“兩端”涌入商業(yè)地產(chǎn) 購物中心好做嗎

“兩端”涌入商業(yè)地產(chǎn) 購物中心好做嗎
      東方財富網(wǎng)    僅僅一個周末，數(shù)家大型購物中心同時開業(yè)——上海大悅城開業(yè)了二期項目、莆田正榮財富中心開業(yè)、大連恒隆廣場也幾乎同步開業(yè)，就在本周圣誕節(jié)時分，上海協(xié)信星光廣場也即將開幕。
　　僅僅一個周末，數(shù)家大型購物中心同時開業(yè)——上海大悅城開業(yè)了二期項目、莆田正榮財富中心開業(yè)、大連恒隆廣場也幾乎同步開業(yè)，就在本周圣誕節(jié)時分，上海協(xié)信星光廣場也即將開幕。

　　不僅如此，《第一財經(jīng)日報》記者12月21日多方采訪獲悉，零售商們也紛紛布局，步步高計劃到2020年將購物中心擴張到40家，王府井百貨計劃未來2~3年內(nèi)將開設5~6家購物中心；百盛投資14億元收購青島購物中心；接下來，金鷹百貨和銀泰系也會在購物中心、體驗式生活廣場業(yè)態(tài)方面大筆投入。

　　隨著樓市走低、零售業(yè)受到電商沖擊嚴重，地產(chǎn)和零售“兩端”都開始向以購物中心為表現(xiàn)形式的商業(yè)地產(chǎn)領域涌入。從表面來看，是兩端為差異化競爭，應對電商而作的舉措，但從深層面來看，商業(yè)地產(chǎn)是最具有長線投資價值的模式。然而要做好商業(yè)地產(chǎn)并不容易，不僅需要巨大資金支持，耗時漫長，還需要業(yè)者具備極度專業(yè)的管理技能，否則商業(yè)地產(chǎn)也會變成一片難以掘金的“紅海”。

　　兩端“熱錢”涌入

　　“我們看到百貨業(yè)態(tài)越來越進入瓶頸期，對于傳統(tǒng)零售業(yè)者而言，必須轉型。一個方向是進軍電商，比如我們成立了專門的電商平臺來經(jīng)營線上渠道。另一大方向就是進軍商業(yè)地產(chǎn)，投資建設大型購物中心。目前步步高的業(yè)態(tài)涉及百貨、超市、賣場、購物中心等，未來我們會在購物中心領域加碼發(fā)展�！辈讲礁叨�事長王填坦言。

　　根據(jù)步步高的計劃，到2020年將購物中心擴張到40家，尤其是在一些具有發(fā)展?jié)摿Φ亩�三線城市，步步高會重點投建購物中心。以成都為例，在未來的4~8年內(nèi)，步步高將在成都投百億建購物中心。

　　與此同時，百聯(lián)系則計劃以每年新開兩家的速度在長三角地區(qū)擴張購物中心；“老字號”王府井百貨則計劃未來2~3年內(nèi)開設5~6家購物中心。樂購和沃爾瑪則先后通過麾下地產(chǎn)板塊在中國市場開設購物中心。

　　同時，萬達、大悅城、正榮、瑞安系的新天地、協(xié)信、恒隆等地產(chǎn)開發(fā)商近來對于購物中心項目也是情有獨鐘，頻頻在全國各地“開花”。

　　為何零售和地產(chǎn)的兩端業(yè)者都如此看重購物中心項目？

　　首先，消費走低是導致“兩端”開始尋找轉型契機的一大動因。商場最缺的是人氣，如果沒有客流就難以轉化成消費者，沒有提袋率就沒有營業(yè)額。傳統(tǒng)的小店和百貨業(yè)態(tài)很難滿足消費者需求，陳舊的商業(yè)體逐步被淘汰，這逼迫零售業(yè)者必須轉型向現(xiàn)代模式的購物中心或其他商業(yè)綜合體，以滿足人們的“一站式”購物需求。對于開發(fā)商而言，樓市走低之下，商業(yè)地產(chǎn)成為拉動引擎。

　　其次，電商沖擊讓更多的零售業(yè)者思考差異化競爭問題，只有通過購物中心突出體驗式消費才能吸引客人挪步到店內(nèi)來，否則就只能關店止損了。

　　第三，也是比較根本的原因——物業(yè)增值。對于“兩端”而言，自持物業(yè)是具有長期保障的模式，尤其是零售商，以往大多采取租賃模式。一旦合約到期，甚至還沒有到期就因業(yè)績問題或與業(yè)主方糾紛而撤離，可一旦自持物業(yè)則掌握主動權，這就是宜家打算全國布局購物中心的主因之一。對于開發(fā)商而言，一個購物中心可以成為拉動整個商圈的核心動力，帶動住宅、寫字樓等銷售，只要配套設施高價出售則商業(yè)地產(chǎn)項目就起到回籠資金的效果，隨后其又可以循環(huán)發(fā)展下一個項目。

　　購物中心不易做

　　在業(yè)界看來，商業(yè)地產(chǎn)的確具有長期投資價值的模式，但商業(yè)地產(chǎn)項目需要“養(yǎng)”，有時需要十年才能起來一個好項目，這就對開發(fā)者提出巨大的資金要求。國內(nèi)有部分商業(yè)地產(chǎn)項目就是因缺乏后期資金而“爛尾”多年，最終不了了之，或轉賣出手。

　　由于零售業(yè)者利潤低，因此要建設購物中心項目必須要解決這個難題。于是，一部分業(yè)者開始資本運作，比如沃爾瑪麾下有專門的亞洲不動產(chǎn)板塊，而樂購也一度成立地產(chǎn)業(yè)務部開發(fā)購物中心。就在近期，北京華聯(lián)商業(yè)信托(BHGRetailReit)在新加坡主板掛牌交易，籌集3.942億新元資金，該信托上市的起始資產(chǎn)包括五個購物中心，分別位于北京、成都、合肥、大連及西寧，估值約28億元。而大悅城方面則擬將麾下所有已開業(yè)和未來的新購物中心項目都注入上市公司內(nèi)，以便今后的資本運作。

　　除了資金問題，營運是最大難點。

　　營運首先涉及硬件設計。很多“土豪式”業(yè)主耗資幾十億元投建購物中心，但卻不愿意使用專業(yè)的商業(yè)顧問、交通顧問等進行動線設計。結果導致很多硬件設施在后期引入品牌后難以使用，非常尷尬。比如電影院需要留有高度、無立柱和起坡等，一些兒童業(yè)態(tài)和醫(yī)療業(yè)態(tài)則需要在消防和后臺水處理等方面留有空間并作排污設計，如果缺乏規(guī)劃就貿(mào)然建設，則日后可能要敲掉結構重建。

　　第二，營運還涉及招商。然而，目前隨著奢侈品消費的走低以及大量客人到海外購物，一線品牌大多在華收縮“戰(zhàn)線”。部分招商負責人都頭疼地表示，如今要請大牌作為“主力店”進入購物中心非常困難。即便補貼數(shù)千萬元裝修費，大牌們也未必愿意進駐，而一些二線品牌則是看一線品牌的進駐與否來決定開店計劃的，這就影響到了“主力店”的整體招商。

　　第三則是開發(fā)者的定位問題。究竟是走個性化還是走統(tǒng)一化路線也是個問題。比如高島屋在華引入了大量優(yōu)質的個性化日本品牌，但是這些品牌在華缺乏知名度，導致購買者寥寥，這也使得高島屋不得不重新招商調(diào)整�？扇绻�全部統(tǒng)一化運作，則千篇一律。在第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮看來，完全流水線式的購物商場也不會有很大吸引力，市場是需要培養(yǎng)的，業(yè)者的確不容易在個性化和標準化之間做到絕對平衡。