房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性分化特點(diǎn)益加明顯

房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性分化特點(diǎn)益加明顯

     開年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下運(yùn)行特點(diǎn)：
     一是商品房?jī)r(jià)格在整體持續(xù)上漲之后出現(xiàn)回落，且增速進(jìn)一步顯著分化。不僅一二線城市與三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化，以杭州為代表的城市樓價(jià)松動(dòng)，意味著一、二線之間的城市房?jī)r(jià)也開始出現(xiàn)分化。
     二是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，商品房銷售面積、新開工面積增速同比下降。1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落至19.3%，是近一年來的次低水平，其中住宅投資回落至18.4%，是近一年來的最低水平。從新開工面積看，1-2月全國(guó)房屋新開工面積下降了27.4%，而上年同期為正增長(zhǎng)14.7%。商品房銷售面積同比下降0.1%，為近一年來首次負(fù)增長(zhǎng)。
    三是土地成交價(jià)仍處于高位，土地供應(yīng)區(qū)域性分化十分明顯。土地市場(chǎng)熱度不減，“房冷地?zé)帷爆F(xiàn)象突出。一線城市“地王”頻出，1月京滬廣深四城土地成交均價(jià)環(huán)比上漲125%，創(chuàng)歷史單月新高。而武漢、重慶、蘭州等部分二、三線城市土地成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅下滑，土地供應(yīng)區(qū)域性分化十分明顯。
   四是房企資金面逐漸趨緊，引發(fā)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂。1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)12.4%，較去年末下降14.1個(gè)百分點(diǎn)。相比2013年全年，房企自籌資金比重上升，國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款、利用外資比重下降。
   分析去年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化原因，我們認(rèn)為：
    一年多來，新一屆政府不再統(tǒng)一部署全國(guó)樓市一刀切的調(diào)控政策，而是向各個(gè)地方政府為主導(dǎo)的自主調(diào)控逐步過渡；逐步擴(kuò)大供給，加大保障房建設(shè)和分配，將房?jī)r(jià)交由市場(chǎng)供求關(guān)系決定。在“政府保障和市場(chǎng)配置結(jié)合，城市分類指導(dǎo)”的總基調(diào)下，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的加大，供需矛盾有望緩解，行業(yè)發(fā)展日趨理性。但不同城市分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇，少數(shù)熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求矛盾依然明顯，房?jī)r(jià)上漲壓力繼續(xù)存在；多數(shù)二三線城市供需基本均衡，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)；少數(shù)三四線城市供應(yīng)持續(xù)高于需求，若貨幣政策進(jìn)一步趨緊，需求不足和房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)可能顯現(xiàn)。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，資源和人口大量由邊緣向中心城市集中，需求和購(gòu)買力也都從三四線向一二線匯集，隨著三四線城市建設(shè)過程中“攤大餅”的弊端顯現(xiàn)，樓市便越來越呈現(xiàn)明顯的分化。在此過程中，個(gè)別城市出現(xiàn)樓價(jià)下跌或者開發(fā)商集體降價(jià)屬于正常顯現(xiàn)。我們估計(jì)，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以降價(jià)換量為主，全面下挫的可能性較低，只是市場(chǎng)的正常調(diào)整。