洛陽商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化導致消化困局

洛陽商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化導致消化困局
    洛陽商報 2009年至今，尤其是近三年，可謂是洛陽商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展最為迅猛的時期。古城天街、建業(yè)凱旋廣場、王府井購物中心、丹尼斯百貨九都店、泉舜購物中心、寶龍城市廣場……越來越多的商場、購物中心開業(yè)，讓一度生長緩慢的洛陽商業(yè)容光煥發(fā)。
   2009年至今，尤其是近三年，可謂是洛陽商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展最為迅猛的時期。古城天街、建業(yè)凱旋廣場、王府井購物中心、丹尼斯百貨九都店、泉舜購物中心、寶龍城市廣場……越來越多的商場、購物中心開業(yè)，讓一度生長緩慢的洛陽商業(yè)容光煥發(fā)。
    但是，隨著商場數(shù)量的增加，以及后面大批在建的“晚輩后生”的追趕，不少開發(fā)商意識到了商業(yè)地產(chǎn)潛伏的庫存危機。    業(yè)內(nèi)人士表示，2012年以來，積壓的數(shù)百萬平方米商業(yè)地產(chǎn)庫存，消化它需要很長一段時間。

    尷尬，出多入少！
    “去年，我們這些企劃人員最大的感觸是頭大、眼花，想策劃，做活動，和媒體對接，為的就是能夠通過造勢多成交幾套商鋪。”我市某房企營銷總監(jiān)司馬文說。
    的確，看看洛陽自東向西，從南至北的商業(yè)地產(chǎn)項目，通過活動帶來大額成交的寥寥無幾。    “特價房、團購、全民營銷，這一系列活動都只是為了能夠?qū)崿F(xiàn)成交，前不久，我們在新媒體上投了幾萬元的廣告，但接到的咨詢電話卻只有2個�！彼抉R文說。    而與商業(yè)地產(chǎn)項目的領(lǐng)導們相比，作為商業(yè)小白的錢丹有著另一番的無奈。
    2014年下半年到2015年初，對于錢丹來說十分煎熬，大學畢業(yè)后的她懷揣著創(chuàng)業(yè)的熱情在我市南昌路一家購物中心租下了一個鋪面，依托商場豪華的裝修，以及商場種種榮譽光環(huán)，她堅信自己的小店一定能幫她掘到第一桶金。然而，她那顆火熱的心，伴隨著商場稀稀拉拉的入駐率而涼了下來，商場的門庭冷落讓她心灰意冷，最后這家開業(yè)半年的商場變成了死城。
    “當時，真的覺得這家商場不可能會死，甚至可能比建業(yè)凱旋廣場還要活得精彩，而回頭一看，自己不僅第一桶金沒賺到，還賠了十幾萬。”錢丹無奈地說。    近期，記者觀察多個商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)現(xiàn)，雖然個別商業(yè)項目出現(xiàn)了因管理不善等原因造成的關(guān)店現(xiàn)象，但繁華商業(yè)區(qū)的商鋪經(jīng)營和銷售還算較為良好，一些和月租金增速較為合理的項目仍舊能夠穩(wěn)定經(jīng)營，商鋪價值也很難受到影響。
     市商務(wù)局相關(guān)負責人表示，雖然影響商業(yè)地產(chǎn)成長好壞的因素有很多，但就目前情況來看，洛陽的商業(yè)地產(chǎn)市場是稚嫩的，雖然土地存量數(shù)以百萬，可真正好的物業(yè)并不算多，加之消費市場低迷，以及電商的沖擊，去庫存和轉(zhuǎn)型發(fā)展成為開發(fā)商亟待破解的難題。

    體驗，救命稻草？
    去年，洛陽不少中高端小區(qū)的街鋪和購物中心出現(xiàn)了不同程度的招商難、死得快的情況，于是有人將體驗式、情景式、鄰里式的商業(yè)模式看作是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的救命稻草。那么，這樣的模式真的管用嗎？丹尼斯百貨政和店店長彭天杰表示，商業(yè)地產(chǎn)市場的產(chǎn)能過剩，倒逼傳統(tǒng)商業(yè)開始轉(zhuǎn)變，曾經(jīng)幫助開發(fā)商、投資者賺得金滿缽滿的百貨、超市等傳統(tǒng)形式和業(yè)態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)老化的跡象，甚至處于衰退狀態(tài)，而市民的消費也隨城市規(guī)模的變化而向社區(qū)轉(zhuǎn)移，向便利店靠攏，因此，鄰里式、情景式、體驗式的商業(yè)地產(chǎn)模式能夠幫助商業(yè)地產(chǎn)項目更好地積聚人氣。此外，一些成熟社區(qū)的區(qū)位、定位，以及物業(yè)管理都十分優(yōu)勢，因此，其穩(wěn)定性和成長性也會比傳統(tǒng)街鋪更為可靠。
    丹尼斯百貨政和店自去年開始就加大了餐飲、兒童游樂等業(yè)態(tài)的占比，重點覆蓋半徑三公里以內(nèi)的消費者，我們通過自己的實踐發(fā)現(xiàn)這樣的商業(yè)模式不僅讓企業(yè)受益，開發(fā)商也同樣受益。
    那么，這種模式適用于所有商業(yè)地產(chǎn)項目嗎？    對此，洛陽師范學院商學院副院長郭立珍表示，任何一個模式都不是可以生搬硬套的，一個商業(yè)地產(chǎn)項目想更好地生存，一方面需要合理的規(guī)劃，另一方面需要滿足市場需求和消費者的消費習慣。未來，洛陽的商業(yè)地產(chǎn)需要解決的是業(yè)態(tài)同質(zhì)化的問題，這就需要商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將工作做在前面，先招商，后建設(shè)；先定位，再拿地；先謀劃，后策劃。

    投資，買鋪靠譜？
    那么，商業(yè)地產(chǎn)如何避免同質(zhì)化呢？
    對此，郭玉珍表示，商業(yè)地產(chǎn)的根在商業(yè)，是因為商業(yè)的同質(zhì)化，才造成了商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化。如果想解決這一問題，必須從商業(yè)上著手考慮，即要細分消費需求，比如從年齡、職業(yè)等方面進行劃分，打造青年、或白領(lǐng)女性專屬的商業(yè)地產(chǎn)項目，也可根據(jù)社會階層劃分。只有充分做到細分，在商業(yè)配套上做到與地產(chǎn)項目匹配，才能最終做到差異化。
     既然，商業(yè)地產(chǎn)去庫存仍需時間，那么，2016年還可否考慮投資商鋪呢？
    對此，業(yè)內(nèi)人士指出，商鋪投資對于中長線投資者來說，是一個可以以較低價位和貸款利率獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的好機會，但是前提必須正確。比如，對于商業(yè)尚未完全開發(fā)，或已開發(fā)但前景不明朗，或處于城市死角位置的項目，投資時需要謹慎購買。    而對于希望短期內(nèi)就能通過投資商鋪獲得豐厚回報的投資者而言，建議不要輕易觸碰，“一鋪養(yǎng)三代”的時代也早已經(jīng)過去了。 記者 張人杰