社區(qū)商鋪招商要點 分階段調(diào)整保證租金收入

    今年商鋪市場與以往不同的一個現(xiàn)象是：社區(qū)商鋪，尤其是知名樓盤的社區(qū)商鋪，成交量呈現(xiàn)明顯提升，社區(qū)商鋪熱重回上海房地產(chǎn)投資市場。

　　曾經(jīng)過熱炒作而嚴重過剩

　　值得一提的是，社區(qū)商鋪投資并不如外界所想得這般容易。在2005年，房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策連續(xù)出臺之前，上海不少區(qū)域的社區(qū)商鋪都出現(xiàn)了驚人漲勢。據(jù)2005年三季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海社區(qū)商鋪均價達到了2003年三季度的1.5倍，為3.8萬元/平方米。

　　隨著價格的不斷上漲，開發(fā)商開始加大社區(qū)商鋪的供應量。2005年上海社區(qū)商鋪環(huán)比增加了410萬至440萬平方米，是2004年的1倍左右，較之2003年則翻了兩番。由于部分開發(fā)商盲目追求社區(qū)商業(yè)的“大而全”，而各個小區(qū)之間的各自分政導致無法形成集聚效應，因此使得市場供應嚴重過剩。一時間，經(jīng)營不善、難以招商、空鋪嚴重的連鎖反應充斥其間。

　　時隔一年半，隨著社區(qū)商鋪投資熱的再度興起，市場又開始隱現(xiàn)過度炒作的端倪。漢宇不動產(chǎn)分析師指出，一些社區(qū)商鋪在開發(fā)中脫離了社區(qū)商鋪的本質(zhì)功能，或是采用不切實際的定價，導致經(jīng)營商家高檔化、貴族化。“社區(qū)商鋪只有‘正本清源’后，起到為社區(qū)服務的真正目的，才能實現(xiàn)市場健康有序的發(fā)展。”漢宇不動產(chǎn)分析師表示。

　　如何計算商鋪的合理價格？

　　投資商鋪要有長期持有的打算，所以首先需要選擇價位合適的商鋪。通過租金收益法大體框算一下，合理的租金范圍可以保證商鋪出租率的良好。社區(qū)商鋪的核心功能是滿足居民日常的基本消費，提供生活必需的商品和服務。即便是高檔住宅小區(qū)，居民的日常消費也不外乎便利店、大眾化餐飲、便民服務場所等。由于經(jīng)營利潤薄，商家的承租能力不可能太高。如果根據(jù)調(diào)查，附近區(qū)域類似商鋪的租金價格為3元/天/平方米，則一年的租金是1000元/平方米左右，按照目前市場普遍商業(yè)收益率8%計算，該商鋪的合適售價應為12000-13000元/平方米。如果成交價格遠遠高于測算收益，那投資者很容易陷進入不敷出的局面。

　　你的商鋪適合租給誰？

　　投資商鋪最關(guān)鍵的是能夠找到合適的承租商，在決定購買商鋪之前就應做到心里有數(shù)。例如想把商鋪租給餐飲店，在購買前一定要問清楚該商鋪是否能夠開設餐飲。此外，很多社區(qū)商鋪規(guī)劃成兩層形式，而復式商鋪一般只適合做餐飲、娛樂、休閑類商業(yè)。對于便利店、零售店、食品店等商家來說并不合適。因此，在選擇購買商鋪之前，必須先對招租的商家有個“打底”。

　　再者，出租商鋪應該分不同階段尋找不同類型商家。在居住區(qū)剛建成的兩年里，宜引進經(jīng)營裝潢、五金、電器或建材等業(yè)種。這類商家的經(jīng)營情況比較好，給出的租金相對高。兩年以后，小區(qū)入住率達到一定水平、但尚未達到高峰時期，引進便利店最適合社區(qū)內(nèi)居住需求，其租金水平能夠超過建材裝潢行業(yè)。當整體社區(qū)全部入住，商業(yè)進入成市階段以后，主力商業(yè)紛紛進入商圈，這時應為商鋪設定個性化強、代替難度高的業(yè)種，如時裝店、鞋店、飾品店等。

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