東莞：專業(yè)市場建寫字樓 打造“2.5產(chǎn)業(yè)”平臺

    11月2日，虎門國際輕紡城二期認(rèn)籌啟動，推出96間商鋪，當(dāng)天就認(rèn)籌了178個，遠(yuǎn)超過了所推商鋪數(shù)量。11月5日，位于厚街的世界鞋業(yè)總部基地也啟動認(rèn)籌，當(dāng)天到場的人大部分是制鞋業(yè)的企業(yè)主和鞋業(yè)經(jīng)營者。

    記者了解到，虎門、厚街等擁有成熟的產(chǎn)業(yè)支撐的專業(yè)市場日益受到企業(yè)主們的青睞，據(jù)虎門國際輕紡城相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項目一期開盤當(dāng)天就熱銷2億元，最高單價甚至達(dá)到15萬元/平方米。據(jù)了解，在二期認(rèn)籌當(dāng)天，就有來自虎門布輔料市場、廣州中大、佛山西樵和浙江柯橋等企業(yè)主、商戶100多家參加認(rèn)籌。一名在現(xiàn)場等待認(rèn)籌的企業(yè)主告訴記者，虎門國際輕紡城所處的位置集中了多個布輔料市場，這里已經(jīng)成行成市，而且交通方便，虎門本地又擁有成熟服裝產(chǎn)業(yè)的支撐，不管是自己經(jīng)營還是投資都是很有前景的。

    記者了解到，世界鞋業(yè)總部基地也吸引了不少制鞋企業(yè)的企業(yè)主和做鞋材經(jīng)營的商戶，不少人表示，將在樓下購買一間商鋪做展示銷售，而在寫字樓區(qū)域，將來可以作為研發(fā)和辦公使用。

    據(jù)了解，東莞鎮(zhèn)區(qū)擁有不同的產(chǎn)業(yè)而產(chǎn)生了各種類型的專業(yè)市場，如長安的五金批發(fā)專業(yè)市場、茶山食品批發(fā)市場、萬江的茶葉批發(fā)市場等，不少專業(yè)市場處于產(chǎn)業(yè)成熟片區(qū)，在商鋪的銷售上也取得了成功。

    新型專業(yè)市場功能更齊全

    記者發(fā)現(xiàn)，與舊的專業(yè)市場相比，現(xiàn)在的新型專業(yè)市場除了商鋪外，還配備寫字樓，甚至還有公寓住宅等，功能更加齊全。專業(yè)市場所承擔(dān)的作用除了對外銷售外，還為企業(yè)主們提供研發(fā)、交流、培訓(xùn)等服務(wù)平臺，也就是現(xiàn)在新興起來的“2.5產(chǎn)業(yè)”（2.5產(chǎn)業(yè)是指介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的中間產(chǎn)業(yè)）平臺。在東莞企業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，這種擁有“2.5產(chǎn)業(yè)”功能的專業(yè)市場也因此更受企業(yè)主們的喜愛。

    在11月2日虎門國際輕紡城二期的招商和啟動儀式上，國家面料館在該項目大手筆拿下1000多平方米位置，為虎門布輔料市場提供產(chǎn)品展示與推廣、產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品認(rèn)證、面料企劃、檢測服務(wù)、專業(yè)培訓(xùn)、行業(yè)資訊和信息分享等服務(wù)。

    經(jīng)營輔料的劉小姐告訴記者，到商鋪來購買輔料的大多數(shù)是小工廠，許多大工廠往往是直接到大工廠里面訂購的。面對大企業(yè)，網(wǎng)絡(luò)是一個給客戶提供信息更好的平臺，劉小姐說，自己每年都要花2萬元以上在電子商務(wù)的維護(hù)上面。而新型的專業(yè)市場也開始為經(jīng)營者提供電子商務(wù)服務(wù)，日前，世界鞋業(yè)總部基地就計劃將電子商務(wù)平臺的服務(wù)功能進(jìn)一步融入到專業(yè)市場里面。

    原因分析：

    部分商鋪投資回報率超10%

    依托著成熟的產(chǎn)業(yè)和市場，部分專業(yè)市場商鋪的投資回報率頗為可觀。以早年的虎門國際布料交易中心為例，2006年，位于該專業(yè)市場一樓一個30平方米的普通鋪位售價110萬元，月租5000多元，而現(xiàn)在該鋪位月租已經(jīng)在10000元以上，投資回報率超過了10%。房地產(chǎn)財稅專業(yè)人士陳秋蓉告訴記者，虎門布料專業(yè)市場成行成市，目前這里已經(jīng)形成了一個布料商圈，因為擁有成熟產(chǎn)業(yè)的支撐而吸引了許多商戶在此租鋪。記者也了解到，與虎門國際布料交易中心相連的虎門國際輕紡城也正是因此而受到購房者的追捧。

    面積小總價低 投入資金不高

    此外，面積小、總價低也是一個重要原因。與市區(qū)普通商鋪相比，專業(yè)市場的商鋪在10~40平方米左右，總價不高，一般專業(yè)市場商鋪總價在100萬元以下。陳秋蓉認(rèn)為，以前的商鋪價格在100萬元以下受到追捧，現(xiàn)在人們對價格的承受力有所提升，總價在200萬元以下的價格也很受歡迎，超過200萬元的承受力就會低一些。

    “專業(yè)市場的價格不高，是由他們本身的性質(zhì)決定的。”合富輝煌東莞市場研究部副總監(jiān)李興旺表示，與中心市區(qū)經(jīng)營高檔零售商品的商鋪不同，專業(yè)市場以原材料的批發(fā)經(jīng)營為主，經(jīng)營者愿意投入的資金不多。

    后市預(yù)測：

    資金新出口 專業(yè)市場被看好

    目前，由于住宅市場調(diào)控日益收緊，中心商鋪的投資所需資金又太高，一些企業(yè)主和投資客在考慮投資時，往往更看好專業(yè)市場。

    厚街經(jīng)營一家鞋廠的黃先生告訴記者，在專業(yè)市場購買商鋪，一方面可以出租進(jìn)行投資，如果不想出租，自己也可以經(jīng)營使用。他認(rèn)為投資中心市區(qū)的商鋪，所要承擔(dān)的風(fēng)險大，“如果經(jīng)營不好或者位置不好，沒人租，投資的錢就相當(dāng)于浪費了。”

    房地產(chǎn)財稅專業(yè)人士陳秋蓉認(rèn)為，目前對通貨膨脹的預(yù)期，和制造業(yè)的不景氣是許多企業(yè)主購買專業(yè)市場商鋪的一個重要原因。她認(rèn)為目前缺乏投資渠道，許多人會選擇房地產(chǎn)投資，而專業(yè)市場商鋪的投資更易被制造業(yè)企業(yè)主接受。

    不過，李興旺認(rèn)為，并不是所有的專業(yè)市場都可以火爆，做好專業(yè)市場的要求很高。首先，專業(yè)市場要依托產(chǎn)業(yè)；其次，看開發(fā)商的強(qiáng)項是不是做專業(yè)市場；第三，則要看專業(yè)市場的地理位置。