我國購物中心的開發(fā)策略

專業(yè)批發(fā)市場策劃系列專題：
    編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機構(gòu)——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)策劃機構(gòu)。

　　在我國當(dāng)前條件下，開發(fā)購物中心大體上存在兩種主要的方式，一是，地產(chǎn)公司開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的購物中心項目，二是商業(yè)管理公司開發(fā)的商業(yè)經(jīng)營性質(zhì)的購物中心項目。

　　發(fā)展商的不同將決定未來購物中心不同的經(jīng)營思想。地產(chǎn)公司憑借多年開發(fā)住宅和其它建筑的經(jīng)驗，通常會采取將開發(fā)好的購物中心出售出去的做法，實行物業(yè)管理式的“商業(yè)管理”；而商業(yè)公司依靠自身多年的商業(yè)經(jīng)營思想，通常會實行統(tǒng)一化的商業(yè)管理。這是對當(dāng)前條件下基本狀況的一種結(jié)論。而國外的購物中心大多采取 “三權(quán)分離”的做法，即把所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)相分離，把購物中心交由專業(yè)的商業(yè)管理公司進行管理。

　　1、地產(chǎn)商發(fā)展購物中心拓寬了地產(chǎn)公司開發(fā)地產(chǎn)項目的新途徑

　　從2001年中開始，中國房地產(chǎn)業(yè)的旗艦萬達與沃爾瑪達成了長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，合作項目遍布長春、北京、天津、沈陽、青島、濟南、南京、西安、長沙、成都等城市，可謂開創(chuàng)了商業(yè)地產(chǎn)的先河，萬達將陸陸續(xù)續(xù)在上述各城市中的黃金地段投資興建大型購物廣場。屆時，除沃爾瑪以外，一些國際知名的高檔百貨公司、連鎖快餐店、連鎖建材超市、連鎖家具店和大批國內(nèi)知名品牌也將加盟各城市的萬達國際購物廣場，從而形成強強聯(lián)手、集團式發(fā)展的態(tài)勢。萬達國際購物廣場將在各城市原本興旺的商業(yè)黃金地段再添一把大火，并為周圍地區(qū)帶來新的經(jīng)濟增長點。

　　2、商業(yè)公司發(fā)展購物中心改變了傳統(tǒng)的經(jīng)營方式

　　商業(yè)公司發(fā)展購物中心改變了傳統(tǒng)的經(jīng)營方式，以實現(xiàn)與商戶共贏為目標(biāo)，進而將傳統(tǒng)的商業(yè)公司與供應(yīng)商的經(jīng)銷代銷關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)管理公司與商戶之間的租賃契約關(guān)系。根據(jù)2001臺灣地區(qū)大型店鋪總覽的調(diào)查，百貨公司已朝向大型化發(fā)展、進駐購物中心也將是臺灣百貨業(yè)未來的競爭重點；而且量販店也大多與購物中心相結(jié)合，這些趨勢都日益明顯的顯露了出來。這些發(fā)展策略對于購物中心的價值提升將會產(chǎn)生極大的積極影響，而百貨公司、量販店也將因此把自己的開店成本大大降低。臺灣地區(qū)的大型購物中心，憑借其強大的競爭能力已經(jīng)逐漸在零售領(lǐng)域成為主流。購物中心以一位經(jīng)營管理者的身份出現(xiàn)，將招攬許多的百貨公司、精品專賣店、各種連鎖店進場經(jīng)營，形成綜合性商店組合，求得多方的共同發(fā)展和繁榮。百貨公司、專賣店進駐大型購物中心己成為業(yè)者的一種普遍選擇，也將帶動臺灣地區(qū)的零售業(yè)發(fā)生更為劇烈的演變。

　　3、開發(fā)購物中心的基本思路和關(guān)鍵控制因素

　　零售業(yè)是一個比較傳統(tǒng)的行業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)是新興的行業(yè)、發(fā)展很快的行業(yè)。房地產(chǎn)商和零售商進行結(jié)合的前景應(yīng)該是非常廣闊的，因為中國的零售市場空間還很大。所以在未來的購物中心開發(fā)中，我們首先要統(tǒng)一理念、共同開發(fā)。這樣就可以準(zhǔn)確定位，在設(shè)計上少走彎路，力求招商和基建的同時進行，更有效地去爭取時間、減少購物中心的開發(fā)成本、避免不必要的浪費、提高物業(yè)的使用效率，縮短投資回報期。其次，我們應(yīng)該注意優(yōu)勢互補、利益共享。零售商有成熟的經(jīng)驗，有招商的能力和一整套有效的管理方法；房地產(chǎn)商有雄厚的開發(fā)實力和資金實力，也有良好的開發(fā)土地。需要的只是雙方的協(xié)調(diào)與合作。

　　商業(yè)公司與地產(chǎn)公司合作有利于化解開發(fā)和經(jīng)營上的風(fēng)險，有利于實現(xiàn)雙贏。對房地產(chǎn)公司而言，如果房產(chǎn)不能順利銷售出去，風(fēng)險是很大的；而對于商業(yè)公司而言，如果沒有好的物業(yè)設(shè)施和條件，就無法更快地發(fā)展和壯大，競爭實力也不能得到增強，同樣也將面臨巨大的競爭壓力。如果把兩者很好地結(jié)合起來，實現(xiàn)商業(yè)公司與地產(chǎn)公司的將是極為可能的。

　　從國內(nèi)的情況看，能夠?qū)�業(yè)進行購物中心規(guī)劃設(shè)計的公司還不是很多，專業(yè)的建筑院所也難以完成購物中心的總體規(guī)劃和設(shè)計，因為購物中心的設(shè)計不是單純的一座靜止的建筑物，購物中心需要有對商業(yè)的極深理解和準(zhǔn)確把握。在購物中心的整體設(shè)計上，國內(nèi)有不少購物中心缺乏一個鮮明的主題，甚至連基本定位都不確定，采用的方式還主要是照搬別人的模式，這對一個個性化和本土化很強的產(chǎn)業(yè)來說，是要為此而承受很大風(fēng)險的。作為一個國際化程度比較高的產(chǎn)業(yè)來說，購物中心實現(xiàn)國際化與本土化的有機結(jié)合是置關(guān)重要的，而本土化的概念對不同地區(qū)又將具有不同的特點，決不是一個簡單的“土洋結(jié)合”的問題，而是洋模式與本地區(qū)以及購物中心個體的風(fēng)俗、文化底蘊、消費傾向、市場環(huán)境等等諸多方面的結(jié)合問題。當(dāng)前最需要我們的購物中心業(yè)者首先要明確的是基本的定位，并在確定的定位下，通過有效招商和建筑語言更好地表現(xiàn)出來。所有的發(fā)展商都希望自己建設(shè)的購物中心能取得成功，面對百貨店和各種類型的連鎖店，大家各自都存在著一定經(jīng)營上的局限，建立準(zhǔn)確而且正確的市場定位是最為重要的一點，所以，發(fā)展商和管理者一定要通過市場的周密調(diào)查，在最重要的因素的引導(dǎo)下去取得相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料，并進行縝密的研究分析，以滿足調(diào)查主題的需要。比如，商品的品類、服務(wù)消費者的范圍、競爭性的價格、服務(wù)的質(zhì)量、租約的分類以及相應(yīng)的鼓勵措施，等等，并且發(fā)展商和管理者還要全盤考慮如何增加購物中心價值的課題。

　　4、購物中心的定位不應(yīng)脫離“特色”

　　購物中心已經(jīng)進入到了追求特色化的時代，特色正在成為購物中心生存與發(fā)展的靈魂。讓人欣喜的是，國內(nèi)已經(jīng)相當(dāng)一部分的購物中心開始了各種主題化的有益嘗試，并且取得了一定的成功。但同時讓人擔(dān)心的是，也有一些在建和正在招商的購物中心還沒有對此引起高度的重視，仍然沒有對原有的模式進行調(diào)整和完善，其實這在現(xiàn)在來說，的確是令產(chǎn)業(yè)擔(dān)憂的一件事情。

　　定位中高檔層面的廣州時代廣場目前引進了旅游廣場和高檔家具中心，為時代廣場的特色增加了“分數(shù)”；而天河娛樂廣場的定位就是娛樂運動，首先以電影院吸引消費者，然后再加入攀巖等運動的元素；中華廣場也特意開辟了數(shù)碼城和摩托城；而萬國廣場引進了史奴比餐廳和電器城。

　　5、購物中心要注重自身價值的創(chuàng)造與提高

　　購物中心通常是由一定數(shù)量的主力店及中小型店鋪組成的，購物中心的主要收入就是來自于主力店和專業(yè)店鋪的租金。為了保證購物中心從整體運營上進入健康發(fā)展的軌道，并且獲得消費者的認同，購物中心除了要規(guī)劃好市場的區(qū)隔、尋求差異化客層策略、建立舒適享受的購物娛樂環(huán)境、完善良好的信息管理系統(tǒng)外，專業(yè)化的經(jīng)營管理團隊、購物中心品牌形象的塑造都應(yīng)該成為購物中心業(yè)者所關(guān)注的重點�？傮w而言，購物中心的價值來源主要來自租金收入，而租金收入的支付者則需要依靠對來客信息的準(zhǔn)確掌握而帶來的營業(yè)收入來維持持續(xù)的運營，購物中心的管理者同樣也要在客流的統(tǒng)計與分析上積極為商戶創(chuàng)造更加便利的條件。換句話來說，購物中心的價值來自于自身的位置、商品多樣化所帶來的集客能力，來自于主力店（如百貨公司或超市）和專業(yè)店品牌的號召能力，這三個因素的集合，創(chuàng)造了商戶的營業(yè)收入，也創(chuàng)造和增加了購物中心自身的價值。

　　6、探索購物中心的“三權(quán)分離”的經(jīng)營開發(fā)體制

　　零售業(yè)的一般業(yè)態(tài)，比如超市、便利店以及真正意義上的百貨公司都是自己開發(fā)、自己經(jīng)營、自我管理。與之不同，購物中心是開發(fā)與經(jīng)營分開，物業(yè)管理與商品管理分離，雙方各司其責(zé)，實行真正的分工合作，從而構(gòu)成了購物中心雙主體運行的統(tǒng)一體。這樣的好處就是可以最大限度地減少商業(yè)資金的投入，發(fā)揮商業(yè)公司在商業(yè)管理方面的經(jīng)驗和優(yōu)勢，實現(xiàn)與地產(chǎn)開發(fā)商的雙贏；一般而言，此舉可以有效地提高商業(yè)的勞動生產(chǎn)率，因為購物中心內(nèi)的專業(yè)店和百貨公司的管理人員要比其它單體店少得多，其管理費用將大大降低，購物中心營業(yè)員人均所負責(zé)的面積要遠遠大于同類的單體店；購物中心實行的是特色化、細分化和專業(yè)化的經(jīng)營，相對而言的集客能力，特別是有效顧客的能力比較強。

　　購物中心的污水處理系統(tǒng)

　　一、污水系統(tǒng)

　　在規(guī)劃污水系統(tǒng)前需先調(diào)查基地所在地區(qū)是否有公共污水下水道系統(tǒng)。若有公共污水下水道系統(tǒng)，基地范圍內(nèi)的污水便可直接排放至該處，若無公共污水下水道系統(tǒng)，由于購物中心內(nèi)可能產(chǎn)生的污水應(yīng)為生活用水及廚房的雜排水，并無工業(yè)廢水等，因而僅需配合排放的廢水量設(shè)置適宜的污水處理設(shè)施，使區(qū)內(nèi)的污水經(jīng)過處理后，達到法規(guī)規(guī)定的放流水標(biāo)準(zhǔn)后排放至一般下水道系統(tǒng)或承受水體。

　　（一） 污水處理設(shè)施配置

　　污水處理設(shè)施的配置位置應(yīng)單獨位于較隱蔽的場所，避免破壞購物中心商圈的景觀及活動。若位于山坡地上等有坡度的基地上，則需配合地形及排水方向?qū)⑽鬯�處理設(shè)施配置于地勢較低及基地內(nèi)的排水管線末端處，有利于完整地處理區(qū)內(nèi)所有的污水。污水處理設(shè)施最好配置于一處。其設(shè)置可配合購物中心的分期分區(qū)發(fā)展，分期建設(shè)。所使用的處理方法應(yīng)由專業(yè)人員設(shè)計并決定。

　　（二） 計劃污水量

　　污水量的計算可通過如下步驟進行：

　　1.處理對象人口數(shù)

　　根據(jù)各使用空間如商店、電影院、餐廳、超級市場等的分類，分別計算各空間內(nèi)的處理對象人口數(shù)，將各空間的人口數(shù)相加后匯總即為該全區(qū)的處理對象人口數(shù)。

　　2.平均污水量

　　用各使用空間的每人每日產(chǎn)生的污水量乘上各空間的處理對象人口數(shù)，所得的數(shù)值即為該空間每日的平均污水量。

　　各空間的平均污水量相加匯總后即為購物中心每日所產(chǎn)生的平均污水量。

　　二、污水排水設(shè)備

　�。ㄒ唬� 基本原則

　　1.排水系統(tǒng)應(yīng)避免出現(xiàn)終端管，但因清潔口的需要而延長至合適的位置時則不在此限。

　　2.雨水排水管不得與污水處理設(shè)備所接續(xù)的污水管及雜排水管相接續(xù)。

　　3.含有對下水道及污水處理設(shè)備有害的油脂（grease）、可燃性廢水、土砂等排水系統(tǒng)，或含有能再生、再利用物質(zhì)的排水系統(tǒng)，應(yīng)設(shè)置截留器截留之。

　　4.排水管應(yīng)設(shè)置清潔口或其他清潔方式清潔管內(nèi)，避免阻塞。

　　5.排水系統(tǒng)上應(yīng)有排水口空間等防護措施以防止排水逆流；特定器具、裝置、設(shè)施等排水，應(yīng)行間接排水。

　　6.與排水系統(tǒng)接續(xù)的器具類，均應(yīng)具備存水彎。

　　7.與排水系統(tǒng)接續(xù)之高溫排水，原則上應(yīng)冷卻至40度以下后才排放。

　�。ǘ�） 排水系統(tǒng)工程的配管

　　1.排水管接合部應(yīng)具水密性，避免植物的根或土砂進入。

　　2.污水或雜排水配置，不得使用具有兩向或三向承口的接頭。

　　3.無論橫管或立管，排水管皆不得在下游方向縮小其管徑。

　�。ㄈ�） 存水彎

　　1.封水深度不得小于50mm，不得大于100mm。

　　2.器具存水彎之水封部應(yīng)容易檢查，且在便于清潔處設(shè)置清潔口。

　　3.不得設(shè)置雙重存水彎。

　�。ㄋ模� 截留器

　　1.截留器應(yīng)裝設(shè)于易于清潔保養(yǎng)的位置。

　　2.截留器應(yīng)裝設(shè)通氣管。

　　3.營業(yè)用大廚房或類似場所應(yīng)設(shè)置足夠容量的油脂截留器。

　　4.營業(yè)性質(zhì)的洗滌場，應(yīng)設(shè)置能分離不溶性物質(zhì)如線頭等的截留器。

　　三、間接排水

　　（一） 需行間接排水裝置

　　需行間接排水的裝置分為機械設(shè)備及配管、裝置的排水以及蒸氣系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)的排水。在購物中心內(nèi)出水口需要使用間接排水的機械設(shè)備包括：

　　1.冰箱、冰柜、洗滌槽、蒸氣柜等有關(guān)食品儲存或加工的設(shè)備。

　　2.給水水池及水箱的溢、排水管。

　　3.洗碗機、洗滌機、脫水機。

　　4.飲水機、飲料用冷水器、給茶器等。

　　四、通氣設(shè)備

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　　1.排水立管上部，應(yīng)以伸頂通氣管向上延長，并向大氣開放。

　　2.個別通氣方式或回路通氣方式應(yīng)設(shè)有通氣立管。

　　3.間接排水系統(tǒng)或其它特殊排水系統(tǒng)的通氣管，不得與其它通氣系統(tǒng)相連接，應(yīng)單獨有效直接地排向大氣。若此等排水設(shè)施有兩套以上系統(tǒng)時，不同種類的排水系統(tǒng)仍應(yīng)獨立排放。

　　4.通氣立管不得與雨水立管相連接。

　　5.大型油脂截留器應(yīng)設(shè)置通氣管。

　　6.含有油份等比空氣重的蒸汽，為防其冷卻凝結(jié)成液狀而積留在管底，其橫向通氣管應(yīng)向上斜，且不得有凹部存在。

　　購物中心的消防系統(tǒng)規(guī)劃

　　提示：本文僅在于提供購物中心消防系統(tǒng)的規(guī)劃中的內(nèi)容要點，資料列之具體指標(biāo)雖與我國國家標(biāo)準(zhǔn)進行核對，但不承諾沒有誤差。引用前，務(wù)必請會員認真依據(jù)國家或地方之標(biāo)準(zhǔn)進行核查，以防止出現(xiàn)任何偏差。特別聲明——準(zhǔn)確指標(biāo)和相關(guān)數(shù)據(jù)請嚴格依據(jù)我國國家標(biāo)準(zhǔn)GB來制定實行。

　　一、 建筑物的防火

　　二、消防主管機關(guān)及資格

　　三、一般原則

　　（一）為了在火災(zāi)發(fā)生時能很快地撲滅火苗，大面積的空間必須以防火墻、防火天花板、防火門及防火樓板做防火分隔。建筑技術(shù)規(guī)則第七十九條規(guī)定：“防火構(gòu)造建筑物或防火建筑物，其總樓地板面積在1500平方公尺以上者，應(yīng)按每1500平方公尺，以具有一小時防火時效的防火墻、防火樓板及甲種防火門窗區(qū)劃分隔。

　　（二）入口大廳及過道等都必須以耐燃的材料來建筑。

　　（三）煙塵的排出需藉由可開啟的門窗及機械排煙來處理，可開啟的門窗同時也利于消防人員自外部進入救災(zāi)。若建筑物采用如帷幕墻等不能開啟的墻面，則需設(shè)有緊急進口或緊急用升降梯，以利消防人員及其設(shè)備進入救災(zāi)。

　　（四）所有的樓梯都必須能自成一封閉獨立空間，且該門需具有1.5小時防火時效。

　�。ㄎ澹┳詣泳瘓笤O(shè)備應(yīng)與管理中心及工程師辦公室連接，同時亦需依法設(shè)置自動撒水頭。依法在重點位置設(shè)置消防隊專用出水口。同時亦需注意通風(fēng)換氣的需要，特別是地下室的服務(wù)區(qū)部分。

　�。�六）可在各商店單元的店門處設(shè)置撒水設(shè)備，以形成一消防撒水網(wǎng)，阻斷火勢的蔓延。

　�。ㄆ撸┎Ａе破凡贿m用于做為防火區(qū)劃的墻面。

　　四、防火避難設(shè)施

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　　商場的樓地板面積合計超過500平方公尺者，其直通樓梯應(yīng)在避難層的適當(dāng)位置，開設(shè)兩處以上不同方向的出入口，每處寬度不得小于1.2公尺。其中最小一處應(yīng)直接通向道路，其他各處可開向?qū)?.5公尺以上的通路，通路凈高不得小于3公尺，并應(yīng)接通道路。而在避難層的出入口，其總寬度不得小于該用途層最大一層之樓地板面積每100平方公尺寬36公分之計算值，但上述使用性質(zhì)之總樓地地板面積超過1500平方公尺時，36公分應(yīng)增加為60公分。但每處出入口之寬度不得小于2公尺，其他出入口每處寬度不得小于1.2公尺，高度不得小于1.8公尺。

　　避難層以外之樓層，通達供避難使用的走道或直通樓梯間，其地面層以上各樓層的出入口不得小于各該樓層樓地板面積每100平方公尺寬27公分計算值；地面層以下的樓層，27公分應(yīng)增為36公分。但每處出入口寬度，不得小于1.2公尺，并應(yīng)裝設(shè)甲種防火門。

　�。ǘ�）走廊

　　在同一層樓內(nèi)的居室樓地板面積在200平方公尺以上（地下層時為100平方公尺以上），其走廊兩側(cè)有居室者，其走廊配置應(yīng)在1.6公尺以上，其他走廊在11公尺以上。走廊的地板面有高低時，其坡度不得超過1/10，并不得設(shè)置臺階。防火建筑內(nèi)各層連接直通樓梯的走廊通道的墻壁，應(yīng)為防火構(gòu)造或不燃材料。

　�。ㄈ�）樓梯

　　樓梯應(yīng)能完全隔離煙及火。任何建筑物自避難層以外的各樓層均應(yīng)設(shè)置一座以上的直通樓梯（包括坡道）通達避難層或地面，樓梯位置應(yīng)設(shè)于明顯處所。若避難層上層的樓地板面積超過400平方公尺，其他任一層超過240平方公尺，或地下層樓地板面積在200平方公尺以上，則應(yīng)設(shè)置兩座以上的直通樓梯。

　　自樓面居室任一點至樓梯口的步行距離不得超過30公尺，15層以上的建筑物則應(yīng)減為20公尺。避難層自樓梯口至屋外出入口的步行距離不得超過30公尺。通達3層以上供商場或類似使用的樓層，應(yīng)設(shè)置安全梯及特別安全梯，通達5層以上，供商場或類似使用的樓層，至少應(yīng)有一座特別安全梯。

　　1.安全梯構(gòu)造

　�。�1）室內(nèi)安全梯的構(gòu)造

　　安全梯間四周墻壁應(yīng)為防火構(gòu)造，天花板及墻面，應(yīng)以不燃材料裝修。進入安全梯的出入口，應(yīng)裝設(shè)安全門，其構(gòu)造應(yīng)符合甲種防火門或鑲嵌鐵絲網(wǎng)玻璃的乙種防火門，并不得設(shè)置門檻；安全門的寬度不得小于安全梯的寬度。安全門應(yīng)向避難方向開啟。安全梯間應(yīng)設(shè)有緊急電源之照明設(shè)備，其開設(shè)采光用的向外窗戶或開口者，應(yīng)與其他窗戶或開口或非防火構(gòu)造的外墻等相距90公分以上。

　�。�2）戶外安全梯的構(gòu)造

　　安全梯應(yīng)為防火構(gòu)造。安全梯與建筑物任一開口間的距離，除至安全梯的安全門外，不得小于2公尺，但開口面積在1平方公尺以內(nèi)，并裝置鑲嵌鐵絲網(wǎng)的固定玻璃者不在此限。出入口應(yīng)裝設(shè)符合甲種防火門或鑲嵌鐵絲網(wǎng)玻璃的乙種防火門規(guī)定的安全門，但從室外走廊連接安全梯者，其出入口應(yīng)免裝設(shè)安全門。對外開口面積應(yīng)在2平方公尺以上。

　�。�3）特別安全梯構(gòu)造

　　自室內(nèi)至安全梯，應(yīng)由陽臺或排煙室開始進入。樓梯間及排煙室的四周墻壁應(yīng)為防火構(gòu)造，其天花板及墻面的裝修應(yīng)為不燃材料。樓梯間及排煙室，應(yīng)設(shè)有緊急電源的照明設(shè)備。其開設(shè)采光用固定窗戶或在陽臺外墻開設(shè)的開口，除開口面積在1平方公尺以內(nèi)并鑲嵌鐵絲網(wǎng)的固定者外，應(yīng)與其他開口相距90公分以上，但在防火帶范圍內(nèi)，不得開口。自室內(nèi)通陽臺或進入排煙室的出入口，應(yīng)裝設(shè)甲種防火門，自陽臺或排煙室進入樓梯間的出入口，應(yīng)裝設(shè)甲種或乙種防火門。

　　樓梯間與排煙室或陽臺之間所開設(shè)的窗戶應(yīng)為固定窗。

　　建筑物達15層以上或地下層3層以下者，各樓層的特別安全梯樓梯間與排煙室或樓梯間與陽臺的面積，不得小于各該層居室樓地板面積3%。

　　供商場使用的直通樓梯總寬度，以該建筑物各層中任一樓層（不包括避難層）商場的最大樓地板面積每100平方公尺，樓梯寬60公分為計算值。但若其面積之和達到建筑面積1/8且大于15平方公尺者，應(yīng)再增加樓梯寬度。

　　一棟建筑物在不同的樓層有兩種以上不同用途，直通樓梯總寬度應(yīng)逐層核算，以使用較嚴（最嚴）的樓層為計算標(biāo)準(zhǔn)。同一樓層有兩種以上的不同用途，該樓層的直通樓梯寬度應(yīng)分別計算后合計。

　　建筑物在5層以上的樓層供公眾使用時，應(yīng)設(shè)置樓梯通達可供避難使用的屋頂平臺，其面積不得小于建筑面積的1/2。在該面積范圍內(nèi)不得建造其他設(shè)施。

　�。ㄋ模� 排煙設(shè)備

　　1.排煙設(shè)備

　　每層樓地板面積超過5000平方公尺者應(yīng)設(shè)置排煙設(shè)備。但每100平方公尺以內(nèi)以分隔墻或防煙壁區(qū)劃分隔者不在此限。所謂防煙壁是指以不燃材料建造的垂壁，自天花板下垂50公分以上。

　　2.排煙設(shè)備構(gòu)造

　　排煙壁區(qū)劃范圍內(nèi)任一部份至排煙口的水平距離不得超過45公尺。排煙口、排煙風(fēng)道（管）及其他與火煙接觸的部份，均應(yīng)以不燃材料建造。排煙風(fēng)道（管）貫穿防煙壁部份的空隙，應(yīng)以水泥砂漿或以不燃材料填充。

　　需要電源的排煙設(shè)備，應(yīng)有緊急電源及配線的設(shè)置。

　　建筑物高度超過30公尺或地下層樓地板面積超過1000平方公尺的排煙設(shè)備，應(yīng)將控制及監(jiān)視工作集中于中央管理室。

　　3.緊急升降梯間及特別安全梯的進風(fēng)排煙設(shè)備

　　緊急升降梯間及特別安全梯的進風(fēng)排煙設(shè)備應(yīng)設(shè)置可開向戶外的窗戶，若無，則需開設(shè)排煙口，并直接連通排煙管道。排煙管道應(yīng)垂直裝置，其頂部直接通向戶外。若設(shè)有每秒鐘可進、排4立方公尺以上，并可隨進風(fēng)口、排煙口的開啟而自動操作的進風(fēng)機、排煙機者，則可不受上述限制。

　�。ㄎ澹┚o急照明設(shè)備

　　依建筑技術(shù)規(guī)則第一百零四條的規(guī)定，商場的居室部份及自居室至避難層所需經(jīng)過的走廊、樓梯、通道及其他平時依賴人工照明的部份應(yīng)設(shè)置照明設(shè)備。緊急照明的構(gòu)造應(yīng)依建筑技術(shù)規(guī)則建筑設(shè)備編的規(guī)定。

　�。�六）緊急用升降梯

　　建筑物高度超過10層樓以上部份的最大一層樓地板面積，在1500平方公尺以上者，至少應(yīng)設(shè)置一座；超過1500平方公尺時，每達到3000平方公尺設(shè)置一座。

　　五、消防設(shè)備

　　（一）滅火設(shè)備

　　1.室內(nèi)消防栓

　　各層樓地板面積在500平方公尺以上者需設(shè)室內(nèi)消防栓。建筑物在第六層以上樓層或地下室層或無開口的樓層，各層樓地板面積在150平方公尺以上者亦需設(shè)室內(nèi)消防栓。但建筑物為防火構(gòu)造，且內(nèi)部裝修材料使用阻燃材料耐火板者，則面積可加倍計算。

　　2.自動灑水設(shè)備

　　建筑物在第六層以上，第十層以下的樓層，各層的樓地板面積在150平方公尺以上者，以及建筑物在第十一層以上的樓層，各層的樓地板面積在100平方公尺以上者需設(shè)置自動灑水設(shè)備。

　　室內(nèi)停車空間部分可有自動灑水設(shè)備、自動干粉滅火設(shè)備、自動二氧化碳滅火設(shè)備、自動泡沫滅火設(shè)備或自動揮發(fā)性液體滅火設(shè)備等選擇設(shè)置。但室內(nèi)停車空間的外墻開口面積（非金屬門窗部分）達1/2以上，或各樓層防火區(qū)劃范圍內(nèi)停車位數(shù)在20輛以下者可免設(shè)置。

　　在大型購物中心內(nèi)，灑水設(shè)備是不可或缺的設(shè)備。即使是防火區(qū)劃已經(jīng)小到無須設(shè)置灑水系統(tǒng)，仍以設(shè)置為宜。

　　設(shè)置灑水系統(tǒng)必然會使天花板降低，在設(shè)計樓高時應(yīng)予以考慮。

　　3.消防水管及消防立管

　　除了灑水系統(tǒng)之外，消防水管也應(yīng)有所規(guī)范。消防水管的長度及配置位置應(yīng)能完全覆蓋Mall內(nèi)所有的面積，甚至它提供一個功能，即在剛起火而火場溫度尚未能啟動灑水系統(tǒng)之前，便能以此系統(tǒng)撲滅火源。

　�。ǘ�）報警設(shè)備

　　建筑物應(yīng)依規(guī)定設(shè)置報警設(shè)備，其受信機（器）應(yīng)集中管理，設(shè)于總機室或值班室。但若依建筑技術(shù)規(guī)則設(shè)有自動灑水系統(tǒng)的樓層，可免設(shè)報警設(shè)備。第六層以上設(shè)火警自動報警設(shè)備的樓層應(yīng)裝設(shè)廣播設(shè)備。

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