中國商業(yè)地產(chǎn)的幾大誤區(qū)及快速發(fā)展之對策

    這幾年從國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界的幾大巨頭如萬達(dá)、中糧、寶龍、華潤等發(fā)展來看，其城市綜合體的開發(fā)、盈利模式可謂日趨成熟，從訂單式地產(chǎn)、組合店到城市綜合體，業(yè)態(tài)復(fù)合，多樣性，并形成互補(bǔ)和帶動，既有白天繁忙的商務(wù)經(jīng)濟(jì)，又有晚上購物、娛樂的“月光經(jīng)濟(jì)”，形成24小時商圈。商業(yè)地產(chǎn)由當(dāng)初的銷售為主到如今以持有型物業(yè)，并注重通過后期運(yùn)營以實現(xiàn)價值最大化，此已成為國內(nèi)較為成熟的商業(yè)盈利模式。

    回顧各大中城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程，早期都不同程度地存在著由于對城市商業(yè)規(guī)劃的認(rèn)知和理解不準(zhǔn)確不全面而造成定位失誤，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)慘淡經(jīng)營，這不僅影響了開發(fā)商自己的利益，也破壞了城市建筑格局和商業(yè)格局，還影響了業(yè)主、經(jīng)營者及消費(fèi)者的利益，損壞了城市的形像。 我們參考周邊商業(yè)發(fā)達(dá)國家地區(qū)如日本、香港等地，之所以有這么多的優(yōu)秀的、堪稱世界經(jīng)典的城市綜合體作品，有讓我們羨慕的，比如他們很好地將城市的公交站和地鐵站都和項目能夠有很好的連通，做到與城市的無縫接駁，當(dāng)然，這些因素不是單純一個開發(fā)商能夠解決的問題，而要城市規(guī)劃者能夠參與進(jìn)來建設(shè)，因為城市綜合體承載了太多的功能，它做不好會對整個區(qū)域產(chǎn)生負(fù)面作用；即城市綜合體的開發(fā)還非常需要城市運(yùn)營者來關(guān)心和引導(dǎo)它，做不好的話就會出現(xiàn)一大堆建筑垃圾。    

  中國商業(yè)地產(chǎn)的5大誤區(qū)

    商業(yè)地產(chǎn)方興未艾，商業(yè)地產(chǎn)利益誘人，但在觀念、設(shè)計、運(yùn)營、招商、管理等方面存在的種種誤區(qū)，說明許多開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)的基本特征、商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化要求，還缺乏足夠的了解。

    與西方發(fā)達(dá)國家相比，我國商業(yè)地產(chǎn)在其開發(fā)理念、設(shè)計能力、管理水平都還存在較大的差距。因此，提高國內(nèi)開發(fā)商的開發(fā)理念、規(guī)范開發(fā)商的建設(shè)行為、研究我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，就顯得重要而迫切。
 
    近年來，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展迅速，某些地方存在過熱過濫的現(xiàn)象，這不僅僅是一個政府宏觀管理的問題，而是一個社會的投資領(lǐng)域?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識問題。因此，首先需要各地方政府、開發(fā)商、設(shè)計商、運(yùn)營商對商業(yè)地產(chǎn)有一個正確的認(rèn)識，對它的內(nèi)涵有準(zhǔn)確的把握和全面的理解。但是，從目前來看，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還存在許多誤區(qū)：
    1、 認(rèn)識誤區(qū)
    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性把握不準(zhǔn)，對商業(yè)運(yùn)作規(guī)律認(rèn)識不清。很多商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，沒有認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的根本區(qū)別，盲目套用住宅開發(fā)的模式，簡單的認(rèn)為，有塊地、有筆錢，就可以開發(fā)出一個商業(yè)地產(chǎn)項目。實際上，商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)，它首先要求地產(chǎn)商、投資商按商業(yè)地產(chǎn)的“以經(jīng)營為本”的開發(fā)理念進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，要求設(shè)計商“以商業(yè)空間實用為本”的設(shè)計理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。因此，對于開發(fā)商和設(shè)計商來講，滿足業(yè)戶的經(jīng)營需求，以經(jīng)營為本，以實用為先，不僅將保障了經(jīng)營業(yè)戶的需要，更是保障了開發(fā)商對物業(yè)開發(fā)的商業(yè)價值。
    2、 設(shè)計誤區(qū)
    我國目前專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計的專業(yè)機(jī)構(gòu)很少，承擔(dān)設(shè)計的多為民用建筑設(shè)計院，他們對物業(yè)的商用需求了解不多甚至沒有，沿用更多的是一般的民用建筑規(guī)范，同時，我國在商業(yè)物業(yè)的設(shè)計沒有統(tǒng)一的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，既有的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也落后形勢，因此，很多商業(yè)物業(yè)設(shè)計后的實用性差、利用率低，商業(yè)價值因而也就低了風(fēng)險大為增加。
    3、 銷售誤區(qū)
    多數(shù)地產(chǎn)商抱著“商鋪切割，一賣了之”的純粹地產(chǎn)思維的短期目標(biāo)的運(yùn)營模式，既不對項目進(jìn)行完善的規(guī)劃，也不對項目進(jìn)行統(tǒng)一的招商，而是轟炸式的進(jìn)行廣告營銷，銷售火爆的場面一過，地產(chǎn)商賺錢一走，商業(yè)項目的經(jīng)營日漸蕭條。這種急功近利的運(yùn)作模式，不僅嚴(yán)重地傷害了經(jīng)營業(yè)戶，同樣，也傷害了開發(fā)商。長遠(yuǎn)來講，開發(fā)商很難獲得真正的成功。
    4、 招商誤區(qū)
    許多開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)項目只要招進(jìn)幾家主力店、次主力店進(jìn)場就可以了，對個體業(yè)戶、配套經(jīng)營的招商不重視，“抓到籃子里就是菜”，不管這類招商的質(zhì)量。諸不知，商業(yè)地產(chǎn)作為一種綜合商業(yè)物業(yè)，它的不同業(yè)態(tài)對客層的要求是不一樣的，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)屬性各自的目標(biāo)客戶資源又是不能共享的。因此，商業(yè)地產(chǎn)項目的招商，既要符合項目市場定位的一致性，又要防止不同經(jīng)營商戶的同質(zhì)化。這就要求商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商、運(yùn)營管理者必須對各類商戶資源進(jìn)行科學(xué)的整合和統(tǒng)一運(yùn)營管理，不能厚此薄彼，顧此失彼。
    5、 運(yùn)營誤區(qū)
    在運(yùn)營管理過程中，許多商業(yè)地產(chǎn)商只進(jìn)行簡單的物業(yè)管理，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。由于商業(yè)地產(chǎn)是一個以商業(yè)購物為主體，配套餐飲、休閑、娛樂、旅游、觀光、住宿、商務(wù)辦公、公寓等功能為一體的復(fù)合型的大型物業(yè)形態(tài)，以商業(yè)經(jīng)營為主要目標(biāo)，它的管理不僅僅只是提供簡單的物業(yè)管理，而是包括：商圈管理、布局管理、空間管理、賣場管理、營銷管理、商裝管理、人員培訓(xùn)、經(jīng)營指導(dǎo)、資源整合以及物業(yè)服務(wù)

    其實當(dāng)今國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬達(dá)集團(tuán)，一開始也曾憑著在住宅地產(chǎn)方面的多年開發(fā)經(jīng)驗，以住宅地產(chǎn)開發(fā)的思維，靠引進(jìn)幾家主力店，將其余商鋪切割一賣了之，因而埋下了禍根，曾出現(xiàn)了震動業(yè)內(nèi)外的“萬達(dá)多米諾”現(xiàn)象：以長春萬達(dá)購物廣場為首張骨牌，從東北到華南，開始倒塌，多個項目開始被商戶投訴、媒體揭短，經(jīng)營慘淡，問題層出不窮；萬達(dá)的高層們未免四處救火，窮于應(yīng)付。 這幾年，萬達(dá)在掌聲和批評聲中，在投訴和吵鬧聲中，在彷徨和探索實踐中，開始審視自己的商業(yè)地產(chǎn)模式，開始反思自己的成敗，組織專人設(shè)計了新一代商業(yè)綜合體。萬達(dá)之所以是萬達(dá)，就是它能正視過去，敢反省失敗，能走出誤區(qū)。經(jīng)歷了輝煌也遭遇了挫折的萬達(dá)，開始了對萬達(dá)模式的改進(jìn)創(chuàng)新。

    商業(yè)地產(chǎn)在中國快速發(fā)展之對策

　　首先，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，注重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期的介入和投入，組織專業(yè)人員對項目的商業(yè)定位、布局進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計。這樣，項目的各項功能配套和設(shè)備配套更加符合商業(yè)經(jīng)營的需要，符合投資商戶經(jīng)營的利益。

　　其次，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始加大對商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，有的項目甚至可以全部持有。從而加強(qiáng)了對項目的掌控能力和管理主動權(quán)，使項目在定位、布局、招商、運(yùn)營、管理等方面更符合商業(yè)的整體利益。目前，中國銀行業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營性貸款也保證持有物業(yè)資金可行性。

　　第三，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要改變過去追求銷售收益最大化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。因而在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式上更加穩(wěn)健、更加成熟。

　　第四，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要成立專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對后期招商、經(jīng)營、管理、服務(wù)的力度，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，從而有效的保障了項目后期的商業(yè)經(jīng)營和商戶的利益。

　　第五，在銷售對象和招租商戶的甄選方面，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要更加嚴(yán)格和規(guī)范，對商戶的經(jīng)營形式、信譽(yù)、經(jīng)營品類、實力等方面有系統(tǒng)的要求，為之后的經(jīng)營管理打下了基礎(chǔ)。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)在中國的快速發(fā)展及經(jīng)歷過的血的教訓(xùn)，在萬達(dá)、中糧、寶龍、華潤等大的商業(yè)地產(chǎn)商不斷創(chuàng)新實踐和探索下，中國的商業(yè)地產(chǎn)理念模式已被越來越多從業(yè)人所接受，并已被注入更多的商業(yè)元素和成熟基因，一個適合中國的商業(yè)地產(chǎn)模式已逐步形成，我們相信今后中國的商業(yè)地產(chǎn)之路將越走越好！

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