武漢商業(yè)地產(chǎn)步入"快車道"

　　2011年上半年，整個房地產(chǎn)市場沉浸在一片調(diào)控聲中。住建部政策研究中心副主任王玨林指出今年房地產(chǎn)市場可以分為觀望、轉(zhuǎn)暖和穩(wěn)定三個階段，目前樓市處于第二個階段。而對于商業(yè)地產(chǎn)而言，今年新國八條以及限購令等調(diào)控政策陸續(xù)出臺以來，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為熱點已成共識。不少業(yè)內(nèi)人士指出，閑錢要找出口，轉(zhuǎn)向不限購的公寓、商鋪和寫字樓也在情理之中。武漢上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況顯示出已步入“快車道”，月度成交穩(wěn)中有升，各區(qū)域發(fā)展表現(xiàn)不俗，在調(diào)控下武漢商業(yè)地產(chǎn)正迎來跳躍式發(fā)展的黃金時期。

　　上半年商用項目月度成交穩(wěn)中有升

　　據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，武漢商業(yè)地產(chǎn)市場1-3月比較穩(wěn)定。1月僅有56.25%不到6成的商業(yè)項目價格上揚，售價漲幅最高的是百瑞景中央生活區(qū)商鋪和東立國際商鋪，算是漲跌參半。2月份在限購令對商業(yè)地產(chǎn)的推動作用下，武漢商業(yè)地產(chǎn)價格全面上漲。數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，2月武漢商業(yè)地產(chǎn)市場有86.67%近9成商業(yè)項目價格上揚，售價漲幅最高為武漢新航城星城街區(qū)商鋪，漲幅達14.29%。
　　整個武漢上半年商用項目成交量波動最大的當屬4月份。據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示， 4月武漢商用項目成交872套，環(huán)比3月減少65%；成交面積共計75232.66平方米，僅為3月成交總面積的50%。武漢商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷3月的持續(xù)大賣后，4月進入市場調(diào)整期，市場逐漸恢復(fù)理性。
　　在5月中旬，商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一場前所未有的政策調(diào)控風(fēng)波導(dǎo)致寫字樓銷售狀況稍顯乏力，但總簽約面積卻創(chuàng)造了2011年開年以來最高值。據(jù)統(tǒng)計顯示，5月武漢商業(yè)地產(chǎn)成交套數(shù)共計1022套，環(huán)比增長17.20%；成交面積共計162856.02平方米，環(huán)比增長116.47%。進入五月以后，中國金馬凱旋家居CBD、航天彩虹鎮(zhèn)商鋪、武漢天地寫字樓、中部商貿(mào)物流城以及立方城寫字樓相繼開盤，其中武漢天地寫字樓、立方城寫字樓為純新盤上市，填補了寫字樓市場新盤缺失的空白�？偟膩碇v，上半年武漢商業(yè)市場在經(jīng)歷了跌宕起伏后仍然堅挺，可見其正朝著利好方向發(fā)展。

　　武昌、近郊扛起上半年商鋪、寫字樓銷售大旗

　　從上半年2月開始，武漢各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價格全面上漲，迎來歷史新高潮，其中武昌和郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價格上升最為明顯。而在區(qū)域成交量方面，值得注意的是4月黃陂、江岸、江夏三區(qū)位居全市成交套數(shù)前三，其中黃陂區(qū)成交高達128套，占總成交量的20%。漢正街將限時搬遷到漢口北的利好消息成為盤龍城區(qū)域成交量飆升的主因。
　　隨著武漢商品專業(yè)市場不斷專業(yè)化、規(guī)�；�、現(xiàn)代化、國際化的發(fā)展，武漢專業(yè)市場商鋪已經(jīng)成為投資者的一種新選擇。在專業(yè)市場上，盤龍城等近郊區(qū)域顯示出極大發(fā)展?jié)摿�和活力。在漢口北批發(fā)第一城年初還能買到6000元/平方米商鋪，而目前該項目商鋪均價達到18000元/平米。據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，目前武漢在售商鋪中位列前五位的分別是漢口北批發(fā)第一城、五洲國際建材城、中國家俱CBD、武漢萬達中心以及世界城光谷步行街，其中盤龍城項目占據(jù)了排行榜的前三名，且均為市場類商鋪。
　　從區(qū)域漲跌情況來看，武漢商業(yè)地產(chǎn)5月漲價幅度較高的商用項目分別位于江漢區(qū)、武昌區(qū)以及江夏區(qū)。江漢、武昌屬于中心城區(qū)，地段佳、人口密度大、商業(yè)環(huán)境成熟，集諸多優(yōu)勢于一身，自然成為眾多商業(yè)投資者互相爭奪的目標，其商業(yè)地產(chǎn)項目價格也是水漲船高。值得注意的是，5月江夏區(qū)表現(xiàn)不俗，不僅有江夏中央大街的持續(xù)熱賣，富麗暢馨園財滿街在商業(yè)地產(chǎn)價格漲幅榜上也名列前茅。由此可見，曾經(jīng)郊區(qū)商業(yè)項目的“價值洼地”，在不斷變化的商業(yè)市場競爭中，顯現(xiàn)出不俗的爆發(fā)力。
　　總體來看，2011年上半年在持續(xù)嚴厲的調(diào)控組合拳下，住宅唱主角的局面將逐漸改變，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)步入最佳發(fā)展時期。上半年武漢土地招拍掛情況也顯示出，住宅兼商業(yè)地塊所占的比重加大，3月3日掛牌出讓18宗土地，三分之一是商業(yè)或商住兩用地塊。在住宅市場需求逐漸萎縮的情況下，各地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。毫無疑問，這將加速武漢商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。下半年，隨著奧山世紀城、光谷步行街3期等大型項目的入市，武漢商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒃偕郎亍?nbsp;   馬飛

　　六月里，武漢商業(yè)地產(chǎn)艷陽高照

　　在調(diào)控伊始，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)市場未來將隨著投資者“棄宅從商”，逐漸步入黃金時期。 2011年已過半，武漢商業(yè)地產(chǎn)在調(diào)控政策下成交量和成交均價穩(wěn)中有升，顯示出目前武漢商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)步入成熟期，一路艷陽高照。

　　一月，新國八條下商業(yè)地產(chǎn)直沖云霄

　　國務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議指出，為鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定八項政策措施以進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場。在商品房調(diào)控提上日程之際，武漢商業(yè)地產(chǎn)開始一路飆升，拋棄了讓子彈再飛一會的純爺們劇情，直奔沖向云霄的高空。

　　二月，漢版限購令催熱武漢商業(yè)地產(chǎn)

　　2月22日，武漢市住房保障和房屋管理局下發(fā)了《市房管局關(guān)于調(diào)整我市住房限購政策有關(guān)問題的通知》——千呼萬喚的武漢限購令終落地，武漢成為繼北京、上海、南京等之后，第17個落實“國八條”限購政策的城市。限購令下，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，寫字樓商鋪銷售火爆，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場又一次出現(xiàn)了“冰火兩重天”之景象。

　　三月，武漢首次調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)

　　繼2月武漢新版限購令覆蓋全市及新住房、二手住房后，武漢市首次對商業(yè)地產(chǎn)進行調(diào)控。3月1日起對二手房轉(zhuǎn)讓中的非住宅(含商鋪、寫字樓、廠房等)征收5%的土地增值稅和3%的個人所得稅。作為非住宅市場的主要組成部分，商鋪、寫字樓一度火爆，商業(yè)地產(chǎn)迎來了春天。

　　四月，商業(yè)地產(chǎn)對加息舉措不感冒

　　中國人民銀行4月5日宣布，自6日起，金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。對于武漢商業(yè)地產(chǎn)來說，最大的新聞莫過于武漢市新上任的市委書記阮成發(fā)說的話：“痛下決心限時完成整治，讓漢正街脫胎換骨！”漢正街將限時搬遷到漢口北提上了日程，漢口北這個原本在地圖上都很難找到的名詞，一夜之間被推到了關(guān)乎武漢經(jīng)濟發(fā)展的風(fēng)口浪尖。

　　五月，“商改住”將拿不到房產(chǎn)證

　　5月16日，北京市住建委等五部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，對商改住等違規(guī)行為作出了嚴格限制�！吧谈淖　�、“虛擬商鋪產(chǎn)權(quán)”，這些房地產(chǎn)開發(fā)銷售中的違規(guī)行為將被遏制。雖然，武漢商業(yè)地產(chǎn)還沒有納入調(diào)控視線，也沒有明確的“商改住”政策，但北京叫�！吧谈淖　焙�，武漢不少商業(yè)項目開始忐忑難安，投資者也更加謹慎。

　　六月，提高個稅起征點或?qū)⒋碳は�費

　　全國人大常委會通過修改后的個人所得稅法，個稅起征點提高至3500元，9月1日起施行。而三天前提交全國人大常委會二次審議的個稅法修正案草案還維持3000元起征點不變。短短的三天，起征點提高了500元。值得注意的是，提高個稅起征點或?qū)⒋碳は�費。

　　寫字樓“南熱北冷”價格平緩

　　寫字樓作為引領(lǐng)高端商務(wù)的業(yè)態(tài)形式，有著不可撼動的地位。據(jù)統(tǒng)計顯示，上半年武昌的寫字樓成交量呈現(xiàn)一片大好的趨勢，位于江南的東湖高新區(qū)及武昌片區(qū)成交量最高，其中武昌區(qū)的福星惠譽水岸國際5月成交總額就高達87034060元，成交面積達7663平米，占5月總成交面積的五分之一，躍居項目成交排行榜第一位�？梢�，品牌好，地段好的寫字樓受到投資客熱捧。

　　從上半年市場表現(xiàn)來看，武漢寫字樓項目呈現(xiàn)著“南熱北冷”的態(tài)勢，大多數(shù)寫字樓項目都位于武昌和洪山，漢口和漢陽則項目稀少。據(jù)統(tǒng)計，僅在光谷片區(qū)近期面市的寫字樓項目就有近十個，而整個武漢市場中在售的寫字樓項目更是超出了二十個。住宅市場的趨冷催生了商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)暖，而作為相對價格較低的投資產(chǎn)品——寫字樓便成為很多中小投資者關(guān)注的對象。不少業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)在推出自己的寫字樓，專門爭搶那些買不起商鋪又不愿買住宅的投資者，項目的集中面市就在情理之中。

　　雖然武漢寫字樓市場日漸壯大，但在售項目價格在上半年卻并沒有太大漲跌，光谷核心區(qū)某寫字樓一期銷售價格在9000元/平米，還低于該區(qū)一些住宅的房價。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著武漢中心城市定位的確立，寫字樓市場的需求逐步放大，除了需求總量變大以外，企業(yè)對寫字樓的要求也越來越高。

　　總體來看，目前武漢在售寫字樓市場仍存在很大瓶頸，中小型寫字樓項目在市場中占據(jù)主導(dǎo)，而A級寫字樓還不足。5月份，武漢天地首棟寫字樓“企業(yè)中心5號”面市，成為武漢濱江區(qū)內(nèi)首棟國際甲A級寫字樓，填補了市場銷售空白。后期，隨著武漢天地商務(wù)群、浙商國際大廈、中華城等在建甲級寫字樓陸續(xù)竣工，武漢甲級寫字樓供應(yīng)將趨于平緩。

　　三鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)各顯“本色”

　　在樓市調(diào)控愈加深入之際，“住宅”獨霸樓市的時代一去不復(fù)返，2011年上半年武漢三鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)各顯發(fā)展本色。武昌崛起了濱江商務(wù)區(qū)，漢口近郊專業(yè)市場受寵，漢陽的沌口、四新成為新動力，這些都標志著武漢商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)步入蓬勃發(fā)展時期。

　　武昌

　　濱江商務(wù)區(qū)板塊價值凸現(xiàn)

　　相對漢口，武昌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展雖然稍顯年輕，但是發(fā)展勢頭迅猛，特別是積玉橋濱江商務(wù)區(qū)板塊成為武漢主城區(qū)新的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和具有濱江特色的、標志性的、多元化功能區(qū)。萬達武漢東湖商務(wù)區(qū)和積玉橋世界第三606米綠地金融城的開建將成為區(qū)域發(fā)展新引擎，區(qū)域整體品牌效應(yīng)凸顯日趨明顯。

　　據(jù)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，今年武昌在售的30余個項目（不包括部分底商）中，積玉橋、司門口、中南等武昌中心區(qū)域共占據(jù)了45%；緊隨其后的江夏，底商和在建的旅游商業(yè)地產(chǎn)為重要組成部分。

　　從區(qū)域商鋪售價來看，江夏和東湖高新區(qū)商業(yè)項目所占比重大拉低整體均價，這些項目規(guī)模相對較大，定價在10000-15000元/平米左右，濱江商務(wù)區(qū)商鋪價格20000-70000元/平米不等，多數(shù)商鋪價格浮動在30000元/平米左右。

　　據(jù)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，不少往常在“紅五月”或者六月推出的項目今年推遲時間，下半年武昌推出的項目產(chǎn)品涉及大型購物中心和商業(yè)街，如奧山世紀廣場、光谷步行街3期等主要集中在第三季度。

　　漢口

　　近郊板塊崛起，漢口北受寵

　　在武漢三鎮(zhèn)房地產(chǎn)版圖中，漢口區(qū)域是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展最早，擴張最明顯的區(qū)域，也一直是全市房地產(chǎn)走向的風(fēng)向標。

　　漢口片項目主要集中在江漢區(qū)，南國北都城市廣場、福星城等綜合體受青睞。其中，東西湖吳家山板塊在2010年尾三環(huán)線全線貫通、地鐵線的修建以及宜家的落戶等一系列利好消息的刺激下而開始有所動作，同時，隨著漢正街的搬遷，漢口北專業(yè)市場集群崛起。

　　武廣、江漢路商圈是武漢規(guī)模最大、資歷最老的商圈之一，至今依然在眾商圈中占據(jù)龍頭地位。江漢路曼哈頓商業(yè)中心商鋪價格在100000-200000元/平米之間，位居價格之最。漢口北商品交易中心、家俱CBD、建材城等專業(yè)市場也是今年上半年一大熱點，價格7000-14000元/平米左右。

　　從未來發(fā)展走勢來看，漢口區(qū)域內(nèi)板塊間差異將繼續(xù)加大，核心區(qū)域由于土地、房產(chǎn)供給越來越少，土地成本居高不下，房價不會急劇下跌，如果價格進一步調(diào)整將引發(fā)消費市場的積極反應(yīng)。而近中心城區(qū)的樓盤主要以差異化和性價比取勝，核心區(qū)域價格依然很堅挺。

　　漢陽

　　沌口、四新區(qū)域成新動力

　　隨著武漢新區(qū)建設(shè)步伐的加快、城市道路交通與其他配套設(shè)施的完善，人們對漢陽的觀念正逐漸轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)版圖也逐漸改變了原由鐘家村和王家灣的房地產(chǎn)發(fā)展為代表的格局，向琴臺路、墨水湖西路及建港方向延伸，伴隨的高品質(zhì)項目的新建和價格方面的優(yōu)勢使?jié)h陽房地產(chǎn)還存在較大的發(fā)展空間。

　　漢陽的主要推盤區(qū)域在沌口和四新。隨著地鐵3號線、龍陽大道、江城大道、三環(huán)線等主要交通干道的建成通車，沌口用地的交通優(yōu)勢日益彰顯。幾個中心大盤如經(jīng)開萬達廣場、綠地新都會等項目的都極大提升了區(qū)域項目的知名度和區(qū)域價值。

　　漢陽相比于漢口和武昌，發(fā)展略顯滯后，本地的購買力稍遜。漢陽商鋪價格以15000-30000元/平米為主，占項目總數(shù)的65%。隨著摩爾城正式開業(yè)、王家灣商圈進一步升級，漢陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進入一個新時代，四新區(qū)的發(fā)展也備受關(guān)注。隨著武漢新區(qū)和旅游資源的開發(fā)，漢陽的景觀潛力得到逐步挖掘，隨著萬達、萬科的入駐，其區(qū)域市場發(fā)展將進一步趨好。

　　上半年小面積商鋪銷情暢旺

　　在住宅限購等樓市調(diào)控背景下，這使得本身就相對稀缺的商業(yè)地產(chǎn)有了足夠的升溫理由，而低總價、小面積的商用樓更是在2011年上半年表現(xiàn)特別搶眼。越來越多的投資者傾向于選擇不限購、不限貸的商業(yè)地產(chǎn)項目，這其中又以投資門檻低、回報率高的商務(wù)公寓、酒店公寓以及可自主靈活運用的小面積寫字樓最受人們青睞。

　　從市場表現(xiàn)來看，武漢上半年商業(yè)地產(chǎn)項目小面積商鋪比較受寵，往往一面市就被搶購一空，如售價在1萬-3.5萬元/平方米的小面積鋪，在上半年成交相當暢旺。究其原因，主要是面積在30-100平米的酒店公寓、商務(wù)公寓契合投資者需求，如萬達中心、、福星惠譽福星城、武漢豪生國際酒店、武漢天地產(chǎn)權(quán)酒店等項目。而且，一些面積在30-500平米的商務(wù)公寓和自由組合公寓也比較適合自用型和創(chuàng)業(yè)者，如立方城、福星惠譽水岸國際、武漢經(jīng)開萬達等項目。

　　總體來看，小面積商鋪對于投資型客戶來講，商住樓因為價格比較低，投資風(fēng)險就小，同時交通和配套好，免去了租售難的痛苦，回報率相對來說就很高；對創(chuàng)業(yè)者來講，商住樓因面積小總價不會太高，剛好契合大多數(shù)資金條件有限的創(chuàng)業(yè)者的需求，解決了資金難的問題；而對于中小型企業(yè)者來講，因為商住樓戶型可自由分割，自由組合，隨意定制，所以可根據(jù)自己需求的面積購買多套自主靈活運用，這樣節(jié)約了大筆成本。

　　在目前武漢市場上，有小面積商鋪在售項目將近20個，其中社區(qū)街鋪居多，如當代國際花園商鋪、融僑華府黃金賈等。專業(yè)市場也有不少小面積商鋪在售，如北冰洋城市廣場、萬家廣場、五洲國際建材城等。據(jù)悉，下半年不少項目還將推出小面積商鋪，這將充分滿足投資者需求。本報記者 馬飛

　　武漢商業(yè)地產(chǎn)下半年發(fā)展將更給力

　　在2011年下半年，武漢將有大批大型商業(yè)綜合體項目面市，將為投資客帶來新的投資渠道。據(jù)悉，光谷總部空間、光谷總部國際、立方城、東湖廣場寬堂、湖北省科技創(chuàng)業(yè)大廈、東合中心6個樓盤都將在7月開盤，世界第三606米超高層臨街商鋪26-273平米即將公開發(fā)售，江夏最大商業(yè)綜合體聯(lián)投廣場也于6月動工開建�？梢灶A(yù)測，隨著商業(yè)項目的不斷推出和國家政策的持續(xù)調(diào)控，下半年武漢商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉砹績r齊升的黃金發(fā)展時期。

　　武漢部分商鋪寫字樓近期開盤預(yù)告

　　公園大街

　　最新動態(tài)：金地西岸故事“公園大街”一期商鋪售罄，二期商鋪開始認籌，面積40-200平米。

　　地理位置：武漢市洪山區(qū)珞獅南路（澳新學(xué)校旁）。

　　武漢經(jīng)開萬達廣場

　　最新動態(tài)：全新二期黃金旺鋪8月即將上市，僅50余席，寫字樓、精裝soho新品即將呈現(xiàn)。

　　地理位置：漢陽沌口東風(fēng)大道。

　　偉業(yè)康都

　　最新動態(tài)：偉業(yè)康都項目1-2層為臨街商業(yè)裙樓、3-9層為高檔商務(wù)公寓，面積35-90平米。

　　地理位置：江漢江漢區(qū)青年路與馬場西路交會處（武漢博物館對面）。

　　南國明珠芯片人社區(qū)商鋪

　　最新動態(tài)：芯片人社區(qū)商鋪預(yù)計開間面積32-116平米。

　　地理位置：漢陽龍陽大道95號。

　　光谷總部空間

　　最新動態(tài)：光谷總部空間一期寫字樓已售罄，二期小型辦公樓面積50-70平米，預(yù)計價格4500元/平米。

　　地理位置：洪山東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)大學(xué)園路武漢理工大學(xué)科技園內(nèi)。

　　東合中心寫字樓

　　最新動態(tài)：東合中心寫字樓預(yù)計7月推出，面積92-1206平米之間。

　　地理位置：漢陽武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東風(fēng)三路1號。

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