服裝批發(fā)市場調(diào)查分析報(bào)告

 目 錄
    第一部分市場調(diào)查概況
    一、調(diào)查前言
    二、小南海項(xiàng)目介紹
    三、本次市調(diào)目的
    四、本次市調(diào)范圍與分析
    第二部分展環(huán)境分析
    一、寧晉縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析
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bsp; 二、人口相關(guān)因素研究
    三、消費(fèi)與需求因素分析
    四、消費(fèi)人群分析
    五、政府商業(yè)政策支持分析
    六、寧晉縣商業(yè)項(xiàng)目（批發(fā)市場）發(fā)展分析
    七、寧晉縣地域服裝批發(fā)零售狀況
    第三部分異地（石家莊）市服裝批發(fā)零售市場分析
    一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景分析
    二、服飾批發(fā)零售市場形成與分析
    三、服飾批發(fā)向零售業(yè)轉(zhuǎn)型分析
    第四部分石家莊商業(yè)發(fā)展研究
    一、商業(yè)結(jié)構(gòu)分析
    二、商業(yè)項(xiàng)目分析
    三、商業(yè)分布現(xiàn)狀分析
    四、消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析
    五、消費(fèi)人群消費(fèi)心理分析
    六、本次市調(diào)結(jié)束語
    第一部分 市場調(diào)查概況
    一、市場調(diào)查前言
    千百年來，在我國流行著這樣一句話：“知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝”。
    近來，隨著我們國的經(jīng)濟(jì)改革開放程度不斷深入，這句流傳千古的軍事名言逐漸被商界所采用。市場調(diào)查報(bào)告也關(guān)系著商家在激烈競爭中最終勝敗的結(jié)果，為此，商家在市場調(diào)查過程中，十分重視調(diào)查過程中的細(xì)節(jié)問題。
    近期內(nèi)，針對本地區(qū)域與異地商業(yè)發(fā)展和服飾專業(yè)發(fā)展趨勢，我們不乏透過這層新意來重新觀察寧晉和石家莊服飾專業(yè)批發(fā)市場的近況。為了近一步了解石家莊、寧晉縣城區(qū)的市場最新動向，做了一次具有針對性的市場調(diào)查。這樣有利于我們及時了解周邊的環(huán)境，掌握第一手的市場信息。為小南海市場的市場定位、市場的商鋪招商、銷售提供最新、準(zhǔn)確的資料，為公司領(lǐng)導(dǎo)層作為參考！
    二、小南海項(xiàng)目介紹
    小南海市場項(xiàng)目位于河北省寧晉縣城鳳凰北路，首期投資1.2億元，建筑面積12萬平方米，總計(jì)劃投資12億元。目標(biāo)準(zhǔn)備全力建造打造一座集商品批發(fā)、物流配送、倉儲會展、電子商務(wù)、休閑觀光為一體的大型現(xiàn)代化商貿(mào)城。
    目前四座商貿(mào)城項(xiàng)目的構(gòu)成，地上三層，地下一層，每層建筑面積3600平米，總建筑面積28800平米。通過優(yōu)良的策劃、招商工作團(tuán)隊(duì)共同努力，將打造成一座華北地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化的商貿(mào)城。
    三、本次市場調(diào)查的目的
    1、為了更多了解周遍縣、市市場形成背景與發(fā)展趨勢，已此達(dá)到“知己知彼、百戰(zhàn)百勝”的商戰(zhàn)效果。
    2、通過一系列的對當(dāng)?shù)胤�飾批發(fā)、零售業(yè)市場調(diào)查了解，為了更多的了解我們同行業(yè)中競爭對手的業(yè)態(tài)發(fā)展。
    3、通過近來對周遍地市發(fā)展?fàn)顩r的了解，我們可以吸收借鑒一些發(fā)展較快地區(qū)的商貿(mào)城先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)。
    四、此次市場調(diào)查范圍與分析
    河北省寧晉縣位于河北省省會城市石家莊東南方向60公里，我們在對本地市場進(jìn)行調(diào)查的同時也對周遍地區(qū)的市場進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)查與研究。
    根據(jù)該項(xiàng)目目前發(fā)展的實(shí)際需要，我們除了對寧晉縣一些服飾批發(fā)零售市場進(jìn)行了調(diào)查之外，我們重點(diǎn)對省會城市石家莊的新華集貿(mào)、南三條等專業(yè)批發(fā)市場進(jìn)行了調(diào)查同時還對南三條市場內(nèi)新崛起的薪源發(fā)商貿(mào)城進(jìn)行了問答式和記錄式的市調(diào)與分析。
    在本次市場調(diào)查分析中，我們發(fā)現(xiàn)雖然這些大型專業(yè)批發(fā)市場除了在規(guī)模上有所較大的發(fā)展與改觀但也存在著許多問題。在這次撰寫調(diào)查報(bào)告中，我們會根據(jù)服飾、專業(yè)批發(fā)、零售市場目前存在的問題 和發(fā)展趨勢來詳細(xì)闡述這一系列的事宜。
    第二部分 本地市場發(fā)展環(huán)境分析
    位于河北省南部的寧晉縣，北鄰石家莊、東接衡水市，總面積1107平方公里，總?cè)丝?9.8萬�？h城距省會石家莊60公里，距京廣鐵路、石德鐵路、京深高速公路僅30公里，東臨京九鐵路，距北京、天津均在單日往返里程之內(nèi)。電話全部實(shí)現(xiàn)程控化，郵電通訊快捷。供電供設(shè)施齊全，服務(wù)接待檔次較高，是國家對外開放縣之一。
    寧晉縣資源豐富，主要農(nóng)作物除小麥、玉米、大豆、花生、棉花之外，還盛產(chǎn)鴨梨、雪梨和食用菌等，奶肉牛、豬、禽養(yǎng)殖規(guī)模較大，是全國小麥生產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)果品生產(chǎn)、奶肉牛生產(chǎn)和瘦肉型豬生產(chǎn)基地縣，在農(nóng)副產(chǎn)品精深加工領(lǐng)域有著巨大的潛力和廣闊的前景。
    除此之外寧晉縣經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)景發(fā)展更是讓一些經(jīng)濟(jì)專家權(quán)威者看好。據(jù)了解，該縣區(qū)域工業(yè)已經(jīng)形成了以紡織、印染、機(jī)械加工、建材、化工、食品釀造、服裝、電纜、塑料制品、農(nóng)副產(chǎn)品加工等十大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。一批年產(chǎn)值超億元，利稅超千萬元的縣辦工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集團(tuán)，國、部優(yōu)產(chǎn)品20多種。
    各類市場達(dá)60個，其中專業(yè)市場7個。境內(nèi)擁有聞名省內(nèi)外的服裝布匹批發(fā)市場和機(jī)件市場，是河北省重要的服裝、機(jī)件集散地。
    經(jīng)過“九五”建設(shè)，寧晉經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展已具備了大跨越的實(shí)力和基礎(chǔ)。“十五”期間，該縣還將繼續(xù)把“開放興縣”作為主體戰(zhàn)略，誠懇與國內(nèi)外各界朋友進(jìn)行廣泛的技術(shù)合作和交流。
    一、寧晉縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析
    在一份城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的報(bào)告中介紹說：在未來幾年中，位于河北南部的邢臺市近年有望逐步形成一個以邢臺市區(qū)為中心，以清河、寧晉為次中心，以沙河、南和、任縣、內(nèi)丘、皇寺為衛(wèi)星城，以百里產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶、百里太行旅游帶為支撐，以其它縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)為輻射點(diǎn)的現(xiàn)代化城市網(wǎng)絡(luò)。
    邢臺市政府在出臺系列城市經(jīng)濟(jì)宏偉戰(zhàn)略的同時也給距離省會城市較近寧晉縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了機(jī)遇。
    為此,寧晉縣在十一五規(guī)劃中，抓住有利時機(jī)、明確定位要爭取在有限的時間內(nèi)建成省會周邊有影響力的30萬人口中等城市的城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)。
    為適應(yīng)擴(kuò)權(quán)后的形勢要求，該縣利用財(cái)政直接結(jié)算、直接劃撥等方面的權(quán)限，充分發(fā)揮受益可支配財(cái)力的作用，在全力抓好以工程續(xù)建、設(shè)施配套的基礎(chǔ)上，自我加壓，加大城市建設(shè)力度。城市載體功能將進(jìn)一步完善，城市形象品位將進(jìn)一步提升。
    目前，寧晉全縣擁有中國名牌1個，國家免檢產(chǎn)品2個，“河北省名牌產(chǎn)品”17個，“河北省優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品”12個。以單晶硅、電線電纜、紡織服裝、農(nóng)機(jī)配件為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的品牌產(chǎn)品年產(chǎn)值達(dá)310多億元，年創(chuàng)利稅2.3億元。
    二、人口相關(guān)因素研究
    改革開放以來，河北省寧晉縣通過全縣人們共同努力現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為冀中平原上的一個名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)大縣。
    寧晉縣面積1046平方公里，人口30萬，城市化率達(dá)35%，2005年被河北省政府列為22個首批擴(kuò)權(quán)縣之一。被大眾稱之為“服裝之都”。由于該縣經(jīng)歷了服裝加工業(yè)發(fā)展過程，在帶動全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時也給廣大民眾提供就業(yè)的機(jī)會。
    服裝加工業(yè)的起步于上世紀(jì)80年代初，從布匹販運(yùn)到戶機(jī)加工，從家庭作坊到創(chuàng)辦加工企業(yè)，從分散到聚集，由小到大，由弱到強(qiáng)。成為帶動全縣12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)200多個村的產(chǎn)業(yè)群，被列為河北省“紡織服裝基地縣”。
    全縣共有服裝企業(yè)220家，服裝加工戶1281家，全部為民營企業(yè)，年服裝生產(chǎn)能力2.5億件（套），資產(chǎn)總額達(dá)6.7億元，其中規(guī)模企業(yè)146家，產(chǎn)值超億元以上企業(yè)16家，1000萬元以上企業(yè)37家，合資企業(yè)6家，出口企業(yè)11家，已成為集紡織、印染、牛仔、水洗、服裝加工、輔料生產(chǎn)于一體的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。
    全縣擁有服裝生產(chǎn)從業(yè)人員4.5萬人，占全縣工業(yè)企業(yè)職工總數(shù)的32%，全縣服裝業(yè)年產(chǎn)值80億元，產(chǎn)品銷售收入78億元，上繳稅金8087萬元，占全部財(cái)政收入的20%；吸納農(nóng)村剩余勞動力4萬人，占全縣總勞動力的18%，提供農(nóng)民人均純收入980元，占農(nóng)民人均純收入的28%；全縣直接出口創(chuàng)匯1.5億美元。
    三、消費(fèi)與需求分析
    寧晉縣經(jīng)過二十余年的快速發(fā)展，該縣逐步形成了在全省乃至全國占 有一定位置的單晶硅、電線電纜、紡織服裝、農(nóng)機(jī)配件等特色行業(yè)，這些特色行業(yè)不僅加快了當(dāng)?shù)?的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也成為全省特色經(jīng)濟(jì)的一面旗幟。 2004年全縣財(cái)政收人突破3億元，年農(nóng)民人均收人達(dá)到3302元，其中個體私營經(jīng)濟(jì)占到全縣財(cái)政收人的近70%。
    在城鎮(zhèn)，受去年下半年大幅度提高離退休人員的養(yǎng)老金和離退休金、職工增資翹尾因素以及今年部分地區(qū)公務(wù)員執(zhí)行新的工資標(biāo)準(zhǔn)等因素影響，寧晉縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入快速增長。
    1—9月份，我省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)3000元左右，增長13.3%，同比提高2.3個百分點(diǎn)。在農(nóng)村，社會主義新農(nóng)村建設(shè)，有力的啟動了農(nóng)村市場消費(fèi)。隨著2004年以來，隨著“四補(bǔ)一減”等多項(xiàng)支農(nóng)惠民政策的出臺，形成了促進(jìn)農(nóng)民增收的政策和社會環(huán)境，促使我省農(nóng)民上半年現(xiàn)金收入增長速度連續(xù)4年保持兩位數(shù)增長。
    居民收入的提高同時也增加了城鄉(xiāng)居民的購買能力，并且增強(qiáng)了人們的消費(fèi)信心。也使農(nóng)村流通網(wǎng)絡(luò)日趨改善，消費(fèi)環(huán)境不斷優(yōu)化，方便、刺激了農(nóng)民消費(fèi)，農(nóng)村消費(fèi)增速明顯加快。
    2007年后幾個月消費(fèi)品市場趨勢預(yù)測
    據(jù)河北省統(tǒng)計(jì)部門的一份統(tǒng)計(jì)資料顯示：今年第四季度，全縣城鄉(xiāng)消費(fèi)品市場仍將保持快速穩(wěn)定的增長趨勢，工業(yè)消費(fèi)品市場貨源充裕，價(jià)格問題略有上漲，但絕大部分商品總量逐漸趨于平衡，供大于求的總體市場特點(diǎn)不會明顯改善。
    吃、穿、用商品銷售將繼續(xù)保持較快增長的勢頭，建筑及裝潢材料、金銀珠寶、家用電器、體育娛樂用品以及發(fā)展型、享受型等升級換代商品仍將是消費(fèi)的熱點(diǎn)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級步伐將繼續(xù)加快，以汽車、住房、通訊、服裝等商品購買為代表的購買商品將繼續(xù)增長，糧、油類商品供求平穩(wěn)，價(jià)格可能有所上升，豬肉供求偏緊、價(jià)格高位運(yùn)行的狀況將有所緩解，但隨著進(jìn)入豬肉消費(fèi)旺季以及元旦、春節(jié)的臨近，豬肉市場供應(yīng)面臨新的壓力，需要在市場安排方面引起高度重視。

 四、消費(fèi)人群分析
    1、消費(fèi)習(xí)慣
    消費(fèi)者常去的購物場所（商業(yè)吸引力）
    隨著二級城市的高速發(fā)展，人們的消費(fèi)水平也發(fā)展巨大的變化，同時也培養(yǎng)了一大批消費(fèi)人群。改變了以往女生逛街的傳統(tǒng)習(xí)慣。我們在這次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在商場、賣場、超市等購物消費(fèi)場所，男人挑選購買物品成了消費(fèi)群體中的主流。
    據(jù)觀察
，消費(fèi)者最常去的商業(yè)購物場所無論從規(guī)模上還是檔次上在本地范圍內(nèi)屬于較高的，其次為一些專賣店，傳統(tǒng)慣性思維仍占據(jù)主要地位，為此，較大購物場所的商業(yè)影響力也越來越大。
    2、消費(fèi)者的月逛街購物次數(shù)
    月逛街購物次數(shù)： 1次 2次 3次 4次以上
    比例： 9% 15% 20% 30%
    每月逛街購物次數(shù)4次以上占較大的比例，相當(dāng)于每周逛街一次；其次為2次及3次。外出逛街購物隨著居民收入的提高而越來越頻繁。
    3、消費(fèi)者的購物逗留時間
    在商業(yè)區(qū)購物所花費(fèi)的時間依次為1-3小時、2小時以下，在好萬家賣場購物的消費(fèi)者所花費(fèi)時間依次為1-3小時、3小時以下、1小時以上。
    城中區(qū)由于成片的商業(yè)規(guī)模及較完善的商業(yè)配套，有利于延長消費(fèi)者的逛街逗留時間，從而有利于激發(fā)更大的商機(jī)。
    4、消費(fèi)者的交通工具選擇
    私家車20% 自行車40% 摩托車（電動車）30% 公共汽車10%
    5、消費(fèi)水平顯示
    大部分消費(fèi)者的購物費(fèi)用在30-100元之間。
    而30-100元是好萬家賣場購物者與聚寶隆超市的購物者消費(fèi)水平的分界點(diǎn)，在30元以下，在河南購物的消費(fèi)者比城中區(qū)購物的消費(fèi)者多。
    6、主力消費(fèi)群體特征
    在好萬家賣場和聚寶隆超市一帶消費(fèi)的客戶集中在25-40歲之間，該批客戶是各商業(yè)區(qū)購買消費(fèi)的主力。
    五、當(dāng)?shù)卣�府商業(yè)政策分析
    如今，一個地方區(qū)域的發(fā)展除了在經(jīng)濟(jì)方面有所改進(jìn)之外就是城區(qū)建筑群和專業(yè)批發(fā)、零售市場日新月異的變化。這一切都離不開當(dāng)?shù)芈毮懿块T的政策支持。
    為此，我們在撰寫本次服裝市場調(diào)查報(bào)告提案中，了解當(dāng)?shù)卣�府商業(yè)政策的分析也是我們此次工作中重點(diǎn)。由于受條件的限制我們只能做一個宏觀的商業(yè)政策分析。
    寧晉縣在根據(jù)邢臺市建設(shè)百里產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶的總體要求大力加強(qiáng)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變增長方式，促進(jìn)科技進(jìn)步，提高自主創(chuàng)新能力，加快產(chǎn)業(yè)聚集，實(shí)現(xiàn)集群發(fā)展為目的，以土地整理開發(fā)為重點(diǎn)，以園區(qū)為載體，以項(xiàng)目建設(shè)為支撐，以產(chǎn)業(yè)鏈條為紐帶，深入實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，更加注重發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、珍惜自然資源，搶抓河北建設(shè)沿海經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展強(qiáng)省機(jī)遇，著力培育大工業(yè)、發(fā)展大物流、建設(shè)大城市、構(gòu)筑大交通、打造大環(huán)境，全面提升綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，努力帶動全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
    1、商業(yè)政策發(fā)展思路
    ——追求經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益多贏，促進(jìn)人與自然和諧相處。按照開發(fā)與保護(hù)并重，以科學(xué)開發(fā)促進(jìn)保護(hù)的思路，充分考慮生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)的需要，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)體系、生態(tài)環(huán)境等方面進(jìn)行統(tǒng)一謀劃，合理界定各類生態(tài)功能區(qū)，突出發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)和清潔生產(chǎn)，加強(qiáng)污染綜合治理，使經(jīng)濟(jì)增長、社會進(jìn)步和生態(tài)建設(shè)互為依托和協(xié)調(diào)共進(jìn)，人與自然和諧相處。
    ——打破行政區(qū)劃、統(tǒng)一開發(fā)和整合資源。立足區(qū)域發(fā)展全局，打破行政區(qū)劃，工、農(nóng)、商、旅、居統(tǒng)籌安排，統(tǒng)一規(guī)劃，重點(diǎn)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)布局、城鎮(zhèn)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)域市場和生態(tài)建設(shè)五個一體化，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)土地、資金、勞動力等生產(chǎn)要素的合理流動和最優(yōu)化配置。
    ——政府主導(dǎo)與發(fā)揮市場主體作用并重。在充分發(fā)揮政府在規(guī)劃、招商、資源整合、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的引領(lǐng)作用的同時，要堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向，有效發(fā)揮市場對資源配置的基礎(chǔ)性作用，激發(fā)市場主體參與開發(fā)建設(shè)的積極性和主動性。
    ——成片開發(fā)與集約經(jīng)營相結(jié)合。堅(jiān)持推進(jìn)節(jié)約、集約和合理利用土地，提高土地投資強(qiáng)度、容積率和建筑密度，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中，鼓勵企業(yè)建設(shè)高層標(biāo)準(zhǔn)廠房，積極開展土地整理，充分挖掘土地潛力，促進(jìn)土地集約化經(jīng)營和有效利用，提高單位面積土地產(chǎn)出率。
    ——合理分工、優(yōu)化布局。按照調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變增長方式、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系的要求，對區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行科學(xué)分工和布局，引導(dǎo)配套產(chǎn)業(yè)向同一園區(qū)集聚，相關(guān)產(chǎn)業(yè)向相近園區(qū)靠攏，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)內(nèi)部有機(jī)聯(lián)系，發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群，延長產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，提高產(chǎn)業(yè)空間集聚度，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)間協(xié)調(diào)配套能力。
    2、商業(yè)政策扶持措施
    （1）資本多元運(yùn)作。按照多元化投資、市場化運(yùn)作的方式，全方位、多渠道引進(jìn)各方投資，大力引導(dǎo)和吸引社會資金參與成片開發(fā)和項(xiàng)目建設(shè)。一是實(shí)施“飛地”戰(zhàn)略。探索建立科學(xué)合理的利益分成機(jī)制，充分調(diào)動各縣市區(qū)的積極性
    （2）是加大政府投入。對林業(yè)綠化等生態(tài)建設(shè)工程，對城鎮(zhèn)污水治理、垃圾處理等環(huán)保工程，對水、電、路、城等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，各級政府要切實(shí)加大本級財(cái)政投入。切實(shí)利用好國家開發(fā)銀行軟貸款，通過政府擔(dān)保，項(xiàng)目運(yùn)作，用于先期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
    （3）是突出招商引資。把整個百里產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶包裝成項(xiàng)目進(jìn)行招商，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，參與百里產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。選擇若干園區(qū)推進(jìn)整體招商，建設(shè)成批成團(tuán)外商投資的工業(yè)園。對規(guī)劃區(qū)域內(nèi)園區(qū)、項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一招商，吸引國際國內(nèi)大集團(tuán)、大公司到這里來安家落戶。支持建立孵化器企業(yè)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。搞好利用外資項(xiàng)目管理，努力做到親商、安商、富商。同時，加強(qiáng)與上級聯(lián)系，積極向上爭取資金；加強(qiáng)政銀企對接，發(fā)揮好銀行的融資主渠道作用；創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，充分挖掘民間資金潛力。
    （4）群策群力攻關(guān)。百里產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，需要財(cái)政、國土、交通、水利、規(guī)劃、建設(shè)、城管、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、鐵路等諸多部門相互配合，協(xié)調(diào)聯(lián)動，需要各縣市區(qū)特別是三區(qū)四縣共同實(shí)施。各級各部門要明確責(zé)任，各司其職，通力合作，協(xié)調(diào)聯(lián)動，圍繞百里產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，充分發(fā)揮職能作用，強(qiáng)化服務(wù)意識，千方百計(jì)為投資者、建設(shè)者排憂解難，切實(shí)協(xié)調(diào)解決建設(shè)過程中遇到的征地、電力、水源、交通等方面的問題。要破除地方利益、部門利益甚至個人利益至上意識，樹立大局利益、整體利益和長遠(yuǎn)利益觀念，群策群力進(jìn)行攻關(guān)。
    五、寧晉商業(yè)項(xiàng)目（批發(fā)市場）發(fā)展分析
    1、市場項(xiàng)目背景分析
    做河北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展大縣寧晉縣城鳳凰鎮(zhèn)是一座歷史古鎮(zhèn)，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，縣城新城區(qū)的建設(shè)日新月異，各種現(xiàn)代化配套設(shè)施齊全。
    經(jīng)過多年的發(fā)展,城區(qū)做為寧晉縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心地。
    目前城區(qū)內(nèi)建有大型商場2家、服裝零售市場三家，已初步形成縣城的商貿(mào)中心。
    隨著省會城市石家莊商業(yè)項(xiàng)目不斷發(fā)展和外移，很多具有發(fā)展的房產(chǎn)開發(fā)商和專業(yè)市場操作能手把目光轉(zhuǎn)向了周邊的縣城進(jìn)行二級城市市場的開發(fā)。
    目前，這些房產(chǎn)開發(fā)商只是對現(xiàn)成區(qū)域周邊的區(qū)域進(jìn)行住宅項(xiàng)目的開發(fā)。有些處于地段位置較好的在原來住宅項(xiàng)目的基礎(chǔ)上進(jìn)行了簡單性的改造稱做“商業(yè)項(xiàng)目”，但是離商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)還有很的距離。
    根據(jù)近期的觀察我們得出了結(jié)果，這里的市場原來的批發(fā)零售市場屬于自然形成的。為此，根據(jù)該縣城區(qū)域的總體發(fā)展和規(guī)劃需在 這里建設(shè)一個大型商貿(mào)中心，不僅來促使了區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而且還滿足了大眾的消費(fèi)需求。
    2、專業(yè)批發(fā)、零售市場概括介紹
    批發(fā)零售市場介紹分析
    （1）天寶西街市場：服飾75家 加工類2家 珠寶金店7家
    （2）石紡路198家
    （3）西關(guān)街 52家
    （4）商貿(mào)城 104家
    ●商鋪規(guī)模：8——20平方米 60——150平方米
    ●經(jīng)營范圍：男女精品裝 童裝 運(yùn)動休閑裝
    飾品專賣 珠寶、金銀首飾 服飾加工
    品牌精品（服飾、鞋子）
    ●貨源地區(qū)：廣東、浙江、溫州 （石家莊）
    ●租金價(jià)格：8——20平方米 /6000——15000元 年價(jià)（人民幣）
    60——150平方米/50000——10萬元 年價(jià)（人民幣）
    ●經(jīng)營時間：半年至四年
    ●從業(yè)年齡：22——40歲
    ●教育程度：小學(xué)—中專
    ●商戶反饋：a 目前處于觀望
    B 想尋找更好的發(fā)展空間
    C希望能有個正規(guī)市場進(jìn)行經(jīng)營
    D 希望有個建設(shè)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管理商城
    3、市場分析
    （1）從自然形成到發(fā)展壯大所經(jīng)歷了一般市場成長過程。
    （2） 這些店鋪規(guī)模和裝修上還處于傳統(tǒng)的時期；在本期調(diào)查過程中得以下結(jié)果。
    商鋪規(guī)化設(shè)計(jì)還存在一些問題如：空間與設(shè)計(jì)不規(guī)范同時安全
    存在很大隱患。
    （3）由于這些商戶租賃的大部分屬于當(dāng)?shù)鼐用窦彝サ拿裾�性的房�?所以安全設(shè)施不到位，安全指數(shù)也很低。
    （4）目前，由于受當(dāng)?shù)貐^(qū)域發(fā)展的限制，商戶們一直處于單兵游泳狀態(tài)，時下一直處于無人管理。
    雖然當(dāng)?shù)氐墓ど潭悇?wù)等部門一直在抓管理， 這些只能部門只是征收稅費(fèi)、工商管理費(fèi)用，沒有對商戶進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的市場管理服務(wù)（如：市場規(guī)范化、經(jīng)營正規(guī)化、管理國際化）。
    （5）由于這樣的受當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗文化的影響，趕集趕廟會和節(jié)假日成為這里人群選擇購物最佳時期，所以二級城市市場的人流無法做到每天流客人統(tǒng)計(jì)。只能說在這樣一天流客量將達(dá)到4000余實(shí)屬最好。
    （6）人均消費(fèi)200元左右
    4、買場、超市介紹分析
    （1）買場名稱：北京好萬家購物廣場
    項(xiàng)目建筑面積：8000平米
    據(jù)了解，一個月后面積將擴(kuò)展到10000平米以上。
    建立與2001年初。

項(xiàng)目規(guī)劃：
    1F 超市（1500平米）經(jīng)營范圍 小家電、煙酒、黃金珠寶專賣點(diǎn)
    2F 鞋區(qū) 經(jīng)營范圍 運(yùn)動休閑、褲子、床上用品
    3F 精品男女裝 毛衣、毛衫類
    4F 羽絨服
    設(shè)施配套：銀行、酒店美食城 500平米停車場 藥店
    商戶類別：代理商 經(jīng)銷商
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bsp;   在這些商戶中80%屬于本地人剩余的20%屬于外地人，從口音中分辨為浙江、江蘇人。
    （2）超市名稱：聚寶隆超市
    建筑面積：4000多平米
    使用面積：3500平米
    超市規(guī)劃
    1F快餐、珠寶店、超市
    2F 照明燈具、廚具 、床上用品、精品男女裝、內(nèi)衣、鞋子
    3F 辦公區(qū)域
    商戶類別 廠商直銷
    第三部分 異地（石家莊）服裝批發(fā)市場
    分析闡述
    一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景分析
    河北省位于華北平原北部，作為省會城市的石家莊以它那優(yōu)越的地理位置使其成為首都北京連接全國各地的交通樞紐。
    石家莊市是全國重要的鐵路樞紐之一，京廣、石太、石德三條鐵路交匯于此，石家莊火車站是北方重要的客貨中轉(zhuǎn)站；京深、石太、石黃及正在建設(shè)的石青高速公路使石家莊的陸路交通四通八達(dá)。
    石家莊機(jī)場是國家批準(zhǔn)的國際口岸機(jī)場，現(xiàn)已開通27條航線，通達(dá)全國27個大中城市，并開通了石家莊至香港及俄羅斯等獨(dú)聯(lián)體國家的航線。
    發(fā)達(dá)的陸、海、空綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)使石家莊市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，工業(yè)生產(chǎn)中的一些行業(yè)和產(chǎn)品在全國居重要地位，其中石家莊三鹿（集團(tuán)）公司進(jìn)入全國十大乳品生產(chǎn)企業(yè)行列，產(chǎn)量、銷量、質(zhì)量、效益均居全國同行業(yè)首位；華北制藥集團(tuán)更是全國最大的抗菌素生產(chǎn)基地，青霉素的產(chǎn)量現(xiàn)居世界第2位。
    石家莊市不僅以省會的地位成為河北省的中心，更以強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力成為帶動全省乃至周邊省份經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。
    二、服飾批發(fā)零售市場形成與分析
    1、服飾批發(fā)市場的介紹
    20世紀(jì)八十年代的石家莊，主要是個以服裝批發(fā)零售為主，以輻射東北、華北、西北地區(qū)而出名的大型批發(fā)市場。
    初期以街頭地?cái)偟男问戒N售其產(chǎn)品，慢慢具有一定的規(guī)模，逐漸形成批發(fā)市場，是典型的“先有市后有場”的發(fā)展模式。后來政府順應(yīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、個體經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的潮流，很快與傳統(tǒng)集市貿(mào)易相結(jié)合，最終導(dǎo)致工業(yè)品批發(fā)市場迅速興起，并產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，由此受到政府的重視并對建設(shè)批發(fā)市場的者給予了政策上的支持。
    近年來，石家莊市政府鼓勵發(fā)展商們積極興建批發(fā)市場，造成一時間的批發(fā)市場熱，產(chǎn)生了一批知名度較高、規(guī)模較大的批發(fā)市場，也就是“先有場后有市”的發(fā)展模式。
    隨著石家莊這兩個批發(fā)市場規(guī)模發(fā)展、經(jīng)營管理逐步成熟與完善起來�，F(xiàn)已成為全國知名的中轉(zhuǎn)地批發(fā)市場，則與石家莊毗鄰京津、輻射三北的地理位置和以浙商為代表的經(jīng)營者的加盟有著緊密的關(guān)系。
    三、政府相關(guān)商業(yè)政策支持分析
    石家莊市政府、新華區(qū)政府為維持“新華集貿(mào)中心”長期、穩(wěn)定、健康地發(fā)展，積極改善投資環(huán)境，在稅收、出資、土地使用、資金籌措和外匯調(diào)劑、企業(yè)管理生產(chǎn)經(jīng)營、外部配套等方面均制定了一系列優(yōu)惠政策和規(guī)定，積極為外來投資搞好服務(wù)，鼓勵來到“新華集貿(mào)中心”投資。當(dāng)年總投資達(dá)6億元的“東方城市廣場購物中心”就是成功的案例之一。
    新華區(qū)專門成立由工商、稅務(wù)、公安、物價(jià)、技術(shù)監(jiān)督、司法等職能部門組成的“市場管理委員會”，對“新華集貿(mào)中心”實(shí)行統(tǒng)一稅收管理、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一檢查管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理、統(tǒng)一消防治安管理。
    同時在市場中設(shè)立了派出所、消防室、物價(jià)檢查所、技術(shù)監(jiān)督站、司法所，設(shè)置了金融服務(wù)、電信所、托運(yùn)站、運(yùn)輸中心、信息中心、餐飲服務(wù)中心、接待室、廣播室等設(shè)施，為經(jīng)營者與消費(fèi)者提供安全、穩(wěn)定、方便的經(jīng)營與購物環(huán)境。
    新成立的“新華集貿(mào)中心市場集團(tuán)總公司（20067年1月初）”，將按照現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制運(yùn)行，沿著“大市場”、“大集團(tuán)”、“大發(fā)展”的思路，對“新華集貿(mào)中心”進(jìn)行整體綜合開發(fā)與經(jīng)營。
    隨著省會城市高速發(fā)展的今天，在石家莊市各級地方人民政府的大力扶持下，“新華集貿(mào)中心”必將發(fā)展成為一個集購物、飲食、住宿、娛樂、金融、服務(wù)為一體的現(xiàn)代化綜合商業(yè)區(qū)，市場商品的交易也將日益國際化和現(xiàn)代化。
    四、批發(fā)向零售業(yè)轉(zhuǎn)型分析
    2007年秋季,在省會城市石家莊召開的每兩年一界的石洽會上，一位經(jīng)濟(jì)界較有影響的學(xué)者在就“有關(guān)建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省為主題的發(fā)言中鄭重的說：由于受產(chǎn)品制作廠商在運(yùn)營措施方面的限制，預(yù)測在近幾年內(nèi)批發(fā)業(yè)向零售業(yè)的轉(zhuǎn)形，特別是服裝行業(yè)最為重點(diǎn)。
    原因是近年來隨著通訊和互聯(lián)網(wǎng)及交通的快速發(fā)展，商業(yè)交易的距離逐漸在縮短。為此大大節(jié)約了時間上的交易成本.
    銷售總量持續(xù)擴(kuò)大，批發(fā)和零售業(yè)成為拉動整個社會消費(fèi)增長的主導(dǎo)力量。
    一份全國經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)資料顯示，近年來，國內(nèi)的批發(fā)和零售業(yè)銷售總量不斷擴(kuò)大。
    單獨(dú)從河北省省會城市石家莊來看，誕生于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代的北國商城、東方購物廣場、人民百貨等商場，通過近年來的商業(yè)管理上不斷改進(jìn)和發(fā)展現(xiàn)在已經(jīng)成為了省會城市的幾大零售巨頭。
    從批發(fā)零售業(yè)各業(yè)態(tài)看，連鎖超市、尤其是大賣場是主導(dǎo)業(yè)態(tài)，穩(wěn)定的業(yè)績增長使得其在2000年繼續(xù)保持行業(yè)龍頭地位，大型連鎖超市已成為居民購買食品和其他日常生活用品的主要場所，在零售業(yè)的發(fā)展中占據(jù)了越來越重要的地位。
    在進(jìn)入新世紀(jì)之初，被稱為河北零售業(yè)巨頭北國集團(tuán)從單一的商場經(jīng)營向賣場和超市經(jīng)營范圍進(jìn)行全方位進(jìn)軍。
    河北保隆倉、天客隆、連鎖超市等本土商業(yè)的快速發(fā)展，為廣大市民消費(fèi)提供了便利。 2003年之夏是非常炎熱的夏季，雖然幾場綿綿細(xì)雨給省會城市帶來了幾絲涼爽，但是大中電器賣場、王府井百貨等異地商業(yè)的登陸，使省會城市的商業(yè)大戰(zhàn)達(dá)到了非常激烈的程度。
    近幾年，家樂福、國美、蘇寧等國際銷售巨頭和國內(nèi)航母級企業(yè)相繼在商會城市進(jìn)駐，使市場格局發(fā)生了快速的變化，超級市場、便民連鎖店、專賣店、購物中心、倉儲式商場等新型零售業(yè)態(tài)不斷發(fā)展壯大。
    經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)資料顯示，2006年末全區(qū)擁有超級市場、專業(yè)（專賣）店等新興業(yè)態(tài)企業(yè)24家，實(shí)現(xiàn)銷售額42.81億元，分別占限額以上零售法人企業(yè)總數(shù)和銷售額82.8%和75.5%，已成為市場的主體業(yè)態(tài)。流通經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變，以連鎖經(jīng)營為代表的現(xiàn)代營銷方式在我區(qū)流通領(lǐng)域得到迅猛發(fā)展。
    2007年初，全市擁有限額以上連鎖零售總店3家，占限額以上零售法人企業(yè)10.3%，實(shí)現(xiàn)銷售總額23.86億元，占限額以上零售法人企業(yè)銷售額的42.1%。其中人人樂2004年實(shí)現(xiàn)銷售額13.32億元，家樂福實(shí)現(xiàn)銷售額5.8億元。
    賣場與超市商業(yè)機(jī)構(gòu)的不斷發(fā)展，除了豐富當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)市場之外在就是給批發(fā)業(yè)帶來的威脅。
    為此，在新華集貿(mào)中心、南三條專業(yè)市場很多的批發(fā)商逐步往零售行業(yè)發(fā)展。
    第四部分 石家莊商業(yè)發(fā)展研究
    一、商業(yè)結(jié)構(gòu)分析
    河北省會城市石家莊的大中型中轉(zhuǎn)地批發(fā)市場對該地形成了大商業(yè)、大流通、大市場格局有著積極的意義，它們輻射面廣、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益顯著，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)有重大影響。
    批發(fā)市場的建立，通過批發(fā)市場進(jìn)行批發(fā)、零售的商品流通模式，有效地解決了分散的小生產(chǎn)與大市場之間的矛盾。
    南三條、新華集貿(mào)、青年街批發(fā)市場已成為華北最重要的商品集散中心。石家莊市利用優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，以商品批發(fā)市場為主的商貿(mào)流通業(yè)已成為石家莊市的支柱產(chǎn)業(yè)，并促進(jìn)和帶動了石家莊市各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
    1、新華集貿(mào)介紹分析
    “新華集貿(mào)中心”位于石家莊最繁華的市中心區(qū)域，東臨公里街和石家莊火車站，西至中華大街，北與金融一條街新華路相接，南到繁華的商業(yè)街中山路。
    整個市場現(xiàn)由19個分市場組成，占地面積約28萬平方米，經(jīng)營面積超過18萬平方米，其中用于經(jīng)營的攤位不下15000余個，約有經(jīng)營者30000余人�！靶氯A集貿(mào)中心”以服裝、布匹、電子為主，兼營鞋帽、日用百貨、床上用品、通訊制品、副食餐飲等八大行業(yè)，50000多個花色品種，被譽(yù)為全國最大的服裝集散地，素有“中國服裝第一市”之稱。
    “新華集貿(mào)中心”以得天獨(dú)厚的優(yōu)勢和便利的經(jīng)營條件吸引著全國29個省、市、自治區(qū)近600多個縣、市，以及俄羅斯、中亞等國家客商來市場交易，平均日客流量約20萬人次。91年即被國家工商總局評為全國十大市場之一，名列第四位，是河北省第一大市場。96年商品成交金額突破100億元，98年商品成交額超過150億元，99年商品成交額為154億元。99年在國家統(tǒng)計(jì)局、國家經(jīng)貿(mào)委進(jìn)行的建國后首次全國商品市場快速調(diào)查中成交金額名列全國第一，2000年再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到157.58億元。
    “新華集貿(mào)中心”市場的空前繁榮有力地拉動了周邊房地產(chǎn)、金融、通訊、郵電、運(yùn)輸、倉儲、加工、餐飲、居住等第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，每年直接創(chuàng)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的價(jià)值超過5億元，對新華區(qū)、石家莊市以及河北省和周邊廣大省份的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了不可估量的巨大貢獻(xiàn)。
    2、 地方政府對“新華集貿(mào)中心”發(fā)展提供強(qiáng)有力地支持
    石家莊市政府、新華區(qū)政府為維持“新華集貿(mào)中心”長期、穩(wěn)定、健康地發(fā)展，積極改善投資環(huán)境，在稅收、出資、土地使用、資金籌措和外匯調(diào)劑、企業(yè)管理生產(chǎn)經(jīng)營、外部配套等方面均制定了一系列優(yōu)惠政策和規(guī)定，積極為外來投資搞好服務(wù)，鼓勵來到“新華集貿(mào)中心”投資，總投資達(dá)6億元的“東方城市廣場購物中心”就是成功的案例之一。
    新華區(qū)專門成立由工商、稅務(wù)、公安、物價(jià)、技術(shù)監(jiān)督、司法等職能部門組成的“市場管理委員會”，對“新華集貿(mào)中心”實(shí)行統(tǒng)一稅收管理、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一檢查管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理、統(tǒng)一消防治安管理。同時在市場中設(shè)立了派出所、消防室、物價(jià)檢查所、技術(shù)監(jiān)督站、司法所，設(shè)置了金融服務(wù)、電信所、托運(yùn)站、運(yùn)輸中心、信息中心、餐飲服務(wù)中心、接待室、廣播室等設(shè)施，為經(jīng)營者與消費(fèi)者提供安全、穩(wěn)定、方便的經(jīng)營與購物環(huán)境。新成立的“新華集貿(mào)中心市場集團(tuán)總公司”，將按照現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制運(yùn)行，沿著“大市場”、“大集團(tuán)”、“大發(fā)展”的思路，對“新華集貿(mào)中心”進(jìn)行整體綜合開發(fā)與經(jīng)營。
    相信在各級地方政府的大力扶持下，“新華集貿(mào)中心”必將發(fā)展成為一個集購物、飲食、住宿、娛樂、金融、服務(wù)為一體的現(xiàn)代化綜合商業(yè)區(qū)，市場商品的交易也將日益國際化和現(xiàn)代化。
    3、政府對市場項(xiàng)目的相關(guān)政策支持優(yōu)勢
    本地區(qū)物業(yè)開發(fā)極具市場發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，政府頒布的各項(xiàng)政策也給予了強(qiáng)有力的支持：新華區(qū)政府對本地區(qū)開發(fā)的支持力度和對多項(xiàng)政策性費(fèi)用的減免均顯示出政府對于本地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮增長的美好愿景和決心。例如：“康泰廣場”項(xiàng)目在建設(shè)時政府減免了部分土地出讓金；“東方購物中心”至今仍按照固定稅率交納營業(yè)稅。
    更為難能可貴的是，政府堅(jiān)決制訂“保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長”而不是“盲目擴(kuò)張、盲目加大”的策略，保證了本地區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定提升、市場繁榮昌盛的龍頭地位。隨著今年民族路步行商業(yè)街改造工程的實(shí)施，本案地塊將是近幾年內(nèi)極少數(shù)新項(xiàng)目之中最具競爭優(yōu)勢的重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
    4、新華集貿(mào)市場優(yōu)劣勢對比分析
    本地區(qū)位于“新華集貿(mào)市場”東南部，南部緊鄰被譽(yù)為石家莊市“長安街”的中山路，北部相鄰的民族路步行街將建成極具地方特色的休閑分行道路，東部相鄰的公里街也將與“石家莊火車站”前街貫通，隨著本地塊周邊幾條路的相繼完善，本地塊將成為新華區(qū)乃至整個石家莊市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，在本地塊開發(fā)出與本地區(qū)發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)將具有不可估量的前景。
    從本地區(qū)現(xiàn)有物業(yè)來看，無論是早期的“福興閣”、“伴縱商廈”還是新開發(fā)的“東方購物中心”均取得了極好的租售率，緊鄰本地塊的“女人世界”也取得了相當(dāng)好的銷售業(yè)績，而本地塊西側(cè)的“康泰廣場”更是在幾次大幅漲價(jià)的情況下至今幾乎無鋪位可售。因此看來，本地區(qū)具有極為旺盛的人氣和迅猛的發(fā)展勢頭。
    然而，本地區(qū)現(xiàn)有物業(yè)卻也存在著一定程度上的不足，早期開發(fā)的物業(yè)，如“福興閣”，“絆縱商廈”雖然人氣旺盛，客流量很大，然而其老化的硬件設(shè)施和老氣橫秋的設(shè)計(jì)已不再滿足現(xiàn)今的需求，而且必將成為其發(fā)展的桎梏；“東方購物中心”雖和“人民商場”、“北國商場”并駕齊驅(qū)成為石家莊市最知名的三大商場，但其主要以零售為主的定位與“女人世界”一樣與本地區(qū)經(jīng)營主流相去甚遠(yuǎn)，隨著集零售、批發(fā)為一體的中高檔商廈的建成，其在價(jià)格、客流量、貨流量方面將會毫無優(yōu)勢。此外，即將開業(yè)的“康泰廣場”也將會因其炒作過高的價(jià)格使商戶經(jīng)營成本大幅提高，從而面臨投資回報(bào)大大降低的劣勢。
    因此，在本案這一極具發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K上開發(fā)出與本地區(qū)經(jīng)營主流、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)勢在必行、毋庸置疑，其前景也將不可限量。今年開始“市場管理委員會”將陸續(xù)對部分老舊經(jīng)營場所進(jìn)行大規(guī)模改造，使得相當(dāng)一部分經(jīng)營戶迫切需要尋找新的理想的經(jīng)營場所，龐大的需求為本案提供了前所未有的機(jī)遇。
    5、南三條市場介紹分析
    南三條批發(fā)市場誕生于上個世紀(jì)70年代末期80年代初期,自進(jìn)入90年代以來，石家莊的批發(fā)市場進(jìn)入了一個快速發(fā)展時期。
    該市場其形成原因，大致分為三個方面：
    ①在原有的集貿(mào)市場基礎(chǔ)上發(fā)展起來的；
    ②在原有商業(yè)、糧食、物資、供銷等流通部門的購銷中心的基礎(chǔ)上形成的；
    ③為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求而興建的專業(yè)市場。
    （1）市場經(jīng)營的主要特點(diǎn)
   
    （2）市場經(jīng)營商品品種繁多，主要以來自省外的產(chǎn)成品為主。
    南三條市場近幾年成交額一直位于全國十大市場行列，由于其經(jīng)營規(guī)模大、品種多、花色齊全而遠(yuǎn)近聞名新華市場經(jīng)營種類主要有服裝、布匹、電子、鞋帽、日用百貨、音像制品、床上用品、副食餐飲等八大類，五萬多個花色品種，而南三條市場主要經(jīng)營百貨、針織、五金、文化用品、玩具、箱包、食品等七大類，三萬多個花色品種，這種全方位經(jīng)營戰(zhàn)略有效地滿足市場需求，適應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。
    （3）市場經(jīng)營商品中本地生產(chǎn)加工產(chǎn)品所占比重小。
    調(diào)查數(shù)據(jù)資料顯示，新華市場經(jīng)營商品加工品比重僅為8．3％，南三條市場所經(jīng)營的商品中加工品比重占三分之一，南三條和新華市場在本市加工的商品比重分別為6.9％和6.2％，由于兩大市場經(jīng)營商品在本市生產(chǎn)加工的比重較低，產(chǎn)地外向化明顯，兩大市場的發(fā)展對我市其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動性作用較弱，尤其是我省乃紡織大省，布匹和紡織產(chǎn)量很高，但是新華集貿(mào)市場只有25％的布匹來自省內(nèi)，與紡織大省、大市的地位不相稱，值得我們反思。
    據(jù)調(diào)查，南三條市場所經(jīng)營的商品有75.7％以上來自南方，其中服裝主要產(chǎn)自浙江、廣東，分別占服裝類產(chǎn)地總數(shù)的28.8％和28.2％，39.3％的布匹來自浙江，百貨中的37.5％來自浙江，27.1％來自廣東，56％的家電、電子元件和手機(jī)配件來自廣東。
    市場經(jīng)營的商品主要銷往西部和北部省份的農(nóng)村地區(qū)，且主要外銷于山西、內(nèi)蒙古等省，比重達(dá)到59.5％。南三條批發(fā)市場所經(jīng)營的商品71.1％來自東南省份，貨源主要集中浙江（33.1％），廣東（26.1％），湖北（10.1％），其中百貨、五金、文化用品、玩具、食品等80％以上由省外進(jìn)貨，銷貨地也主要集中在內(nèi)蒙古（22.2％），山西（15.1％）和陜西（15.1％）等地區(qū)，從以上調(diào)查結(jié)果我們可以看出，南三條批發(fā)市場主要是一個以“東南入、西北出”為主的大型周轉(zhuǎn)集散中心。
    

（4）經(jīng)營商戶從業(yè)人員分析
    70.1% 外地人將成為南三條批發(fā)市場內(nèi)商戶的主流人群。
    目前，南三條批發(fā)市場經(jīng)營商戶達(dá)到12000余戶。調(diào)查資料顯示，市場經(jīng)營商戶以市外人員為主。在被調(diào)查的200多戶經(jīng)營商戶中，市外人員比重達(dá)到70.1％，而市內(nèi)人員僅為29．9％，市內(nèi)外業(yè)主比例懸殊，說明了大市場的中心作用較強(qiáng)，吸引了很多周邊省市商戶的加盟，其中大多數(shù)商戶來自浙江、廣東、江蘇、湖北等地區(qū)，他們成為了市場的主導(dǎo)力量，大批市
外商戶的涌入，不僅為我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力，而且還提供了超前的市場意識和市場信息，有效地構(gòu)建了石家莊與省外物流網(wǎng)絡(luò)和市場方向。
    （5）市場經(jīng)營人員接受文化教育分析
    在對石家莊南三條市場進(jìn)行調(diào)查中了解到：這些在經(jīng)濟(jì)上比較富有的市場經(jīng)營人員在接受文化程度上比較偏低。
    市場經(jīng)營商戶具有初中及初中以下文化學(xué)歷的分別為57.3％和63.8％，擁有大學(xué)以上學(xué)歷分別占3．1％和3．6％。
    從經(jīng)營分類看，從事經(jīng)營手機(jī)配件、電腦及耗材的業(yè)主文化程度最高，而經(jīng)營針織、玩具、箱包等商戶的學(xué)歷最低。
    由于兩大市場的發(fā)展都是從一個小市場發(fā)展到名震華夏的大型批發(fā)市場，并且經(jīng)歷了近20年的發(fā)展歷程，農(nóng)民、退伍兵、擺攤出身的小商販?zhǔn)鞘袌鼋?jīng)營商戶的主流，兩大市場經(jīng)營商戶的文化程度偏低是他們的一個共同特點(diǎn)。
    （6）省會城市商界地標(biāo)：薪源發(fā)商貿(mào)城向規(guī)�；�發(fā)展
    隨著市場規(guī)模的不斷壯大和流通現(xiàn)代化程度的提高，市場對經(jīng)營者的素質(zhì)勢必有一個更高的要求。因此，不斷提高市場經(jīng)營者的文化程度和素質(zhì)己顯得尤為重要。
    在南三條批發(fā)市場高速發(fā)展的同時，薪源發(fā)項(xiàng)目升級和啟動為該市場的發(fā)展吹響號角，同時還成了該市場內(nèi)地標(biāo)性建筑物。為此在這次市場專項(xiàng)調(diào)查中，薪源發(fā)商貿(mào)城項(xiàng)目也是我們此次調(diào)查的對象。
    新建成的新源發(fā)商貿(mào)城二期總建筑面積8.5萬平方米，總投資為3.6億元。在二期建成后，新源發(fā)一期、二期將連成一體，成為建筑面積達(dá)到12萬平方米的商貿(mào)城。從面積上講，當(dāng)之無愧為“全國最大的內(nèi)衣專業(yè)市場”。從品牌入駐及專業(yè)化程度上看，新源發(fā)商貿(mào)城聚集內(nèi)衣品牌1000多個，經(jīng)營品種達(dá)萬余種。新源發(fā)商貿(mào)城圍繞規(guī)�；�、專業(yè)化、品牌化的招商原則，對二期的市場進(jìn)行了專業(yè)劃分：負(fù)一層為精品百貨市場，主營服裝輔料、腰帶、休閑包、口杯；一層為精品針織廣場，主營襪品、文胸、內(nèi)褲、童裝、帽子；二層為精品內(nèi)衣廣場，主營常規(guī)內(nèi)衣、保暖內(nèi)衣、塑身內(nèi)衣；三、四層為名品內(nèi)衣廣場，主營國內(nèi)知名品牌內(nèi)衣、套裝、家居服以及高檔女士內(nèi)衣。
    據(jù)了解，目前國內(nèi)90%以上的知名內(nèi)衣品牌已經(jīng)入駐。
    靠規(guī)模和專業(yè)稱雄
    規(guī)模最大，品種最全，品牌最響，這就是新源發(fā)打造的“全國之最”內(nèi)衣市場。據(jù)了解，新源發(fā)商貿(mào)城二期建成后，河北乃至華北地區(qū)的總經(jīng)銷、總代理已悉數(shù)入駐，眾多國際國內(nèi)知名品牌此番也都進(jìn)駐新商城。其中，國際A類品牌有TOMMY運(yùn)動休閑、Roberta內(nèi)衣系列，國內(nèi)外知名品牌有皮爾卡丹、夢特嬌、花花公子、花雨傘、金利來、卡帝樂·鱷魚、貓人、銅牛、宜而爽、AB內(nèi)衣、恒源祥、三槍、纖絲鳥、北極絨、頂呱呱彩棉等等。僅兒童內(nèi)衣品牌就有幾十種，知名品牌就有貝比佳、百變神童、鉆石王子、小螞蟻、旺貝佳、旭晶、乖乖熊、丑小鴨、愛諾、安琪諾爾等。
    （7）政府制定城市商業(yè)扶持政策，解決市場中面臨的難題。
    在本次調(diào)查中，許多商戶反映了一系列市場中存在的焦點(diǎn)問題，主要是市場交通狀況不夠完善，工商稅費(fèi)，攤位費(fèi)較高，市場管理不到位等等，市區(qū)政府根據(jù)兩大市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題及時做出了調(diào)整并勾畫出了近年來的市場宏偉發(fā)展藍(lán)圖。
    ☆ 南三條作為大規(guī)模的商品集散地，即要有一定規(guī)模的市場需求，也要有一定規(guī)模的市場供給，這種市場供給離不開當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐。
    當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模與發(fā)展程度直接決定著市場的規(guī)模與發(fā)育程度。從這次調(diào)查中，我們可以看出由于市場經(jīng)營的商品主要從廣東、浙江等省運(yùn)抵，本地加工品所占比重小，兩大市場缺乏當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的支撐，這對于兩大市場今后的發(fā)展是很不利的。
    我們以2001年市場成交額進(jìn)行估算，目前，南三條經(jīng)營的商品在石家莊市加工的僅占其成交額6．2％。如果我們把這個市場在地加工品的比重提高到10到20個百分點(diǎn)，那這個市場就可為當(dāng)?shù)卦黾咏?2－64億元的成交額，帶動我市GDP增加近12億元的價(jià)值。這對于省會城市周邊縣（市）區(qū)發(fā)展個體私營經(jīng)濟(jì)將增加很大的容量。
    因此政府部門應(yīng)給予優(yōu)惠政策，鼓勵商戶就地加工，提高地產(chǎn)品技術(shù)含量，盡快實(shí)現(xiàn)由周轉(zhuǎn)集散型向產(chǎn)地型轉(zhuǎn)變，做好市場的加工基地的培育工作，更好地帶動石家莊市的其他產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。
    ☆ 加快南三條批發(fā)市場的改造升級步伐，積極摸索與新型業(yè)態(tài)相結(jié)合的方式，尋求市場的發(fā)展領(lǐng)域，例如有些市場可以轉(zhuǎn)為購物中心，實(shí)行統(tǒng)一結(jié)算統(tǒng)一收款；在發(fā)展中這些市場可以引進(jìn)連鎖店、專業(yè)店、品牌店；與此同時還可以轉(zhuǎn)為總代理、總經(jīng)銷集中的批發(fā)交易市場，進(jìn)行商品配送和轉(zhuǎn)為倉儲式商場最終達(dá)到轉(zhuǎn)為商品展覽展示銷售推廣中心，以發(fā)展會展經(jīng)濟(jì)為主業(yè)。
    不斷完善市場的綜合服務(wù)功能，注重與之配套的各種服務(wù)設(shè)施建設(shè)。依靠完善功能，全面發(fā)揮交易中心、集散中心、價(jià)格形成中心、信息中心等功能，不斷增強(qiáng)市場輻射能力。
    ☆ 要樹立大市場的觀念，不斷提高市場管理者的素質(zhì)和服務(wù)水平，加強(qiáng)對市場內(nèi)從業(yè)人員的素質(zhì)培訓(xùn)，提高市場的整體水平。要制訂合理的攤位費(fèi)及工商稅費(fèi)，通過改善市場環(huán)境，營造出一個統(tǒng)一開放、公平競爭、規(guī)范有序的市場環(huán)境，吸引更多的投資者，從而帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
    號稱中國內(nèi)地最大市場的南三條市場在求規(guī)劃發(fā)展的同時還勾畫出了未來的發(fā)展遠(yuǎn)景。
    我們在調(diào)查中獲悉在今后的幾年中，南三條將再起三座商貿(mào)城。
    “南三條將以新源發(fā)商貿(mào)城為樣板，明年將再打造三座現(xiàn)代商城�！蹦先龡l市場管委會主任賈順堂在接受本土新聞媒體采訪時表示，批發(fā)市場經(jīng)歷近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和變更后，也要跟上時代的步伐，新源發(fā)就是批發(fā)市場的“升級版”。
    賈順堂主任認(rèn)為，上世紀(jì)八十年代興起的批發(fā)市場發(fā)展到今天，過去的“大而雜”已不適應(yīng)現(xiàn)代市場的需求，各大批發(fā)市場都開始面臨轉(zhuǎn)型問題。未來批發(fā)市場的發(fā)展方向必須是做專業(yè)化、品牌化、規(guī)模化的市場。新源發(fā)給南三條其他市場的發(fā)展趟了一條路。
    據(jù)他介紹，當(dāng)前和今后一段時間，南三條將重點(diǎn)推動項(xiàng)目建設(shè)。今年，南三條市場還將有三個現(xiàn)代化專業(yè)商城拔地而起，新增營業(yè)面積30萬平方米。
    此外，橋東區(qū)還將重新打造大經(jīng)街，將兩側(cè)的臨建門臉按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)重新裝修美化，增加零售功能，打造一條特色商業(yè)街。屆時，南三條市場將會是另一番景象。
    二、 商業(yè)項(xiàng)目（零售業(yè)）分析
    石家莊市的商業(yè)市場具有明顯的“省會經(jīng)濟(jì)”和“火車?yán)瓉淼某鞘小眱蓚�特征表現(xiàn)在兩個方面：外地市和本地的集中消費(fèi)帶來的零售商業(yè)發(fā)達(dá)。
    從市場調(diào)研的情況看來，石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)正在逐漸衰落，但隨著當(dāng)?shù)厝讼�費(fèi)水平的提高零售商業(yè)卻正在蓬勃發(fā)展中，各種新的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。
    石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)在全國競爭環(huán)境中還剛剛開始更新，但批發(fā)市場繁榮的年代形成的石家莊人的消費(fèi)習(xí)慣依然影響了新出現(xiàn)的眾多零售業(yè)態(tài)，這是石家莊商業(yè)市場的特殊性，不同于全國其他的城市。
    1、商業(yè)區(qū)分析
    通過市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)石家莊的零售商業(yè)市場主要是兩大核心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域性商業(yè)區(qū)組成，兩大核心商業(yè)區(qū)即東購商業(yè)區(qū)和北國商業(yè)區(qū)。
    （1）東購商業(yè)區(qū)分析：石家莊最大的綜合型成熟的核心商業(yè)區(qū)。
    ①總體情況
    東購商業(yè)區(qū)代表了石家莊最完善的商業(yè)市場，其在新華集貿(mào)中心批發(fā)市場的基礎(chǔ)上形成的一個零售商業(yè)區(qū)，有“火車站”、“服裝
    批發(fā)市場”、“大型購物中心的三大特征。
    東購商業(yè)區(qū)的范圍是指中山路（東至公里街，西至中華大街與民
    族路沿線的零售商業(yè)積聚區(qū)，包括華聯(lián)等周邊的大型商業(yè)場所。
    ②業(yè)態(tài)顯示
    東購商圈業(yè)態(tài)表
    東購商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)包括：東方城市購物中心、新百購物廣場、華聯(lián)商廈、王府井百貨四大購物中心和百貨業(yè)態(tài)，福興閣服裝市場、灣里廟服裝市場、太和電子城、天元名品服飾廣場、金百麗時尚廣場等眾多的專業(yè)市場或主題商場，國美電器、蘇寧電器、大中電器、康寧醫(yī)藥商場、麗華音像城和大量臨街服裝等專買店，還有肯德基、麥當(dāng)勞等
    餐飲娛樂業(yè)態(tài)。
    ③各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營情況分析
    ★ 大賣場（含百貨、購物中心、大型超市業(yè)態(tài)）：百貨業(yè)態(tài)除了東購一家中檔的購物中心經(jīng)營情況良好外，其余經(jīng)營情況一般，說明本地區(qū)消費(fèi)只能支撐一家東購這樣規(guī)模的大賣場。
    ★ 專業(yè)市場：由于本商業(yè)區(qū)位于中山路和火車站附近最優(yōu)越的位置，加上新華集貿(mào)中心和青年街市場長期形成的人群認(rèn)知度，本地區(qū)專業(yè)市場普遍經(jīng)營情況良好，尤其是老牌服裝市場福興閣、太和電子城經(jīng)營情況最好，說明本商業(yè)區(qū)是石家莊傳統(tǒng)的專業(yè)市場商業(yè)區(qū)。
    ★ 主題商場：主題商場是本地區(qū)出現(xiàn)的新業(yè)態(tài)，以天元名品為代表，由于該商場定位把握住了本商業(yè)區(qū)大量中低消費(fèi)人群的特征，定位成針對年青人的時尚主題服飾廣場，取的了一定成功，但其他一些運(yùn)動主題、時尚主題的規(guī)模太小或設(shè)施落后經(jīng)營狀況一般，說明主題商場是本商業(yè)區(qū)市場能夠接受的新業(yè)態(tài)，但對內(nèi)部設(shè)施、主題確定和氛圍營造等方面要求較高。
    ★ 專賣店：本商業(yè)區(qū)有家電、醫(yī)藥、服裝等專賣店，由于該地區(qū)大量客流作保障，但同時競爭十分激烈，大多經(jīng)營情況一般。
    配套業(yè)態(tài)：該地區(qū)餐飲娛樂等針對本商業(yè)區(qū)的配套基本沒有大型上檔次的配套，一些低檔餐飲、快餐店經(jīng)營情況非常好，規(guī)模型配套業(yè)態(tài)是該地區(qū)的市場空白點(diǎn)。
    ④商業(yè)區(qū)人流量和整體經(jīng)營情況
    東購商業(yè)區(qū)平均日人流量為25萬人，其中東購的客流量為10萬，本案所在地區(qū)人流量為東購人流量的1/3為3萬人，說明本商業(yè)區(qū)的人流量目前還大部分集中在金橋路以東，以西客流量比較少。
    該地區(qū)東購、天元和太和電子等百貨、主題商場、電子市場等新業(yè)態(tài)經(jīng)營情況良好；傳統(tǒng)新華集貿(mào)市場只有福興閣憑借位置和長期的客戶認(rèn)同經(jīng)營狀況沒有明顯下滑，其它傳統(tǒng)的批發(fā)或?qū)�業(yè)市場經(jīng)營正逐漸走向衰落。
    （2）北國商業(yè)區(qū)：石家莊中高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)
    ① 總體情況
    北國商業(yè)區(qū)是在老燕春酒店之后北國商城建成后開始形成起來的，是石家莊中高檔消費(fèi)的商業(yè)區(qū)，其范圍主要是以北國商廈為中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影樂宮，東面一直延伸到世貿(mào)名品的區(qū)域。
    該商業(yè)區(qū)位于石家莊市政府各機(jī)關(guān)所在地，集中了燕春、世貿(mào)皇冠等高檔酒店，因此作為一個中高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)尤其合適，但目前來看該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比較單一，主要市場份額還是北國商廈一支獨(dú)秀。
    ②業(yè)態(tài)分析
    商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)相對單一，除了兩家百貨店外，基本上就是各種專賣店和
    配套業(yè)態(tài)。
    三、石家莊商業(yè)分布現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢
    1、 各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營情況顯示
    （1）百貨店：
    北國商城是大型中高檔大賣場，逐漸形成了集超市、電器專賣店、服裝賣場、主題商城、餐飲配套等為一體購物中心業(yè)態(tài)，更好的占領(lǐng)了本商業(yè)區(qū)的各種業(yè)態(tài)的市場，因此能夠在市場份額比較小、競爭越來越激烈的石家莊商業(yè)市場立于不敗之地。
    三利國際百貨規(guī)模小，定位成單一的高檔化妝品、服裝商場，更向一家大型品牌專賣店，加上世貿(mào)名品和北國商城的競爭，但其購物環(huán)境吸引了石家莊一批高收入人群，其經(jīng)營情況得以能夠持續(xù)維持。
    專賣店：北國商業(yè)區(qū)即輻射區(qū)的專賣店主要以中低檔品牌專賣為主，比如三信等服裝專賣店，其避開了北國高檔品牌的競爭，經(jīng)營情況一般。
    （2）配套業(yè)態(tài)：
    北國商業(yè)區(qū)的配套業(yè)態(tài)很成熟，也是石家莊中高檔餐飲、娛樂的積聚區(qū)，尤其是影樂宮已經(jīng)成為石家莊最成熟的娛樂商業(yè)區(qū)，這些配套業(yè)態(tài)與北國商城形成了相輔相成的關(guān)系，經(jīng)營情況比較好。
    2、省會商圈發(fā)展趨勢
    （1）老商圈的沿革與新商圈的誕生
    近年來，隨著省會城市日新月異的變化，商圈的迅速發(fā)展更是讓新石家莊人耳目一新。石家莊市商業(yè)聯(lián)合會一位官員在在接受新聞媒體采訪時說，石家莊以東購和北國為主導(dǎo)兩大商圈是歷史沿革的結(jié)果。以前，橋西有人民商場，橋東有解放路百貨商場，還有其它一些已成“過客”的商場。只是進(jìn)入上世紀(jì)九十年代，石家莊的商業(yè)零售業(yè)進(jìn)入了全面經(jīng)營和結(jié)構(gòu)調(diào)整重組階段，此時，勸業(yè)場、中山商場等紛紛從省會商界消失，北國商城、東方購物中心開始崛起，開創(chuàng)了石家莊零售市場新的格局。
    2003年初，懷特商圈的橫空出世，讓維持多年的“商圈家庭”再添新成員。2004年，懷特集團(tuán)總投資達(dá)10億多元，開發(fā)商業(yè)面積60多萬平方米，形成以懷特國際城和保龍倉為代表的商業(yè)群，經(jīng)歷了三年的培育，如今正在逐步成熟。懷特商圈與原有兩大商圈的區(qū)別在于，它從純零售購物的一個商圈轉(zhuǎn)化成多業(yè)態(tài)、多元化的一個商圈。 以北國商城主導(dǎo)的橋東商圈，如今正在“遭遇”時尚“臺風(fēng)”的侵襲。繼高舉時尚之旗的新天地開業(yè)之后，鵬華SOHO又?jǐn)y時尚風(fēng)潮登陸，麗迪亞三四層也正在招商欲打造時尚廣場，商圈內(nèi)醞釀起一股時尚風(fēng)潮。而與北國商城相距幾百米的石家莊遠(yuǎn)洋城，也將要破土動工。新元素的不斷注入、新成員的陸續(xù)加盟，讓本來就穩(wěn)固的橋東商圈越來越豐富。
    而隨著火車站黃金地帶的金世界項(xiàng)目的建設(shè)，橋西商圈的活力勢必會更強(qiáng)。在太和電子城和頤高數(shù)碼廣場正在爭奪消費(fèi)者的同時，國內(nèi)著名的IT賣場大腕百腦匯也正在加快進(jìn)駐石家莊的步伐。
    “商場需要一定的積聚度，有積聚才能增加影響力，吸引更多的人流和商機(jī)。商圈的規(guī)模越大，其競爭力才會越強(qiáng)，使更多的消費(fèi)者購物時首選這個商圈�！辈軡櫷ふf�！安煌�的業(yè)態(tài)組合形式，攜手來促進(jìn)商圈的發(fā)展，雙贏不是難事�！�
    “作為石家莊的一級商業(yè)中心、核心商圈，賣場扎堆并沒什么問題�！焙颖苯�(jīng)貿(mào)大學(xué)工商管理學(xué)院孟華興副院長說，這些新成員的加入，改變了商圈一條線的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)了對商圈的立體化塑造。但各時尚賣場要加強(qiáng)錯位經(jīng)營，通過不同的精準(zhǔn)定位以及特色產(chǎn)品和差異化服務(wù)吸引消費(fèi)者。
    （2） 發(fā)展次商圈分擔(dān)商業(yè)功能
    石家莊橋西區(qū)西南方向，目前沒有一處集居住、商務(wù)、購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的中心板塊。金正·沃爾瑪商圈也正是瞅準(zhǔn)了這一點(diǎn)，目前正打造濃情歐羅巴風(fēng)情商街，期望形成一個新的商業(yè)隆起帶，對橋西商業(yè)聚合區(qū)形成集群效應(yīng)，促進(jìn)整個橋西商業(yè)整體規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。
    但對于金正·沃爾瑪?shù)摹暗谒纳倘Α敝�說，業(yè)界一直有不同看法。很多人認(rèn)為，包括懷特商圈在內(nèi)，都只能算是承載一定功能的次商圈。在業(yè)界專家看來，石家莊核心商圈不能太多，有橋東和橋西商圈就夠了，多了會造成資源型浪費(fèi)，但需要增加次商業(yè)中心，尤其是在人流密集的北部和西南部區(qū)域。
    “次商圈的作用不可忽視，它要承載區(qū)域中心商業(yè)職能。”市商業(yè)聯(lián)合會長姚振春認(rèn)為，城市空間的多中心化，必然要商業(yè)服務(wù)的多中心化，作為擴(kuò)展后城市空間的重要組成部分和發(fā)展部分，這些次商圈必然要承載服務(wù)于全市的某些商業(yè)職能，如滿足中、高層次消費(fèi)、引領(lǐng)時尚，代表主流生活方式。滿足居民對專業(yè)、品牌商品集中選擇，購買需求，滿足小區(qū)居民一站購足的基本生活需求等。
    預(yù)測，告別單一的以購物為主的傳統(tǒng)消費(fèi)方式，發(fā)展多元化的商業(yè)業(yè)態(tài)，是今后商圈的發(fā)展方向。在一個商圈內(nèi)，除了百貨商場，還應(yīng)當(dāng)有便利店、生鮮折扣店、家居建材超市、主題家居、餐飲、休閑娛樂等形式，增加商圈的廣域輻射力。
    三、省會城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析
    北國商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量經(jīng)過測算日均人流量在10萬人，其中北國北國商城客流量為8萬人，占整體的80%，也就是說到北國商業(yè)區(qū)的客戶80%成為北國商城的客流量，這于東購的客流量只占東購商業(yè)區(qū)的50%有顯著區(qū)別。
    1、購物需求情況（訪談結(jié)論）
    ★、購物人群劃分：
    購物人群分類（按收入）：中產(chǎn)階層（2000元/月以上）、
    工薪階層（600－2000元/平方米）、
    低收入階層（600元/平方米以下，包括學(xué)生等年輕人群）
    ★、居住或工作地區(qū)：橋西、橋東、郊縣
    2、購物地點(diǎn)分析：
    工薪階層及高收入的中產(chǎn)階層一般去東購、北國等大型商場和品
    牌專賣店購物，年輕人和低收入認(rèn)士主要選擇在新華集貿(mào)、南三條等專業(yè)市場購物，購物地點(diǎn)選擇有一定區(qū)域性。
    東購：郊縣、橋西大部分中產(chǎn)階層、工薪階層主要選擇在東購購物橋東工薪階層購物也經(jīng)常去東購。
    北國商城：橋東中產(chǎn)階層主要在北國商城購物，橋西少部分中產(chǎn)階層選擇在北國購物。
    福興閣、天元名品等專業(yè)市場：主題商城：年輕人、低收入人群購物經(jīng)常性的選擇。
    新百、益友、建華等老字號商場：擁有一批忠實(shí)的企業(yè)老職工和周邊居住區(qū)購物人群
    3、省會城市消費(fèi)群分析
    （1）大部分中低收入人群認(rèn)為東購商業(yè)區(qū)既能逛東購，有能逛新華集貿(mào)等批發(fā)市場，偏好東購商業(yè)區(qū)，但覺得橋西餐飲、娛樂等設(shè)施不
    如橋東，一般餐飲、娛樂消費(fèi)都在橋東。
    （2）中高收入人群尤其是橋西消費(fèi)者認(rèn)為東購環(huán)境好、服務(wù)態(tài)度好、經(jīng)營管理完善、商品價(jià)格中檔實(shí)惠。
    （3）橋東中高收入人群比較認(rèn)可北國商城的商品中高檔次，人為在北國購物顯檔次和身份，但同時并不排斥東購。
    （4）低收入和年輕消費(fèi)者更認(rèn)可東購商業(yè)區(qū)，這里有老牌服裝市場福興閣，還有時尚、價(jià)廉物美、環(huán)境好的天元名品。
    四、消費(fèi)者消費(fèi)心理分析
    要想更好地掌握客戶需求，進(jìn)而更好地滿足客戶需求，必需對客戶的心理有足夠的了解。因?yàn)椤靶摹敝�配了一個人的思想、意志，同樣也支配了一個人的購買行為。俗語云：“攻心為上”，因此，經(jīng)營策劃和銷售都要緊緊圍繞客戶的“心”展開。同樣，透析客戶心理會對掌握客戶心理和客戶心理規(guī)律有極大的幫助，對提高銷售人員質(zhì)素有也很大幫助。
    1、青年人消費(fèi)心理
    在我國，青年消費(fèi)者人口眾多，也是所有企業(yè)競相爭奪的主要消費(fèi)目標(biāo)。因此，了解青年消費(fèi)者的消費(fèi)心理特征，對于店鋪的經(jīng)營和發(fā)展具有極其重要的意義。一般來說，青年消費(fèi)者的消費(fèi)心理特征具有以下幾點(diǎn)：
    （1)追求時尚和新穎
    青年人的特點(diǎn)是熱情奔放、思想活躍、富于幻想、喜歡冒險(xiǎn)，這些特點(diǎn)反映在消費(fèi)心理上，就是追求時尚和新穎，喜歡購買一些新的產(chǎn)品，嘗試新的生活。在他們的帶領(lǐng)下，消費(fèi)時尚也就會逐漸形成。
    （2)表觀自我和體現(xiàn)個性
    這一時期，青年人的自我意識日益加強(qiáng)，強(qiáng)烈地追求獨(dú)立自主，在做任何事情時，都力圖表現(xiàn)出自我個性。這一心理特征反映在消費(fèi)行為上，就是喜歡購買一些具有特色的商品，而且這些商品最好是能體現(xiàn)自己的個性特征，對那些一般化、不能表現(xiàn)自我個性的商品，他們一般都不屑一顧。
    （3)容易沖動，注重情感
    由于人生閱歷并不豐富，青年人對事物的分析判斷能力還沒有完全成熟，他們的思想感情、興趣愛好、個性特征還不完全穩(wěn)定，因此在處理事情時，往往容易感情用事，甚至產(chǎn)生沖動行為。他們的這種心理特征表現(xiàn)在消費(fèi)行為上，那就是容易產(chǎn)生沖動性購買，在選擇商品時，感情因素占了主導(dǎo)地位，往往以能否滿足自己的情感愿望來決定對商品的好惡，只要自己喜歡的東西，一定會想方設(shè)法，迅速做出購買決策。
    2、老年人消費(fèi)心理
    在競爭日益激烈的環(huán)境中，如果企業(yè)必須注重分析中老年消費(fèi)者的心理特征。中老年消費(fèi)者所具有的心理特征主要表現(xiàn)為以下幾個方面。
    （1)富于理智，很少感情沖動
    中老年消費(fèi)者由于生活經(jīng)驗(yàn)豐富，因而情緒反應(yīng)一般比較平穩(wěn)，很少感情用事，大多會以理智來支配自己的行為。因此，他們在消費(fèi)時比較仔細(xì)，不會像年輕人那樣產(chǎn)生沖動的購買行為。
    （2)精打細(xì)算
    中老年消費(fèi)者一般都有家小，他們會按照自己的實(shí)際需求購買商品，量人為出，注意節(jié)儉，對商品的質(zhì)量、價(jià)格、用途、品種等等都會作詳細(xì)了解，很少盲目購買。
    （3)堅(jiān)持主見，不受外界影響
    中老年消費(fèi)者在消費(fèi)時，大多會有自己的主見，而且十分相信自己的經(jīng)驗(yàn)和智慧，即使聽到商家的廣告宣傳和別人介紹，也要先進(jìn)行一番分析，以判斷自己是否需要購買這種商品。因此，對這種消費(fèi)者，商家在進(jìn)行促銷宣傳時，不應(yīng)一味地向他們兜售商品，而應(yīng)該尊重和聽取他們的意見，向他們“曉之以理”，而不能希望對他們“動之以情”。
    （4)方便易行
    對于中老年人來說，他們或者工作繁忙，時間不夠用，或者體力不好，行動不便，所以在購物的時候，常常希望比較方便，不用花費(fèi)很大的精力。因此，店鋪應(yīng)該為他們提供盡可能多的服務(wù)，以增加他們的滿意度。
    （5)品牌忠誠度較高
    中老年消費(fèi)者在長期的生活過程中，已經(jīng)形成了一定的生活習(xí)慣，而且一般不會作較大的改變，因?yàn)樗麄冊谫徫飼r具有懷舊和保守心理。他們對于曾經(jīng)使用過的商品及其品牌，印象比較深刻，而且非常信任，是企業(yè)的忠誠消費(fèi)者。
    3、女性消費(fèi)心理
    在現(xiàn)代社會，誰抓住了女性，誰就抓住了賺錢的機(jī)會。要想快速賺錢，就應(yīng)該將目光瞄準(zhǔn)女性的口袋。店鋪在市場銷售中，應(yīng)當(dāng)充分重視女性消費(fèi)者的重要性，挖掘女性消費(fèi)市場。女性消費(fèi)者一般具有以下消費(fèi)心理：
    （1)追求時髦
    俗話說“愛美之心，人皆有之”，對于女性消費(fèi)者來說，就更是如此。不論是青年女子，還是中老年女性，她們都愿意將自己打扮得美麗一些，充分展現(xiàn)自己的女性魅力。盡管不同年齡層次的女性具有不同的消費(fèi)心理，但是她們在購買某種商品時，首先想到的就是這種商品能否展現(xiàn)自己的美，能否增加自己的形象美，使自己顯得更加年輕和富有魅力。例如，她們往往喜歡造型別致新穎、包裝華麗、氣味芬芳的商品。
    （2)追求美觀
    女性消費(fèi)者還非常注重商品的外觀，將外觀與商品的質(zhì)量、價(jià)格當(dāng)成同樣重要的因素來看待，因此在挑選商品時，她們會非常注重商品的色彩、式樣。
    （3)感情強(qiáng)烈，喜歡從眾
    女性一般具有比較強(qiáng)烈的情感特征，這種心理特征表現(xiàn)在商品消費(fèi)中，主要是用情感支配購買動機(jī)和購買行為。同時她們經(jīng)常受到同伴的影響，喜歡購買和他人一樣的東西。
    （4)喜歡炫耀，自尊心強(qiáng)
    對于許多女性消費(fèi)者來說，之所以購買商品，除了滿足基本需要之外，還有可能是為了顯示自己的社會地位，向別人炫耀自己的與眾不同。在這種心理的驅(qū)使下，她們會追求高檔產(chǎn)品，而不注重商品的實(shí)用性，只要能顯示自己的身份和地位，她們就會樂意購買。
    六、本次市調(diào)結(jié)束語
    本次市場調(diào)查主要是對（寧晉、石家莊）兩個區(qū)域服裝市場的經(jīng)營規(guī)模、項(xiàng)目規(guī)劃、市場遠(yuǎn)景規(guī)劃和發(fā)展趨勢等事項(xiàng)入手，并結(jié)合了省城大商業(yè)圈的具體實(shí)際情況，加上我們專業(yè)的調(diào)查得出了第一手調(diào)查結(jié)果資料僅供于領(lǐng)導(dǎo)層的參考。因時間比較倉促，本次市調(diào)報(bào)告提案中還有許多細(xì)節(jié)有待雙方共同溝通。  

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