商鋪投資收益率四種算法

    目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：
1.租金回報(bào)率法公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
2.租金回報(bào)率分析法公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。不足：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。
3.內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／（按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）＝內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。
4.簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法
基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。
任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，正所謂：虧本生意沒(méi)人做。投資者若要評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率，那么，如何計(jì)算投資回報(bào)率，如何判斷投資回報(bào)率所包含的意義呢？
如何計(jì)算投資回報(bào)率
有行內(nèi)人告訴我們這樣一個(gè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：
計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率＝月租金×12(個(gè)月)/售價(jià)
計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率＝(售出價(jià)－購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)
例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬(wàn)元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買(mǎi)下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬(wàn)元的月租金。那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：
套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率＝2萬(wàn)元×12/200萬(wàn)元，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：12％
要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬(wàn)元成交，那么它的投資回報(bào)率＝(215-200)/200，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：7.5％
如何判斷投資回報(bào)率
現(xiàn)在，投資回報(bào)率計(jì)算出來(lái)了，那么，我們?cè)撊绾闻袛噙@些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說(shuō)，哪個(gè)數(shù)值是表示合理利潤(rùn)？哪個(gè)數(shù)值是表示千萬(wàn)不要沾手？哪個(gè)數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個(gè)數(shù)值是屬于對(duì)方開(kāi)出的條件太好，自己要審慎考慮才行？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個(gè)人就會(huì)有10個(gè)答案。但據(jù)本報(bào)從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實(shí)這些答案相差無(wú)幾，差的也只是小數(shù)點(diǎn)以后的數(shù)值。
據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負(fù)責(zé)人司徒佩琪介紹：其實(shí)不同物業(yè)的理想投資回報(bào)率不盡相同，比如就拿我們?cè)凇巴敢暽虣C(jī)特刊”中曾經(jīng)探討過(guò)的商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來(lái)說(shuō)，它們的合理利潤(rùn)、投資臨界點(diǎn)和超高利潤(rùn)率將大致如下表所列：
物業(yè)類別 合理回報(bào)率 投資臨界點(diǎn) 超高回報(bào)率(需審慎)
商住兩用物業(yè) 10－12％ >7％ 15％以上
爛尾番生物業(yè) 9－10％ >6％ 20％以上
地鐵物業(yè) 3-6％ >3％ 10％以上

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