商鋪：下金蛋的母雞？

    住宅“限購令”出臺之后，許多人將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。然而商鋪投資真能“一鋪養(yǎng)三代”嗎？最近從市場上傳來的消息是：已經(jīng)開發(fā)的部分商業(yè)項目在經(jīng)營上并不如想像中那么順利，商鋪大量空置已非個案。商鋪投資風險在電子商務沖擊下開始顯現(xiàn)。

經(jīng)商寶地也讓你摔跤

    曹安商圈被視為扼上海西北部交通要道、物流發(fā)達、商業(yè)氛圍濃厚的經(jīng)商寶地，有“車輪上的樞紐商圈”之稱。在曹安路沿線，已經(jīng)匯集起輕紡、汽配、糧食、蔬菜、建材等多家知名專業(yè)市場，例如上海輕紡市場、東方汽配城、江橋蔬菜批發(fā)市場等；同時，好美家、百安居、麥德龍、易初蓮花、樂購、永樂、國美等滬上知名的大賣場也在此安營扎寨。然而，這里的商鋪投資者并非個個能夠喜笑顏開，1800多位購買了坐落于此的上海國際鞋城產(chǎn)權(quán)式商鋪的業(yè)主，在6年的時間里只拿到了年均不足萬元的收益；面積達到15萬平方米的商業(yè)“巨艦”曹安國際商城的全球服飾、箱包采購中心之夢也破滅了；還有不少商城也面臨閉門思過的結(jié)局。

    隨著電子商務的崛起，實體商鋪的重要性和稀缺性在悄然發(fā)生變化，這是商鋪投資風險加大的一個重要原因。不過，一些商鋪投資不如預期，更主要的問題還是出在市場運作上。從曹安板塊來看，整體定位過于大而全導致了整個商圈發(fā)展受阻；從曹安國際商城來看，在這里購買產(chǎn)權(quán)式商鋪的小業(yè)主眾口不一，各自為戰(zhàn)，難以統(tǒng)一經(jīng)營，導致了整個商城定位模糊，雜亂無章，降低了對客商和消費者的吸引力。

曹安國際商城謀轉(zhuǎn)型

    一個人什么都會什么都能，通常也就意味著什么都不能，商圈和商城的經(jīng)營也是一樣的道理，只有一專多能、有所擇重發(fā)展，商圈和商城的優(yōu)勢才能發(fā)揮出來。經(jīng)過深刻反思和市場調(diào)查，最近曹安國際商城啟動了轉(zhuǎn)型計劃，明確了商城的新定位：“左手”飾品，“右手”食品，兩個引擎同時起航，向“雙核”進發(fā)。轉(zhuǎn)型的第一期是與旅游業(yè)新銳“驢媽媽”聯(lián)手打造上海名特優(yōu)食品品牌“袋壹袋”，二期3萬多平方米則打造上海的“藝展中心”——飾茂1899國際軟裝藝術廣場。

    民以食為先，曹安國際商城選擇食品為主營方向無疑有助于聚集人氣，而與旅游品牌的牽手更突出了商城食品經(jīng)營的特色。據(jù)悉，“袋壹袋”采用先進的線上線下一體化雙平臺經(jīng)營模式，實現(xiàn)線上線下互動體驗式購物。線下，“袋壹袋”在全國各大城市和景區(qū)打造500-3000平方米的旅游特產(chǎn)購物商城，其中，“袋壹袋”景區(qū)實體店深入旅游景區(qū)及目的地，針對游客途中攜帶不便的問題，幫游客提供一鍵到家及到家可網(wǎng)上繼續(xù)購買等特色服務；線上，“袋壹袋”配套先進的旅游購物電子商務平臺，為消費者提供便捷的購買、支付和配送等服務。

    對于曹安國際商城選擇的另一個主營目標——飾品，曹安國際商城董事長王加明給出了這樣的理由：全國創(chuàng)意時尚家居飾品的年消費能力高達2000億-3000億元；中國社會調(diào)查事務所所做的家居裝修、裝飾專項問卷調(diào)查顯示，更多人準備將裝修費省下來，用以購買能夠讓居家充滿個性和創(chuàng)意的家居用品和裝飾品；隨著城市化進程和房產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，家居后市場迎來了前所未有的爆炸式商機，“輕裝修，重裝飾”的理念越來越流行。此外，上海擁有許多高端酒店，上海市民又樂于追逐新的生活模式，對藝術軟裝的接受度較高；再加上曹安板塊的發(fā)展源頭是上海輕紡市場，曹安商圈本身已形成的行業(yè)優(yōu)勢也是軟裝，所以，曹安商圈完全有條件打造成國際軟裝品牌基地。

    為打造軟裝藝術廣場，曹安國際商城招募了滬上知名的家居飾品花藝市場高管，美美、古來今、花絲雨、萊菲等一批國內(nèi)外花藝、家飾品牌也達成了進駐商城的意向。深圳藝展中心做軟裝非常成功，這給了曹安國際商城的轉(zhuǎn)型提供了信心和合作資源，曹安國際商城已與廣州飾品協(xié)會及深圳飾品協(xié)會達成了合作意向。按照規(guī)劃，曹安國際商城軟裝廣場首推商業(yè)面積3.6萬平方米，共由四個主題專業(yè)館組成，薈萃千余個國內(nèi)外軟裝飾品知名品牌，匯聚家居飾品、花卉園藝、工藝禮品、家紡布藝、陶瓷書畫等產(chǎn)品，集軟裝飾品行業(yè)展示和終端銷售、電子商務、文化交流等功能于一體，涵蓋軟裝飾品各種業(yè)態(tài)，實現(xiàn)“一站式”服務。

當心你的商鋪變“傷鋪”

    不過，曹安國際商城轉(zhuǎn)型能否成功，最基本的前提是新的戰(zhàn)略能否獲得小業(yè)主們的配合，真正實現(xiàn)市場的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營。對此，作為曹安國際商城經(jīng)營管理方負責人的王加明坦言，與小業(yè)主們的溝通做得很辛苦，但也很有進展�！笆袌龅霓D(zhuǎn)型需要得到業(yè)主的理解與支持，需要管理經(jīng)營團隊有更強的專業(yè)和很好的職業(yè)操守。規(guī)范化、統(tǒng)一化和品牌化是商城的生存之道，也是解決目前矛盾的核心。為此，我們一方面與業(yè)主交心，讓業(yè)主們明白這樣一個道理：一個市場從開業(yè)到獲得穩(wěn)定營收，通常都會經(jīng)歷一段時間，需要商場經(jīng)營者不斷根據(jù)市場反應來調(diào)整營銷策略和商場定位，困難是暫時的，只有調(diào)整才是出路。另一方面，我們成立了專業(yè)的經(jīng)營管理團隊，讓商城管理更加科學化、透明化，使業(yè)主能夠定期知道商城運營狀況和下步計劃。只有建立起有效的溝通機制，才能保障小業(yè)主的利益。 ”王加明說。

    事實上，業(yè)主與商城經(jīng)營管理公司的關系就如股東與公司管理層之間的關系，大家的目標是相同的，所以是完全可能達成共識的。從這一點上看，人們有理由相信曹安國際商城的轉(zhuǎn)型是能夠繼續(xù)推進的。但是，曹安國際商城的遭遇也警示了人們：要謹慎對待商鋪投資。

    如今一些人購買商鋪主要是出于炒作目的，自己并不懂商業(yè)也不從事商業(yè)，他們買商鋪期待的是養(yǎng)鋪收租當個“甩手掌柜”。而事實上，商鋪與住宅不同，如果商鋪所處的商圈或商城缺乏主題和統(tǒng)一的品牌形象，招不來人氣，那么你的商鋪就會成為“傷鋪”，其價值甚至比住宅還不如，不僅轉(zhuǎn)租困難，掛牌出售也會乏人問津。

    商鋪不一定全是會下金蛋的母雞，因此，投資商鋪時，你不僅要考察產(chǎn)權(quán)是否明晰、交通是否便利，更要看商鋪交給誰來運營管理，你左鄰右舍的經(jīng)營理念是否和你一致。否則，商鋪投資風險會讓你傷心。