商業(yè)地產(chǎn)拿地前須落地論證

　　商業(yè)地產(chǎn)必須要依托于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，依托于居民收入的增長。沒有經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同步進(jìn)行，體量巨大的城市綜合體、寫字樓就會成為無源之水，進(jìn)而釀成巨大的投資泡沫。最近幾年，我國經(jīng)濟(jì)都將處于調(diào)整期，可以看到經(jīng)濟(jì)增長和居民收入增長都在放緩，再加上電商對實體商業(yè)的不斷沖擊，在這個時間段做商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險系數(shù)可想而知，這需要更多的勇氣。
　　政策調(diào)控使得大量住宅投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，從而導(dǎo)致商業(yè)用地和商業(yè)地產(chǎn)的天量供應(yīng)。但是商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)模式、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)劃設(shè)計到招商運營，專業(yè)化的要求遠(yuǎn)高于住宅，很多開發(fā)商并沒有商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，導(dǎo)致諸多商業(yè)地產(chǎn)項目“爛尾”。也正是這些“血的教訓(xùn)”讓開發(fā)商們了解商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海已然泛紅，拿地更為謹(jǐn)慎，也紛紛在這個階段尋求專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司幫助。進(jìn)行拿地前策劃對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)避風(fēng)險起到了至關(guān)重要的作用，主要體現(xiàn)在以下幾點：

　　一.根據(jù)規(guī)劃參數(shù)對意向地塊進(jìn)行概念性方案規(guī)劃，判斷該方案是否具有商業(yè)的合理性。

　　二.根據(jù)規(guī)劃方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算，依據(jù)計算指標(biāo)反算地塊的地價，從而判斷拿地價格是否合理。

　　三.收集該地塊及該地塊所在城市、所在區(qū)域的詳細(xì)資料，根據(jù)所收集資料及核算指標(biāo)分析該地塊的可操作性。

　　四.對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金是非常重要的因素，因此，地價的高低不可忽視。這個階段由咨詢公司介入，可以以自身的優(yōu)勢、項目對社會的效應(yīng)等去說服政府，以更低的價格把意向地塊拿下來。

　　市場調(diào)研 確定項目可行性
　　1、 市場條件成熟度調(diào)查

　　首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性，對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題。

　　2、 項目位置可發(fā)展調(diào)查

　　商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。

　　一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增或銳減。當(dāng)一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。

　　3、 可發(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷

　　在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。

　　在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，可依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

　　進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算 合理拿地

　　項目拓展對于房地產(chǎn)公司的發(fā)展至關(guān)重要，拿到一個好的地塊，往往意味著項目開發(fā)成功了一半。那么如何評價一個新的項目?哪些項目該拿?經(jīng)濟(jì)測算就是十分重要的一個環(huán)節(jié)，從投資、收益、風(fēng)險角度評價項目的可行性。依據(jù)計算指標(biāo)反算地塊的地價，從而判斷拿地價格是否合理，主動有效的規(guī)避風(fēng)險。

　　協(xié)助政府溝通 獲得政策支持

　　項目的進(jìn)展需要周詳?shù)臏?zhǔn)備和可持續(xù)發(fā)展的計劃，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大，投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風(fēng)險和規(guī)范城市發(fā)展格局，現(xiàn)在很多城市政府都引進(jìn)了項目聽證制度。

　　完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，咨詢公司的介入可以幫助開發(fā)商以自身的優(yōu)勢、項目對社會的效應(yīng)等去說服政府，提出部分需要的政府支持，類似政府稅收、工商管理、工建要求等。
　　一個商業(yè)項目從即將拿地的那時起，就應(yīng)該整合社會各種資源去認(rèn)真分析它的可行性，風(fēng)險、投資回報率、體量、規(guī)劃方向、定位等等，這樣就會減少投資風(fēng)險，加大商業(yè)地產(chǎn)的高額回報率。

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