“原價回購”聽上去很美 業(yè)主退房損失更慘重

　  11月下旬，深圳寶安一個項目推出“三年原價回購”措施，在市場上鬧得沸沸揚揚。如今，東莞也有兩個項目——黃旗山1號、虎門名購城也跟進了這個措施，分別大舉宣傳“一年原價回購”、“五年原價回購”的“保值計劃”。

　　仔細分析就能發(fā)現(xiàn)，原價回購措施，聽上去很美，但卻只是一個營銷噱頭而已。 因為兩次買賣有大約11%的稅費成本需要承擔，再加上業(yè)主買房并沒有保值，風險還很大。實際上，業(yè)主如果退房，將損失慘重。

　　例如，在黃旗山1號購買一套大約150萬元的房子。如果明年退房，兩次交易稅費高達16.5萬元(此為估算價，具體以現(xiàn)實成交為準，下同)。目前，開發(fā)商墊付兩成首付，首次置業(yè)者只需承擔一成首付約15萬元。這也就是說，業(yè)主退房不但血本無歸，還得再搭進去1.5萬元。

　　【現(xiàn)象】

　　黃旗山1號一年原價回購

　　近日，黃旗山1號組織了30套房源，推出一年原價回購保值舉措。

　　售樓員說，凡是在本月簽訂購房合同的業(yè)主，可以在明年8月份無條件退房，開發(fā)商將按照原價進行回購。與此同時，開發(fā)商墊付兩成首付。到明年8月不想退房的業(yè)主，再補交兩成首付。

　　目前，該項目在售的是第1—4棟，在售戶型為158、187、226平方米等三種戶型，產(chǎn)品或正南或西南朝向。4棟洋房均處于小區(qū)外圍，第3棟、4棟可以看見旗峰公園附近山體的景觀，第1棟、2棟面向園林，也可以從夾縫中看見山景。產(chǎn)品格局方正。在售的產(chǎn)品全部為拼接戶型，一套房子有2個或3個房產(chǎn)證。

　　售樓員說，158平方米、187平方米分布在第1、2號樓，2梯3戶，單價為9500元—1.1萬元/平方米，226平方米的戶型分布在第 3號樓、4號樓，2梯2戶，單價為1.1—1.7萬元/平方米。按揭買房，打99折(價格×0.99)；一次性付款，可打97折(價格×0.97)。

　　售樓員說，此次推出的原價回購舉措，只要業(yè)主想退，就可以退，沒有附加任何條件。若退房，開發(fā)商只是按照售出的價格回購房子。至于兩次買賣所產(chǎn)生的稅費，首次交易全部由業(yè)主承擔，第二次交易按照相關規(guī)定，業(yè)主承擔二手房賣主所承擔的部分。

　　與此同時，開發(fā)商還為業(yè)主墊付兩成首付。若首次置業(yè)，業(yè)主暫時只需承擔一成商業(yè)貸款首付，最低15萬元首付即可購買1套，加上稅費，業(yè)主首次支付大約20萬元可以購買一套150多平方米的大戶型，置業(yè)門檻大為降低。二次置業(yè)，業(yè)主暫時也只需支付四成的商業(yè)貸款首付。

　　黃旗山1號位于東城石井路255號，緊挨光大的天驕峰景，占地約3.6萬平方米，建筑面積約13.8萬平方米，整個小區(qū)僅8棟高層洋房，主力戶型為130—250平方米。

　　該項目的開發(fā)商為東莞市東城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司、東莞市左庭右院實業(yè)投資有限公司，后者是深圳市梅江南投資發(fā)展有限公司與花樣年集團(中國)有限公司合作成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　虎門名購城五年原價回購

　　盡管推出原價回購計劃的開發(fā)商不多，光大、中信等品牌開發(fā)商相關負責人表示不會跟風。但黃旗山1號并不是孤例，虎門名購城也通過五年原價回購的方法來為寫字樓促銷。

　　虎門名購城毗鄰廣深高速虎門出入口，位于虎門規(guī)劃的新商圈，目前配套不太完善。項目占地面積1.1萬平方米，一期建筑面積5.5萬平方米，共計16層，1—4層為商鋪，定位為鞋業(yè)皮具批發(fā)中心。5—13層為寫字樓，定位為服裝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心伙伴式寫字樓，14—16樓為公寓產(chǎn)品。

　　近日，該項目大發(fā)短信宣傳五年原價回購的計劃。寫字樓的面積為80—300多平方米，單價為5800—6400元/平方米。售樓員稱，若委托開發(fā)商出租，前四年，每年回報總價的6%，五年后，開發(fā)商可以原價回購。

　　至于為什么寫字樓的價格如此便宜，開發(fā)商相關負責人稱，虎門的專業(yè)市場幾乎都是集體用地，名購城的地塊也是集體用地，不是國有建設用地，沒有產(chǎn)權證，所以價格就低一大截。

　　與此同時，名購城的商鋪也在對外發(fā)售。面積為18—50平方米，單價為1.2—7.5萬元/平方米。售樓員稱，簽約當天回贈總價的20%，第4、5年每年另有至少7%的回報。

　　目前，1、2層均銷售鞋子，1層已經(jīng)開業(yè)，2層已經(jīng)有五六十家鞋店入駐，將在本月開業(yè)。1、2層相當于帶租發(fā)售。承諾回購樓盤銷售速度緩慢

　　此次原價回購，肇始于深圳寶安的綠景香頌項目。該項目在11月下旬推出三年原價回購措施，掀起“剛需解放運動”，此事在樓市鬧得沸沸揚揚。

　　盡管虎門名購城在去年11月開盤時已經(jīng)有五年原價回購措施，但一直只是默默地做，沒有大范圍宣傳，也就是在綠景香頌事件之后，該項目才大發(fā)營銷短信，高調(diào)廣播回購消息。

　　原價回購，目的特別明顯，就是為了提振消費信心，加快回籠資金。

　　由于調(diào)控政策持續(xù)緊縮，今年，全國樓市一片慘淡。在10月份，華東的中海、綠湖、綠地等大房企項目終于撐不住，大幅跳水，降價幅度甚至高達30%，引發(fā)了業(yè)主怒砸售樓處的糾紛。于是，全國樓市更加風聲鶴唳、草木皆兵，降價預期更加濃烈。

　　在東莞，盡管前10月樓市簽約一片火紅，別有洞天，但覆巢之下無完卵，進入10月中旬，市場預期陡轉(zhuǎn)直下，樓盤訪客量大幅下挫。進入11月下旬，簽約量跌入冰點，一手住宅一天的成交量時常只有區(qū)區(qū)六七十套，買家的主流心態(tài)變成“再等等，應該還會降價”，紛紛持幣待購，市場成交十分糟糕。

　　由于限購政策在重點城市紛紛落地，盡管東莞沒有出臺限購政策，但其他城市的動作對買家信心打擊很大，同時，由于大戶型近兩年累計的供應量很大，這使得拼接大戶型嚴重滯銷。黃旗山1號就是典型拼接大戶型項目，最小的戶型也在150平方米以上，一套房子有2個甚至3個房產(chǎn)證，黃旗山1號走貨速度并不理想。

　　黃旗山1號是今年4月23日開盤的，迄今在東莞市房管局公眾信息網(wǎng)上公布了6棟洋房的房源，推貨量為787套，已銷459套，去化率為58%。就算不與萬科當月開盤要求銷售60%的速度相比，就是跟工期相比，也顯得緩慢。目前，黃旗山1號的外立面早已呈現(xiàn)，一般來說，如銷售得好的項目，在封頂之前，已經(jīng)大部分預售完畢。

　　虎門名購城的銷售業(yè)績也不容樂觀。去年11月開盤，迄今已經(jīng)一整年，但是250套寫字樓仍有相當數(shù)量還在售。

　　為了助推銷售速度，這兩個項目推出原價回購措施。開發(fā)商潛臺詞是：我對我這個樓盤很有信心，不會降價的，如果降價，你可以退房，很保值。原價回購就是為了提振買家信心，加快資金回籠速度，尤其是到了年底算業(yè)績的時候。

　　若退房，首次置業(yè)者將血本無歸

　　原價回購，貌似很保值，很劃算，但深究起來，其實不然。如果買家退房，仍然損失慘重。

　　首先，買家要承擔高額的稅費成本。售樓員說，買了黃旗山1號若想退房，稅費的分攤，必須按照法規(guī)規(guī)章來，開發(fā)商不會分擔業(yè)主那部分。若按此說法，現(xiàn)在買了黃旗山1號房子，在明年8月份退房，兩次買賣，業(yè)主必須承擔大約11%的稅費。

　　日前，黃旗山1號的售樓員給記者算了一套157.09平方米的房子的價錢，折后總價為1566699元。另經(jīng)專業(yè)人士估算，兩次買賣業(yè)主必須支付大約172576元的稅費。若首次置業(yè)貸款大約七成(109萬元)，開發(fā)商墊付兩成首付，業(yè)主暫時支付一成首付約156670元，一年之后退房的話，業(yè)主不僅首付耗費殆盡，而且還得另外再虧15906元，可謂“賠了夫人又折兵”。

　　稅費構成如下：據(jù)售樓員給出的數(shù)據(jù)，一手買賣，稅費總額為54884元，占比總價的3.5%。具體包括47000元的契稅，6284元的維修基金，1600元的律師費、按揭費等其他稅費。

　　若明年退房，按照二手房買賣，業(yè)主成了賣家，必須按照評估價支付交易費、評估費、營業(yè)稅和傭金。一般來說，評估價高于合同價，目前暫且認定評估價等于合同價，那么，業(yè)主必須支付大約117692元的二手稅費，相當于總價的7.5%。

　　啟富置業(yè)總經(jīng)理助理林晶計算了其中的三項稅費：評估費共80元，按規(guī)定賣家承擔一半，即40元。評估費，前100萬元，按照5‰計算，后50多萬按照2.5‰計算，共計6417元。營業(yè)稅，按照總價的5.6%計算，大約87735元。至于傭金，林晶說現(xiàn)在還不好說。但目前東莞傭金普遍是總價的3%，按照規(guī)定，買賣雙方各承擔一半，那么那套房子賣家必須承擔23500元。另外，個人所得稅，按照差價為基數(shù)來征收，因為明年按照原價回購，差價為零，所以可以不計。

　　購買虎門名購城的寫字樓，稅費也照樣不低。并且因為該項目沒有產(chǎn)權證，屬于法律不保護的小產(chǎn)權房，那么，業(yè)主的購買風險就更大。

　　此外，還有通貨膨脹問題。目前通脹依然厲害，那么，這筆錢在一年、五年后，購買力必然下降了。

　　綜上所述，原價回購只是一個聽上去很美的營銷噱頭，對市民本無真正實惠。是否購買開發(fā)商會原價回購的房子，最關鍵的還是看房子的本身質(zhì)素和性價比，而不要被絢麗的營銷手法所迷惑。