“小戶型”商鋪投資存隱患

 “專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專(zhuān)題
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　　年關(guān)將至，許多商鋪?lái)?xiàng)目也開(kāi)始緊鑼密鼓地籌備著年末再“熱銷(xiāo)”一把。看著鋪天蓋地“低總價(jià)、高回報(bào)”等字樣的廣告，投資者心里不免嘀咕，這些商鋪到底賺錢(qián)不賺錢(qián)？近日有分析認(rèn)為，一些面積較小的商鋪在如今的投資市場(chǎng)上擁有一定的優(yōu)勢(shì)。除了門(mén)檻較低之外，小面積商鋪投資與租金收益的性價(jià)比也會(huì)較高。比如一間面積超過(guò)400平方米的商鋪，租金每月10萬(wàn)元。投資者如果將大商鋪劃分成4間小面積商鋪后，一間小商鋪每月租金可以達(dá)到3.5萬(wàn)元，這樣對(duì)投資者來(lái)說(shuō)利潤(rùn)更高。
　　然而，不得不指出的是，由于商鋪投資市場(chǎng)魚(yú)龍混雜且風(fēng)險(xiǎn)較高，所謂的小面積商鋪有時(shí)卻會(huì)存在更大的問(wèn)題。

　　小面積應(yīng)運(yùn)而生

　　一般而言，較為合理的小商鋪面積主要集中在20~50平方米，如果按底商價(jià)格平均4萬(wàn)~5萬(wàn)/平方米來(lái)計(jì)算，總價(jià)在80萬(wàn)~200萬(wàn)元，首付在100萬(wàn)元左右。這樣來(lái)看，投資門(mén)檻100萬(wàn)元，與住宅投資門(mén)檻相當(dāng)，卻有商業(yè)地產(chǎn)投資的性價(jià)比、不限購(gòu)等優(yōu)勢(shì)。其中，也不乏20余萬(wàn)元起即可入手的小鋪，號(hào)稱(chēng)是“人人都買(mǎi)得起的街鋪”。
　　同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)投資相對(duì)的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)，動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的資金投入往往將許多普通投資者排斥在外。因而，現(xiàn)在應(yīng)運(yùn)而生的總價(jià)百萬(wàn)元以下產(chǎn)權(quán)式小商鋪就成為了炙手可熱的投資品。另一方面，很多購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)戶的資金往往也有限，同樣也會(huì)更青睞于幾平方米或者幾十平方米的小面積商鋪。

　　　　面積過(guò)小存隱患

　　業(yè)內(nèi)人士分析，誠(chéng)然，將商鋪分割成小塊售賣(mài)，會(huì)出現(xiàn)總價(jià)較低、降低準(zhǔn)入門(mén)檻等優(yōu)勢(shì)，比較適合中小投資者投資。然而，目前超過(guò)95％的客戶都是采用長(zhǎng)線投資方式，商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)上新增供應(yīng)較多，很多商場(chǎng)又相距較近，定位也差不多，全部建成招租后，勢(shì)必造成小范圍的惡性“爭(zhēng)客”，頭兩年出租的租金水平可能不會(huì)太理想。
　　進(jìn)一步來(lái)看，總價(jià)較低的超小戶型商鋪基本是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和商場(chǎng)鋪，要想獲得理想穩(wěn)定的回報(bào)率，比較考驗(yàn)投資者的眼光。同時(shí)，商鋪過(guò)小還可能不利于打造整體的商業(yè)氛圍。對(duì)于整個(gè)商圈來(lái)說(shuō)，如果為了降低門(mén)檻而賣(mài)“超小戶型商鋪”，沒(méi)有合理統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的方案，可能造成 “賣(mài)得越好，經(jīng)營(yíng)越差”的現(xiàn)象。后期經(jīng)營(yíng)不好，將直接影響物業(yè)的升值和租賃的回報(bào)。

　　小戶型可能是“高單價(jià)”

　　應(yīng)該說(shuō)，時(shí)下的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)充斥著許多利益驅(qū)動(dòng)下的售賣(mài)行為，為了快速回款、放低投資門(mén)檻，一些開(kāi)發(fā)商就會(huì)在缺乏科學(xué)規(guī)劃的前提下，將商鋪空間分割成10平方米左右甚至更小的單鋪出售。實(shí)際上，小面積商鋪“低總價(jià)”的潛臺(tái)詞可能就是“高單價(jià)”，只是開(kāi)發(fā)商用以模糊投資者視聽(tīng)、刺激消費(fèi)的一種手段。
　　在實(shí)際運(yùn)作中我們不難發(fā)現(xiàn)，商鋪太小對(duì)于業(yè)主或租客的經(jīng)營(yíng)都可能產(chǎn)生不利，加上業(yè)權(quán)分割過(guò)細(xì)，小業(yè)主之間各有想法，商場(chǎng)在整體規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)范圍上難以統(tǒng)一，商鋪之間分散、重復(fù)，經(jīng)營(yíng)起來(lái)就會(huì)十分困難。若再缺乏整體商圈的管理，沒(méi)有好好進(jìn)行整體包裝，投資者的損失將會(huì)是慘重的。

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