佛山商業(yè)地產(chǎn)冷思 商業(yè)潛力與風險有多大?

    佛山商業(yè)地產(chǎn)冷思

    近兩三年，從季華4路至季華6路，至少有六座大型的商業(yè)地產(chǎn)項目動工興建或完成規(guī)劃報建工作，而在南海區(qū)桂城千燈湖板塊，也至少有5個大型商業(yè)地產(chǎn)項目正式動工或拿地規(guī)劃報建中。而與此同時，在順德、高明、三水等三個區(qū)以及佛山新城，全市在建、籌建中的各種商業(yè)地產(chǎn)項目，據(jù)不完全統(tǒng)計，未來三到五年時間，整個佛山市至少增20個新的大型商業(yè)地產(chǎn)項目。

    現(xiàn)狀

    新項目相近性大 難免惡性競爭

    在季華路從東至西，目前在建的及已完成規(guī)劃設(shè)計、報建的項目，大約有季華7路恒福新城的恒福國際廣場、鴻業(yè)城市花園商業(yè)廣場（項目正式名稱待定）、萬科廣場商業(yè)城、北京王府井佛山季華路項目以及兩個籌備中的商業(yè)項目（據(jù)消息人士透露這兩個項目分別是地產(chǎn)大鱷萬達廣場和綠城地產(chǎn)商業(yè)廣場項目）。而如果將季華路再往東往西兩頭延伸，則還有季華東的萬科金域藍灣的商業(yè)項目和季華西路的南莊商業(yè)地產(chǎn)等的兩大項目。也就是說，季華路上，未來將新涌現(xiàn)8大新商業(yè)地產(chǎn)綜合項目。

    而在季華路上，在近十年間已經(jīng)陸續(xù)建成并已經(jīng)投入使用的大型商業(yè)項目，上規(guī)模的就有東建世紀廣場、順聯(lián)國際、世紀嘉園商業(yè)廣場、印象城等四座大型商業(yè)廣場。這四大商業(yè)項目，基本都涵蓋了購物、餐飲和商務(wù)寫字樓及住宅等。而另外，則還有少量業(yè)態(tài)較為單一的商業(yè)項目，如以時尚服裝為主的英皇時尚城等。

    不管是綜合、復合型業(yè)態(tài)，還是較為單一的商業(yè)業(yè)態(tài)，在季華路上，目前正在經(jīng)營中的大型商業(yè)廣場、商城，事實上就有5個較大規(guī)模的商業(yè)項目。而將未來新增加的8個商業(yè)項目加起來，禪城區(qū)季華路上在三至五年后，總共會有13個大型商業(yè)項目開張營業(yè)。盡管季華路東西長達8公里，作為貫穿佛山市禪城區(qū)東西向主干馬路，在季華路沿線聚集了禪城區(qū)眾多的住宅小區(qū)，但一條8公里的大馬路上就分布了13座大型商業(yè)項目。在季華五路、季華六路甚至每公里就有四、五座大型商業(yè)項目，商業(yè)地產(chǎn)這種密集布局，在佛山較為罕有。在南海區(qū)桂城，除了已經(jīng)建成營業(yè)中的大型商業(yè)項目就已經(jīng)有南海廣場、南海城市廣場、保利水城、桂城百花廣場、順聯(lián)奧特萊斯和佳盛國際廣場等大型商業(yè)項目，已經(jīng)在建、籌備建設(shè)中的桂城地鐵站上蓋的越秀廣場、創(chuàng)鴻廣場、萬科金域國際和萬達廣場等，據(jù)不完全統(tǒng)計，南海區(qū)僅僅桂城未來較大規(guī)模的商業(yè)廣場，就至少超過10座以上。由此看來，佛山商業(yè)地產(chǎn)項目，現(xiàn)在迎來了建設(shè)高峰期，是否供大于求，尚有待歷史考驗。

    惜往

    四朵鮮花只剩一花 前車之鑒不能不鑒

    佛山近期商業(yè)地產(chǎn)風風火火之際，人們在一片喝彩之聲中，是否有必要平心靜氣略作思考，在大家都一致看好商業(yè)地產(chǎn)前景之余，是否也有人看到鮮花背后的荊棘？或者，在一座座商業(yè)大廈的背后，是否潛在有營運風險？

    未來前景或者是誘人的，在每個商業(yè)項目的可行性報告的字里行間，報告起草人是否有意無意將盈利預(yù)期最大化？而將營運困難、風險有意識調(diào)低？或者為了融資需要，迎合老板股東、銀行財團放貸標準，自覺不自覺地人為修改項目可行性報告，抱著樂觀、冒險心理，力促項目盡快上馬。而這些為了商業(yè)地產(chǎn)盡快上馬，不惜人為拉高需求預(yù)期的結(jié)果，會不會在未來造成投資過剩？會不會造成某個商業(yè)項目建成之時，便是這個商業(yè)地產(chǎn)項目擱置關(guān)門休息之時？

    在佛山居住10年20年以上的市民，或者都知道，在上世紀80至90年代，在佛山市禪城區(qū)中心地帶，從祖廟路至福祿路，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營商，曾經(jīng)有名聞遐邇的佛山商業(yè)四朵鮮花——百花廣場、金花商業(yè)街、銀花商業(yè)第一街和名花商業(yè)廣場等四大鮮花。當時，佛山四大鮮花，不僅吸引了佛山五區(qū)的眾多消費者，甚至還吸引了珠江三角洲廣州以西的江門、中山等地的消費者，利用周末時間前來佛山消費購物，目的地當中，佛山百花、金花、銀花和名花商業(yè)街，都是必到之地。

    當時，佛山這四大鮮花商業(yè)街里的業(yè)主，或自主經(jīng)營，或放租收租，都獲得巨大的商業(yè)利益。但是，曾幾何時，這種經(jīng)營上的風光，在運行了不到幾年時間，部分商業(yè)街便開始出現(xiàn)人流量下降，銷售不景氣等景象。如銀花商業(yè)街，原來整座商業(yè)廣場兩層樓數(shù)千平方米商鋪，密密麻麻分布有兩三百個商鋪，每天吸引來的顧客人流量都在4、5萬甚至10多萬人次以上。但后來有關(guān)部門在福祿路開設(shè)燈光夜市后，銀花商業(yè)街繁華的商業(yè)，在93、94到95年只經(jīng)過短短的兩三年風光日子，隨后日漸式微，到如今，銀花商業(yè)城的二樓成百家商鋪，全部關(guān)閉，只剩鐵將軍把門。無獨有偶，在號稱佛山商業(yè)第一街的銀花商業(yè)街走向低落之時，另外兩姐妹的金花和名花的商業(yè)營運也從高潮走向平淡。

    當年佛山商業(yè)四朵鮮花，到今天還能引人關(guān)注的，只剩下百花商業(yè)街。

    當年佛山投資者，投資百花、金花、銀花和名花的業(yè)主，有多少投資者賺了錢？有多少人“血本無歸”？又有誰做過跟蹤研究？四朵鮮花只剩一花，目前，還叫得響亮的大概只剩百花了。投資商業(yè)地產(chǎn)，看來也是有人歡喜有人愁。有人賺錢有人虧。看來，前車之鑒不能不鑒。