返租商鋪 把風險轉嫁給購買者

“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的綜合性投資管理機構。
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 　　在人們的固有思維中，買房子不如買鋪，自古就有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，在住宅市場因為調(diào)控而持續(xù)混沌不清的時刻，商業(yè)地產(chǎn)的主要承載模式商鋪為投資者所關注，實際上商鋪的投資復雜性遠勝過住宅，多數(shù)人投資商鋪還是依靠銀行貸款來完成，且大多是通過出租收取租金來還貸，而一旦遇到市場變化或其他各種情況，投資者就必須承受房產(chǎn)空置所帶來的還貸壓力。
　　在購買商鋪的時候，在開發(fā)商許諾的美好商業(yè)前景和高額回報的誘惑下，商鋪的投資者往往看不到這朵美麗的罪惡之花背后的邪惡，其實所有的一切歸結起來開發(fā)商、投資商就是想賣鋪，或者說高價買商鋪。據(jù)媒體報道，近期北方某城市，3萬平方米的電子專業(yè)市場，開發(fā)商承諾引入國內(nèi)某著名電子商城品牌，許諾3年回報率為124%，帶租約發(fā)售的商鋪被分割成3-25平方米，以高出附近商鋪約一半的價格出售，半年大量的宣傳攻勢后，商鋪出售完畢，承諾的知名品牌沒來，電子專業(yè)市場沒有，市場被一個床上用品批發(fā)商包下來，商鋪價格跌3成，業(yè)主租不抵供，開發(fā)商只是進行了簡單的公司變更，即拿錢走人，而把損失留給投資者。
　　在這個案例中，開發(fā)商使用了承諾高回報和返祖的模式來出售商鋪，而變相地把風險轉嫁給消費者。采用“售后返租”高回報，營銷模式的通常將大的物業(yè)分割成小塊，回報誘人，投資者坐收其成，這是售后返租模式最能吸引投資者的地方，而在對返租的認識上，投資者和開發(fā)商也達成默契：認為由開發(fā)商統(tǒng)一返租然后整體招商，此時“售后返租”模式的風險也逐漸凸顯出來，最后承擔風險的還是投資者。
　　開發(fā)商在進行“售后返租”，許諾高額回報的時候，實際上是“羊毛出在羊身上”。一個本來市場價只值1萬元/平米的商鋪，開發(fā)商將售價提高到2萬元/平米，并承諾10年包租，年收益8%。假設10年內(nèi)商鋪既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年后，投資者雖然承租收益為80%(每年8%×10年)，共收到租金1.6萬元/平方米。但投資者如果此時將商鋪售出，只能賣到1萬元/平方米，實際房產(chǎn)收益為50%，賣出后虧了一半，因此投資在每平方米商鋪上的實際年收益率也只有：(1.6萬元-1萬元)/2萬元/10年=3%，遠未及8%的年收益率，就算這些收益達不到，開發(fā)商也早已通過加價賣鋪的手段把這些承諾的收益均分給投資者。
　　高額返租下的返租模式具有巨大的市場風險，按照一般投資規(guī)律，商鋪的投資回報應比目前銀行的信貸利率高，這是一個參照系數(shù)，但回報越高風險越大。建議投資者從理性考量商鋪價值出發(fā)，弄清產(chǎn)權關系，正確評估風險，合理判斷收益率，才能取得良好的收益。（記者 蔣奇政）