未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)何去何從？

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)何去何從？
　　2015年12月7-9日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體將在廣州舉行第三屆觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，圍繞論壇主題“商業(yè)過(guò)冬 遠(yuǎn)見(jiàn)與未來(lái)”，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)專家學(xué)者、中國(guó)內(nèi)地、香港及海外知名商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、品牌商、零售商以及互聯(lián)網(wǎng)電商，推出2015觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)系列報(bào)道。
　　2003年是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的元年，在此之后國(guó)內(nèi)最早一批商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)跑馬圈地、規(guī)模擴(kuò)張得以快速發(fā)展，由此開(kāi)啟商業(yè)地產(chǎn)蓬勃崛起的十年。如今互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)流行的“豬在風(fēng)口飛”的理論同樣當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)企業(yè)，時(shí)過(guò)境遷，作為最早一批商業(yè)地產(chǎn)公司，印力已經(jīng)穩(wěn)健著陸，并通過(guò)深耕細(xì)作找到適當(dāng)自身發(fā)展的商業(yè)模式和路徑。
　　集團(tuán)前身叫贏商網(wǎng)深國(guó)投商用置業(yè)，成立于2003年，目前在國(guó)內(nèi)投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)60個(gè)，總建筑面積近600萬(wàn)平方米，項(xiàng)目重點(diǎn)分布在長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)。

　　不管是最初配合沃爾瑪進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，還是后來(lái)華潤(rùn)時(shí)期的深國(guó)投，抑或是現(xiàn)在的印力集團(tuán)，李楚華和這家公司一起走過(guò)12年，目前為印力集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼印力商業(yè)管理公司總經(jīng)理。

　　“商業(yè)地產(chǎn)本身是個(gè)重資產(chǎn)的行業(yè)，背后的資金可能來(lái)自股東投入、類股本投入以及銀行支持�！币虼�，其中身為首席財(cái)務(wù)官的李楚華，也特別看重項(xiàng)目對(duì)股東的回報(bào)。

　　在對(duì)李楚華進(jìn)行采訪的過(guò)程中，商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益、對(duì)股東的回報(bào)成為反復(fù)提及的關(guān)鍵詞。李楚華認(rèn)為，做商業(yè)地產(chǎn)需要潛心思考和長(zhǎng)遠(yuǎn)視野,印力通常以10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間為周期來(lái)考量一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目,根據(jù)項(xiàng)目所處階段選擇不同的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及資本運(yùn)作方式。從現(xiàn)階段印力項(xiàng)目的平均投資回報(bào)來(lái)看，印力能為股東提供足夠高的回報(bào)。

　　印力本身就有著很強(qiáng)的金融基因，國(guó)際著名資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)黑石是其大股東之一，而工銀國(guó)際(中國(guó)工商銀行的海外投資平臺(tái))也持有不少股份。從2013年底黑石基金入主印力集團(tuán)后，集團(tuán)就呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭。截至2014年底，印力集團(tuán)管理的購(gòu)物中心超過(guò)30家。

　　根據(jù)印力集團(tuán)2014年度的總結(jié)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，印力集團(tuán)洽談并購(gòu)項(xiàng)目數(shù)為60個(gè)，2014年完成項(xiàng)目并購(gòu)9個(gè)，物業(yè)總價(jià)值近70億元。

　　以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)印力集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官李楚華先生的采訪實(shí)錄：

　　現(xiàn)在做REITs不是利潤(rùn)最大化的時(shí)候

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：公司對(duì)于投資和回報(bào)的平衡是怎么把握的?

　　李楚華：我們的底線是回報(bào)至少能覆蓋成本，而且這跟我們股東的結(jié)構(gòu)相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)本身是個(gè)重資產(chǎn)的行業(yè)，背后的資金可能來(lái)自股東投入、類股本投入以及銀行支持，我們的回報(bào)跟股東要求一致。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：項(xiàng)目都是自持嗎?如果有基金投資，是否愿意退出一些商業(yè)項(xiàng)目?

　　李楚華：實(shí)際上我們有十幾個(gè)項(xiàng)目有跟基金合作，2004年-2006年我們開(kāi)發(fā)管理將近60個(gè)項(xiàng)目，但目前運(yùn)營(yíng)管理的項(xiàng)目是33個(gè)。將來(lái)很大可能會(huì)做REITs產(chǎn)品，做REITs產(chǎn)品是從商業(yè)地產(chǎn)退出的其中一個(gè)重要手段。

　　我們對(duì)于REITs的關(guān)注從2003年就開(kāi)始了，并且一直持續(xù)到現(xiàn)在，只是國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)成熟度還沒(méi)達(dá)到做REITs產(chǎn)品的條件，同時(shí)我們也在關(guān)注新加坡和香港的REITs產(chǎn)品和市場(chǎng)。

　　不論是銀行融資、發(fā)債、保險(xiǎn)以及金融租賃公司，還是合作發(fā)基金我們都有探討過(guò)，只是沒(méi)有到達(dá)一個(gè)合適的時(shí)機(jī)發(fā)REITs。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：合適的時(shí)機(jī)是指什么?

　　李楚華：我們通過(guò)發(fā)REITs回收一大筆現(xiàn)金去循環(huán)投資新項(xiàng)目�，F(xiàn)在我們的資產(chǎn)包規(guī)模體量還不夠，做REITs要具備足夠的規(guī)模效應(yīng)和資產(chǎn)回報(bào)。

　　我們的項(xiàng)目還在高速增長(zhǎng)，我們各個(gè)資產(chǎn)所處階段不太相近，現(xiàn)在做REITs不是利潤(rùn)最大化的時(shí)候，過(guò)幾年發(fā)能有更好的價(jià)格。做好本身物業(yè)運(yùn)營(yíng)，構(gòu)建資本管理平臺(tái)，是我們現(xiàn)階段的重點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：基于對(duì)中國(guó)接下來(lái)幾年的商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境有非常好的預(yù)期才可以。

　　李楚華：今年的數(shù)據(jù)，在GDP的占比里面消費(fèi)第一次超過(guò)50%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)“三駕馬車”一直在調(diào)整結(jié)構(gòu)，一直要調(diào)高消費(fèi)的占比，消費(fèi)一路在上升。

　　大環(huán)境是這樣，剩下的就是消費(fèi)里面可能又分為電商、百貨之類，購(gòu)物中心只是其中的一個(gè)板塊，在這個(gè)板塊里面，我們?cè)俑�關(guān)聯(lián)行業(yè)、同行業(yè)對(duì)手去競(jìng)爭(zhēng)�？偟牡案夥蓊~在上升，我們所占份額也在上升。

　　從消費(fèi)者和租戶的利益出發(fā)打造歡購(gòu)之城

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：如果為印力尋找對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目或者企業(yè)，您覺(jué)得哪些項(xiàng)目以及產(chǎn)品會(huì)是您的選擇?

　　李楚華：我們找的都是成熟市場(chǎng)的標(biāo)桿企業(yè)，比如美國(guó)的西蒙、澳大利亞的西田。因?yàn)閲?guó)內(nèi)做純商業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司非常少，綜合類為主，包括有很多住宅和旅游地產(chǎn)以及其他的領(lǐng)域。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您覺(jué)得印力后期商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中最大的優(yōu)勢(shì)以及競(jìng)爭(zhēng)力是什么?

　　李楚華：商業(yè)模式上我們沒(méi)有任何的短板，戰(zhàn)略上我們一直在做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。我們做購(gòu)物中心，重點(diǎn)關(guān)注各利益相關(guān)方。印力的使命是建造一個(gè)讓消費(fèi)者覺(jué)得舒服的歡購(gòu)之城，無(wú)論是前期以及后期都在關(guān)注這一點(diǎn)。比如推出我們的O2O項(xiàng)目“E-Incity”，從消費(fèi)者利益出發(fā)，把它融入到我們的商場(chǎng)里。同時(shí)兼顧到我們的股東回報(bào)，我們提供的產(chǎn)品也是消費(fèi)者比較喜歡。

　　另一個(gè)角度來(lái)看，我們是服務(wù)者，服務(wù)所有的租戶、消費(fèi)者和投資者，并且注重每一個(gè)細(xì)節(jié)。當(dāng)租戶出現(xiàn)了問(wèn)題時(shí)，我們會(huì)跟他們一起找原因，租戶的銷售上來(lái)了對(duì)我們也有好處。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：國(guó)內(nèi)的一些商場(chǎng)缺少服務(wù)意識(shí)，這會(huì)影響到消費(fèi)者的感受，您覺(jué)得這一塊要怎么改善和提高呢?

　　李楚華：我們的文化理念是倡導(dǎo)讓印力能成為員工的第二個(gè)家，只要員工有歸屬感，才能懷著愉悅更好地服務(wù)客戶。

　　至于租戶的員工，我們不是去控制或限制他們，而是通過(guò)定期交流或者培訓(xùn)來(lái)間接影響他們。

　　體驗(yàn)式購(gòu)物受電商影響有限“+互聯(lián)網(wǎng)”更利于用戶粘性

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么看今年“雙十一”電商的銷售?

　　李楚華：可能很多人都會(huì)覺(jué)得我們這個(gè)行業(yè)會(huì)有過(guò)剩以及受到電商沖擊的問(wèn)題，其實(shí)商業(yè)過(guò)剩的區(qū)域我們不會(huì)去做。

　　電商沖擊的可能就是家庭類電器和低端產(chǎn)品這兩類，但是這兩類我們都避開(kāi)了，我們的定位就是體驗(yàn)式消費(fèi)，這些租戶在我們的體系內(nèi)占比超過(guò)了60%。

　　購(gòu)物中心、電影院、KTV、兒童早教、兒童休閑娛樂(lè)、餐飲等都沒(méi)有受到影響，這些體驗(yàn)類的不會(huì)受到?jīng)_擊。

　　所有的體驗(yàn)類加在一起超過(guò)60%，剩下的40%主要是零售。我們的零售類是國(guó)內(nèi)一線品牌和國(guó)際二線品牌，單價(jià)可能都是幾百或者上千的，這種不會(huì)受電商大幅度沖擊。如果這個(gè)品牌有自己的官網(wǎng)，可能會(huì)受到一定的沖擊，那么這些品牌的租金可能就要收得比它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更高。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在很多零售商業(yè)都在和電商合作，公司主要是做哪幾方面?

　　李楚華：我們叫做“+互聯(lián)網(wǎng)”，這跟電商沒(méi)關(guān)系，我們不做線上銷售。

　　我們著力O2O，從線上引流到線下，就是去線上吸引消費(fèi)者到實(shí)體店來(lái)消費(fèi)。我們提出了“e-INCITY”智慧印象城的概念，將電子化技術(shù)深度融合于購(gòu)物中心的推廣、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)，把互聯(lián)網(wǎng)金融、電子物流、自動(dòng)化等理念應(yīng)用于日常管理中，提升消費(fèi)者的品質(zhì)購(gòu)物的體驗(yàn)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)新媒體：不管是喵街還是飛凡都?xì)g迎很多商場(chǎng)進(jìn)入，但其實(shí)他們和天貓、萬(wàn)達(dá)本身就是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，一個(gè)疑問(wèn)就是為什么要把大數(shù)據(jù)提供給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?

　　李楚華：是的，我們會(huì)把這些重要數(shù)據(jù)掌握在自己手里，比如會(huì)員的平均消費(fèi)和數(shù)量等，印象城會(huì)員的黏度還是比較高的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：為什么愿意用喵街呢?

　　李楚華：我們一直和喵街都有合作，喵街的數(shù)據(jù)跟我們共享。喵街跟我們略微有一些互補(bǔ)，但是我們主推的還是自己的系統(tǒng)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：所以喵街和飛凡對(duì)于開(kāi)發(fā)商、對(duì)于購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，沒(méi)有那么大的吸引力?

　　李楚華：我們對(duì)數(shù)據(jù)分析非常重視，取的是海量數(shù)據(jù)，通過(guò)海量數(shù)據(jù)我們可以知道消費(fèi)者每天是什么時(shí)間段來(lái)的，逛店以后的熱點(diǎn)在哪里，然后我們會(huì)辨別為什么這個(gè)地方經(jīng)過(guò)的人會(huì)特別多，停留的時(shí)間特別長(zhǎng)，以此去做辨別。

　　人流可以引導(dǎo)，消費(fèi)者也可以引導(dǎo)，但關(guān)鍵是我們提供的服務(wù)讓人家喜歡，所以公司使命就是結(jié)合回報(bào)來(lái)讓包括消費(fèi)者在內(nèi)的利益相關(guān)方得到更大的快樂(lè)。

昆明商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩消化成疑
      中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 作者：萬(wàn)小強(qiáng) 11月16日，昆明市住建局對(duì)《昆明市城市地下綜合管廊投資建設(shè)管理暫行辦法》召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，新規(guī)要求規(guī)劃紅線50米以上新（改、擴(kuò)）建城市主干道或地下管廊規(guī)劃確定的城市道路，原則上必須同步配套建設(shè)管廊。
如果說(shuō)，這還只是昆明響應(yīng)國(guó)家建設(shè)地下綜合管廊和海綿城市計(jì)劃的舉措的話，之前10月23日昆明市規(guī)劃局發(fā)布的《昆明城市地下空間開(kāi)發(fā)利用專項(xiàng)規(guī)劃》中“三核兩帶六心三十字軸”8大區(qū)域、11個(gè)地下綜合體的龐大的“地下城”規(guī)劃，就足以顯示昆明的勃勃野心。

這個(gè)龐大的“地下城”規(guī)劃實(shí)施起來(lái)也是“雷厲風(fēng)行”。幾乎同時(shí)，“地下城”規(guī)劃中最大的地下綜合體也迫不及待地亮相了。在“東風(fēng)廣場(chǎng)北片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)評(píng)”公示中，就出現(xiàn)了“結(jié)合地鐵東風(fēng)廣場(chǎng)站將其打造成昆明首座大型地下商業(yè)綜合體”的內(nèi)容。

迷幻“地下城”：

11個(gè)地下綜合體

在規(guī)劃當(dāng)中，昆明的地下空間成為了一個(gè)包括地下軌道交通、地下機(jī)動(dòng)車道路、地下步行系統(tǒng)、地下綜合體、地下商業(yè)街、下沉式廣場(chǎng)、綜合管廊等在內(nèi)的縱橫交錯(cuò)的迷幻般的龐大地下王國(guó)，形成“三核、兩帶、六心、三‘十’字軸”的布局。

值得注意的是，按照規(guī)劃，在昆明市中心城范圍內(nèi)，將會(huì)在11個(gè)主要區(qū)域建設(shè)以大型地下綜合體和地下商業(yè)街組成的“地下商業(yè)王國(guó)”。

具體為北部山水新城地下綜合體、火車北站地下綜合體、梁家河地下綜合體、三市街地下綜合體及商業(yè)街、東風(fēng)廣場(chǎng)地下綜合體、火車南站地下綜合體、金產(chǎn)中心地下綜合體、巫家壩新中心地下綜合體、廣福路地下綜合體、呈貢火車站地下綜合體、呈貢彩云南路地下綜合體。

此外，規(guī)劃還在中心城區(qū)范圍內(nèi)選擇9個(gè)區(qū)域，作為大型下沉式廣場(chǎng)的重點(diǎn)布局區(qū)域，其中主城區(qū)7個(gè)，呈貢區(qū)2個(gè)。具體為：五里多下沉廣場(chǎng)、梁家河下沉廣場(chǎng)、三市街下沉廣場(chǎng)、東風(fēng)廣場(chǎng)下沉廣場(chǎng)、火車南站下沉廣場(chǎng)、金產(chǎn)中心下沉廣場(chǎng)、巫家壩新中心下沉廣場(chǎng)、呈貢火車站下沉廣場(chǎng) 、呈貢彩云南路下沉廣場(chǎng)。

土地存量做新文章

“大力開(kāi)發(fā)地下空間，是因?yàn)殡S著中央對(duì)城市發(fā)展規(guī)模和新增用地開(kāi)始進(jìn)行嚴(yán)厲控制，昆明被迫在土地存量上做文章。除了向上要空間，還要向地下要空間�！崩ッ饕晃环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)部總經(jīng)理對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

昆明對(duì)城市地下空間的商業(yè)開(kāi)發(fā)其實(shí)已有不短的歷史。1996年9月建設(shè)的號(hào)稱昆明最早的地下商業(yè)步行街的“金碧地下商城”，曾一度很受商鋪投資客歡迎，但很快金碧地下商城就陷入經(jīng)營(yíng)慘淡的境地。 其余的著名地下商業(yè)包括女人街、正義坊負(fù)一樓淘寶購(gòu)物街以及小西門地下商場(chǎng)等。這幾家地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況也不好，充斥各種小商鋪，顯得非�；靵y，且人流量少，到處掛滿“商鋪轉(zhuǎn)讓”的牌子。

商業(yè)地產(chǎn)井噴

引擔(dān)憂

另一個(gè)問(wèn)題是，昆明由于十年城中村改造“大躍進(jìn)”，近年來(lái)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的井噴期。

去年第4季度，昆明西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、同德昆明廣場(chǎng)、紅星愛(ài)琴海購(gòu)物公園、濱江俊發(fā)廣場(chǎng)、七彩云南花之城等幾個(gè)超大型購(gòu)物中心集中開(kāi)業(yè)，新增商業(yè)體量超過(guò)60萬(wàn)平方米。今年上半年昆明又有近45萬(wàn)平方米商業(yè)投入運(yùn)營(yíng)。

商業(yè)地產(chǎn)的洪峰必然導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，商業(yè)項(xiàng)目消費(fèi)人流不足、運(yùn)營(yíng)難以為繼。

這種情況下，很多開(kāi)發(fā)商選擇了延遲開(kāi)業(yè)以躲避行業(yè)的寒冬。今年6月，昆明曾有13個(gè)綜合體項(xiàng)目宣稱將于年內(nèi)開(kāi)業(yè)，到目前為止，卻只有海倫國(guó)際、大都摩天購(gòu)物中心、銀海尚御、廊橋陽(yáng)光購(gòu)物中心4個(gè)項(xiàng)目確定年底開(kāi)業(yè)，其余項(xiàng)目全部延遲。

可見(jiàn)，樓市自我調(diào)整帶來(lái)的市場(chǎng)快速下行，“去庫(kù)存”早已成了市場(chǎng)的主流，在這種情況下，昆明市政府推出“11個(gè)地下商業(yè)綜合體”的龐大計(jì)劃是否符合時(shí)宜，也受到了業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。

前述房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)部總經(jīng)理就表示：“我們表示憂慮，現(xiàn)在地面上的綜合體就已經(jīng)賣不出去了，再增加地下商業(yè)，對(duì)市場(chǎng)來(lái)講不是好事。中央都在講‘去庫(kù)存’了，再去做增加庫(kù)存的事情，是不是和大政方針有沖突��？”

地下商業(yè)不計(jì)入容積率

這種情況下，考慮到開(kāi)發(fā)企業(yè)參與地下空間的顧慮，昆明市政府在規(guī)劃中制定了參與地下空間開(kāi)發(fā)的激勵(lì)政策，其中最給力的就是容積率獎(jiǎng)勵(lì)。

根據(jù)《規(guī)劃》，各類地下商業(yè)、文體、娛樂(lè)等公共服務(wù)功能，地下停車，下沉式廣場(chǎng)等屬于積極鼓勵(lì)的地下功能。規(guī)定在地下空間重點(diǎn)地區(qū)、地鐵站點(diǎn)周邊區(qū)域的公共類建設(shè)項(xiàng)目，按照規(guī)劃思路和要求積極實(shí)現(xiàn)相互連通、與地鐵站點(diǎn)實(shí)現(xiàn)連接的，可享有對(duì)連接通道的優(yōu)先使用權(quán)，并在國(guó)家和地方法律、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)劃允許的前提下，酌情享受地面開(kāi)發(fā)項(xiàng)目容積率等獎(jiǎng)勵(lì)。地下建筑面積不計(jì)入地塊容積率計(jì)算。

“政府對(duì)開(kāi)發(fā)商還是挺知根知底的，獎(jiǎng)勵(lì)容積率對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)激勵(lì)作用應(yīng)該是明顯的�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)部總經(jīng)理表示。