義烏地塊創(chuàng)全國新單價地王 每平米樓面價近4萬

    當限購令“涼水”澆滅了一、二線城市樓市的過度熱情時，三、四線城市的市場卻日益發(fā)燙。

　　住在杭州網昨日統(tǒng)計顯示，6月15日，浙江義烏雪峰路與望道路西南側的一幅地塊以2.26億元成交，樓板價高達39545萬元/平方米，刷新了全國住宅類地塊單價“地王”紀錄。

　　中國指數院和同策咨詢機構提供的數據顯示，在北上廣深等一線城市的土地多以底價成交之時，二、三線城市尤其是沒有限購令的城市，土地價格仍有30%以上的高溢價。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉甚至表示，按照上述土地成交價格的上升趨勢，像義烏這樣2010年商品房均價僅7700余元/平方米的城市，甚至可能會出現10萬元/平方米以上的天價住宅。

　　新科樓板價狀元

　　此前，全國商品住宅用地的成交紀錄是去年11月29日由溫州房企置信房產創(chuàng)造的。當時置信房產以37.02億元的高價競得溫州市區(qū)熱點區(qū)域的原溫師院地塊，樓面價高達3.7萬元/平方米，超過了當年7月上海世博會邊一幅宅地35500元/平方米的樓面價，創(chuàng)造了新的宅地單價成交紀錄。

　　僅過半年，全國商品住宅用地的單價紀錄由義烏這個浙江省的中小城市改寫。6月15日，義烏市現代房產以2.26億元的總價拿下面積僅為1500平方米，最大可建面積5715平方米的迷你住宅用地，最終的樓面價達39545元/平方米，溢價率達347%。

　　中原地產研究中心高級研究經理劉淵說，以往的高價土地幾乎全部出現在上海、北京、廣州、深圳、杭州、溫州等城市中，超過3萬元/平方米的土地在義烏這樣的三線城市出現，他還是第一次聽說。

　　上海同策咨詢顧問有限公司提供的全國30個城市的土地成交數據顯示，今年1~5月，全國成交單價最高的10幅住宅用地全部來自上海、北京、蘇州、天津、杭州、溫州等一、二線城市，義烏這樣的三、四線城市，最貴的宅地也只能勉強擠進排行榜的前15名。

　　根據2010年義烏市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，義烏2010年的商品房銷售額和銷售面積折合商品房成交均價僅為7700元/平方米，而上述一、二線城市的平均房價均早已超過1萬元/平方米。

　　《每日經濟新聞》記者曾于昨日采訪拍得該地塊的義烏現代房產工作人員，后者表示目前這塊地的投資信息還沒有出來，尚無法確定公司之后的開發(fā)計劃是什么。

　　炒樓轉向三線城市？

　　張宏偉認為，義烏出現天價宅地是因為其是全國少數幾個資金高度集中的城市之一。此前，這一部分資金正是上海高端豪宅的投資主力。限購令的出臺，令這一部分資金回流，進而影響到了區(qū)域內的普通商品住宅用地價格。

　　張宏偉同時認為，房企的擴張和行業(yè)洗牌，也在影響三、四線城市的土地市場。在過去的幾個月中，先期在三、四線城市布局的開發(fā)商已經嘗到了甜頭，萬科、保利、中海等地產巨頭業(yè)績之所以仍較去年有八成以上的增長，主要就是靠三、四線城市的銷售。以恒大地產為例，2010年新增的67幅土地，有一半以上位于三線城市。

　　地產巨頭的加入，也提高了一部分二、三線城市的土地溢價率。中國房地產指數研究系統(tǒng)的數據顯示，常州、佛山等非省會城市土地今年前5月的平均溢價率超過了30%，遠高過杭州、南京等省會城市。而在同策咨詢機構統(tǒng)計的今年1~5月30城市宅地價格信息中，浙江的一個四線城市富陽的土地成交價格甚至超過上海、南京、武漢等城市的部分地塊。

　　房價暴漲之憂

　　樓面價已高達39545萬元/平方米，那該地塊開發(fā)出的項目售價將達到多少？

　　中房信分析師薛建雄按照土地成本分析認為，未來房價應該會到6萬元/平方米以上。

　　這一看法為張宏偉所認同，他也認為，這一樓盤的價格很可能超過6萬元/平方米，甚至高至10萬元/平方米，并會拉動整個義烏的房價向上攀升。此前，義烏最貴的樓盤義烏都市·中央公館的精裝修公寓均價達到5萬元/平方米。而全國最貴宅地的誕生，顯然會進一步推動房價上漲的趨勢。

　　而這正是劉淵所擔心的。根據他的介紹，此前像義烏、鄂爾多斯這樣三、四線城市中的富裕代表，雖然聚集了大量資金，但并沒有推動當地房價暴漲。但如今，這些三、四線城市卻出現了過熱的“苗頭”。

　　克而瑞(中國)信息技術有限公司總裁丁祖昱擔心的程度則“進一步升級”。在今年4月的一個論壇中，他曾擔心三、四線城市的投資過熱，尤其是相對貧窮城市的投資過熱，會導致那些城市由于購買力的不足，成為無人接盤的“空城”。

　　相比之下，張宏偉要樂觀一些，他認為，義烏的天價地王應該還只是偶然現象，如果全國普遍性的出現類似情況，估計三、四線城市房地產市場調控也會從嚴，開發(fā)商轉戰(zhàn)三、四線城市的戰(zhàn)略也將因此迅速調整。

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