商鋪價(jià)跌成定局 投資風(fēng)險(xiǎn)微現(xiàn)

    年底旺季不旺，而2011年的年關(guān)又來得早了一些，昆明樓市相對(duì)平穩(wěn)的走勢(shì)中，透露出一些不樂觀因素。

　　至祥置業(yè)昆明研究中心（下稱至祥）近日發(fā)布的昆明11月商鋪價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，11月，昆明商業(yè)銷售均價(jià)為31001元/平方米，平均租金177元/平方米/月。環(huán)比10月，銷售均價(jià)下滑3.8%，租金有1.1%的微弱漲幅。同、環(huán)比數(shù)據(jù)均顯示，昆明商鋪售價(jià)下滑的趨勢(shì)已成定局，這無疑給處于僵持階段的樓市又“添新堵”。

    11月商業(yè)街平均售價(jià)24000元/平方米

　　11月份，新入市的商業(yè)產(chǎn)品項(xiàng)目主要有銀海櫻花語、昆明玉器城和新都昌商業(yè)廣場(chǎng)。調(diào)查報(bào)告分析，昆明玉器城主打商墅產(chǎn)品，以底商上住的形式滿足定向產(chǎn)業(yè)客戶經(jīng)營(yíng)和追求低密度居所的需求；新都昌商業(yè)廣場(chǎng)的新推產(chǎn)品采取了穩(wěn)固的價(jià)格策略，維持前期的定價(jià)水平，一層商業(yè)價(jià)格已經(jīng)突破8萬元，二層則接近5萬元；銀海櫻花語則憑借自己的品牌優(yōu)勢(shì)，借助東南板塊快速崛起的勢(shì)頭，價(jià)格出現(xiàn)一定幅度的提升。

　　具體數(shù)據(jù)顯示，從商業(yè)業(yè)態(tài)看，11月份，商業(yè)街中商鋪平均售價(jià)24000元/平方米，社區(qū)型商鋪均價(jià)33114元/平方米，租金120元/平方米/月，綜合商中商鋪售價(jià)33500元/平方米，平均租金300元/平方米/月，專業(yè)市場(chǎng)中商業(yè)售價(jià)最低，為13500元/平方米，平均租金111元/平方米/月。按板塊劃分的數(shù)據(jù)顯示，二環(huán)內(nèi)商鋪均價(jià)24950元/平方米，平均租金116元/平方米/月；二環(huán)外商鋪均價(jià)50667元/平方米/月，租金300元/平方米/月。

　　今年以來的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，4月份以來，昆明商鋪月度銷售均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率走勢(shì)表現(xiàn)為持續(xù)的下滑，同比增長(zhǎng)率走勢(shì)也在今年9月份起急轉(zhuǎn)直下。昆明商鋪售價(jià)下滑趨勢(shì)已成定局。

　　商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展要找新商機(jī)

　　暫且拋開銷售價(jià)格不說，今年昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一直是紅紅火火，供需兩旺。城中村改造大量推進(jìn)，拉開了昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大幕，住宅限購更是讓商業(yè)地產(chǎn)成為了香餑餑，甚至是部分開發(fā)商轉(zhuǎn)型的救命稻草。不過，業(yè)內(nèi)人士也紛紛表示，在快速發(fā)展背后，商業(yè)地產(chǎn)的一些潛在風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前北京商業(yè)地產(chǎn)存量面積959萬平方米，就算按較快的銷售速度計(jì)算，也至少需要28個(gè)月才能消化完，而這其中占用的資金高達(dá)2296億元。上海、廣州等一線城市也存在類似問題。

　　綜合今年以來昆明商業(yè)地產(chǎn)在售價(jià)、運(yùn)營(yíng)模式等方面的表現(xiàn)，至祥分析，昆明商業(yè)地產(chǎn)目前的發(fā)展模式更多地局限在對(duì)一線城市CBD、RBD、TBD等商業(yè)概念的引入，但對(duì)于項(xiàng)目本身的承載能力或未來運(yùn)營(yíng)空間，仍然沒有進(jìn)行充分的考慮。在運(yùn)營(yíng)模式上，一些商業(yè)項(xiàng)目仍然走的是住宅物業(yè)的營(yíng)銷思路，賣掉、快速回款仍是目前昆明市場(chǎng)的主流。在快銷的運(yùn)作思路之下，商業(yè)就成為項(xiàng)目利潤(rùn)回報(bào)的重點(diǎn)。

　　“已經(jīng)有數(shù)據(jù)指出由此帶來的商住價(jià)格比已經(jīng)達(dá)到了2-2.5倍，這組數(shù)據(jù)所對(duì)應(yīng)的就是商業(yè)地產(chǎn)非理性火爆后可能產(chǎn)生的泡沫，一些問題會(huì)逐漸暴露出來。”至祥表示，商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展機(jī)遇可以從昆明城市的經(jīng)濟(jì)走向、產(chǎn)業(yè)特征等方面尋找新商機(jī)。