2010年中國(guó)樓房市場(chǎng)回暖原因剖析

    近日，媒體關(guān)于樓市全面回暖的消息刺痛了很多人的神經(jīng)，作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地樓市自調(diào)控以來(lái)首次集體飆升。網(wǎng)民紛紛發(fā)表意見認(rèn)為，對(duì)于目前出現(xiàn)的所謂“全面回暖”的跡象，不管真假，在政策層面上都應(yīng)該予以警惕和防范，避免房地產(chǎn)調(diào)控功虧一簣。
　　樓市回暖四大原因
　　網(wǎng)民吳其倫指出，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府的密集調(diào)控之下已經(jīng)初露回暖跡象。究其原因，不外如下四點(diǎn)：
　　首先，中央政府對(duì)于調(diào)控目標(biāo)的表述依然是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。從實(shí)踐來(lái)看，房?jī)r(jià)穩(wěn)定及遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的立場(chǎng)均不利于房產(chǎn)調(diào)控。因?yàn)榉�(wěn)定房?jī)r(jià)的立場(chǎng)令地方政府、開發(fā)商、炒房者、消費(fèi)者都認(rèn)為中央不希望看到房?jī)r(jià)下跌。于是乎，地方政府對(duì)中央調(diào)控陽(yáng)奉陰違、開發(fā)商硬挺房?jī)r(jià)、炒房者囤房不售、消費(fèi)者盲目入市。
　　其次，地方政府的執(zhí)行不盡如人意，導(dǎo)致中央政策難以顯效。
　　第三，開發(fā)商、房產(chǎn)投機(jī)群體硬挺房?jī)r(jià)甚至逆市提價(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)被人為推高。
　　第四，部分消費(fèi)者對(duì)政府調(diào)控失去信心，一方面擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲，另一方面自知享受不到保障房待遇，在無(wú)可奈何之下投身購(gòu)房大軍。
　　警惕樓市全面回暖弄假成真
　　網(wǎng)民馬光遠(yuǎn)指出，盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的來(lái)源不詳，但在政策面不斷釋放調(diào)控不會(huì)放松的信號(hào)，房?jī)r(jià)自“4·17新政”出臺(tái)以來(lái)并未明顯回落的情況下，樓市的這種全面回暖是真是假，對(duì)于未來(lái)的樓市調(diào)控會(huì)帶來(lái)什么？這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)成為決策層、開發(fā)商以及房地產(chǎn)行業(yè)的利益相關(guān)者和民眾最為關(guān)注的焦點(diǎn)話題。
　　他認(rèn)為，從目前房地產(chǎn)面臨的諸多因素看，盡管有所謂的“金九銀十”的噱頭，但無(wú)論是政策因素，還是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)“全面回暖”的基礎(chǔ)并不存在。
　　首先，房地產(chǎn)的調(diào)控政策不僅沒(méi)有放松，反而加碼的跡象明顯，無(wú)論是高層的多次表態(tài)，還是相關(guān)部門的具體舉措，都明確地透露出高層調(diào)控的決心。
　　其次，開發(fā)商本身的資金鏈繼續(xù)吃緊。
　　第三，供需狀況發(fā)生逆轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)庫(kù)存量將高達(dá)3億平方米左右，創(chuàng)下歷史新高。
　　很顯然，這些基本面預(yù)示著，樓市在最后一個(gè)季度將拷貝2009年，上演超級(jí)大逆轉(zhuǎn)的可能幾乎不存在。但2009年銀行、開發(fā)商等通過(guò)假按揭等違法操作，制造虛假繁榮，最后弄假成真的歷史教訓(xùn)極為深刻。對(duì)于目前出現(xiàn)的所謂“全面回暖”的跡象，不管真假，在政策層面上都應(yīng)該予以警惕和防范，避免房地產(chǎn)調(diào)控政策功虧一簣。
政策放松的可能性較小
　　網(wǎng)民徽湖指出，在今年下半年的9月份之后，商品房的供應(yīng)量將大幅增加，供應(yīng)量的增加將會(huì)持續(xù)6到8個(gè)月的時(shí)間，也就是說(shuō)會(huì)持續(xù)到2011年年中，這個(gè)期間將是商品房供應(yīng)的高峰期。
　　至于房?jī)r(jià)方面，可能繼續(xù)與購(gòu)房者的意愿相違背，重返上漲趨勢(shì)。當(dāng)然，在供求關(guān)系的主導(dǎo)下，下半年供應(yīng)量的增加應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致銷售價(jià)格的下跌，但往往會(huì)事與愿違，當(dāng)成交量上漲的時(shí)候，個(gè)體的決策是自身利益最大化，部分銷售較好的企業(yè)會(huì)逐漸提升自身產(chǎn)品的銷售價(jià)格；而之前封盤未售的樓盤重新開盤，其銷售價(jià)格并沒(méi)有經(jīng)過(guò)前期市場(chǎng)的理性調(diào)整，開盤定價(jià)會(huì)依然較高，從而導(dǎo)致銷售價(jià)格的重新大幅上揚(yáng)。
　　他推斷，政策放松的可能性較小，甚至再次加碼。目前政策很難完全重復(fù)2008年放松的路徑，現(xiàn)在市場(chǎng)各方的參與者均變得更加理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了4個(gè)月的消化時(shí)間，預(yù)期并沒(méi)有想象中的那么悲觀；同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增速尚屬于較好范圍，所以政策放松的可能性小。房?jī)r(jià)再次過(guò)快上漲將成為可能，這或?qū)��?dǎo)致政府政策的第二輪調(diào)控。

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