鹽城商業(yè)樓盤(pán)調(diào)查分析 城市綜合體綜合在何處

  　商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的歷練，已經(jīng)衍生出好幾代的產(chǎn)品。在與城市建設(shè)結(jié)合的角度來(lái)看，發(fā)展勢(shì)頭較為迅猛的當(dāng)屬專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)與城市綜合體。目前這兩者都屬于主流的商業(yè)地產(chǎn)，在鹽城的數(shù)量較多且在各個(gè)區(qū)域都有分布。

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)駐鹽城的時(shí)間較早，主要以家居建材類(lèi)為先導(dǎo)。隨后又有大牌的外來(lái)項(xiàng)目進(jìn)入，重塑了鹽城家居市場(chǎng)的格局。北城區(qū)物流商圈的建設(shè)為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在城北開(kāi)花落戶(hù)提供了利好的外部環(huán)境，一時(shí)間涉及小商品、建材、紡織服裝、五金、醫(yī)藥等門(mén)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中涌出，建設(shè)規(guī)模驚人。

　　城市綜合體的概念在兩年前已經(jīng)被炒得火熱。鹽瀆板塊某商業(yè)廣場(chǎng)成功地將這一新興業(yè)態(tài)植入鹽城商業(yè)地產(chǎn)體系。緊接著南城區(qū)、老城區(qū)、河?xùn)|等區(qū)域均有城市綜合體開(kāi)始立項(xiàng)建設(shè)，塔吊林立的場(chǎng)面甚是壯觀。城市綜合體憑借完善的內(nèi)部配套在推動(dòng)城市新興區(qū)域發(fā)展方面有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，但對(duì)于投資而言亦有風(fēng)險(xiǎn)性，投資者需好好把握。

　　商業(yè)樓盤(pán)調(diào)查分析第二篇，我們將從不同業(yè)態(tài)來(lái)細(xì)化市場(chǎng)，分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與城市綜合體的發(fā)展。特別是一些當(dāng)下存有隱患的現(xiàn)象，我們將特別予以指出。就像有些刺留在肉里，表面看似不痛不癢，但時(shí)間一久便會(huì)紅腫發(fā)炎，還是趁早挑掉的好。

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)趨于飽和的領(lǐng)域里，新項(xiàng)目想分一杯羹，難！

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)實(shí)際上就是批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)�；�與集中化，加上專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的管理運(yùn)作。鹽城已有的、在建的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)很多，經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)也很豐富，對(duì)于一心想投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的人而言，行業(yè)門(mén)類(lèi)的選擇非常重要。以商品批發(fā)市場(chǎng)為例，鹽城人最熟悉的是招商場(chǎng)。這個(gè)項(xiàng)目的江湖前輩地位很牢靠，但其相對(duì)陳舊的設(shè)施與管理已經(jīng)顯示出了諸多不足。這些不足是隨著時(shí)間的累積而形成的，也是很難輕易摒除的。對(duì)于講求升級(jí)換代的商業(yè)地產(chǎn)而言，鹽城需要在一個(gè)更高的起點(diǎn)上擁有新一代的商品批發(fā)市場(chǎng)。義烏國(guó)際商貿(mào)城就是契合了這樣的要求所建立，它攜帶著義烏的品牌在城北建設(shè)全新模式的商品批發(fā)市場(chǎng)，對(duì)于這個(gè)領(lǐng)域而言是一次很好的提升。

　　有的領(lǐng)域需要新的血液來(lái)實(shí)現(xiàn)升級(jí)換代，而對(duì)于已經(jīng)相對(duì)成熟并飽和的領(lǐng)域而言，過(guò)度的開(kāi)發(fā)不僅不會(huì)帶來(lái)新的變革，反而增加了運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)某二線(xiàn)城市的市場(chǎng)調(diào)查，目前國(guó)內(nèi)很多城市都存在著家居建材市場(chǎng)泛濫的局面，一些項(xiàng)目的立項(xiàng)完全超出了城市消費(fèi)力的負(fù)荷從而導(dǎo)致了開(kāi)業(yè)后的慘淡場(chǎng)面。該調(diào)查還顯示，不少家居建材項(xiàng)目在二、三線(xiàn)城市布點(diǎn)時(shí)套用了一線(xiàn)城市的路線(xiàn)，往往選址較偏，結(jié)果因?yàn)槿藲馀c消費(fèi)習(xí)慣的差異最終難以持續(xù)運(yùn)營(yíng)。知名家居市場(chǎng)品牌百安居在多個(gè)城市的倒閉，就是最好的例證。

　　反觀鹽城家居建材市場(chǎng)，同樣面臨著上述問(wèn)題。在鹽城，只要提及購(gòu)買(mǎi)裝潢裝修的材料，幾乎人人都會(huì)想到兩個(gè)市場(chǎng)：紅星美凱龍與高力國(guó)際。紅星美凱龍是國(guó)內(nèi)家居市場(chǎng)行業(yè)的翹楚，擁有很強(qiáng)的知名度與品牌度。其在不同級(jí)別的城市均有非常出色的代表作，進(jìn)入鹽城之后迅速奠定了領(lǐng)先的地位。高力國(guó)際是鹽城的老牌市場(chǎng)，無(wú)論是新老市場(chǎng)都具有很強(qiáng)的輻射力，經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)非常豐富。從市場(chǎng)占有率、市民接受度、項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)度等多個(gè)角度衡量，兩者在大市區(qū)范圍內(nèi)都有絕對(duì)性的優(yōu)勢(shì)，是很難超越的。對(duì)于想要取得前兩者的成就和地位，或者超越它們的新市場(chǎng)而言，要么其位置要黃金，要么市場(chǎng)檔次要相當(dāng)高檔，否則無(wú)論之前的吆喝聲有多大，運(yùn)營(yíng)后也很難在市場(chǎng)上有立錐之地。而就目前的發(fā)展情形來(lái)看，紅星美凱龍與高力國(guó)際顯然是難遇對(duì)手。

　　蛋糕不會(huì)平均分配，城市綜合體想要吃得飽，須額外加點(diǎn)“菜”

　　鹽城的城市綜合體建設(shè)已經(jīng)呈遍地開(kāi)花之勢(shì)。細(xì)數(shù)一下，南城區(qū)有金鷹·龍湖壹號(hào)、紫薇國(guó)際廣場(chǎng)、天和廣場(chǎng)；老城區(qū)有五洲國(guó)際廣場(chǎng)、同曦鳴城；河?xùn)|有綠地商務(wù)城等等。同時(shí)市區(qū)還有規(guī)劃中的蘇寧環(huán)球廣場(chǎng)、南緯商務(wù)中心、百腦匯地塊等等，城市綜合體的開(kāi)發(fā)總體量之大將對(duì)市區(qū)的商業(yè)格局產(chǎn)生重要影響。

　　新城區(qū)必須要建設(shè)城市綜合體，這是對(duì)城建與商業(yè)配套的雙贏舉措。以南城區(qū)為例，城南是規(guī)劃中的新城區(qū)，聚龍湖區(qū)域則是新城區(qū)的商業(yè)中心。在大規(guī)模的住宅建設(shè)已經(jīng)走上軌道后，如何實(shí)現(xiàn)南城區(qū)人口的商業(yè)服務(wù)是實(shí)現(xiàn)城市向南發(fā)展的重要課題。如果學(xué)習(xí)建軍路那樣建設(shè)單體百貨或者步行街、沿街商鋪，顯然不能夠適應(yīng)需求。南城區(qū)因?yàn)槿狈�基礎(chǔ)的配套，它從高端到低端的商業(yè)都是空缺，城市綜合體涵蓋寫(xiě)字樓、酒店公寓、高端百貨、大型賣(mài)場(chǎng)、娛樂(lè)餐飲等內(nèi)容，剛好填補(bǔ)了空白。

　　但僅僅從適應(yīng)城建與商業(yè)配套的需求出發(fā)就想取得成功，那這層次就未免太低了。正因?yàn)槭切碌膮^(qū)域，城市綜合體在其中就更需要做出特色，做出不一樣的文章來(lái)吸引消費(fèi)者。否則受到消費(fèi)習(xí)慣的影響，多數(shù)人仍然會(huì)到老城區(qū)，到建軍路消費(fèi)。鄂爾多斯市的所謂“鬼城”就是業(yè)內(nèi)的鮮明例子。

　　上周末聚龍湖畔金鷹奧萊城開(kāi)業(yè)，吸引了大批市民前往，包括很多并非住在南城區(qū)的市民也都到了現(xiàn)場(chǎng)。一方面這證明了南城區(qū)商業(yè)中心的新鮮感，另一方面也表明新區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)必須要做出特色。同樣在南城區(qū)的紫薇國(guó)際廣場(chǎng)，其憑借著地段優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)力的理念推廣，在市民間已具有相當(dāng)?shù)娜藲狻０l(fā)展前景也被業(yè)內(nèi)所看好。

　　它們的做法很值得河?xùn)|、西環(huán)路等區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目借鑒。城市綜合體項(xiàng)目的內(nèi)容要讓市民知道，讓市民充分參與進(jìn)去，只有將自身的理念、內(nèi)涵、模式成功推廣開(kāi)，才能聚集起龐大的消費(fèi)群，才能為以后的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造市場(chǎng)條件。越是大型的項(xiàng)目，越不能“悶聲發(fā)大財(cái)”，做人要低調(diào)，但做事必須高調(diào)，不然風(fēng)頭只會(huì)被他人搶走。商業(yè)份額的蛋糕注定不會(huì)按照區(qū)域來(lái)平均分配，所以那些城市綜合體們一定要“動(dòng)起來(lái)”，讓所有市民做你的觀眾。