項(xiàng)目改造可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目改造可行性研究報(bào)告 11.概論1.1 項(xiàng)目提出的背景 及項(xiàng)目位于市文化路 44 號(hào)的股份公司院內(nèi)，西面與中國(guó)醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院及市信息產(chǎn)業(yè)一條街——三好街相鄰，南側(cè)是市東西交通主干道——文化路，東鄰工業(yè)展覽館，北面是魯訊美術(shù)學(xué)院和南湖公園及南運(yùn)河，是在公司暨采購(gòu)供應(yīng)站的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的大型生產(chǎn)資料市場(chǎng)和大型批發(fā)市場(chǎng)。其中內(nèi)有 600戶經(jīng)營(yíng)戶；市場(chǎng)內(nèi)有 110 戶經(jīng)營(yíng)戶。 ，是中華老字號(hào)，成立于 1951 年，是一個(gè)有 50 多年歷史的國(guó)有骨干生產(chǎn)資料銷售企業(yè)，是國(guó)家十大市場(chǎng) 之 一 ， 良 好 的 企 業(yè) 形 象 和 廣 泛 的 市 場(chǎng) 知 名 度 使的產(chǎn)品銷售遍及東北三省和朝鮮及俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)。 在基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，是聯(lián)合主辦的特許經(jīng)營(yíng)的專業(yè)市場(chǎng)，也是市唯一的以期刊雜志和教學(xué)輔導(dǎo)用書(shū)為主的市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，已經(jīng)成為東北三省的期刊雜志和教學(xué)輔導(dǎo)用書(shū)的集散地。 2 2004 年 9 月，出資 11500 萬(wàn)元收購(gòu)的全部國(guó)有資產(chǎn)（占股份公司總股本的 51）和 市 股 份 有 限 公 司 持 有 的 全 部 的 股 份 （ 占股份公司總股本的 36.2），占股份公司總股份的87.2，成為絕對(duì)控股方。正在積極與剩余股東協(xié)商收購(gòu)股份公司其它股份的工作。 收購(gòu)股份公司，主要是看到股份公司所辦的及中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)良好的市場(chǎng)占有率、較大的發(fā)展空間和市場(chǎng)收益率。以目前市場(chǎng)年租金收入約 2800 萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，把銀行不良貸款處置和 1134 名職工剝離后，市場(chǎng)年凈收益可達(dá) 2000 萬(wàn)元以上。 由 于 及 中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)是經(jīng)過(guò)十幾年時(shí)間逐漸發(fā)展起來(lái)的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地大部分是利用原有建筑改造，因此，市場(chǎng)規(guī)劃較為混亂，設(shè)備設(shè)施不足，消防隱患突出，尤其缺乏大面積的停車場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者的要求。加上市場(chǎng)知名度的不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的增加和業(yè)戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)實(shí)力的擴(kuò)大，對(duì)經(jīng)營(yíng)面積、倉(cāng)儲(chǔ)面積都有了新的要求。 1.2 項(xiàng)目概況 1.2.1 項(xiàng) 目 名 稱 :及項(xiàng)目改造工程 3 a.建設(shè)地點(diǎn):市和平區(qū)號(hào) b.建設(shè)單位:股份有限公司 c.企業(yè)性質(zhì):股份制 d.企業(yè)注冊(cè)資本金:6434 萬(wàn)元人民幣 1.3 工程概況: 及項(xiàng)目改造工程項(xiàng)目占地19327 平方米，總建筑面積約 15 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目共分三期完成。其中：一期是將原有建筑面積 52753 平方米的市場(chǎng)裝修改造；二期是將原有鍋爐房拆除后，擴(kuò)建的市場(chǎng)，及將原來(lái)西側(cè)六層建筑擴(kuò)建加高到 22層，用于寫(xiě)字樓和公寓，工程面積約 4 萬(wàn)平方米；三期是將原有市場(chǎng)北側(cè)和東側(cè)的房屋拆除后新建的市場(chǎng)和住宅，工程面積約 5 萬(wàn)平方米。 及 項(xiàng)目改造工程項(xiàng)目工期預(yù)計(jì) 2 年，即從 2005 年 1 月 1 日至2006 年 12 月 30 日。預(yù)計(jì)總投資約 4 億元人民幣，總銷售收入約 5.9億元人民幣。 目前，項(xiàng)目改造工程的初步設(shè)計(jì)方案已經(jīng)完成，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已經(jīng)相繼開(kāi)展。 1.3.1 資金來(lái)源:本項(xiàng)目建設(shè)資金 50由投入，20依靠銀行貸款，30通過(guò)預(yù)售房款解決。 1.3.2 編制報(bào)告的依據(jù): a.與市和平區(qū)人民政府簽訂的《商業(yè)集團(tuán)產(chǎn)權(quán)交易合同》 b. 及 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 4 c. 及 項(xiàng)目土地使用證 d. 及 項(xiàng)目股份有限公司 2005年市場(chǎng)收費(fèi)方案等。 2.市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2.1 市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 2.1.1 住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。市轄九區(qū)一市三縣，總面積 1.3萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積 3495 平方公里�？�?cè)丝?720 萬(wàn)人，市區(qū)人口 5485 萬(wàn)人。 市 2003 年城鎮(zhèn)住宅完成投資 138.4 億元，同比增長(zhǎng) 46.8；施工面積 1531.8 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 296；竣工面積 566.7 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 23.1；人均住宅建筑面積由上年的 19.12 平方米提高到20.12 平方米。 金廊是城市中軸的拓展，是城市中部服務(wù)功能的總稱。金廊工程的啟動(dòng)極大的促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，金廊拆遷釋放了巨大的消費(fèi)能量。此外，隨著大都市圈的構(gòu)建，實(shí)施“森林城市”規(guī)劃，將為市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供動(dòng)力。市政府決定用兩年時(shí)間完成 10萬(wàn)戶棚戶區(qū)住宅拆遷改造任務(wù)，加上經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)遷，將有 13萬(wàn)戶以上被拆遷居民可享受貨幣補(bǔ)貼入市購(gòu)房，帶來(lái)住房需求約 1700萬(wàn)平方米，市場(chǎng)交易額約 450 億元。 由此可見(jiàn)，市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)大眾住房消費(fèi)需求迅猛增加的快速發(fā)展時(shí)期。據(jù)專家預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)至少在 8 年內(nèi)將保持穩(wěn)定上升的發(fā)展趨勢(shì)。 2.1.2 專業(yè)商業(yè)鋪面市場(chǎng)調(diào)查 是建國(guó)初期國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)起來(lái)的以裝備制造業(yè)為主的全國(guó)重工業(yè)基地之一。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，的工業(yè)門類已達(dá)到 142 個(gè)，現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 1300 多家，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1600 多億元。面對(duì)全面實(shí)施振興東北老工業(yè)基地的重要戰(zhàn)略機(jī)遇，市人民政府確定，到2010 年把建成全國(guó)裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興的重要增長(zhǎng)極。以其優(yōu)越的地理位 6置，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)及科技實(shí)力，完善的市場(chǎng)體系和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)必將成為中國(guó)最具吸引力的投資地區(qū)之一。 遼沈地區(qū)是市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)遼寧省城鄉(xiāng)擁有各類市場(chǎng) 3000 多個(gè)，僅地區(qū)就有 500 多個(gè)，年成交量超過(guò)億元，在全國(guó)具備一定影響力的市場(chǎng)就有 30 多個(gè)，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動(dòng)，不僅在推動(dòng)商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。 2.2 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 2.2.1 住宅需求預(yù)測(cè) 對(duì)比金廊工程的拆遷補(bǔ)助水平，居民最多的大約可以得到 20 萬(wàn)元左右的補(bǔ)償，考慮到市 2003 年人均收入 14965 元，人均可支配收入7961 元的水平，以及 2003 年市商品住宅平均售價(jià) 2753 元/平方米，從每套住宅面積看，小戶型的商品住宅繼續(xù)挑大梁，每套面積在 60——100 平方米的占的比例最大，為 31.4；其后依此為 100——120 平方米和 120——150 平方米， 而 比重分別是 26.5和 23.8； 60 平方米以下和 180 平方米以上的分別占 4.8和 4.2。 2.2.2 商鋪需求預(yù)測(cè) 近幾年，隨著商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃興起，一批擁有更加先進(jìn)配套和管理理念的專業(yè)市場(chǎng)陸續(xù)登陸，新的市場(chǎng)群與新的經(jīng)營(yíng)環(huán)境正逐步形成，市場(chǎng)投資日益活躍，普通投資者在進(jìn)行投資選擇時(shí)也紛紛將目光投向潛力巨大的專業(yè)市場(chǎng)。 從專業(yè)市場(chǎng)的分布來(lái)看，各區(qū)已基本形成自己的特色，如三好 7街的電子市場(chǎng)、大東區(qū)的通訊器材市場(chǎng)等。但值得注意的是：目前的專業(yè)市場(chǎng)雖然很多，但其中很大一部分市場(chǎng)由于沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并不適合投資，只有具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，或多年經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)攤位才具備投資價(jià)值。 隨著市民投資意識(shí)的增強(qiáng)，專業(yè)市場(chǎng)特殊的投資魅力正吸引著普通個(gè)體投資者，專業(yè)市場(chǎng)平臺(tái)升級(jí)、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作及管理的市場(chǎng)化使專業(yè)市場(chǎng)成為繼住宅投資后，普通消費(fèi)者投資的新熱點(diǎn)。 1997 年至 2002 年，我國(guó)商鋪銷售占整體房地產(chǎn)銷售的比例約為7，其中 2000 年商鋪銷售增幅近 40，2002 年為 30。這充分表明，從解決居住逐步過(guò)度到發(fā)展經(jīng)濟(jì)的階段，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越向商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)傾斜，商業(yè)房地產(chǎn)蘊(yùn)藏著巨大的投資空間。 相對(duì)于其他一些城市，作為區(qū)域中心城市的目前的商業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量上和人均擁有量還不高。因此，商業(yè)地產(chǎn)總體上空缺創(chuàng)造了更多的發(fā)展空間，隨著整體投資環(huán)境的大幅度改善，將會(huì)有更多的投資者進(jìn)入的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，這無(wú)疑是一個(gè)較大的“利好”。 2.2.3 倉(cāng)儲(chǔ)、停車場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 專業(yè)市場(chǎng)由于銷售產(chǎn)品的輻射半徑遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般零售業(yè)，單次銷售產(chǎn)品的數(shù)量和體積也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般零售業(yè)，因此，專業(yè)市場(chǎng)對(duì)于倉(cāng)庫(kù)及停車場(chǎng)的要求非常高。這一點(diǎn)，從目前的庫(kù)房出租率就可以明顯看出。 2.4 價(jià)格預(yù)測(cè) 2.4.1 住宅市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 8 2003 年，從銷售價(jià)格看，低價(jià)位商品住宅仍唱主角，平均售價(jià) 3000元/平方米以下的占全年商品住宅銷售的 72.2，平均售價(jià)在 3000——4000 元/平方米的占 19.2，而平均售價(jià)在 5000 元/平方米以上的僅占2.6。 由數(shù)據(jù)可知，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以小戶型為主要銷售方向，總價(jià)在 30 萬(wàn)元左右的住宅是市場(chǎng)的熱銷價(jià)格。 2.4.2 商鋪市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 由于目前的專業(yè)市場(chǎng)大部分以出租為主，市場(chǎng)上可以進(jìn)行比較的同類項(xiàng)目很少，而經(jīng)營(yíng)品種不同的專業(yè)市場(chǎng)，由于對(duì)經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)環(huán)境的要求以及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的不同，承受租金的能力差別很大，無(wú)法進(jìn)行比較。因此，對(duì)本項(xiàng)目的銷售價(jià)格預(yù)測(cè)是建立在目前和中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的租金和為數(shù)不多的幾個(gè)同類市場(chǎng)的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上確定的。 經(jīng)過(guò)調(diào)查，目前和中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)一層凈營(yíng)業(yè)面積年租金大 約 在 3000-4500 元 / 平 方 米 ， 二 層 凈 營(yíng) 業(yè) 面 積 年 租 金 大 約 在2000-2500 元/平方米，三層凈營(yíng)業(yè)面積年租金大約在 1000-1500 元/平方米，庫(kù)房?jī)裘娣e年租金大約在 240 元/平方米。如果市場(chǎng)利用率達(dá)到 60，考慮一次收取 10 年租金，讓經(jīng)營(yíng)者使用 15 年的方法回避投資風(fēng)險(xiǎn)，或如果市場(chǎng)面積利用率達(dá)到 60，考慮以 10 年租金，作為計(jì) ，則可得到以建筑面積算售價(jià)的依據(jù)（即投資者的投資回保率為 10）計(jì)算的銷售單價(jià)為一層 18000-27000 元/平方米，二層 12000-15000元/平方米，三層 6000-9000 元/平方米。 9表1 市相關(guān)樓盤銷售價(jià)格情況匯總表 （2004 年 3、4 月份） 單位：元/平方米 序 樓盤名稱 房屋 區(qū)位 地段 價(jià)格 備注 號(hào) 類型 1 機(jī)電城 商住樓 和平區(qū) 民主 其中：商鋪（8M17M）一至三層 路 13500 均價(jià) 一層攤位 15000 二層攤位 13000 三層攤位 10000 四層攤位 價(jià)格未定 五層倉(cāng)庫(kù) 4100 六層倉(cāng)庫(kù) 4200 七層以上住宅 3300 起 50 元/層 負(fù)一層停車場(chǎng) 收費(fèi)經(jīng)營(yíng) 2 溫州機(jī)電名品商城 商住樓 和平區(qū) 文化 路 其中：商鋪（8M17M）一至三層 12000 均價(jià) 四層以上住宅 3800 起 3 冠芳園 住宅區(qū) 和平區(qū) 文化 4580 起 售罄 路 4 中潤(rùn)國(guó)際 綜合樓 和平區(qū) 三好 街 其中：住宅 3860 公寓 4580 寫(xiě)字間 4240 5 文瀾尊邸 住宅 和平區(qū) 文 化 4100 路 10 2.4.3 倉(cāng)儲(chǔ)、停車場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的地下停車場(chǎng)計(jì)劃停放各類車輛約 300 輛。其中 200 個(gè)停車位用于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，收費(fèi)采用專人管理、按次收費(fèi) 5-10 元/次。如果市場(chǎng)停車場(chǎng)利用率達(dá)到 80，每天周轉(zhuǎn) 5 次，則每天的收費(fèi)約為 4000——8000 元，一年收入約 146——292 萬(wàn)元。另外 100 個(gè)停車位用于住宅業(yè)主，按 500 元/月出租，每年收入 60 萬(wàn)元。兩個(gè)停車場(chǎng)合計(jì)年收入約為 200——350 萬(wàn)元。如果按照目前市地下車庫(kù)每間 10——15 萬(wàn)元的售價(jià)，收入將會(huì)更為可觀。 綜合上述因素，公司改造項(xiàng)目預(yù)測(cè)商鋪設(shè)計(jì)為一、二層連體，平均銷售價(jià)格為建筑面積 12000——20000 元/平方米，一層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積 15000 元/平方米，二層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積 12000 元/平方米，三層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積 10000 元/平方米，四、五、六層庫(kù)房平均銷售價(jià)格為建筑面積 4000 元/平方米，住宅平均銷售價(jià)格為建筑面積 3500 元/平方米，車庫(kù)平均銷售價(jià)格為10 萬(wàn)元/車位，車位的臨時(shí)停車費(fèi)為每次 5 元。 2.6 競(jìng)爭(zhēng)力分析 由于市的核心城區(qū)是和平區(qū)和沈河區(qū)。在這兩個(gè)區(qū)內(nèi)，城市交通網(wǎng)絡(luò)、市政配套、生活配套形成早，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步早，土地資源日趨減少。人口密度大，商業(yè)設(shè)施密集，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸增加，正超著商業(yè)核心區(qū)發(fā)展。土地資源減少，人氣越來(lái)越旺，商業(yè)物業(yè)越來(lái)越集中，最終導(dǎo)致和平區(qū)和沈河區(qū)寸土寸金。相對(duì)較高的土地成本最

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