去投資化下 奇特的義烏房產(chǎn)模式能否延續(xù)

導(dǎo)讀：

　　奇一：沒有外來開發(fā)商

　　奇二：“先上車后補票”

　　奇三：小城市里的全國地王

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　　從義烏火車站坐車到市區(qū)十多分鐘路程，在這十多分鐘里面，可以看到街邊的星巴克、BWM 、BENZ 4S等門店。在酒店前臺登記時，前臺工作人員可以用熟練的英語口語和外籍客人交流，很難想像這是個縣級城市。等記者在房間安頓好，打開窗簾，映入眼簾的景象又如同80年代的小鎮(zhèn)，分不清哪里是弄堂哪里是馬路，一排排的“垂直樓”布滿整個城區(qū)。這就是義烏——浙江省外來人口最多的縣級市、中國豪車密度最高的城市、產(chǎn)生中國地王的城市。

　　在義烏房產(chǎn)市場，市區(qū)新房價格已上2萬元/平，即使是在和東陽交界區(qū)域的紫荊公寓，二手房也超過7000元/平。作為金華的下屬縣級市，義烏沒有獨特的人文基礎(chǔ)和景觀資源，但房價遠(yuǎn)超金華，直逼省會杭州，去年這里還產(chǎn)生全國宅地地王，不禁令人嘖嘖稱奇。

　　奇一：沒有外來開發(fā)商

　　“義烏沒有任何外來開發(fā)商，唯一可以算的上外來的就是有一個廣廈的項目，不過廣廈也是東陽的開發(fā)商�！币煌�控股集團(tuán)樓志松董事長在向記者介紹義烏樓市概況時首先說明了這個現(xiàn)象。在義烏，可以成為三巨頭的開發(fā)商是：現(xiàn)代房產(chǎn)、萬廈房產(chǎn)、義烏小商品城房產(chǎn)

　　為什么沒有外來開發(fā)商？這并不是外來開發(fā)商們不重視義烏市場，相反，因為這里強勁的購買力，綠城等開發(fā)商都在義烏設(shè)立銷售展示中心。在許多土地出讓現(xiàn)場，也經(jīng)常會出現(xiàn)外來開發(fā)商的身影，但外來開發(fā)商們往往不是最終的贏家，業(yè)內(nèi)人士把原因歸為義烏房產(chǎn)市場有自己“游戲規(guī)則”。
　　在義烏，只要拿下土地，開發(fā)商就敢于公開叫賣，或者在自己的親戚朋友中以半公開的形式銷售房源，回籠資金，開發(fā)樓盤。在其他城市杜絕的現(xiàn)象，在這個興商建市氣氛濃厚的城市卻十分普遍。循環(huán)往復(fù)之下，本地開發(fā)商更為熟悉和認(rèn)同這個模式，也讓外來開發(fā)商止步義烏。

　　奇二：“先上車后補票”

　　在義烏當(dāng)?shù)卣搲�上，咨詢“現(xiàn)代城”項目可不可以購買、討論樓盤具體戶型的帖子比比皆是，而網(wǎng)友口中的“現(xiàn)代城”就是2011年8月現(xiàn)代房產(chǎn)拿下的全國宅地新地王。

　　記者在義烏市規(guī)劃建設(shè)相關(guān)網(wǎng)站上“業(yè)務(wù)辦理公開”版塊中，并未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)代地產(chǎn)拿下上述地塊后在該局辦理相關(guān)預(yù)售證件的任何內(nèi)容。而相關(guān)文件中指出，現(xiàn)代房產(chǎn)所拍下的07、08地塊的開工時間定為2013年2月14日，竣工時間定為2016年2月14日。那就意味著現(xiàn)代城項目完全沒有任何銷售憑證，經(jīng)了解，業(yè)主拿到的就是一張寫了交款者姓名、戶型、建筑面積、交款單價等資料的憑證。

　　從某種意義上說，義烏已經(jīng)自上而下的認(rèn)同這種模式。雖然在義烏房產(chǎn)史上，也有金成高爾夫這樣的因開發(fā)商資金鏈斷裂而無法交付的樓盤，但是在瘋狂的市場形勢下，在政府漠視、媒體推動、開發(fā)商的吆喝下，這種“先上車后補票”的銷售方式已經(jīng)成為這個城市房產(chǎn)銷售的潛規(guī)則。

　　在義烏本地房產(chǎn)論壇，找關(guān)系買房的帖子已經(jīng)散去，現(xiàn)在更多的是咨詢?nèi)绾瓮朔�、怎么能成功退房的帖子。一位本地房產(chǎn)人士向記者透露，如果開發(fā)商資金不是很緊張，那客戶態(tài)度強硬尚有可能退房；如果開發(fā)商資金緊張，退房是不可能的，但是開發(fā)商會做出一定承諾，比如每年向客戶支付一定比例的固定回報，或者是把客戶當(dāng)做是債主，支付比銀行高的利息，通常是1分利或2分利，有的甚至?xí)�退還部分差價。

　　奇三：小城市里的全國地王

　　2011年8月11日，現(xiàn)代地產(chǎn)以72.19億元的總價拿下“義烏中心區(qū)07、08地塊”，成為義烏乃至全國宅地新地王。

　　什么因素促使開始如此豪氣，一擲千金？首先，不容忽視的是地塊的地理位置。該地塊是義烏市國際文化中心的一部分，北依義烏江、西鄰梅湖會展體育中心，處于義烏市內(nèi)最優(yōu)越的區(qū)位。而國際文化中心，則是義烏市未來幾年重金打造的“義烏新客廳”，總投資超過25億元，建成后將成為義烏市民開展文化、休閑、娛樂等活動的重要場所。

　　這塊地在義烏的稀缺性毋庸置疑，但全國地王產(chǎn)生在如此一個縣級市，也讓人對地王所在的城市更為好奇。

　　義烏有什么風(fēng)景名勝？提到這個問題，司機小樓有點慚愧。作為土生土長的本地人，他熟悉義烏的大街小巷但是并道不出有名的風(fēng)景人文資源，義烏最聞名遐邇的就是小商品市場。以市場為中心，義烏聚集了世界各地不同人群。目前，義烏總?cè)丝?00多萬，外來人口卻達(dá)到130多萬，是本地人口的兩倍。此外，還有超過1.3萬名外商常住義烏。

    現(xiàn)代城項目現(xiàn)場大門緊鎖

　　按照當(dāng)?shù)厝说恼f法，義烏是全民做生意的城市，義烏也是浙江民間資金最為活躍的區(qū)域之一�！皡怯�案”之后，房地產(chǎn)成為民間資金最為青睞的投資對象，這使開發(fā)商敢于鋌而走險，高價拿地違規(guī)回款有了心理保障。

　　據(jù)相關(guān)媒體報道，“現(xiàn)代城”對外宣布的銷售期為4天，即從8月22-25日。僅22日一天，收款就達(dá)數(shù)億元；截至8月24日，“現(xiàn)代城”通過違規(guī)預(yù)售已經(jīng)回款八九億元。這也為很多開發(fā)商敢于高架拿地奠定基礎(chǔ)。

　　2012年2月，距離土地出讓剛好半年，記者來到“現(xiàn)代城”項目現(xiàn)場，工地門口大門緊鎖，工地里面有一臺挖土機閑置著，四個大坑已經(jīng)挖好，沒有任何進(jìn)一步動工跡象。

　　滟滟隨波千萬里，何處春江不明月。義烏江兩岸也在樓市調(diào)控的大旗下逐漸回歸理性。金典中介的工作人員向記者說新政開始之前，以前一家門店一天能成交6、7單，但是去年下半年，每個月都不超過20套。大家關(guān)注的范圍從大戶型轉(zhuǎn)為90方左右小戶型，關(guān)注重點在稠州區(qū)域的學(xué)區(qū)房。這一帶學(xué)區(qū)房從過去3萬/平左右跌到2萬左右，跌幅超過30%。

　　現(xiàn)在整個義烏房產(chǎn)都在“去投資化”，購房人員以剛需為主。底在哪？更多的人在觀望等待著……

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