昆明樓市熱議“南疆風(fēng)波” 市場改造須整合業(yè)態(tài)

    昆明南疆副食品批發(fā)市場稱因經(jīng)營困難，向商家解除租約回收商鋪，導(dǎo)致商戶損失超過1.3億元。一說是，該批發(fā)市場欲將副食品批發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槲褰痄N售市場，一說是批發(fā)市場想退掉場地，事情一出即引來業(yè)內(nèi)人士強烈關(guān)注。

專業(yè)市場發(fā)展要依附于下級市場

銳酉·和航置業(yè)副總經(jīng)理李世奇認為，專業(yè)市場的規(guī)律是：不管市場怎么變化，不變的是要生存，就必須依附它的下級市場。商業(yè)地產(chǎn)項目和專業(yè)化市場運營的模式是不一樣的，運營專業(yè)化市場不能按照商業(yè)地產(chǎn)模式進行運作。專業(yè)市場項目在規(guī)劃之初就要進行全面規(guī)劃，比如業(yè)態(tài)的選擇，如何進行相關(guān)業(yè)態(tài)組合等，并且要留好備選方案，這個后路也有可能是和最初規(guī)劃的業(yè)態(tài)組合是相矛盾的。

專業(yè)市場的生存一定要有強勢的專業(yè)度，并且能有一個長期的運營，能夠有強烈的市場作為支撐，比如五金市場就很好。而副食品批發(fā)市場相對規(guī)模較小，其發(fā)展有著相當?shù)闹萍s。這兩年來，州市專業(yè)市場的升級也逐漸取代了昆明副食品批發(fā)市場的位置。

如果要對其進行改造，就要重新進行業(yè)態(tài)整合，參考周邊整個片區(qū)的大量專業(yè)市場、明確的指向性消費市場，必須做到與周邊業(yè)態(tài)的互補性，比如周邊做了五金市場，那么這里就可以做家裝、汽配等互補行業(yè)。

找專業(yè)的商業(yè)公司來運營

昆明北市區(qū)某樓盤策劃經(jīng)理表示，如果在市中心以外的昆明某個區(qū)域，比如官渡區(qū)、北市區(qū)，這些區(qū)域沒有成型的商業(yè)氛圍，如果進行專業(yè)市場的開發(fā)，剛開始的定位就非常重要。這類專業(yè)性商場不同于一般意義上的商場，物業(yè)全部是自持的，所以首要考慮的問題就是資金問題。

不同的物業(yè)類型，租金也不相同。副食品的承租能力較低，現(xiàn)在很多人都不會去專門買副食品，市場需求量相對較小，而且在2010年后各州市都設(shè)立了總經(jīng)銷，對昆明的副食品市場更是一個大的打擊。

專業(yè)市場運營必須為市場著想，只有更改經(jīng)營類別，然后找個非常好的團隊來運營。那些做得成功的案例，一開始就在規(guī)劃，哪些商家定位如何、檔次、以及業(yè)態(tài)的配比，這些都是需要專業(yè)的商業(yè)公司來做的，如果市場方想要把市場做活，首先要在市場方找原因，如果你的市場管理沒有問題，商戶也不會流失，也就不會出現(xiàn)商戶越來越少，進而虧損的狀況了。

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南疆市場開業(yè)3年就退租

當昆明南疆副食品批發(fā)市場商戶正欣喜生意好起來時，突然接到市場方下發(fā)的通知書，要求終止雙方簽訂的合同。商戶稱市場方曾承諾該市場30年不變，現(xiàn)違約給他們造成了1.3億元的損失，要求“要么繼續(xù)租，要么賠損失”。市場方回應(yīng)稱，因為受到競爭等因素影響，公司虧損至少4000萬元，現(xiàn)在無法繼續(xù)經(jīng)營，只得終止合同。

據(jù)介紹，南疆副食品批發(fā)市場從一單位租用的這塊200多畝的土地，年租金接近千萬，又先后投資2.8個億修建1000個商鋪。第三年生意剛好起來，市場收租每平米平均達到65元。遭到眾多商戶反對，很多商戶紛紛撤離，結(jié)果有200多家商戶退租撤離，整個市場空出300多間商鋪，影響到市場的經(jīng)營與生存。

為何批發(fā)市場生意做不下去？昆明南疆副食品有限公司副總朱建輝介紹：2010年前，在昆明開辦副食品批發(fā)市場很有前景，很多商家只在昆明設(shè)立總經(jīng)銷，各地州都要上昆明來批發(fā)商品。2010年后，各地州都設(shè)了總經(jīng)銷，市場快速萎縮，批發(fā)生意也越來越難做，市場內(nèi)很多商家很難經(jīng)營下去，出現(xiàn)虧損倒閉。去年以來很多商家陸續(xù)退租，等第一批商家的合同在今年9月8日到期后，整個市場只有200多家商戶。到時候只能停業(yè)，此外，新修的批發(fā)市場很多，搶占了市場。