專業(yè)市場(chǎng)積聚場(chǎng)所交易

    專業(yè)市場(chǎng)是指同類產(chǎn)品積聚于某一場(chǎng)所進(jìn)行的交易、流通和配送；簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是相同系列的專業(yè)店、專賣店高度聚集的特色商業(yè)場(chǎng)所，它所呈現(xiàn)的是特定的客戶定位、特定的經(jīng)營(yíng)行業(yè)定位。
    專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)的五要素
　　一、市場(chǎng)基礎(chǔ)
　　專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)中的一類目標(biāo)產(chǎn)品。既然是產(chǎn)品，就需要有市場(chǎng)基礎(chǔ)。以專業(yè)市場(chǎng)為目標(biāo)產(chǎn)品的市場(chǎng)基礎(chǔ)有兩個(gè)：
　　一是立地條件。從地產(chǎn)角度理解就是“商業(yè)選址”。商業(yè)各業(yè)態(tài)都有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，一般是人流、交通等等。有些業(yè)態(tài)也會(huì)選址在一些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足地區(qū)，看中的是未來(lái)的發(fā)展和人流。但專業(yè)市場(chǎng)不同，尤其是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)不同，它不再是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。新的專業(yè)市場(chǎng)的生存和發(fā)展必須依賴原有專業(yè)市場(chǎng)在若干年的發(fā)展中所培養(yǎng)起的商圈氛圍，離開這些成熟商圈去打造新的專業(yè)市場(chǎng)大多命運(yùn)多舛。
　　二是產(chǎn)業(yè)條件。一般中小型專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)對(duì)立地條件要求較高，對(duì)產(chǎn)業(yè)加工條件要求不高，但是，隨著專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)這個(gè)業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個(gè)再發(fā)展的問(wèn)題。一方面是規(guī)模不斷擴(kuò)大，另一方面是硬件不斷升級(jí)。從北京木樨園早期的龍湫批發(fā)市場(chǎng)，到今天的百榮世貿(mào)商城，已不可同日而語(yǔ)。商圈內(nèi)部擴(kuò)張的同時(shí)，需要輻射的半徑也就更大。但隨著資源和空間的受限，這個(gè)擴(kuò)大總會(huì)遇到瓶頸。從外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的需要，專業(yè) (批發(fā))市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)加工能力的要求也就越高。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，或集中產(chǎn)業(yè)區(qū)距離市場(chǎng)較遠(yuǎn)時(shí)，信息成本、物流成本、時(shí)間成本的增加，都會(huì)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)成本的增加。產(chǎn)業(yè)條件不足的市場(chǎng)或者商圈就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中落伍或者被淘汰出局。
　　中關(guān)村IT市場(chǎng)的生存和發(fā)展就很好地說(shuō)明這一點(diǎn)，她的發(fā)展基礎(chǔ)是周邊眾多高校、科研院所而形成研發(fā)條件。義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)的成功也有賴于周邊溫州、臺(tái)州等小商品加工產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

　　二、政府支持
　　專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)的發(fā)展壯大往往離不開當(dāng)?shù)卣�府的大力支持。一方面批發(fā)市場(chǎng)的交易額較大，是政府稅收的重要一塊，各地政府較為重視其發(fā)展。另一方面，專業(yè)市場(chǎng)在發(fā)展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場(chǎng)手段替代不了的。另外，專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)的生存也常常受到城市發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策的影響，產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整對(duì)專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)的發(fā)展往往是致命的。
　　新專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)的開發(fā)與運(yùn)作，如果沒有當(dāng)?shù)卣�府支持，前景令人�?dān)心。

　　三、物流條件
　　專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)商品的流動(dòng)性強(qiáng)、量大，對(duì)物流環(huán)節(jié)有著較高的要求。
　　以批發(fā)為主的專業(yè)市場(chǎng)大都離長(zhǎng)途客運(yùn)站或火車站較近。木樨園商圈的發(fā)展和馬連道茶業(yè)市場(chǎng)沒有周邊眾多的長(zhǎng)途客運(yùn)站為依托，很難發(fā)展到今天。西直門商圈也是如此。而零售比重較大的萬(wàn)通市場(chǎng)、天意市場(chǎng)、秀水市場(chǎng)、雅秀市場(chǎng)無(wú)一不是在城市主干道邊。

　　早期在城市中心發(fā)展起來(lái)的專業(yè)市場(chǎng)，隨著城市車輛的增多和交通環(huán)境的惡化、物流成本在不斷增加，遷址是很多在城市中心區(qū)專業(yè)市場(chǎng)面臨的又一個(gè)難題。新開發(fā)的專業(yè)市場(chǎng)選址不宜選在城市中心區(qū)，更不宜選在物流交通條件不好的地方。

　　四、規(guī)劃設(shè)計(jì)
　　目前，在一些三線城市，專業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)也已不多，那種一個(gè)大棚子或簡(jiǎn)易加蓋子的時(shí)期已過(guò)。升級(jí)的專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)對(duì)軟硬件如電梯、停車、空調(diào)、防火等指標(biāo)要求也越來(lái)越高。另外，專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)業(yè)態(tài)性質(zhì)所決定，以攤檔為主，人流動(dòng)線的要求也較高，在建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮到。另外，隨著以人為本的觀念的深入，批發(fā)市場(chǎng)還要在配套服務(wù)如餐飲、休閑、酒店住宿等方面加強(qiáng)。
　　最后一點(diǎn)，為適應(yīng)商業(yè)國(guó)際化、信息化發(fā)展趨勢(shì)要求，新建專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)的寬帶配套也是必不可少的。

　　五、經(jīng)營(yíng)管理
　　統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)、良好的管理同樣是成功打造專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)，并可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的必要條件之一。
　　專業(yè)市場(chǎng)更需要專業(yè)化的運(yùn)作，首先需要專業(yè)化的開發(fā)。專業(yè)化開發(fā)體現(xiàn)在三個(gè)階段：第一階段是定位之初的專業(yè)化研究。專業(yè)化研究是要走出地產(chǎn)圈里的人在地產(chǎn)圈里研究商業(yè)的誤區(qū)。最好在拿地之前就已完成市場(chǎng)研究并有了清晰的定位;第二階段是規(guī)劃設(shè)計(jì)。這個(gè)階段一方面要根據(jù)市場(chǎng)變化修正定位，一方面要根據(jù)定位正確規(guī)劃和設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品;第三階段是研究銷售對(duì)后期經(jīng)營(yíng)的影響，當(dāng)然最好是不售。這三個(gè)階段要強(qiáng)調(diào)的是，開發(fā)商一定要走出地產(chǎn)圈子，請(qǐng)真正有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專家人士或機(jī)構(gòu)支持，如實(shí)現(xiàn)定單式開發(fā)最好。走完這三個(gè)階段，也只是在商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)這一段完成了一半。剩下的一半就是商業(yè)行業(yè)里的事了，即商業(yè)招商和經(jīng)營(yíng)管理。
　　進(jìn)入商業(yè)運(yùn)作階段想不找商業(yè)圈里的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才都不行了。開發(fā)商再想自己把這后面的事情做起來(lái)就涉及跨行業(yè)發(fā)展，多半會(huì)失敗。專業(yè)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求非常高，即使前面四項(xiàng)因素解決得好，也不一定就能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。管理不行，租金上不去，商家照樣走人。

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