一線城市商鋪?zhàn)饨鹌諠q 供應(yīng)大增致泡沫隱現(xiàn)

    零售地產(chǎn)大規(guī)模供應(yīng)量或?qū)��?dǎo)致空置率上升。昨天，國(guó)際房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球發(fā)布報(bào)告稱，未來北京等多個(gè)城市零售地產(chǎn)將迎來高供應(yīng)量。在傳統(tǒng)住宅開發(fā)商涉足零售地產(chǎn)漸成趨勢(shì)時(shí)，一些小型房企開發(fā)大體量購(gòu)物中心，經(jīng)驗(yàn)不足也將導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)面臨更大挑戰(zhàn)。

一線城市去年租金普漲

統(tǒng)計(jì)顯示，2011年，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市和成都，核心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹌毡槌尸F(xiàn)上漲趨勢(shì)。其中，廣州、深圳核心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹕蠞q幅度分別超過8%和10%。北京不同核心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹚�平則保持平穩(wěn)或小幅上升。王府井租金報(bào)價(jià)在去年12月達(dá)到2300元/平方米/月，同比上漲15%。CBD、中關(guān)村商鋪?zhàn)饨鹜�比也�?.8%和13.9%的上漲。三里屯商圈12月租金同比則下降。

高緯環(huán)球分析表示，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的積極表現(xiàn)提升了消費(fèi)者信心指數(shù)，不斷增長(zhǎng)的購(gòu)買力推動(dòng)了零售地產(chǎn)的發(fā)展。同時(shí)受歐美經(jīng)濟(jì)不確定性的影響，國(guó)際零售品牌也紛紛將中國(guó)一二線城市作為擴(kuò)張重點(diǎn)。

供應(yīng)大增致泡沫隱現(xiàn)

近年來，隨著住宅市場(chǎng)調(diào)控政策收緊，不少傳統(tǒng)的開發(fā)商開始不同程度進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。2012年，北京預(yù)計(jì)有17個(gè)零售地產(chǎn)項(xiàng)目入市，體量達(dá)94萬平方米，其中購(gòu)物中心體量達(dá)78萬平方米。

高緯環(huán)球介紹，在這一趨勢(shì)中，零售地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越強(qiáng)。一些小型的、缺乏經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商建成的購(gòu)物中心體量甚至超過10萬平方米。這將給招租和經(jīng)營(yíng)帶來更大挑戰(zhàn)，或?qū)е赂�多的問題項(xiàng)目出現(xiàn)。高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)研究部董事張平認(rèn)為，大供應(yīng)量加上缺乏專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的定位運(yùn)營(yíng)，將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)。

高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)投資部董事葉成宇表示，住宅市場(chǎng)的調(diào)控引起開發(fā)商資金鏈空前緊張，融資壓力巨大，則將導(dǎo)致很多項(xiàng)目或公司進(jìn)入交易市場(chǎng)，2012年并購(gòu)將空前活躍。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，核心位置成熟的商業(yè)物業(yè)將是大多數(shù)投資客戶的首選，二三線城市購(gòu)物中心等零售物業(yè)也將是機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注的收購(gòu)對(duì)象。

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2012年“開門紅”并未青睞樓市。記者昨日獲悉，新年第一周，全國(guó)主要的一二線城市樓市成交全線下滑。而同時(shí)，京滬深穗等10個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)5998萬平方米，再次創(chuàng)下新高，商品房住宅存銷比更是高達(dá)14.4。也就是說，按照目前的銷售速度，要14.4個(gè)月才能將當(dāng)前的庫(kù)存消化光。從供求關(guān)系來判斷，預(yù)計(jì)2012年一季度樓市將繼續(xù)深度調(diào)整，而要改變這種局面，則有待下半年。 

　　來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年第一周，上海成交1839套，環(huán)比上上周下降43%；廣州成交1038套，環(huán)比下降37%；深圳成交579套，環(huán)比下降30%。全國(guó)主要的一二線城市中，接近9成城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)的現(xiàn)象。其中北上廣深等一線城市全部環(huán)比下滑。18個(gè)主要城市中有5個(gè)城市的成交量環(huán)比下降超過了50%，下降超過10%的城市更是達(dá)到了14個(gè)。

　　10大城市存量上升近四成

　　與此同時(shí)，庫(kù)存量在節(jié)節(jié)攀升。來自中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月底，我國(guó)10個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)5998萬平方米，同比增長(zhǎng)約39.22%，環(huán)比上月新增4.05%，庫(kù)存量處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

　　分城市來看，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫(kù)存總量比去年同期增長(zhǎng)約46%左右，增幅與上月同期相比有所下跌。其中，廣州新建商品住宅庫(kù)存800萬平方米，同比增長(zhǎng)64.53%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭表示，新建商品住宅存量不斷增加的主要原因一是開發(fā)商資金鏈趨緊，加大新增供應(yīng)量；二是受限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策影響，投資投機(jī)需求被有效打壓，而自住需求者仍在觀望。雖然部分開發(fā)商開始打折促銷，但是仍難帶動(dòng)樓市整體回暖。

　　樓市寒冬向二線城市蔓延 存銷比高過一線城市

　　截至2011年12月底，10個(gè)典型城市新建商品住宅存銷比為14.4，再度創(chuàng)下近兩年來的新高。自2011年以來，住宅存銷比整體呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢(shì)，特別是臨近年末之際，盡管房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅開始下降，但是受“買漲不買跌”心理的驅(qū)使，不少購(gòu)房者開始選擇持幣觀望。

　　分城市來看，12月底，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅存銷比均創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　值得注意的是，而二線城市的存銷比甚至高過一線城市。截止2011年12月底，6個(gè)東部二線城市新建商品住宅存銷比為15.3�？梢�，隨著調(diào)控的持續(xù)收緊，樓市的寒冬已經(jīng)從一線城市開始蔓延到二線城市，同時(shí)，受大量剛性需求的支撐，一線城市的成交量跌幅明顯小于二線城市。

后市展望

    今年下半年存銷比有望回落

　　那么，今后會(huì)怎樣？長(zhǎng)期來看，商品房新增供應(yīng)量是影響商品房存銷比變化的決定性因素之一，而商品房的施工面積和新開工面積的是反映未來一段時(shí)間商品房供應(yīng)量的主要指標(biāo)。

　　樓市調(diào)控政策底部或已出現(xiàn)

　　2011年1~11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積共計(jì)17.5億平方米，同比增長(zhǎng)20.5%，盡管增幅比去年有大幅回落，但是仍然略高于近十年的平均增幅。而從竣工面積上看，2011年1~11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積共計(jì)37.6億平方米，同比增長(zhǎng)26.0%，增幅處在歷史高位。

　　可見，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積和施工面積仍都處在歷史高位，因此，未來1~1.5年，商品房供應(yīng)量仍保持較大規(guī)模的供應(yīng)。在中央政府堅(jiān)持調(diào)控政策不放松的情況下，這將會(huì)推高未來可售住宅規(guī)模，至少2012年上半年多數(shù)城市住宅存銷比仍將有所高企。

　　“預(yù)計(jì)一季度住宅成交量將繼續(xù)徘徊在底部，樓市將繼續(xù)深度調(diào)整。”上海易居房地產(chǎn)研究員蘇艷表示，在2012年上半年，存銷比將進(jìn)一步升高。

　　“估計(jì)到2012年下半年存銷比預(yù)計(jì)將出現(xiàn)回落�！睏罴t旭表示，自2011年四季度開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策底部就已經(jīng)出現(xiàn)。2012年年中前后，調(diào)控政策有望出現(xiàn)明顯的變動(dòng)，受到長(zhǎng)期壓制的投資投機(jī)性需求有望大批入市，剛性需求也將會(huì)擇機(jī)出手，市場(chǎng)需求的釋放必然會(huì)帶動(dòng)樓市的復(fù)蘇。預(yù)計(jì)2012年下半年，新建商品住宅的存銷比有望回落。