2015武漢商業(yè)地產(chǎn)冷暖浮沉

2015武漢商業(yè)地產(chǎn)冷暖浮沉
　　2015年武漢商業(yè)地產(chǎn)又在探索中收尾，不論是武漢地鐵商業(yè)首發(fā)亮相，還是以新唐萬(wàn)科廣場(chǎng)為標(biāo)桿的新社區(qū)商業(yè)正式開(kāi)業(yè)，都標(biāo)志著2015年，武漢商業(yè)地產(chǎn)在準(zhǔn)確把握城市商業(yè)資源、深刻融入城市肌理上有了更多的突破。
　　商業(yè)塑造城市，商業(yè)衍生中心。困難、挑戰(zhàn)、機(jī)遇、創(chuàng)新并存的2015年，武漢商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者們從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)尋找最貼近市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之道。在路上，2015年武漢商業(yè)地產(chǎn)。

　　1 供大于求

　　和住宅地產(chǎn)境遇相似，2015年武漢商業(yè)地產(chǎn)最大的難題也是去庫(kù)存。武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)研究部數(shù)據(jù)顯示，武漢目前約有600—700萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)存量。這些存量按照2014年的去化速度，需要6-7年才能消化完畢。

　　與此同時(shí)，2015年，武漢新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到19個(gè)，新增商業(yè)面積為247.73萬(wàn)方,武漢人均商業(yè)面積已到2.65平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)1.2平米的人均商業(yè)面積的水平。

　　巨量供應(yīng)帶來(lái)的是商鋪空置和租金低廉，以及無(wú)數(shù)商鋪投資者難以實(shí)現(xiàn)的投資夢(mèng)。就在2015年12月底，漢口北的商鋪業(yè)主們?cè)诤�風(fēng)中走上街頭要求返租退鋪，年終歲末的這尷尬的一幕成為了2015年武漢商業(yè)地產(chǎn)“供大于求”的鮮活注腳。

　　2 巨頭深耕

　　2014年武漢本土商業(yè)巨頭及房企接連布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域——福星惠譽(yù)群星城亮相徐東、武商眾圓廣場(chǎng)入駐青山，而2015年，除歐亞達(dá)漢陽(yáng)國(guó)際家具城于11月底亮相外，本土商業(yè)及地產(chǎn)巨頭在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域卻顯得相對(duì)平靜。

　　與之相對(duì)的是，一批新進(jìn)入武漢的專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商卻采取了積極進(jìn)取策略：

　　1月，華潤(rùn)宣布將在東西湖投資208億元，進(jìn)行大型城市綜合體建設(shè)；4月，宜家薈聚亮相；9月，凱德1818中心開(kāi)業(yè)；10月，紅星美凱龍竹葉海商場(chǎng)開(kāi)業(yè)；11月，武漢印象城舉行招商大會(huì)；12月，經(jīng)開(kāi)永旺開(kāi)業(yè)。

　　瞄準(zhǔn)武漢千萬(wàn)級(jí)的人口和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，外來(lái)專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商加速布局，這無(wú)疑將加劇武漢商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的洗牌速度。

　　3 調(diào)整歇業(yè)

　　2015年年初，王健林對(duì)漢秀、電影樂(lè)園的一陣痛批，揭開(kāi)了武漢萬(wàn)達(dá)的年度調(diào)整大戲。緊接著，隨著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)調(diào)整關(guān)閉萬(wàn)達(dá)百貨、大歌星KTV退市、加快推出兒童系列產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)在武漢3家百貨業(yè)也相應(yīng)啟動(dòng)業(yè)態(tài)調(diào)整，同時(shí)，萬(wàn)達(dá)全新兒童系列產(chǎn)品也于2015年7月?lián)尀┪錆h市場(chǎng)。

　　嘗試調(diào)整的不僅僅只有萬(wàn)達(dá)。2015年，新世界百貨中心店仍處于閉店調(diào)整期；2015第三季度，在漢經(jīng)營(yíng)12年之久的華氏百貨歇業(yè)轉(zhuǎn)型；2015年12月，歷經(jīng)7個(gè)月的升級(jí)改造后，王家灣武漢摩爾城再度亮相；定位、業(yè)態(tài)等都成為不少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嘗試調(diào)整的切入點(diǎn)。調(diào)整有的成功，有的則再度失敗。2015年，我們不得不承認(rèn)，在歷經(jīng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“大躍進(jìn)”后，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)變成了一個(gè)難題。

　　4 同質(zhì)化

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高度撞臉的情況也日益嚴(yán)重。服裝必有H&M、VERO MODA 、ONLY、優(yōu)衣庫(kù)，餐飲必有黃記煌、漢拿山、九毛九、秀玉茶餐廳、阿香米線等，2015年，武漢商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象依然鮮有改進(jìn)。

　　但永旺和宜家卻由于有一些自己的“殺手锏”，為武漢商業(yè)地產(chǎn)克服“同質(zhì)化”提供一種借鑒。比如，在永旺可以買(mǎi)到日本獨(dú)有的品牌商品，在宜家可以買(mǎi)到不同于家居賣(mài)場(chǎng)的創(chuàng)意家居。

　　一些本土的開(kāi)發(fā)商也試圖通過(guò)合作的方式，打造更多“主題商業(yè)”，以免同質(zhì)化。2015年10月，華中首家“奧特曼”主題兒童公園正式簽約；2015年11月，針對(duì)玩車(chē)一族的沌口巴博士產(chǎn)業(yè)園動(dòng)工�？腿杭�(xì)分，固然可以避免商業(yè)同質(zhì)，但客群的來(lái)源也會(huì)同時(shí)變窄。2016，商業(yè)地產(chǎn)擺脫同質(zhì)困擾，依然任重道遠(yuǎn)。

　　5 新商業(yè)

　　2015年武漢商業(yè)地產(chǎn)最大的亮色來(lái)自于對(duì)地鐵商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的新探索。
　　2015年9月，位于地鐵2號(hào)線常青花園站的匯和城購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，并引入了健身房、電影院、保稅店等人氣商戶(hù)，成為武漢首個(gè)地鐵站商業(yè)綜合體。此前，武漢的地鐵商業(yè)多集中在地鐵站內(nèi)、地下層，空間相對(duì)狹小，而匯和城作為地鐵上蓋商業(yè)體，總體量達(dá)4.2萬(wàn)方，匯和城的開(kāi)業(yè)無(wú)疑進(jìn)一步豐富了武漢地鐵商業(yè)形態(tài)。

　　在打造新社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，11月底開(kāi)業(yè)的新唐萬(wàn)科廣場(chǎng)堪稱(chēng)新嘗試。新唐萬(wàn)科廣場(chǎng)屬萬(wàn)科漢口傳奇的配套商業(yè)，但7萬(wàn)方的體量、完備的業(yè)態(tài)讓該項(xiàng)目完全跳出了傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)的桎梏，蛻變成一個(gè)輻射整個(gè)新華路、唐家墩片區(qū)的中高端綜合購(gòu)物中心。萬(wàn)科此舉或許將推動(dòng)武漢“社區(qū)商業(yè)”向“鄰里中心”升級(jí)進(jìn)程。

　　6 體驗(yàn)式商業(yè)

　　屋頂農(nóng)場(chǎng)、兒童業(yè)態(tài)、超大停車(chē)場(chǎng)、無(wú)餐具餐廳......2015年，武漢商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商們推出的這些新舉措，無(wú)疑都指向一個(gè)關(guān)鍵詞：增加、優(yōu)化商業(yè)項(xiàng)目的體驗(yàn)感。

　　2015年10月，1200平米的R-farm天空農(nóng)場(chǎng)亮相街道口珞珈創(chuàng)意城，蔬菜種植、植物認(rèn)養(yǎng)、親子活動(dòng)，喧鬧都市的屋頂冒出這樣一片田園寧?kù)o，這無(wú)疑讓商場(chǎng)親和力大大加分。

　　兒童業(yè)態(tài)的迅速擴(kuò)張則是2015年武漢商業(yè)地產(chǎn)增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)的另一個(gè)側(cè)影。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)兒童旗艦產(chǎn)品亮相漢街，并成為全市最大的室內(nèi)兒童樂(lè)園；在商場(chǎng)，兒童業(yè)態(tài)多從此前的商場(chǎng)點(diǎn)綴變成了如今的整層布局。

　　此外還有匯和城的室內(nèi)海洋館、鋼琴梯、群星城的無(wú)餐具餐廳、海豚兒童書(shū)店進(jìn)駐世貿(mào)廣場(chǎng)、永旺經(jīng)開(kāi)店推出4500個(gè)停車(chē)位的超大停車(chē)場(chǎng).....以人為本的“體驗(yàn)”二字正在更深刻地融入當(dāng)前武漢商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)靈魂。

　　7 去中心化

　　2015年，隨著3號(hào)線的開(kāi)通，武漢三鎮(zhèn)地鐵成環(huán)，更多的商業(yè)綜合體大膽選址非核心區(qū)域、甚至三環(huán)外，“去中心化”已成為武漢商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域又一日漸明顯得變化。

　　從分布來(lái)看，江城商圈版圖已從武勝路、江漢路、徐東、中南路等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)擴(kuò)張至沌口、東西湖、古田、黃陂、江夏等區(qū)域，購(gòu)物中心呈全面開(kāi)花態(tài)勢(shì)。宜家薈聚開(kāi)業(yè)位于額頭灣、凱德1818位于中北路、歐亞達(dá)家居漢陽(yáng)店位于四新、永旺經(jīng)開(kāi)店位于沌口…商業(yè)地產(chǎn)去中心化一方面佐證著這個(gè)城市的飛速發(fā)展，另一方面又為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)辟了新的戰(zhàn)場(chǎng)。

　　8 電商及O2O

　　“馬云所害，關(guān)店甩賣(mài)”。電商的沖擊對(duì)武漢商業(yè)地產(chǎn)的影響，在2015年變得尤為明顯：廣埠屯百腦匯部分樓層改做餐飲，國(guó)慶節(jié)前夕光谷步行街商戶(hù)集體扯橫幅要求降租......電商沖擊下武漢商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)變得更具挑戰(zhàn)。

　　O2O可能是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)翻盤(pán)的機(jī)會(huì)，但也可能是最后一次慘敗。但哪里有困難，哪里就有探索。3月11日，漢口北大學(xué)生電商創(chuàng)業(yè)基地正式投入運(yùn)營(yíng)；9月9日，街道口銀泰城攜手阿里，成為武漢首家入駐喵街的購(gòu)物中心，而首批入駐品牌預(yù)計(jì)將超過(guò)100家。O2O肩負(fù)著升級(jí)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的使命，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)O2O的本質(zhì)究竟是什么,卻仍是眾說(shuō)紛紜.....

　　回望即將告別的2015年，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)20多個(gè)月持續(xù)下滑的大背景下，武漢商業(yè)地產(chǎn)一路走來(lái)并不輕松。庫(kù)存增高、銷(xiāo)售下行、客戶(hù)下沉、招商困難、同質(zhì)化普遍，多年積弊依然困擾著每一位商業(yè)地產(chǎn)人。

　　但可以肯定的是，2016年，武漢商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)更激烈的洗牌，一些缺少運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將逐步淘汰，留下來(lái)的，必將都是與這個(gè)城市發(fā)展更加匹配、真正契合本地生活需求的商業(yè)項(xiàng)目。