大西安商業(yè)布局趨勢(shì)報(bào)告

導(dǎo)言：

　　2009年《關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》頒布實(shí)施，明確西安國(guó)際化大都市的發(fā)展定位，賦予了西安帶動(dòng)大關(guān)中、引領(lǐng)大西北的歷史使命。

　　國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，從基礎(chǔ)建設(shè)、特色產(chǎn)業(yè)等方面做出了一系列戰(zhàn)略舉措，西安作為西部大開(kāi)發(fā)的橋頭堡和西部商貿(mào)中心城市，對(duì)加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)提出了更高要求。2010年，在市政府及相關(guān)部門的爭(zhēng)取下，我市被列為國(guó)家發(fā)改委確定的37個(gè)國(guó)家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)區(qū)域之一。2011年12月，西安市政府常務(wù)會(huì)原則上通過(guò)了《西安市開(kāi)展國(guó)家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》，提出重點(diǎn)打造國(guó)際港務(wù)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)、高新區(qū)生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)、高新區(qū)外包服務(wù)產(chǎn)業(yè)、碑林區(qū)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)、曲江新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)，浐灞生態(tài)區(qū)金融商務(wù)產(chǎn)業(yè)六大聚集區(qū)和旅游、文化、金融、會(huì)展等九大服務(wù)業(yè)重點(diǎn)領(lǐng)域，計(jì)劃到2015年，服務(wù)業(yè)增加值達(dá)到3600億元，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員達(dá)到300萬(wàn)人，西安市成為服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、服務(wù)功能強(qiáng)大的宜業(yè)宜居城市。此項(xiàng)工作的全面啟動(dòng)，對(duì)西安市加快發(fā)展服務(wù)業(yè)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、建設(shè)國(guó)際化大都市具有重要的意義。

　　同時(shí)，商務(wù)系統(tǒng)也制定了《西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃(2004-2020)》、《西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃》。按照商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，到2020年，要把西安基本建成布局科學(xué)、業(yè)態(tài)優(yōu)化、結(jié)構(gòu)合理、功能完善、競(jìng)爭(zhēng)有序的西部商貿(mào)中心，建成集購(gòu)物消費(fèi)、休閑娛樂(lè)、觀光游覽、商務(wù)盛會(huì)于一體的在西部地區(qū)有重要影響的商品交易博展中心；以現(xiàn)代流通組織形式為主的物流配送、連鎖經(jīng)營(yíng)、專業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)、配送中心、批發(fā)企業(yè)等多種經(jīng)營(yíng)形態(tài)并存的西部現(xiàn)代物流中心；具有吸引力強(qiáng)、輻射面寬、影響力大，面向中西部和全國(guó)乃至西亞市場(chǎng)的果業(yè)、建材、汽車、電子、機(jī)電、日用品等商品集散貿(mào)易中心；以電子商務(wù)為代表，以現(xiàn)代信息技術(shù)為支撐，集有形市場(chǎng)和無(wú)形市場(chǎng)相結(jié)合的現(xiàn)代商業(yè)信息傳播中心；以建立市場(chǎng)化、外向型商貿(mào)人才培養(yǎng)機(jī)制為目標(biāo)，以職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)、認(rèn)證、評(píng)比、儲(chǔ)備、推介為核心的西部商務(wù)人才培養(yǎng)中心；以誠(chéng)信服務(wù)、禮貌待客、文明經(jīng)商為支撐的古城商業(yè)文化中心等六大商貿(mào)中心城市。同時(shí)，2020年前，西安十三個(gè)區(qū)縣將升級(jí)改造和新建85個(gè)各類商圈，形成一級(jí)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)為中心城區(qū)商業(yè)區(qū)，二級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃涉及區(qū)域商業(yè)中心、二環(huán)商業(yè)帶、三環(huán)商業(yè)帶、衛(wèi)星城商業(yè)圈等四部分，三級(jí)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)為社區(qū)和農(nóng)村商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的“三級(jí)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)”。

　　新形勢(shì)下，西安商貿(mào)主管部門在充分研究?jī)?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，提出了建設(shè)“西部時(shí)尚消費(fèi)之都”、“西部美食餐飲之都”、“西部商務(wù)展會(huì)之都”、“西部旅游休閑之都”、“西部物流集散之都”的“西部五都”振興計(jì)劃，將商貿(mào)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)制定得更為清晰具體。

　　一、西安商業(yè)體系的現(xiàn)狀：

　　經(jīng)過(guò)新中國(guó)成立后60余年的發(fā)展，西安商貿(mào)業(yè)從一個(gè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)非常薄弱的內(nèi)陸城市，逐步建設(shè)成為各種經(jīng)濟(jì)成分充分競(jìng)爭(zhēng)，批發(fā)、零售、餐飲、住宿、商務(wù)、物流、娛樂(lè)、家政等門類齊全、業(yè)態(tài)多元、市場(chǎng)活躍的現(xiàn)代化大城市，實(shí)現(xiàn)了令人矚目的“華麗轉(zhuǎn)身”，奠定了在西北地區(qū)的中心地位。

　　隨著西部大開(kāi)發(fā)持續(xù)深入推進(jìn)及大關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的加快，進(jìn)一步凸顯了西安區(qū)域中心的重要地位和作用。省委、省政府關(guān)于支持西安率先發(fā)展的指導(dǎo)思想，市委、市政府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路，順應(yīng)了城市發(fā)展和人的發(fā)展的需要，賦予西安新的帶動(dòng)輻射作用，給西安商貿(mào)業(yè)前所未有的歷史發(fā)展機(jī)遇。在新的起點(diǎn)和新的要求下，西安商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平顯得整體不足，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不夠規(guī)范仍處于自然發(fā)展?fàn)顟B(tài)；商貿(mào)服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種豐富性仍需提高；商貿(mào)業(yè)對(duì)充分調(diào)動(dòng)廣大群眾的消費(fèi)欲望、拉動(dòng)內(nèi)需的作用仍須加強(qiáng)；以購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體為代表的新型商貿(mào)表現(xiàn)形式有盲目發(fā)展，跟風(fēng)建設(shè)，貪多求大的不良趨勢(shì)；商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，商貿(mào)企業(yè)服務(wù)和管理手段落后、創(chuàng)新不足、盈利能力欠強(qiáng)等等，亟待提升�？傮w概括起來(lái)有五條：一是商貿(mào)服務(wù)業(yè)總體規(guī)模偏小，二是大多數(shù)商貿(mào)企業(yè)盈利能力較低，三是商貿(mào)聚集區(qū)分布不合理，四是商貿(mào)業(yè)區(qū)域輻射力不強(qiáng)，五是促進(jìn)商貿(mào)業(yè)發(fā)展的商業(yè)文化發(fā)展水平偏低。同時(shí)，商貿(mào)服務(wù)業(yè)存在布局不科學(xué)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理，開(kāi)發(fā)商自主投資的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)(商品市場(chǎng)、商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心等)建設(shè)混亂無(wú)序的問(wèn)題。這些都和建設(shè)西安國(guó)際化大都市對(duì)商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展要求有一定差距，應(yīng)予以提升調(diào)整。

　　二、西安商業(yè)體系調(diào)整方向建議：

　　依據(jù)建設(shè)國(guó)際化大都市的整體戰(zhàn)略部署，對(duì)比成都、鄭州、武漢等周邊副省級(jí)城市的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和商業(yè)總量規(guī)模分析，西安的商業(yè)體系布局還不夠完善，不夠明晰，不能清楚的反應(yīng)出西安現(xiàn)代城市商業(yè)發(fā)展的未來(lái)方向。所以，圍繞發(fā)展大西安、帶動(dòng)大關(guān)中、輻射大西北的總體目標(biāo)和建設(shè)西安國(guó)際化大都市的總體戰(zhàn)略目標(biāo)，大西安商業(yè)體系建設(shè)應(yīng)按照“網(wǎng)點(diǎn)布局科學(xué)合理、聚集區(qū)發(fā)展等級(jí)搭配、商圈建設(shè)突出差異、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)活力多元、百姓消費(fèi)出行便利、商業(yè)體系配合城市擴(kuò)張發(fā)展”的六項(xiàng)原則進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)。結(jié)合當(dāng)前西安城市總體空間結(jié)構(gòu)和未來(lái)商貿(mào)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，西安商業(yè)體系需要從以下四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整：

　　(一)、提升發(fā)展商貿(mào)業(yè)的整體發(fā)展水平，擴(kuò)大商貿(mào)規(guī)模；

　　(二)、充實(shí)西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布，科學(xué)調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)；

　　(三)、完善商業(yè)中心空間布局，優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；

　　(四)、增強(qiáng)商貿(mào)業(yè)發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用。結(jié)合西安原有商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，形成具備一定規(guī)模和影響力的商貿(mào)功能區(qū)、特色商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、現(xiàn)代物流園區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品大流通市場(chǎng)等，增強(qiáng)西安商貿(mào)的區(qū)域影響力和輻射能力。

　　根據(jù)大西安城市總體結(jié)構(gòu)和發(fā)展戰(zhàn)略，西安商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)體系應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展三級(jí)六類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：即都市級(jí)商業(yè)中心、市級(jí)商業(yè)中心；區(qū)級(jí)商業(yè)中心、次區(qū)級(jí)商業(yè)中心；社區(qū)商業(yè)中心、城鎮(zhèn)商業(yè)中心，并呈現(xiàn)“向心環(huán)帶”的發(fā)展模式。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面包含了中心商業(yè)區(qū)(商圈)、商貿(mào)功能區(qū)、商貿(mào)發(fā)展帶、特色商業(yè)街區(qū)、綜合性商貿(mào)街區(qū)和社區(qū)商業(yè)六類表現(xiàn)形式。根據(jù)西安商貿(mào)服務(wù)業(yè)聚集區(qū)的歷史成因、分布規(guī)律、功能作用、交通網(wǎng)絡(luò)、輻射人群，以及規(guī)模、密度、和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的不同，分為如下層級(jí)：

　　第一、中心商業(yè)帶(都市級(jí)商業(yè)中心)：

　　范圍：皇城以內(nèi)，包括東南西北四條街區(qū)和解放路地區(qū)，以及其他特色商貿(mào)文化旅游街網(wǎng)，是大西安的商業(yè)中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展具有國(guó)際水平現(xiàn)代商貿(mào)中心聚集區(qū)。

　　打造輻射西北地區(qū)的超廣域商圈，帶動(dòng)關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展商貿(mào)先導(dǎo)示范區(qū)，輻射西安市所有消費(fèi)群體和外來(lái)旅游消費(fèi)群體，朝著建設(shè)國(guó)際性商業(yè)中心穩(wěn)步邁進(jìn)。將皇城內(nèi)商業(yè)體系有機(jī)整合起來(lái)，發(fā)展擴(kuò)大為新城、蓮湖、碑林三區(qū)共建的大鐘樓超廣域商圈，包括東大街綜合商貿(mào)街、西大街主題商貿(mào)街、南大街名品商業(yè)街、北大街通信數(shù)碼商貿(mào)街、解放路百貨購(gòu)物特色街，以及其他特色文化旅游商業(yè)街區(qū)�；食欠秶鷮⒁源蛟煳鞑繃�(guó)際商貿(mào)中心為首要發(fā)展方向，體現(xiàn)名街、名店、名品原則，商業(yè)中心內(nèi)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房(不包括住宅、公寓和寫(xiě)字樓)的建筑面積不低于100萬(wàn)平方米，其占地面積應(yīng)占該區(qū)域土地面積的60%以上。區(qū)內(nèi)零售業(yè)、餐飲業(yè)、文化體育娛樂(lè)業(yè)的整體營(yíng)業(yè)規(guī)模巨大，在國(guó)內(nèi)具有較高知名度，客流以境內(nèi)中高收入群體為主，并有一定數(shù)量的境外人士；以國(guó)內(nèi)知名品牌專業(yè)店、專賣店、大型百貨店、購(gòu)物中心為主，并有部分國(guó)際知名品牌專業(yè)店、專賣店，其它相關(guān)配套服務(wù)業(yè)齊全；夜間經(jīng)濟(jì)活躍。

　　大鐘樓商圈將發(fā)展成為和巴黎香榭麗舍商圈、東京新宿商圈、美國(guó)曼哈頓商圈、上海南京路商圈以及北京王府井商圈等齊名的國(guó)際級(jí)著名商圈，成為國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者心目中具有國(guó)際影響力的著名商圈。

　　第二、中心外緣帶(綜合商貿(mào)街區(qū)、特色商業(yè)街組團(tuán))：

　　范圍：由一環(huán)(環(huán)城)線至二環(huán)路以內(nèi)中間范圍眾多綜合商貿(mào)街區(qū)、特色商業(yè)街區(qū)組成， 整個(gè)區(qū)域呈環(huán)帶狀發(fā)展，商貿(mào)業(yè)以商貿(mào)經(jīng)濟(jì)街區(qū)為主要發(fā)展重點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展具備都市級(jí)商業(yè)影響力的綜合商貿(mào)街區(qū)和特色商業(yè)街區(qū)組團(tuán)。

　　中心外緣帶商業(yè)布局以低聚集度(鼓勵(lì)社區(qū)商業(yè)中心)、均衡性、街區(qū)型為發(fā)展原則，體現(xiàn)購(gòu)物便利、適度聚集、交通流暢的精神。為緩解城市交通的現(xiàn)實(shí)考慮，原則上一環(huán)(環(huán)城路)、二環(huán)路沿線不再鼓勵(lì)設(shè)立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，可在關(guān)鍵交通樞紐地帶設(shè)立若干體現(xiàn)專業(yè)特色的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。例如，將雁塔路IT特色街完善提升，發(fā)展成輻射西北地區(qū)的“硅谷”產(chǎn)業(yè)街；文藝路在原有基礎(chǔ)上，打造影視文化為主的特色商貿(mào)街區(qū)；德福巷咖啡一條街?jǐn)U大到湘子廟街、粉巷范圍，建成影響全國(guó)的咖啡商務(wù)街區(qū)等。

　　中心商業(yè)帶和中心外緣帶組成了西安大都市商貿(mào)發(fā)展的中心區(qū)域，該區(qū)域的將承擔(dān)起西安國(guó)家化大都市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的核心帶動(dòng)作用。

　　第三、中間商業(yè)帶(區(qū)級(jí)商業(yè)中心組團(tuán))：

　　范圍：除中心商業(yè)區(qū)、中心外緣帶之外(二環(huán)外)的城市行政區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)零售業(yè)、餐飲業(yè)、文化體育娛樂(lè)業(yè)具有一定的整體營(yíng)業(yè)規(guī)模，客流主要是本區(qū)域內(nèi)的居民、少量的本市其他地區(qū)及本市以外的居民；零售業(yè)以中型百貨店、超市、專賣店、專業(yè)店為主；餐飲、金融、居民服務(wù)業(yè)較為齊全，該區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展成以滿足本區(qū)域消費(fèi)的區(qū)級(jí)商業(yè)中心。

　　從商業(yè)中心空間布局上分析，西安市商貿(mào)聚集區(qū)分布過(guò)于集中在城市中心，發(fā)展明顯不均衡，和大西安九宮格局式的發(fā)展模式不相適應(yīng)，無(wú)法滿足城市骨架拉大以及消費(fèi)便利性的要求。從周邊幾個(gè)副省級(jí)城市的多商業(yè)中心發(fā)展布局來(lái)看，西安的商業(yè)空間布局也要科學(xué)的以服務(wù)區(qū)域消費(fèi)人口來(lái)設(shè)計(jì)改造。

　　“中間帶”范圍內(nèi)按照北、西、東、南、東北、西北、西南、東南八個(gè)區(qū)位分別有“經(jīng)開(kāi)—涇渭城市組團(tuán)”、“蓮湖—灃渭城市組團(tuán)”、“新城——霸橋城市組團(tuán)”、“雁塔—長(zhǎng)安城市組團(tuán)”、“浐灞—港務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)組團(tuán)”、“大興新區(qū)開(kāi)發(fā)組團(tuán)”、“高新區(qū)開(kāi)發(fā)組團(tuán)”、“曲江新區(qū)開(kāi)發(fā)組團(tuán)”，且已具備城市規(guī)模。按照優(yōu)化提升、商業(yè)均衡、消費(fèi)便利、交通最優(yōu)的原則，各區(qū)域組團(tuán)應(yīng)配置相應(yīng)級(jí)別的區(qū)級(jí)商業(yè)中心滿足城市發(fā)展對(duì)商業(yè)體系建設(shè)的需要。

　　區(qū)級(jí)商業(yè)中心空間布局及設(shè)置，在現(xiàn)有城市商圈發(fā)展的基礎(chǔ)上通過(guò)提升改造完成，新建區(qū)可以通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)增量建設(shè)。綜合考慮現(xiàn)有的商圈、城市人口聚集、交通條件，可以布局6-10個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)，若干次區(qū)級(jí)或較大的社區(qū)(居住區(qū))商業(yè)中心。例如以小寨商圈和大雁塔商圈為基礎(chǔ)，重點(diǎn)建設(shè)大西安的商業(yè)副中心；在鳳城一路至鳳城九路的廣大街區(qū)范圍，于商貿(mào)服務(wù)業(yè)集聚化程度較高的鳳城五路地區(qū)建設(shè)輻射經(jīng)開(kāi)區(qū)的鳳城商業(yè)中心；以唐延路、高新路、科技六路等交匯點(diǎn)的木塔寺區(qū)域，建設(shè)輻射高新區(qū)的木塔寨商業(yè)中心等。

　　第四、市區(qū)邊緣帶(物流園區(qū)、商品市場(chǎng)、生態(tài)休閑商業(yè)組團(tuán))：

　　范圍：三環(huán)——繞城高速沿線及外延發(fā)展區(qū)域。隨著西安的東南西北等多個(gè)客運(yùn)站的集中外遷至該區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展物流集散功能園區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)、生態(tài)休閑商業(yè)為主的大型商貿(mào)功能帶成為現(xiàn)實(shí)。

　　市區(qū)邊緣帶靠近城市快速交通網(wǎng)絡(luò)，人口居住低密度，非常適合物流集散功能和生態(tài)休閑商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)展。

　　第五、外圍城市帶(副中心、城市組團(tuán)、縣域商圈組團(tuán))：

　　范圍：主城區(qū)以外的臨潼、閻良、戶縣三個(gè)大都市的副中心、周至、藍(lán)田、高陵、涇陽(yáng)、三原、富平、常寧、洪慶等8個(gè)城市組團(tuán)。確保每個(gè)組團(tuán)縣有1個(gè)商業(yè)中心區(qū)。在旅游文化資源較為豐富的組團(tuán)可以根據(jù)實(shí)際情況打造特色商圈、商街，提成區(qū)域影響力。該區(qū)域以重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足本區(qū)域消費(fèi)的區(qū)級(jí)商業(yè)中心為基礎(chǔ)。

　　三、大西安商業(yè)布局空間結(jié)構(gòu)：

　　西安商業(yè)布局構(gòu)建原則(建議)：

　　1、基礎(chǔ)依托原則：任何商業(yè)布局設(shè)計(jì)，都不能憑空臆造。商業(yè)設(shè)施的選址和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局，必須按照基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和商業(yè)演進(jìn)趨勢(shì)進(jìn)行。西安作為一個(gè)歷史文化古城，商業(yè)綿延發(fā)展有幾千年的歷史，形成了深厚的歷史沉淀和社會(huì)認(rèn)同。無(wú)論是老城區(qū)的升級(jí)改造還是新建區(qū)的創(chuàng)新再造，都必須充分考慮現(xiàn)有的商業(yè)沉淀和人們的消費(fèi)習(xí)慣，絕不能不顧商業(yè)延續(xù)而采取一刀切式的顛覆重來(lái)，不能采取為了形象工程和政績(jī)而對(duì)老商業(yè)區(qū)置之不理甚至拋棄，一味關(guān)注增量新建卻又短期內(nèi)形成不了氛圍，造成整體商業(yè)發(fā)展徘徊不前的尷尬局面。因此，需要處理好存量改造和增量建設(shè)的關(guān)系，通過(guò)功能的差異化引導(dǎo)使得老商業(yè)區(qū)繁華升級(jí)，新建商業(yè)區(qū)特色鮮明。

　　2、城市配套原則：大西安的骨架拉大不是簡(jiǎn)單的餅子攤大，而是功能組團(tuán)趨向明顯的細(xì)胞再造式發(fā)展。城市擴(kuò)大了、人口增加了、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)了、收入增長(zhǎng)了，商業(yè)配套自然需要隨之跟上。長(zhǎng)期以來(lái)西安的商業(yè)中心過(guò)多的聚集在鐘樓、小寨、解放路繁華地段，不能很好地適應(yīng)城市升級(jí)的需要。需要根據(jù)人口居住基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)新增一批商業(yè)聚集區(qū)或商業(yè)中心區(qū)。

　　3、消費(fèi)習(xí)慣原則：種類繁多的商業(yè)設(shè)施群體，構(gòu)成了現(xiàn)代城市的商業(yè)體系。消費(fèi)習(xí)慣和行為決定了商業(yè)業(yè)態(tài)的演變規(guī)律。不同的業(yè)態(tài)形式，對(duì)不同類型的消費(fèi)需求和消費(fèi)心里。商業(yè)布局也要針對(duì)消費(fèi)群的特征進(jìn)行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的聚集安排。如屬地性質(zhì)的社區(qū)商業(yè)，需要的是便民利民服務(wù)，就不能把大面積的高端百貨店給設(shè)計(jì)進(jìn)去。如特色商業(yè)街的建設(shè)，不僅需要專業(yè)性，更需文化氣質(zhì)，就不能把賣五金管材集中的街區(qū)當(dāng)成特色商業(yè)街對(duì)待。再如區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃，你必須有百貨等主力店的支撐，否則都是些服裝門面房和小餐飲，沒(méi)有高端級(jí)別的零售業(yè)態(tài)拉動(dòng)，層次如何體現(xiàn)。

　　4、交通最優(yōu)原則：消費(fèi)出行模式已經(jīng)逐漸沖出了傳統(tǒng)的地理距離和區(qū)位概念。沒(méi)有很好的交通體系，消費(fèi)者不能便捷快速的達(dá)到，商業(yè)布局則很難達(dá)到原先設(shè)想的目標(biāo)。凡交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的地段都發(fā)展成了商業(yè)聚集區(qū)域。而大量新建區(qū)商業(yè)設(shè)施，由于沒(méi)有發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)則很難發(fā)展繁榮起來(lái)。

　　5、功能差異原則：除了滿足所在區(qū)的傳統(tǒng)消費(fèi)需求外，商業(yè)布局更要考慮定位的差異化。要形成層級(jí)搭配、互為補(bǔ)充的生態(tài)關(guān)系。要在消費(fèi)群體、業(yè)態(tài)組合、表現(xiàn)形式、文化藝術(shù)、建設(shè)規(guī)模等諸多方面形成與眾不同的鮮明特色。重復(fù)建設(shè)、一哄而上只能導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序和資源浪費(fèi)。

　　根據(jù)西安商業(yè)體系的環(huán)帶發(fā)展層級(jí)關(guān)系，以及商業(yè)布局設(shè)計(jì)的原則，大西安商業(yè)布局在空間結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)“向心分散型”的“一核、一副、一環(huán)帶，九心、六區(qū)、十二圈”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，形成“時(shí)尚購(gòu)物在皇城，區(qū)域商業(yè)有中心，特色街區(qū)聚環(huán)帶、便民消費(fèi)社區(qū)行”，以及“物流集散繞三環(huán)”的布局體系。

　　一核：鐘樓商圈

　　級(jí)別：都市級(jí)商業(yè)中心(朝著國(guó)際商業(yè)中心逐步發(fā)展)

　　范圍：皇城內(nèi)，包括東南西北四條大街、解放路和若干特色商業(yè)街、綜合商貿(mào)街。

　　特征：名街、名店、名品組成的中高檔購(gòu)物街區(qū)，以及旅游文化休閑特色街組成的特色商業(yè)街網(wǎng)。

　　功能：大西安商業(yè)中心，西部地區(qū)商業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

　　業(yè)態(tài)：大型百貨店、品牌專賣店、數(shù)碼電子等專業(yè)店，文化娛樂(lè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，購(gòu)物、餐飲、休閑、文化特色街。

　　一副：小寨商圈和大雁塔商圈共同組成的都市副商業(yè)中心。

　　級(jí)別：大都市副商業(yè)中心、市級(jí)商業(yè)中心

　　范圍：小寨商圈和大雁塔商圈，核心由“兩縱四橫(長(zhǎng)安南路縱、雁塔南路縱，小寨東西路橫、緯二街—雁塔西路橫、緯一街—西八里南橫、丈八東路—雁展路橫)”融合組成。

　　特征：體現(xiàn)青春時(shí)尚和文旅休閑特色的新型商業(yè)形態(tài)。

　　功能：大都市時(shí)尚消費(fèi)、青年消費(fèi)、文化旅游休閑消費(fèi)的復(fù)合商業(yè)區(qū)。

　　業(yè)態(tài)：大型百貨店、品牌專賣店、專業(yè)店，文化娛樂(lè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、特色購(gòu)物、風(fēng)味餐飲、休閑旅游、文化體驗(yàn)特色街區(qū)，文化創(chuàng)意、商務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)集群。區(qū)內(nèi)零售業(yè)、餐飲業(yè)、文化娛樂(lè)業(yè)的整體營(yíng)業(yè)規(guī)模較大，在城市內(nèi)及周邊地區(qū)具有一定的知名度，客流主要是市內(nèi)及周邊地區(qū)的收入群體和相當(dāng)數(shù)量的旅游者，有很強(qiáng)的夜間經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

　　打造西安大都市副商業(yè)中心的意義：

　　小寨商圈的特點(diǎn)是年輕時(shí)尚。按照商圈規(guī)劃，小寨商圈以小寨十字為中心，東起西延路，沿西影路到翠華路，南至丈八東路，西到含光路，北靠南二環(huán)總面積為9.1平方公里。商圈里代表商業(yè)有：軍人服務(wù)社、金花、百盛、金鷹國(guó)際、海港城、飛炫廣場(chǎng)、文化大廈、雁塔文化新天地、金鼎國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際，以及在建的西旅國(guó)際中心、金莎等。隨著地鐵2號(hào)線的開(kāi)通，擁有得天獨(dú)厚眾多優(yōu)勢(shì)的小寨商圈以年輕時(shí)尚的全新面貌呈現(xiàn)在大家面前。小寨商圈集聚了大量的高等院校，是西安的繁華地段之一，也是西安年青人購(gòu)物的首選之地。目前，東西八里村商業(yè)改造全面啟動(dòng)。改造后的東八里，將成為集頂級(jí)商業(yè)、酒店、辦公、公寓為一體的大型現(xiàn)代化城市綜合體。西八里擬建成集精品購(gòu)物、高端辦公寫(xiě)字樓、星級(jí)公寓、住宅為一體的大型城市綜合體。而雁塔西路將繼續(xù)加強(qiáng)藝術(shù)特色建成藝術(shù)街；小寨西路將建成精品服飾街；興善寺西街將建成特色商業(yè)示范街，興善寺東街將建成餐飲休閑街。目前小寨商圈內(nèi)已有大型商業(yè)項(xiàng)目90余個(gè)，總投資接近400億元。

　　隨著大唐不夜城新全面開(kāi)街，曲江頂級(jí)文化商圈雛形初現(xiàn)：北到西影路，南到繞城高速，西到翠華路，東到經(jīng)七路，在這個(gè)大概16平方公里的范圍內(nèi)，以大雁塔為中心，大雁塔北廣場(chǎng)和雁塔南路是它的主軸，既是景觀大道，又是文化歷史示范街區(qū)，如今又成為商貿(mào)聚集區(qū)。隨著大唐不夜城里新樂(lè)匯品牌餐飲群、民生百貨、國(guó)美電器、華潤(rùn)萬(wàn)家、銀泰百貨、沃爾瑪超市等重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目的相繼開(kāi)業(yè)，以及秦漢唐國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、威斯丁國(guó)際酒店的投入使用，曲江商業(yè)的輪廓逐漸展示開(kāi)來(lái)，全面實(shí)現(xiàn)文化、旅游、休閑、購(gòu)物功能價(jià)值的“曲江文化商圈”加速成型。曲江新區(qū)管委會(huì)大力打造曲江新區(qū)歷史名片，營(yíng)造具有盛唐風(fēng)貌和國(guó)際時(shí)尚質(zhì)感的商業(yè)生活氛圍，投入巨資完成了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大唐芙蓉園、曲江池遺址公園、唐城墻遺址公園和寒窯遺址公園等密布，大唐不夜城、西安音樂(lè)廳、大劇院、美術(shù)館和曲江國(guó)際影城等滿足了人們對(duì)高尚文化生活的要求。大雁塔南廣場(chǎng)的曲江大唐不夜城，則演繹了盛唐氣魄和現(xiàn)代時(shí)尚消費(fèi)的絕美旋律，其規(guī)模之宏大、景觀之迷人、燈光之炫麗，堪稱亞洲最炫天街！大唐不夜城項(xiàng)目是一個(gè)集文化、旅游、商貿(mào)為一體的大型文化商業(yè)項(xiàng)目，北起大雁塔南廣場(chǎng)、南至唐城墻遺址，東接大唐不夜城東路，西至大唐不夜城西路，南北長(zhǎng)1500米、東西寬480米，總占地面積約1000畝，總建筑面積65萬(wàn)平方米，開(kāi)創(chuàng)世界首席唐文化體驗(yàn)消費(fèi)之都，圓西安皇城復(fù)興之夢(mèng)，充分發(fā)揮其旅游經(jīng)濟(jì)和商業(yè)文明的聚合力，成為撬動(dòng)曲江全面發(fā)展和繁榮的經(jīng)濟(jì)引擎，流光溢彩、輝煌壯麗、國(guó)內(nèi)外罕見(jiàn)，正日益成為大都市最具游樂(lè)及時(shí)尚消費(fèi)價(jià)值的去處。

　　從行政歸屬淵源上，小寨商圈和大雁塔商圈都屬于雁塔區(qū)范圍，商業(yè)發(fā)展也經(jīng)通過(guò)“兩縱四橫”的街區(qū)網(wǎng)絡(luò)完全銜接一起，且消費(fèi)群體具有很強(qiáng)的同源性。在建設(shè)西安國(guó)際化大都市商貿(mào)業(yè)的背景下，應(yīng)打破行政界限將兩個(gè)商圈整合發(fā)展、統(tǒng)籌規(guī)劃、突出差異、形成互補(bǔ)，共同打造成具有大都市影響力的城市副商業(yè)中心具有現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。

　　一環(huán)帶：發(fā)展商貿(mào)經(jīng)濟(jì)街區(qū)，由環(huán)城路至二環(huán)路之間區(qū)域的綜合性商貿(mào)街、特色商業(yè)街組成的街區(qū)集中發(fā)展區(qū)，呈現(xiàn)環(huán)形帶狀布局，共21條。

　　由皇城向外輻射的重點(diǎn)商貿(mào)街區(qū)包括(共18條)：(北門外)北關(guān)正街—未央路、(南門外)南關(guān)正街—長(zhǎng)安北路、(西門外)西關(guān)正街—灃鎬路、(東門外)柿園路—互助路、(玉祥門外)大慶路、(含光門外)含光路、(朱雀門外)朱雀大街、(朝陽(yáng)門外)—長(zhǎng)樂(lè)路服裝一條街、(文昌門外)文藝路輕紡一條街、(和平門外)雁塔路IT數(shù)碼一條街，以及環(huán)城路延伸的(西北方向)星火—朱宏路機(jī)電汽配一條街；(東北方向)太華路文化建材一條街、長(zhǎng)纓路商貿(mào)物流一條街、華清路物流街；(東南方向)咸寧西路、太乙路；(西南方向)豐慶路煙酒食品一條街、太白路。和環(huán)城線平行的重點(diǎn)街區(qū)包括(共3條)：(城墻以南)友誼路、(城墻以東)興慶路、(城墻以西)勞動(dòng)路。

　　街區(qū)總數(shù)：21條，其中特色專業(yè)街8條，綜合性商貿(mào)街13條。

　　區(qū)域內(nèi)商貿(mào)服務(wù)設(shè)施高度聚集形成的商圈有：(正北)龍首商圈、(東北)大明宮商圈、(西南)太白商圈、大唐西市商圈。

　　功能：由城市中心商貿(mào)區(qū)向區(qū)域商貿(mào)組團(tuán)過(guò)度的中間板塊，處于中心商貿(mào)區(qū)的外圍，建議大力發(fā)展特色街區(qū)經(jīng)濟(jì)。

　　業(yè)態(tài)：超市、專賣店、便利店、餐飲、休閑、專業(yè)街。

　　九心：區(qū)級(jí)商業(yè)中心(主城區(qū)內(nèi))。

　　包括：經(jīng)開(kāi)鳳城商業(yè)中心、北城大明宮商業(yè)中心、西咸三橋商貿(mào)中心、城西土門商業(yè)中心、高新木塔寨商業(yè)中心、長(zhǎng)安新城商業(yè)中心、城東韓森寨商業(yè)中心、航天城商業(yè)中心、浐灞金融商務(wù)中心。

　　功能：減輕中心商貿(mào)區(qū)的購(gòu)物壓力，是對(duì)城市商業(yè)中心空間布局的科學(xué)合理化分布，同時(shí)對(duì)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)種業(yè)態(tài)不足的有效補(bǔ)充。

　　業(yè)態(tài)：百貨店、超市、城市綜合體、專賣店、專業(yè)店、餐飲娛樂(lè)文化。

　　六區(qū)：核心商貿(mào)功能區(qū)(服務(wù)業(yè)聚集區(qū))。

　　包括：長(zhǎng)樂(lè)路服裝輕工集散功能區(qū)、浐灞西安金融商務(wù)區(qū)、高新中央商務(wù)區(qū)、西安服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園、國(guó)際港務(wù)區(qū)、曲江文化商務(wù)區(qū)。

　　功能：主體商貿(mào)功能凸顯，以城市運(yùn)營(yíng)為手段，包含商務(wù)、流通、金融、會(huì)展、生活功能的特色產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，是打造西安商貿(mào)區(qū)域影響力的核心抓手。

　　十二圈：大都市副中心商業(yè)中心、次區(qū)級(jí)商業(yè)中心。

　　包括：臨潼、戶縣、閻良大都市副中心商圈；北客站商圈、龍首商圈、大興商圈、大唐西市商圈、電子城商圈、電視塔會(huì)展商圈、胡家廟商圈、紡織城商圈、韋曲商圈。

　　功能：彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)中心數(shù)量不足，對(duì)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足的有效補(bǔ)充。

　　業(yè)態(tài)：大眾百貨、超市、專業(yè)店、專賣店、綜合市場(chǎng)、餐飲。

　　四、商業(yè)體系建設(shè)管理模式建議：

　　城市商業(yè)體系建設(shè)是一個(gè)城市發(fā)展的持久動(dòng)力，是拉動(dòng)城市消費(fèi)增長(zhǎng)、擴(kuò)大內(nèi)需的根本手段，是城市活力的源泉之一。當(dāng)前，涉及商業(yè)體系建設(shè)的新事物、新情況、新問(wèn)題很多，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，給傳統(tǒng)的只管零售流通領(lǐng)域帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。我們需要從系統(tǒng)、多維的角度看待并出發(fā)，變被動(dòng)管理為主動(dòng)服務(wù)，積極探索大膽創(chuàng)新管理模式，擅用規(guī)劃、引導(dǎo)手段推動(dòng)城市商業(yè)進(jìn)步和繁榮。

　　陜西中商聯(lián)商業(yè)研究院： 陜西中商聯(lián)商業(yè)研究院是陜西省商務(wù)廳業(yè)務(wù)主管下，陜西省工商行政管理局登記成立的為進(jìn)一步整合國(guó)內(nèi)外商業(yè)資源對(duì)西部商貿(mào)流通及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的深度服務(wù)功能、順應(yīng)城市化發(fā)展趨勢(shì)、推動(dòng)西安國(guó)際大都市建設(shè)進(jìn)程、促進(jìn)西部地區(qū)商業(yè)良性穩(wěn)健發(fā)展的“研究型、商會(huì)型、服務(wù)型”機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)范圍涉及商業(yè)統(tǒng)計(jì)調(diào)研、商貿(mào)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)業(yè)態(tài)研究、商業(yè)管理技術(shù)推廣、商業(yè)信息發(fā)布、商業(yè)規(guī)劃咨詢、商業(yè)地產(chǎn)策劃代理、招商服務(wù)、品牌價(jià)值評(píng)估、會(huì)議會(huì)展、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立可行性評(píng)估等。由陜西中商聯(lián)商業(yè)研究院主辦的“中國(guó)西部商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)”已經(jīng)成為每年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)交流經(jīng)驗(yàn)、推廣優(yōu)秀項(xiàng)目的最佳平臺(tái)，在業(yè)界引起了強(qiáng)烈的共鳴和廣泛關(guān)注。

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