房地產(chǎn)新政策影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

    2010年4月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定實(shí)行差別化的信貸、稅收和土地政策，堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過快上漲。之后于4月17日，國辦又發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)2010年10號(hào)），對(duì)新的調(diào)控政策進(jìn)一步地細(xì)化、完善，再出組合重拳，部署遏制高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)新政的實(shí)施將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。

    最近一段時(shí)間，國家又陸陸續(xù)續(xù)地出臺(tái)一系列房地產(chǎn)新政策，盡管這些政策主要是針對(duì)住宅開發(fā)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，但仍對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生影響。

    首先，住宅首付提高，期房“2年限轉(zhuǎn)”變?yōu)椤? 年限轉(zhuǎn)”，這一政策的出臺(tái)，將會(huì)促使部分投資者從短線投資的住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向或加大商鋪的投資。住宅投資回報(bào)收益時(shí)間變長(zhǎng)，投資者短線操作的風(fēng)險(xiǎn)性加大，資金回收的成本增加，在 現(xiàn)行市場(chǎng)中，短線投資行為將會(huì)受到抑制。短線投機(jī)受到抑制的情況下，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，立足于先保值、再升值的投資者，將會(huì)在今后的商鋪市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。

    其次 ， 銀行貸款利率上調(diào)0.27%，抑制了過熱的金融擴(kuò)張。金融和地產(chǎn)是緊密聯(lián)系在一起的，對(duì)銀行來說 ，貸款利率的提高 ，將直接提高銀行信貸的收益率，但信貸成本的增加，同時(shí)也將會(huì)影響到客戶進(jìn)一步信貸的決心，銀行放貸量將會(huì)有所回落。對(duì)地產(chǎn)商來說，貸款利率的提高，增加了項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營的成本，減緩公司擴(kuò)張的速度；對(duì)于投資者，由于購買物業(yè)的成本增加，月供與收租倒掛嚴(yán)重，將會(huì)延緩甚至是打消投資計(jì)劃，這一點(diǎn)將在以投資為主的商鋪市場(chǎng)里顯現(xiàn)尤為突出。

    再次，“90平方米”和“70%”的限制，使經(jīng)濟(jì)實(shí)用房成為市場(chǎng)主導(dǎo)，必將對(duì)高漲的房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接的影響。而大面積的住宅和豪宅又是地產(chǎn)商的利潤增長(zhǎng)點(diǎn)所在，商業(yè)地產(chǎn)在住宅開發(fā)走進(jìn)微利時(shí)代的大環(huán)境下，開發(fā)比例一定會(huì)增長(zhǎng)。

    客觀地評(píng)價(jià)，這次房地產(chǎn)新政，主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的形勢(shì)出臺(tái)的中短期政策，雖然見效快，但不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題，還需要盡快推進(jìn)土地制度、財(cái)政體制、房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制才是治本之策。