商業(yè)地產(chǎn)漸成房企避風(fēng)港

   保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新昨天告訴南都記者，將逐步加大中心城市商業(yè)地產(chǎn)投入，實(shí)現(xiàn)持有物業(yè)達(dá)到總資產(chǎn)的10%。無獨(dú)有偶，龍湖地產(chǎn)亦對(duì)商業(yè)地產(chǎn)躍躍欲試，其有關(guān)人士亦表示，“商業(yè)與地產(chǎn)的無縫鏈接是龍湖商業(yè)進(jìn)入下一個(gè)十年加速度發(fā)展期的重要保障�！笔聦�(shí)上，根據(jù)近日公布的年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)去年商業(yè)銷售額150億。龍湖地產(chǎn)也發(fā)布數(shù)據(jù)表示，去年商業(yè)利潤(rùn)占比約5%，并將用15年左右的時(shí)間將其提升至30%。

    但亦有地產(chǎn)商對(duì)此表示憂慮。雅居樂商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心總監(jiān)羅紅葆向南都記者預(yù)言，住宅地產(chǎn)的調(diào)控往往引發(fā)投資資金流入商業(yè)，但泡沫風(fēng)險(xiǎn)加劇的情況下，商業(yè)很可能未來自身也招致調(diào)控。那么，自持型商業(yè)能為地產(chǎn)商帶來穩(wěn)定預(yù)期收入的同時(shí)，政策風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)隨時(shí)蔓延而致？

保利商業(yè)公司將升級(jí)

    “住宅過了黃金期，如果公司還需要保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)將是一個(gè)必然的選擇。”在2012年年中股東大會(huì)上，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊曾如是告訴南都記者。

     從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)公司，到如今繪出藍(lán)圖商業(yè)投資占比要達(dá)到三成，保利地產(chǎn)的姿態(tài)表明，調(diào)控常態(tài)化之下，商業(yè)地產(chǎn)還將充當(dāng)避風(fēng)港。

雖然2012年報(bào)尚未公布，但引人矚目的是，保利“隱形商業(yè)大佬”的身份初現(xiàn)。去年保利地產(chǎn)千億的銷售額中，商業(yè)地產(chǎn)銷售額貢獻(xiàn)150億。

“今年保利地產(chǎn)將商業(yè)公司提升為一級(jí)子公司，加大了對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的重視�！北＠�商業(yè)公司助理總經(jīng)理方長(zhǎng)斌接受南都記者采訪表示，相對(duì)銷售型地產(chǎn)項(xiàng)目的資金快進(jìn)快出，持有型商業(yè)物業(yè)投資大、回收期較長(zhǎng)、資金壓力較大。對(duì)于大型商業(yè)，保利地產(chǎn)以自持為主。而資金回籠較快的銷售方面，保利地產(chǎn)以高端寫字樓和公寓為主。備受關(guān)注的資金利用上，保利地產(chǎn)商業(yè)公司向南都記者介紹，保利地產(chǎn)的商業(yè)自持和運(yùn)營(yíng)在傳統(tǒng)的寫字樓之外，已延伸至酒店、商場(chǎng)、綜合體及商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)模式———會(huì)展。粗略統(tǒng)計(jì)顯示，截至2012年底，保利地產(chǎn)旗下的會(huì)展、購(gòu)物中心和寫字樓運(yùn)營(yíng)收益貢獻(xiàn)超過7億。

在保利地產(chǎn)高層的眼中，盡管保利是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商，但商業(yè)上不能放棄先機(jī)。保利的計(jì)劃是，未來十年逐步提高商業(yè)地產(chǎn)在公司開發(fā)項(xiàng)目中所占的比例，配合整個(gè)保利地產(chǎn)集團(tuán)達(dá)到住宅與商業(yè)投資“70：30”的投資結(jié)構(gòu)。

“投資風(fēng)險(xiǎn)總是存在的，這就對(duì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)管理提出了要求，”在保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新看來，調(diào)控常態(tài)化在預(yù)期中，而保利根據(jù)既定計(jì)劃擴(kuò)大中心城市商業(yè)地產(chǎn)也是集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃。截至去年底保利地產(chǎn)總資產(chǎn)約2460億元，凈資產(chǎn)502億元，在保利眼中，這也為適度增加持有型物業(yè)比例提供了資金底氣。

無獨(dú)有偶，龍湖集團(tuán)也在醞釀著商業(yè)大躍進(jìn)。恰逢商業(yè)發(fā)展十周年之際，龍湖提出，預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤(rùn)占比從不到5%提升至30%，深化龍湖“增持商業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略。

“增持商業(yè)”已被龍湖視為核心戰(zhàn)略之一。與保利頗為相似的是，龍湖也計(jì)劃穩(wěn)步發(fā)展持有型商業(yè)物業(yè)，并認(rèn)為這是打造下一代提升集團(tuán)盈利水平新引擎的重要支撐，從收入來源上進(jìn)一步平衡市場(chǎng)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)過十年發(fā)展，龍湖地產(chǎn)2012年商業(yè)運(yùn)營(yíng)所交出的成績(jī)單顯示，全年龍湖旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)零售額同比增長(zhǎng)13%，優(yōu)于國(guó)內(nèi)50家重點(diǎn)大型商業(yè)零售企業(yè)3個(gè)百分點(diǎn)�！凹瘓F(tuán)每年將銷售回款10%以內(nèi)的資金投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，以保證商業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展�！饼埡�集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健表示。

住宅調(diào)控帶來階段性機(jī)會(huì)

與去年保利的動(dòng)作如出一轍，萬(wàn)科在今年1月9日成立了專門的商用地產(chǎn)管理部，商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略地位上升，同時(shí)堅(jiān)持商住聯(lián)動(dòng)。

萬(wàn)科華南負(fù)責(zé)人透露近期計(jì)劃稱，“在萬(wàn)科華南，將有超過15個(gè)萬(wàn)科廣場(chǎng)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，30個(gè)萬(wàn)悅匯，50個(gè)萬(wàn)科金街�！苯刂寥ツ甑�，萬(wàn)科在全國(guó)拿下純商業(yè)用地達(dá)122萬(wàn)平方米，占萬(wàn)科所拿商業(yè)綜合用地總量的11%，同比倍增。

從大房企典型案例中不難發(fā)現(xiàn)，住宅開發(fā)商在依托傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)集聚的現(xiàn)金流基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎布局商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)盡量選擇一二線城市的中心區(qū)域，以人氣和地段價(jià)值控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)是否存在供應(yīng)過剩的問題，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。南都記者從仲量聯(lián)行獲取的專業(yè)報(bào)告顯示，中國(guó)商業(yè)購(gòu)物中心“體量供應(yīng)過剩為時(shí)尚早”。

“到2015年，在沈陽(yáng)、武漢、重慶和鄭州等二線大城市，消費(fèi)者數(shù)量的增幅將高于購(gòu)物中心新增供應(yīng)量的速度，這說明隨著消費(fèi)群體的不斷擴(kuò)大，購(gòu)物中心新增供應(yīng)將會(huì)被逐漸吸收。”仲量聯(lián)行中國(guó)研究部上海區(qū)董事麥哲文撰寫報(bào)告稱，3年后，大多數(shù)城市的人均零售面積將低于現(xiàn)在的水平。

同時(shí)仲量聯(lián)行報(bào)告還指出2013年投資者仍然看好亞太地區(qū)酒店類商業(yè)資產(chǎn)，“得益于亞太地區(qū)酒店資產(chǎn)投資意向強(qiáng)勁勢(shì)頭的延續(xù)，預(yù)計(jì)2013年該地區(qū)的酒店交易量將達(dá)到35億美元�！痹谥袊�(guó)，中端市場(chǎng)在未來五年的發(fā)展空間仍值得期待。

在龍斌看來，調(diào)控時(shí)期現(xiàn)金為王，資金普遍“更值錢”，而商業(yè)地產(chǎn)無論是前期的地段選擇、產(chǎn)品建設(shè)還是后期的經(jīng)營(yíng)管理都需要長(zhǎng)期大量的資本沉淀。包括力訊、東基地產(chǎn)等廣東開發(fā)商表示看好重要地段的寫字樓和城市綜合體，對(duì)進(jìn)入態(tài)度保持“謹(jǐn)慎”。