永州房地產市場發(fā)展趨勢研究

　　提要：隨著永州城市化進程的推動，永州市政府明確整合開發(fā)建設冷水灘、零陵、嵐角山三大城區(qū)組團，把永州市冷、零兩區(qū)連成一個整體，依托地處湘、粵、桂三省交接的地理優(yōu)勢，把永州建設成一個湖南連接兩廣的交通樞紐和中心城市。
觀點/仙舟商業(yè)地產

 
     隨著永州城市化進程的推動，永州市政府明確整合開發(fā)建設冷水灘、零陵、嵐角山三大城區(qū)組團，把永州市冷、零兩區(qū)連成一個整體，依托地處湘、粵、桂三省交接的地理優(yōu)勢，把永州建設成一個湖南連接兩廣的交通樞紐和中心城市。

     在泛珠三角經濟深入發(fā)展、廣西北部灣經濟區(qū)開發(fā)、中國—東盟經濟圈幅射加強影響下，永州作為湖南銜接廣西、面向東盟的橋頭堡，以及承接廣東沿海產業(yè)轉移的大平臺，在未來“十二五”期間，將迎來一個重要的發(fā)展時期，社會經濟將進入快速發(fā)展階段。在此形勢下，永州城市化建設進程進一步加快，未來3至5年永州房地產市場高速、健康發(fā)展將成為必然趨勢。

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1、房地產投資開發(fā)快速增長，市場商品房供應量大

永州是一個擁有580多萬人口的城市，隨著近十年來社會經濟的快速發(fā)展，城市化進程加快，永州的房地產市場得到前所未有的發(fā)展，房地產開發(fā)投資額由2001年的1.44億增長到2008年的33.8億，增長了23.5倍。今年1~10月，永州房地產投資已經超過了50億元、累計批準預售面積近80萬㎡。預計未來3至5年內永州城市房地產投資總量與商品房推售面積將繼續(xù)保持穩(wěn)定增漲，如何盤活存量、消化增量、實現(xiàn)差異化競爭發(fā)展是擺在政府管理部門及每個開發(fā)商面前的首要問題。

2、剛性需求強勁，市場價格穩(wěn)步上升

從宏觀環(huán)境來看，雖然永州市的經濟發(fā)達程度不高，但人口基數大，按永州城市化水平每上升一個百分點即增加約5.8萬人的評估，市場仍有充分的剛性需求空間。從城市規(guī)劃與發(fā)展階段來看，加速推進城市化建設開發(fā)是永州未來10年的城建主題，同時隨著貿易往來、物流、旅游及文化產業(yè)的快速發(fā)展，亦將為永州帶來更多就業(yè)就會與流動人口。2010年1~10月，永州市房地產累計交易面積近380萬㎡，僅冷水灘區(qū)，商品房成交面積逾50萬㎡，市場剛性需求強勁。

從全國房地產市場來看，永州與湖南其它城市一樣，仍是全國房地產市場價格的洼地，房價起點較低，目前永州市冷水灘區(qū)商品房均價約在1700元/㎡，遠低于全國其它同等發(fā)展水平城市房價水平，以永州的城市化發(fā)展趨勢判斷，我們預計未來永州房價3至5年內將有不低于1200~1800元/平方米的上升空間。

3、城市公建配套逐漸完善，引導各城區(qū)板塊主題房地產開發(fā)漸成趨勢

在未來的十二五規(guī)劃期間，隨著永州政府加強對城市的改造與升級，城市功能將日趨完善，如交通路網、商業(yè)網點與農貿集市的改造升級，將大大提升永州城市形象，改變永州居住及購物環(huán)境，完善城市商業(yè)商務功能，促進永州城市經濟的發(fā)展。隨著政府對城市各公建及配套設施的完善到位，未來永州各城區(qū)板塊功能區(qū)分亦將越來越明顯。與之相應的，各城區(qū)板塊房地產開發(fā)將進入市場差異化及產品功能專業(yè)化定位的激烈競爭。比如永州火車站版塊的專業(yè)市場主題、河西版塊的商圈及商務主題、鳳凰園版塊的安居社區(qū)主題、河東版塊的現(xiàn)代精品棲居主題、冷零兩區(qū)間版塊的物流園區(qū)主題、零陵區(qū)的文化地產主題等等，未來永州，根據各城區(qū)功能定位而帶動的樓盤主題營銷將成為一大亮點。

4、房地產消費日趨理性，市場發(fā)展規(guī)范化、集約化

近幾年來隨著國家對房地產市場監(jiān)管力度越來越強，房地產市場發(fā)展逾趨規(guī)范，永州也不例外。同時，購房置業(yè)的消費者的消費行為亦逾趨理性化。未來永州房地產樓盤工程質量及工藝水準、配套的完善及檔次、售后服務的滿意度等都將成為購房者對樓盤評分、買單的重要因素。相應的，市場對開發(fā)商的專業(yè)程度、成本投入、營銷深度等都將提出更高要求。如此，永州房地產市場發(fā)展的規(guī)范化、集約化就成了必然趨勢之一，一些不規(guī)范的的開發(fā)行為將被逐步淘汰出局。從最近第三屆永州房展交易會的展場來看，多家房地產資源整合、強強聯(lián)手共同開發(fā)經營的集約化市場已經出現(xiàn)，有實力的省內外開發(fā)商及專業(yè)的營銷代理公司比重越來越高，市場規(guī)�；�、專業(yè)化、品質化、品牌化的集約化發(fā)展趨勢十分明顯。

5、戶型產品趨向緊湊型，投資型產品市場逐漸興起

隨著永州城市化進程加快、房產價格的攀升、城鄉(xiāng)購買群體的增加、改善形居住需求的增加，以及購房群體的年輕化等趨勢，未來永州房地產產品將加快主動適應需求的步伐，趨向緊湊型、均好型、購買門檻較低的85~110㎡左右的戶型將成為住宅主流產品。從當前的市場消化情況來看，此趨勢已十分明顯。

同時，隨著永州城市公共設施的逐漸完善、城市商業(yè)商務功能升級與完善，永州具有高投資價值的主要商業(yè)街區(qū)物業(yè)將進一步突顯價值，商業(yè)及投資地產逐漸興起，不僅成為城市對外形象靚化的主要窗口，更是分流與消化永州投資市場需求的主流渠道。

6、二手房市場逐漸興起，未來市場發(fā)展空間可觀

從全國一二線城市的二手房發(fā)展情況來看，二手房得以發(fā)展，是建立在一手房快速成熟的發(fā)展基礎之上的。隨著永州城市的發(fā)展，城市的擴容以及外來人口的增多，以及較高水平房價的出現(xiàn)，好地段的二手房新房（未入住的轉手新房）及單位房改房、集資房等將為永州二手房的發(fā)展提供資源平臺。二手房相比一手房具有價格優(yōu)勢、現(xiàn)房優(yōu)勢及物業(yè)環(huán)境優(yōu)勢等，這對急需解決居住的外來人口以及綜合購買力較弱的首套房或初次置換客戶尤具吸引力。從近一兩年永州的房地產市場來看，二手購、租房市場需求逐漸增加，未來5年的行業(yè)市場發(fā)展空間較為可觀。

綜上所述，我們認為未來永州的房地產行業(yè)將進入一個高速、穩(wěn)定的健康發(fā)展時期，仙舟公司愿與永州房地產界各路精英加強交流，攜手合作，共建美好永州！

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