城市綜合體“狂飆”廣佛在建、將建項(xiàng)目至少42個(gè)

　截至目前，廣州約20個(gè)，總建筑面積近1400萬(wàn)平方米，相當(dāng)于33個(gè)正佳廣場(chǎng)

　　早在上個(gè)世紀(jì)，法國(guó)拉德芳斯建立第一個(gè)城市綜合體，這種業(yè)態(tài)就在世界大城市取得成功，美國(guó)洛克菲勒中心、日本六本木、北京華貿(mào)中心等城市綜合體成為體現(xiàn)城市繁華的標(biāo)志區(qū)域。

　　近兩年，人們驚奇地發(fā)現(xiàn)，身邊的綜合體也快速涌現(xiàn)。如果說(shuō)你還只知道太古匯、國(guó)金中心，那么你out了。2012年，初步統(tǒng)計(jì)，廣州在建、將建的綜合體項(xiàng)目至少有20個(gè)，廣佛兩地總計(jì)至少有42個(gè)。

　　廣佛之外，全國(guó)綜合體建設(shè)也呈現(xiàn)燎原之勢(shì)。杭州要再建100個(gè)；南京原本至2015年建30個(gè)，結(jié)果提前三年實(shí)現(xiàn)50個(gè)；河北投巨資也將在縣市建100個(gè)……開(kāi)發(fā)商同樣積極性高漲，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、SO HO中國(guó)、凱德置地等都將加大投資力度。

　　瘋狂的背后是什么？城市綜合體順應(yīng)了中國(guó)城市化發(fā)展的需要，符合土地集約化，人們居住、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。但短時(shí)期內(nèi)的瘋狂，導(dǎo)火索來(lái)自房地產(chǎn)調(diào)控，投資城市綜合體為開(kāi)發(fā)商未來(lái)資金穩(wěn)定性提供保證，成為最直接的利益驅(qū)動(dòng)。另一方面，城市綜合體也為城市帶來(lái)名片效應(yīng)，使得地方為了功績(jī)而積極推動(dòng)。

　　就這樣，政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者三方一拍即合。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林說(shuō)，“做住宅地產(chǎn)是小學(xué)生；做商務(wù)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、度假村等是中學(xué)生；做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生；做城市綜合體是研究生�！笨磥�(lái)，大家都爭(zhēng)做研究生。

　　本次，我們統(tǒng)計(jì)的城市綜合體，至少包括居住、辦公、酒店、商業(yè)、休閑等之中的三種以上功能。

　　廣州在建將建綜合體至少20個(gè)

　　5月中旬的最后一個(gè)周末，廣州第二個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)———番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正式開(kāi)放銷(xiāo)售中心，吸引了逾千人到場(chǎng)。若想求得一鋪，還真難。該廣場(chǎng)是集大型商場(chǎng)、文化中心、商業(yè)步行街、甲級(jí)寫(xiě)字樓等于一體的大型城市綜合體，每間商鋪的售價(jià)大多在千萬(wàn)元左右，如此售價(jià)仍有多人蜂擁而至。

　　近年來(lái)，在廣州以“城市綜合體”名義建設(shè)的項(xiàng)目就像雨后春筍，噌噌噌地冒了出來(lái)。一般說(shuō)來(lái)，城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能，并且相互依存。按照這種標(biāo)準(zhǔn)，廣州在建的綜合體有，天匯廣場(chǎng)、保利琶洲項(xiàng)目、白云綠地中心、從化首個(gè)綜合體欣榮宏國(guó)際商貿(mào)城、增城最大綜合體富港東匯城、花都最大綜合體雅居樂(lè)錦城，還有合生廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、合景譽(yù)山國(guó)際、敏捷萬(wàn)博項(xiàng)目、奧園萬(wàn)博商業(yè)項(xiàng)目、越秀財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)、南沙珠江灣、保利東江首府、增城東凌廣場(chǎng)等。

　　據(jù)南都記者初步統(tǒng)計(jì)，2012年廣州在建、將建的城市綜合體至少20個(gè)，總建筑面積接近1400萬(wàn)平方米，體量相當(dāng)于33個(gè)正佳廣場(chǎng)。其中，總建面50萬(wàn)平方米以下10個(gè)，50萬(wàn)至100萬(wàn)平方米的7個(gè)，100萬(wàn)平方米以上的有3個(gè)。

　　隨著廣州城市的向外延伸，城市綜合體加速發(fā)展。目前廣州的城市綜合體按地理分布特征主要是CBD城市綜合體、城市副中心區(qū)域、交通樞紐型、商圈型幾種。

　　CBD城市綜合體如天匯廣場(chǎng)、保利琶洲項(xiàng)目；城市副中心城市綜合體，如番禺萬(wàn)博中心的萬(wàn)達(dá)、敏捷、奧園項(xiàng)目，欣榮宏國(guó)際商貿(mào)城、富港東匯城、雅居樂(lè)錦城、綠地中心等。還有交通樞紐型城市綜合體，如聚集于越秀財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)；城市典型商圈內(nèi)的綜合體，如合生廣場(chǎng)。此外，由舊城改造催生了一些綜合體項(xiàng)目，也占據(jù)了城市商圈的核心區(qū)域。

　　從發(fā)展速度看，雖然市中心商圈型綜合體存量多，但城市副中心城市綜合體的建設(shè)速度卻很快，開(kāi)發(fā)商建設(shè)熱情絲毫不遜于市中心。按照廣州發(fā)展規(guī)劃，東部、南部、北部都將納入快速發(fā)展的軌道上來(lái)，城市綜合體也成為體現(xiàn)現(xiàn)代化的耀眼名片。

　　佛山兇猛，一座小城22個(gè)綜合體

　　佛山，隨著廣佛一體化的加速，以一年22個(gè)綜合體的速度，追趕廣州。其來(lái)勢(shì)之兇猛，印證了一句古語(yǔ)：不鳴則已，一鳴驚人。

　　上周，大連萬(wàn)達(dá)以底價(jià)20.36億元競(jìng)得廣佛地鐵金融城南側(cè)的桂城A 30街區(qū)地塊，這是萬(wàn)達(dá)首次進(jìn)入佛山，將打造集合大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓、城市商業(yè)街等于一體的城市綜合體，總投資約70億元。

　　萬(wàn)達(dá)只是一個(gè)認(rèn)識(shí)佛山的窗口。在佛山，今年新建或者新規(guī)劃的大型樓盤(pán)，不少都在住宅之外還兼具商業(yè)中心、寫(xiě)字樓或者公寓等其他配套，有些項(xiàng)目還需要配建有酒店以及大型公交站場(chǎng)。盡管定位、規(guī)模、主力業(yè)態(tài)各不相同，以一個(gè)項(xiàng)目至少具備三種業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)，目前佛山在建或者將建的“城市綜合體”項(xiàng)目至少在22個(gè)以上。

　　這其中從規(guī)模以及定位來(lái)看，最值得注意的是類(lèi)似于規(guī)模過(guò)百萬(wàn)平方米的祖廟嶺南天地、佛山新城的保利東灣、樂(lè)從的佛奧星光廣場(chǎng)、新鴻基的瀾石舊改項(xiàng)目等以舊改為帶動(dòng)，并兼顧部分市政功能的大型綜合體項(xiàng)目。這類(lèi)項(xiàng)目由于體量更大，因此定位也更加復(fù)合，幾乎囊括了居住、辦公、購(gòu)物以及休閑等多數(shù)功能。

　　其次，類(lèi)似于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、廣佛地鐵金融城、保利中環(huán)廣場(chǎng)以及海盛東方城這類(lèi)以大量復(fù)合型商業(yè)為主的，總體量近百萬(wàn)的大型商業(yè)配套型綜合體。此外，還有相當(dāng)一部分例如星星華園國(guó)際、碧桂園城市花園、富豐新城、匯銀W新港灣以及桂丹頤景園等，以住宅為主，同時(shí)項(xiàng)目配建有公寓、酒店或者集中商業(yè)的綜合項(xiàng)目。

　　佛山城市綜合體的區(qū)域分布，已經(jīng)開(kāi)始明顯地從“扎堆”中心區(qū)，逐漸到向著熱點(diǎn)鎮(zhèn)街?jǐn)U展。

　　全國(guó)井噴增長(zhǎng)，速度超出想象

　　廣佛只是個(gè)樣板、是個(gè)縮影，放眼全國(guó)，城市綜合體建設(shè)可謂遍地開(kāi)花。有資料顯示，2011年至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過(guò)1.6億平方米，其中相當(dāng)一部分增量集中在中西部城市的新城區(qū)。

　　早在2008年，杭州提出要建設(shè)100個(gè)城市綜合體，2010年，杭州再次提出，要再建100個(gè)城市綜合體。杭州之后，越來(lái)越多的城市進(jìn)入城市綜合體的瘋狂之路。

　　在上海，據(jù)易城中國(guó)發(fā)布2011年發(fā)布的一份報(bào)告，未來(lái)三年，上海城市綜合體新增供應(yīng)將多于北京，10萬(wàn)平方米以上的城市綜合體項(xiàng)目將新增超過(guò)50個(gè)，新增供應(yīng)量總計(jì)約為1380萬(wàn)平方米，其中處于郊區(qū)的新興城區(qū)型綜合體約占56%，集中在城市中心的商圈型城市綜合體存量最大。有趣的是，如果說(shuō)前幾年的豪宅標(biāo)準(zhǔn)是資源、配套、物管等，那么上�，F(xiàn)在價(jià)格最貴的頂級(jí)豪宅，卻必須是城市綜合體，售價(jià)達(dá)到6萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米。

　　視線轉(zhuǎn)到珠三角，據(jù)2011年的最新統(tǒng)計(jì)，深圳在過(guò)去30余年間，建成并投入使用的，完整而均衡地囊括了住宅、集中商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店四種業(yè)態(tài)的綜合體屈指可數(shù)，但是在未來(lái)的幾年中，在建和已經(jīng)初步規(guī)劃的城市綜合體項(xiàng)目多達(dá)16個(gè)，分布在深圳各個(gè)區(qū)域，其中又以福田、南山兩區(qū)為多，合計(jì)建筑規(guī)模1044.79萬(wàn)平方米。總體量低于30萬(wàn)平方米的只有3個(gè)，高于100萬(wàn)平方米的有4個(gè)，平均規(guī)模65萬(wàn)平方米左右，未來(lái)深圳綜合體向更大規(guī)模發(fā)展的趨勢(shì)已經(jīng)可見(jiàn)一斑。

　　當(dāng)我們?cè)贁U(kuò)大到全國(guó)“凡是有城市的地方就有城市綜合體”，用這句話來(lái)形容并不為過(guò)。城市綜合體在全國(guó)各地