昆明商業(yè)地產(chǎn)新玩法：開發(fā)商增加“自持”應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)

    在高亢宏大的城市化進(jìn)程中，作為現(xiàn)代城市階段性標(biāo)志的城市綜合體順勢(shì)遍布全城，昆明商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）開發(fā)進(jìn)入前所未有的高峰期。同時(shí)隨之而來(lái)的是，昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎無(wú)一例外地選擇“自持”運(yùn)營(yíng)來(lái)應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的慘烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　在此情形下，不禁讓人產(chǎn)生了錯(cuò)覺(jué)：“自持”仿佛成為了昆明商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的“必殺技”，成為了一貼包治百病的“良藥”。然而世人都知道，即是良藥也絕非包治百病，只有對(duì)癥下藥方可藥到病除。

　　2013年，隨著大量的城市綜合體項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)功能化，昆明商業(yè)地產(chǎn)將開始第一階段的較量。

　　商業(yè)廣場(chǎng)扎堆面世

　　近期，位居昆明商業(yè)龍脈的昆明老街正義坊樓上正在進(jìn)行商家重組。記者現(xiàn)場(chǎng)看到，此次重組中原來(lái)的昆明首個(gè)真冰場(chǎng)被世茂國(guó)際影城代替，原本設(shè)置的大量小品牌服裝商家開始重新平衡配比，適當(dāng)加入了一些美妝、精品商家和餐飲商家。而早在此輪重組之前，正義坊地下負(fù)一層早已通過(guò)合理調(diào)配形成了昆明最繁華的淘寶街。記者了解到，昆明老街正義坊中有6成物業(yè)是自持經(jīng)營(yíng)。在開發(fā)運(yùn)營(yíng)商看來(lái)，自持經(jīng)營(yíng)決定了他們?cè)谏虡I(yè)運(yùn)營(yíng)中的主動(dòng)性，在持有優(yōu)良資產(chǎn)的同時(shí)，也對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)全責(zé)。“較銷售相比，自持商業(yè)中對(duì)于運(yùn)營(yíng)商的實(shí)力和能力提出了更高的要求，它要求開發(fā)運(yùn)營(yíng)商在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不斷整合、不斷提升、不斷創(chuàng)新。尤其是面對(duì)日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，自持只是一種競(jìng)爭(zhēng)的方式選擇，但其中的成敗還得靠運(yùn)營(yíng)商創(chuàng)新的技術(shù)手段”。

　　正義坊的不斷整合，一方面給昆明千年商業(yè)龍脈注入了新活力，另一方面也透露出了市場(chǎng)強(qiáng)烈的“火藥味”。

　　根據(jù)昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司的數(shù)據(jù)顯示，結(jié)合目前已經(jīng)面市運(yùn)作的城中村項(xiàng)目和規(guī)劃審批通過(guò)的城中村項(xiàng)目，昆明城中村項(xiàng)目的平均商業(yè)體量占比比例為5%左右。按照這個(gè)比例來(lái)計(jì)算，未來(lái)5年內(nèi)昆明城中村改造將帶來(lái)298.5萬(wàn)平方米新增商業(yè)物業(yè)，而這一面積僅僅是純商鋪，不包括其他開發(fā)途徑的商業(yè)物業(yè)。

　　“自持”不是唯一

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)應(yīng)是兩個(gè)不同層面的行業(yè)問(wèn)題，顯然，在商業(yè)地產(chǎn)中“商”無(wú)疑是重點(diǎn)。

　　一段時(shí)間以來(lái)，“自持”成為昆明商業(yè)地產(chǎn)興盛的共同選擇。有人士分析，其原因在于，一方面開發(fā)商看到了商業(yè)物業(yè)的遠(yuǎn)期收益和價(jià)值；二是希望以自持有效避免商業(yè)銷售后出現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)散亂的弊端，讓商業(yè)保持系統(tǒng)管理和運(yùn)作。

　　萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是商業(yè)自持的成功案例。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)用自身經(jīng)驗(yàn)表明了自持商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)：不分零出售，全部用于開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃招商，這樣既保證了商家品質(zhì)，又豐富了商業(yè)業(yè)態(tài)，更便于商管公司統(tǒng)一管理。當(dāng)然，同樣的案例還有正在建設(shè)中的昆明恒隆廣場(chǎng)未來(lái)呈現(xiàn)的“恒隆模式”。

　　昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)教研室主任鄧曉盈分析表示，恒隆與萬(wàn)達(dá)的自持模式的成功，有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是，它們有較強(qiáng)的企業(yè)實(shí)力和資金保障，同時(shí)擁有著豐富且穩(wěn)定的商業(yè)資源，而長(zhǎng)期的商業(yè)運(yùn)作讓它們也各自建立起了一套有自身特點(diǎn)的“自持模式”。

　　當(dāng)然，在商業(yè)自持大軍中也不乏有特色之舉。如果要對(duì)2012年昆明城市綜合體項(xiàng)目的表現(xiàn)予以評(píng)價(jià)的話，文化空間的表現(xiàn)無(wú)疑出眾。這個(gè)在原毛紡廠舊址上拔地而起的昆明首個(gè)文化綜合體項(xiàng)目，因其“文化”特色而在2012年獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。而在項(xiàng)目開發(fā)商中天文化副總經(jīng)理鮑旭昆看來(lái)，項(xiàng)目本身也屬于大面積自持，但是與其他項(xiàng)目不同，它們走了一條“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的新路，從產(chǎn)業(yè)配置上做文章，與其他項(xiàng)目商業(yè)形成鮮明差異性�！安町愋詫⒃谖磥�(lái)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中形成巨大優(yōu)勢(shì)�！滨U旭昆如是說(shuō)。

　　2013年，昆明商業(yè)地產(chǎn)怎么“玩”的命題注定不簡(jiǎn)單。

　　南市區(qū)或成熱點(diǎn)

　　在現(xiàn)代城市中，商業(yè)的繁榮與否決定著城市的現(xiàn)代化程度，而商業(yè)本身離不開具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往成為帶動(dòng)城市某個(gè)區(qū)域繁榮的關(guān)鍵，甚至成為城市的名片，區(qū)域經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)之間已經(jīng)密不可分。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存在可以帶動(dòng)該區(qū)域的消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，增加就業(yè)，匯集人流、物流，進(jìn)而促進(jìn)樓盤或商鋪的銷售。其次，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境做出貢獻(xiàn)的同時(shí)，也方便了周邊居民的生活。一個(gè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于一個(gè)區(qū)域乃至一座城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活方式的改變是十分明顯的。同時(shí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然促進(jìn)人均消費(fèi)能力的增長(zhǎng)，這就促使商業(yè)地產(chǎn)更快的升級(jí)換代，以滿足人們更多的消費(fèi)需求。

　　在昆明的主城區(qū)，已經(jīng)形成了以昆百大為龍頭的“重型商業(yè)區(qū)”三市街商圈，以一些大型商場(chǎng)物業(yè)為主的青年路商圈，以小西門、武成路、大觀街構(gòu)成的小西門商圈三大主流商圈，其不僅成為寸土寸金之地，更是昆明城市形象的代表。

　　而近年來(lái)，昆明的城市改造升級(jí)催生了眾多的城市綜合體項(xiàng)目以及大型新興專業(yè)市場(chǎng)，這些項(xiàng)目的規(guī)模和發(fā)展，不僅成就了所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更促成了昆明多核心的發(fā)展方向。如螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城、南亞風(fēng)情第壹城等大型項(xiàng)目，雖然一個(gè)是小商品批發(fā)市場(chǎng)，一個(gè)是CBD商圈，各屬于商業(yè)地產(chǎn)里面不同的分支，但他們對(duì)片區(qū)經(jīng)濟(jì)活力的提升，對(duì)城市繁榮和擴(kuò)展的促進(jìn)是有目共睹的，這就是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最直接的貢獻(xiàn)�？梢哉f(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)生活的進(jìn)步。

　　我們可以想象：當(dāng)一個(gè)臟亂差的地段，被一幢幢漂亮的寫字樓代替，當(dāng)一個(gè)城市的邊緣地帶被燈火輝煌的大型商場(chǎng)代替，電影院、咖啡館、書店、超市人來(lái)人往，這不就是商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最直觀體現(xiàn)嗎？

　　進(jìn)入2013年，昆明的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不會(huì)止步而是尋找新的熱點(diǎn)，有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，今年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的熱點(diǎn)應(yīng)該在昆明的南面。

　　“放眼昆明的地形地貌，適合大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的土地已經(jīng)不多了，北部的發(fā)展受到地勢(shì)的阻擋，發(fā)展空間已經(jīng)不大。隨著昆明環(huán)湖經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)，昆明南部的地理優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯出來(lái)。我們知道，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是離不開自然地理環(huán)境的，昆明南部地區(qū)，滇池南岸區(qū)域，已經(jīng)走到了昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿�！痹撊耸勘硎�，如目前備受關(guān)注的晉城商貿(mào)物流片區(qū)，隨著官渡商圈的整體搬遷，晉城片區(qū)以建材家居為核心打造的商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蔀槔ッ魃虡I(yè)地產(chǎn)一個(gè)新的熱點(diǎn)。