深圳每平方公里兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園 業(yè)界呼吁加強(qiáng)管理

    一面是遍地開花的互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)園，一面則是大量空置的關(guān)外的老舊工業(yè)園。據(jù)深圳市國土委統(tǒng)計(jì)，深圳每平方公里就有2個(gè)產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)園不僅同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，而且多年來管理模式不變，停留在“政府提供土地、村民開發(fā)建房當(dāng)房東、企業(yè)租房”的傳統(tǒng)模式�；\子騰出來了，鳥兒誰來引進(jìn)？說不清。

深圳市規(guī)劃國土委主任王芃建議，應(yīng)借鑒臺灣等地經(jīng)驗(yàn)，“換鳥”先“騰籠”，由土地供應(yīng)為主轉(zhuǎn)向廠房配置為主，探索新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的可能，以好的環(huán)境吸引企業(yè)、人才來投資和工作。
舊貌換新顏動力不足

“多年靠收租維持的產(chǎn)業(yè)園太多了，你想怎么管都可以。蓋房子隨你，你有房子，把房子交給別人管，你只收租金也可以啊。只要你有地或者房子，你其實(shí)就不用操心了�！蹦仙娇萍际聞�(wù)所副所長陸彥文介紹，產(chǎn)業(yè)園一部分是政府在管理，但更大的一部分，是交給市場。由于市場的需求多樣，產(chǎn)業(yè)園的管理模式也就多種多樣。深圳科技界元老、原深圳市科協(xié)副主席張克科說，在工業(yè)區(qū)的管理過程中，政府的規(guī)劃，只規(guī)劃了這塊地的使用用途———是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，還是工業(yè)用地。其余的則由市場說了算。

也正是由于市場的驅(qū)動，在產(chǎn)業(yè)園的“舊貌換新顏”上，多年來顯得動力不足。缺乏了強(qiáng)有力的政府推動，產(chǎn)業(yè)園的升級才顯得步履維艱。不少工業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，從市場的角度看來，隨著商業(yè)地產(chǎn)利潤持續(xù)走高，工業(yè)地產(chǎn)一直以來是地產(chǎn)中的“冷門”。加上工業(yè)地產(chǎn)投資大、回報(bào)周期長，在升級改造中，又容易涉及到諸多產(chǎn)權(quán)和歷史糾紛。因此，廠房租賃、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級，多年來，很難引入新的力量。這也直接導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理模式維持了陳舊的狀態(tài)。

翻翻深圳的地名地圖，恐怕沒有一個(gè)詞與“產(chǎn)業(yè)園”那樣，有那么多的同義詞�！按_實(shí)叫法上挺多的，但是其實(shí)都是一個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚的概念，都是一個(gè)意思。”深圳大學(xué)教授袁易明表示，產(chǎn)業(yè)集聚是深圳城市化進(jìn)程中一個(gè)必然現(xiàn)象。他認(rèn)為，在當(dāng)前深圳土地有限的情況下，政府做好引導(dǎo)，形成統(tǒng)一的規(guī)劃，提高產(chǎn)業(yè)園的質(zhì)量，顯得至關(guān)重要。

管理模式轉(zhuǎn)變艱難

在龍華清湖硅谷動力產(chǎn)業(yè)園，一道“柏林墻”的出現(xiàn)，反映了產(chǎn)業(yè)園管理模式要“變”的艱難歷程：2003年，硅谷動力公司董事長何明遠(yuǎn)聽說清湖村委空置多年的廠房正在招租。他想出了一個(gè)新主意———將廠房整體出租下來，在進(jìn)行裝修后，再造一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)園，“就是我把它打扮包裝一番，再出租出去，這樣它漂亮了，也更加吸引人了”。

但接下來的談判過程之艱難卻是何明遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有想到的。廠房權(quán)屬主體之多、歷史遺留問題之復(fù)雜、業(yè)主即村民的意見又不一致，導(dǎo)致他花了整整半年，才說服了各個(gè)業(yè)主，簽訂了協(xié)議。在他的產(chǎn)業(yè)園開業(yè)后，他大膽引進(jìn)了萬科的物業(yè)管理模式，把產(chǎn)業(yè)園當(dāng)做住宅小區(qū)來打理，既有窗明幾凈的廠房，又綠樹成蔭。他的產(chǎn)業(yè)園一下子火了一把。

但是麻煩隨之而來。看到何明遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)園火了，原來的業(yè)主不滿意了。要求重新簽訂協(xié)議，將原來讓何明遠(yuǎn)打理的廠房自行出租。這意味著此前何明遠(yuǎn)投入的數(shù)百萬園區(qū)裝修、改造、環(huán)境整治等幾百萬一下子付諸東流。這下何明遠(yuǎn)急了。幾番談判之下，1/4的園區(qū)重新回到了原來業(yè)主手中，剩下的3/4依然是何明遠(yuǎn)管理。中間豎起了一道墻。何明遠(yuǎn)稱之為“柏林墻”。

8年過去，一墻之隔，效果卻迥異。被業(yè)主要回去的那邊，是大量廠房空置、老舊的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，而在何明遠(yuǎn)這邊，是年年滿客、出租率100%、綠樹成蔭的新式工業(yè)園。何明遠(yuǎn)說，在他看來，多年經(jīng)歷的曲折，反映了市場自然條件下，不經(jīng)過政府強(qiáng)有力的干預(yù)，舊的工業(yè)園要想變得“時(shí)髦”，確實(shí)是非常艱難。他說，不是每個(gè)產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營者都能像他這樣，愿意花大力氣、投入這么多，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園的升級改造。“稍稍沒有決心和毅力，或者資金實(shí)力不雄厚的人，很難支撐下去”。何明遠(yuǎn)坦言，自己投入那么多，其實(shí)產(chǎn)業(yè)園在改造后的出租的收益并不高，“我投入的錢直接買房子自己當(dāng)業(yè)主，肯定比我現(xiàn)在賺的多得多。我是當(dāng)成事業(yè)來做的，所以不計(jì)較收益。但其他的人恐怕就很難做到”。

探索產(chǎn)業(yè)園新模式

“深圳有多少個(gè)產(chǎn)業(yè)園？據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，在近2000平方公里的城市，就有3000多個(gè)大大小小的工業(yè)園。這么多工業(yè)園，到底創(chuàng)造了多少的效益？”在深圳12月召開的全市經(jīng)濟(jì)形勢分析會上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理成為討論的話題之一，而園區(qū)的重復(fù)建設(shè)、日趨同質(zhì)化現(xiàn)象等備受關(guān)注。深圳市規(guī)劃國土委主任王芃表示，深圳應(yīng)改變過去單純重工業(yè)園的建設(shè)發(fā)展模式，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整合。可借鑒臺灣等地經(jīng)驗(yàn)，“換鳥”先“騰籠”，由土地供應(yīng)為主轉(zhuǎn)向廠房配置為主，探索新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的可能，以好的環(huán)境吸引企業(yè)、人才來投資和工作。

就深圳市政府而言，多年模式的陳舊也令產(chǎn)業(yè)主管部門意識到問題的嚴(yán)重性。11月深圳召開全市產(chǎn)業(yè)升級大會上，出臺了“1+4”文件，提出要加快發(fā)展專業(yè)園區(qū)、專業(yè)市場等高級業(yè)態(tài)，推動社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)由單一“租賃型”向“投資型”和“管理型”轉(zhuǎn)變。并提出，政府將委托專業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)整體承租原社區(qū)經(jīng)濟(jì)廠房，探索政府主導(dǎo)、專業(yè)經(jīng)營、社區(qū)參與的合作模式，并要以南山平山和坪山金沙等社區(qū)為試點(diǎn)。

負(fù)責(zé)起草“1+4”文件的深圳市科工貿(mào)信委負(fù)責(zé)人表示，這是深圳經(jīng)過了對全市產(chǎn)業(yè)園詳細(xì)的摸底調(diào)查之后，制定的具體針對性的措施。今后深圳將改變以往傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園管理思路，一方面做好政府引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園樣板工程，另一方面，鼓勵(lì)上市公司等社會力量參與到社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中，實(shí)現(xiàn)“政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、互利共贏�！�

■香港經(jīng)驗(yàn)

香港科學(xué)園：

靠平臺不靠政策優(yōu)惠

坐落在香港沙田海旁，香港科學(xué)園景色怡人，海的另一邊，是一排一排的高級住宅，“如果港府將這塊地用作發(fā)展房地產(chǎn)，這塊地肯定也是豪宅區(qū)�！笨茖W(xué)院行政總裁陳蔭楠說，但除了提供一塊土地，港府對科學(xué)園并無其他優(yōu)惠政策，“吸引企業(yè)入駐的最大吸引點(diǎn)是科學(xué)園搭建的平臺。”

發(fā)展了10年的香港科學(xué)園，目前有20萬平方米，“如今使用率達(dá)到90%，還有很多公司在排隊(duì)等位，對我們來說很鼓舞。”科學(xué)院市場及銷售副總裁楊孟璋介紹說，能做到這樣，一方面，科學(xué)院的硬件是世界級的，另一方面，楊孟璋認(rèn)為，科學(xué)園很大的優(yōu)勢在于，為入園企業(yè)提供了一個(gè)暢通的交流平臺。“”如果單看租金優(yōu)惠，我們不可能比內(nèi)地便宜，所以我們靠的是營商環(huán)境、人力資源、科研氣候，內(nèi)地的產(chǎn)業(yè)園還需要時(shí)間去奠定這些基礎(chǔ)�！皸蠲翔翱偨Y(jié)。