“義烏地王”違規(guī)售房15億歸因

　　編者按/

　　用全民高利貸形容這個時代恐怕一點也不為過。

　　不只是游蕩在民間的數(shù)萬億元游資，連銀行、上市公司等規(guī)范的機構(gòu)也開始把錢投向高利息貸款業(yè)務。某些區(qū)域的月息甚至達到3~6角，除了瘋狂的地產(chǎn)或礦產(chǎn)，恐怕再沒有其他的產(chǎn)業(yè)能夠支撐這么高的利息成本。

　　而在調(diào)控政策從緊和世界經(jīng)濟持續(xù)不景氣的影響下，地產(chǎn)和礦產(chǎn)的瘋狂還能持續(xù)多久？崩盤的隱憂時時盤旋在高利貸區(qū)域的上空。

　　一線調(diào)查

　　“義烏地王”違規(guī)售房15億歸因

　　8月11日，3家巨頭251輪競價、底價暴漲150%，浙江義烏土地價格在樓市高壓下再次創(chuàng)下了全國單宗住宅市場最高價。

　　8月22日成交前公示結(jié)束，浙江義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱現(xiàn)代地產(chǎn)）最終以72.19億元摘得“義烏中心區(qū)07、08地塊”。

　　然而，就在公示前的8月13日，該地塊以“現(xiàn)代城”命名的銷售房產(chǎn)廣告出現(xiàn)在當?shù)仉娨晥罂�上。�?jù)知情人士透露，現(xiàn)代城公示結(jié)束當日至24日的3天時間里，已經(jīng)“預售”8億到9億元。

　　現(xiàn)代城為何在剛拍下地、也未取得銷售許可證的情況下，就迫不及待開始公然銷售？知情人士透露，現(xiàn)代地產(chǎn)頻繁拿地不僅造成資金鏈條短缺，還面臨巨額民間借貸高額成本的壓力。

　　《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，浙江義烏作為浙江民間資金最為活躍的區(qū)域之一，房地產(chǎn)成為民間資金最為青睞的投資對象，這使開發(fā)商敢于鋌而走險高價拿地違規(guī)回款有了心理保障。

　　地王違規(guī)“賣圖紙”

　　9月1日，也就是拿地公示后一周，現(xiàn)代地產(chǎn)售樓處，現(xiàn)代城樓盤效果展示圖正吸引著大批購房者前來觀摩�，F(xiàn)場工作人員告訴記者，現(xiàn)代城不銷售，不過要預訂可以上四樓咨詢。墻上標語明確告知：現(xiàn)代城概不銷售。

　　然而，就在四樓電梯出口，現(xiàn)代城簽約流程醒目地張貼在墻上。流程明確規(guī)定了該樓層各房間的功能，其中包括首付款、簽合同、辦理按揭等。

　　根據(jù)404房間銷售人員告知，現(xiàn)代城銷售分為四個優(yōu)惠方式：根據(jù)優(yōu)惠時間和繳款方式差異，享受不同的折扣。其中以首付120萬元，9月20日前付清余款，可享受8折優(yōu)惠的方式最為誘人。

　　財務室設(shè)在408房間，前來簽訂合同并繳款的人絡繹不絕。趙先生當場交付了120萬元首付款，獲得的“購房合同”則是一張“購房聯(lián)絡單”和一張蓋著“現(xiàn)代房產(chǎn)”的白條。前者注明購房者姓名、聯(lián)系方式、住址和房子位置。

　　現(xiàn)場工作人員介紹，購房者可以隨時退房，也可以轉(zhuǎn)讓�！暗鹊戒N售許可證拿下以后，會通知前來簽訂正規(guī)合同。”然而，記者在義烏市建設(shè)局采訪時，建設(shè)局執(zhí)法局負責人告訴記者，現(xiàn)代城的確沒有辦理銷售許可證，不過也沒有發(fā)現(xiàn)違規(guī)售房。

　　據(jù)前來大批購房者表示，看好現(xiàn)代城未來升值的潛力。

　　公開資料顯示，“現(xiàn)代城”所在的義烏國際文化中心的中心區(qū)07、08地塊，正是現(xiàn)代地產(chǎn)于8月11日以72.19億元拿下的，樓面價格為15000余元每平方米。

　　該地塊是義烏市國際文化中心的一部分，北依義烏江、西鄰梅湖會展體育中心，處于義烏市內(nèi)最優(yōu)越的區(qū)位。而國際文化中心，則是義烏市未來幾年重金打造的“義烏新客廳”，總投資超過25億元，建成后將成為義烏市民開展文化、休閑、娛樂等活動的重要場所。

　　為此，現(xiàn)代地產(chǎn)早已做足了“違規(guī)銷售”的文章。截至8月22日土地出讓公示結(jié)束前，“現(xiàn)代城”的廣告已經(jīng)出現(xiàn)在當?shù)氐碾娨暸_和報刊。為此，現(xiàn)代地產(chǎn)還制定了限時銷售計劃�！皟H8月22日一天，收款就達數(shù)億元；截至8月24日，"現(xiàn)代城"通過違規(guī)預售已經(jīng)回款八九億元�！睋�(jù)上述知情人士透露。

　　現(xiàn)代城樓盤價格從一層每平方米19800元到31層30000元不等。根據(jù)當?shù)刂�情人士初步估計，截止目前，現(xiàn)代地產(chǎn)已經(jīng)通過違規(guī)銷售獲得資金超過15億元。

　　然而，就在現(xiàn)代地產(chǎn)拿下地王的第二天接受媒體采訪時曾公開表示，由于剛拿地，“這塊地如何設(shè)計開發(fā)，還沒具體計劃。”

　　高利貸纏身？

　　浙江省國土資源廳網(wǎng)站顯示，07、08地塊的開工時間定為2013年2月14日，竣工時間定為2016年2月14日。義烏市一房地產(chǎn)企業(yè)負責人私下表示，嚴格來說，新開樓盤如果預售必須在封頂以后，也就是說工程完成50%方可以獲得。

　　現(xiàn)代城所在的07、08地塊呈現(xiàn)在記者面前的則是，圍墻內(nèi)除了停著兩臺挖掘機以外，就是和人一樣高的野草叢生。難以理解的是，在義烏市排名前三的現(xiàn)代地產(chǎn)，為何急于出售紙上的“現(xiàn)代城”呢？

　　上述知情人士告訴記者，相比前面出現(xiàn)的3萬元/平方米的樓面價，現(xiàn)代城的樓面價并不是很高。但對一個中型房地產(chǎn)開發(fā)商來說，72.19億元的土地款，不僅是現(xiàn)代地產(chǎn)，就是任何一家義烏房地產(chǎn)公司也是無法承受的。

　　據(jù)了解，浙江省義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬于二級開發(fā)資質(zhì)，其老板黃允松以做養(yǎng)殖起家。2000年組建現(xiàn)代地產(chǎn)，在義烏、東陽、余姚、杭州千島湖等地開發(fā)房地產(chǎn)，10余年以來銷售額近300億元�！皹鞘姓{(diào)控下，尤其是三線城市的中型開發(fā)商根本別想從銀行獲得貸款，加上現(xiàn)代地產(chǎn)近來頻繁拿地，基本沒有多少資金，只好求助于高利貸�！鄙鲜鲋�情人士告訴記者。

　　義烏市一商業(yè)銀行信貸部負責人證實，義烏市開發(fā)商現(xiàn)在不可能從銀行獲得一分錢的貸款。據(jù)他表示，義烏市25家商業(yè)銀行現(xiàn)在基本上連個人按揭都不做了�！�72.19億元的土地出讓金，對二線地產(chǎn)企業(yè)來說，絕對是個天文數(shù)字�！�

　　按照國土資源部的規(guī)定，現(xiàn)代地產(chǎn)需在1年內(nèi)付清出讓金72.19億元，40天內(nèi)支付50%的首付款。實際上，72.19億元并不是現(xiàn)代地產(chǎn)急需支付的唯一 一筆土地出讓金。據(jù)悉，該公司在最近8個月內(nèi)買入約100億元的土地，除“中心區(qū)07、08地塊”外，該公司于去年年底以20多億元競得義烏“商業(yè)中心”地塊，今年6月15日以2.26億元競得曾有全國新單價地王爭議的義烏“雷峰路與望道路西南側(cè)”地塊。

　　其中，“義烏中心區(qū)07、08地塊”競拍保證金即超過15億元。“據(jù)說15億元的保證金是現(xiàn)代地產(chǎn)分別以一毛和一毛二的月利率借來的，使用時間為1到3個月不等。”上述知情人士透露。

　　如果以年息計算，利率高達120%和144%，壓力可想而知。為此，現(xiàn)代地產(chǎn)一位投資人透露：現(xiàn)代目前資金相當緊，為應付以前年度尚未交清的土地出讓金與工程款，支付壓力很大，當時不希望現(xiàn)代地產(chǎn)再介入07、08號地塊的競拍。

　　有消息人士指出，銀行貸不出來錢，現(xiàn)代地產(chǎn)不可能有那么大的本金，除了高利借貸，別無途徑。不過，如何借到這么大的款項，目前尚不得而知。但熟悉現(xiàn)代地產(chǎn)的觀察人士解釋說，現(xiàn)代地產(chǎn)長期以來銷售商品房的方法主要有兩種：一是在親朋好友內(nèi)部募集資金，然后支付報酬；二是違規(guī)公開銷售。

　　現(xiàn)代城無證銷售在現(xiàn)代地產(chǎn)銷售歷史上并非第一次。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年“城市風景”項目拖欠國土出讓金一年以上，在無任何手續(xù)下預售3.3億元才把土地出讓金交清；2010年10月以3.6億元拍得“賓王廣場”項目，在10天內(nèi)就預售收取3.6億元；同年以5.12億元拍得“現(xiàn)代廣場”項目，僅七天內(nèi)就預售收取3.5億元；同年12月25日以24.6億元拍得“城北商業(yè)中心”項目，僅10天就銷售收取13.6億元；2011年6月以2.26億元拍得10號地塊后僅7天就銷售收取2億元以上。

　　坊間人士認為，正因不斷違規(guī)銷售回籠資金，現(xiàn)代地產(chǎn)才有了繼續(xù)拿地的資本。對此，記者撥通了現(xiàn)代地產(chǎn)老板黃允松的電話，但他并沒有接受記者的采訪。

　　地方官員參與

　　樓市調(diào)控下，有人擔心現(xiàn)代地產(chǎn)會因為資金鏈條斷裂而陷入絕境。“如果當?shù)乇O(jiān)管部門能夠制止現(xiàn)代地產(chǎn)違規(guī)售房，現(xiàn)代地產(chǎn)必死無疑�！碑�?shù)囟辔环康禺a(chǎn)人士表示。

　　在2008年的金融危機中，義烏市多位企業(yè)家因為高利貸而自殺或者潛逃。所以，為了避免因借高利貸而導致資金壓力過大現(xiàn)代地產(chǎn)只有通過這種違規(guī)行為，才可以維系現(xiàn)代地產(chǎn)的資金運轉(zhuǎn)。然而當?shù)氐母鞣搅α空�在以或明或暗的方式支撐著以高利貸為資金來源的企業(yè)的非正常運轉(zhuǎn)。

　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年年初，浙江民間資本高達8000億~10000億元。在宏觀調(diào)控下，浙江的民間借貸資金容量迅速膨脹。據(jù)保守估算，僅溫州、義烏、寧波三地，民間借貸規(guī)模不下2000億元。溫州和義烏，則是浙江區(qū)域內(nèi)兩大民間金融流派的代表，即浙南模式和浙中模式。

　　當?shù)匾环康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者，在義烏包括政府官員、銀行高管以及民間老板等一起編織著房價火爆的神話，從而吸引了投資者前赴后繼。而正是這些人從事民間放貸，又維系了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條表面上的健康運行。

　　記者在當?shù)亓私獾剑�中央出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)一年有余，義烏市樓市成交價格并沒有降低，房價依然維持著高位運行。作為縣級市，義烏市商品房均價超過2萬元每平方米，部分地區(qū)已經(jīng)超過3萬元�！傲x烏能夠承受的房價應該在1萬元以內(nèi)，80%屬于投資性購買�！鄙鲜霎�?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人認為。

　　其中官員炒房票是一個重要原因。根據(jù)上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人介紹，一般來說，一個好的樓盤開盤后，開發(fā)企業(yè)就會把位置好的房號送給當?shù)赜嘘P(guān)部門領(lǐng)導。這樣一方面造成市場供求短缺，另一方面官員可以2萬元到10萬元的價格轉(zhuǎn)讓房號，獲得利益的同時，也炒高了房價。

　　在浙江，官員參與炒房的行為非常普遍。去年年底，有關(guān)部門就查處了浙江臺州大批官員炒房票案件。為此，臺州今日成為國內(nèi)房地產(chǎn)限購中的首個二三線城市。

　　正是因為官員深陷利益當中，在義烏市沒有取得商品房預售許可就違規(guī)銷售商品房的現(xiàn)象很普遍，同時有關(guān)部門對此也是“睜一只眼閉一只眼”。據(jù)了解，現(xiàn)代地產(chǎn)幾年來違規(guī)售房從來沒有得到處罰�！拔覀冇泻笈_，提前預售根本沒有人查的，放心買�！爆F(xiàn)代城銷售人員告訴記者。

　　就是通過這樣的利益鏈條保證，然后通過違規(guī)預售回籠資金，開發(fā)企業(yè)就自信地把手伸向高利貸�！伴_發(fā)企業(yè)獲得大量資金，完全沒有進入監(jiān)管系統(tǒng)。如果一旦市場真的冷卻下來，那就危險了！”上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為，開發(fā)企業(yè)長期走鋼絲，這樣的可能性是存在的。

　　據(jù)了解，當?shù)仄髽I(yè)往往通過錢莊、寄售處和個人獲取高利貸，現(xiàn)在的回報月息至少在6分以上，相當于年息72%。

　　就這樣一個圍繞著房產(chǎn)的資金流動利益鏈條形成了。官員與開發(fā)商利益共享，開發(fā)企業(yè)就可以通過違規(guī)的方式提前預售“紙上商品房”回籠資金，從而保證了資金鏈條的正常運營。也基于此，開發(fā)企業(yè)才敢于將手伸向民間借貸，從而維持了開發(fā)企業(yè)資金鏈表面上的良性循環(huán)。2011年09月03日00:32 來源：中國經(jīng)營報  作者：晏耀斌

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