廣州海珠商業(yè)地產(chǎn)批發(fā)市場忙轉(zhuǎn)型

廣州海珠商業(yè)地產(chǎn)批發(fā)市場忙轉(zhuǎn)型
      贏商網(wǎng)核心提示：廣州的海珠板塊，“有形之手”和“無形之手”的相互作用，琶洲地區(qū)則更是如此，從會展區(qū)到“升級版的嶄新CBD”，區(qū)域規(guī)劃的力量一直都成為發(fā)展的先導(dǎo)。

《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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    全書分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運(yùn)營的全過程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運(yùn)營全過程需要。
    《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
   《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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 　　從中大布匹城到琶洲會展區(qū)，再到新近提出的新琶洲西區(qū)規(guī)劃，海珠的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展變革一直以區(qū)域規(guī)劃為先導(dǎo)，顯示出強(qiáng)大的布局意識，因此，在整個(gè)大廣州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史上，有著特殊的地位。

　　海珠的發(fā)展，也正源于引進(jìn)國際會展中心這一高屋建瓴的大規(guī)劃、大定位，才有了今天的琶洲西區(qū)，廣州大中央商務(wù)區(qū)，也才有了商業(yè)地產(chǎn)落地的規(guī)劃載體。

　　商業(yè)地產(chǎn)的演進(jìn)，有著多元化的路線。具體到廣州的海珠板塊，“有形之手”和“無形之手”的相互作用，顯得獨(dú)具特色。將中大南門對面的“走鬼”遷入室內(nèi)經(jīng)營，進(jìn)而成行成市形成商圈，最終以“中國輕紡總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”開啟新篇章，政府在規(guī)劃、整治、管理、服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上均采取強(qiáng)有力措施促進(jìn)市場升級，扮演了舉足輕重的作用。琶洲地區(qū)則更是如此，從會展區(qū)到“升級版的嶄新CBD”，區(qū)域規(guī)劃的力量一直都成為發(fā)展的先導(dǎo)。

　　規(guī)劃先行，是否對商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級有所助益?先謀篇再布局，是否能主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展少走彎路?

　　“整治”轉(zhuǎn)向“服務(wù)”從“走鬼”入室到總部經(jīng)濟(jì)

　　中大布匹市場的起源，可追溯到20世紀(jì)80年代末，那時(shí)候由海印橋橋底擺地?cái)傎u毛線的“走鬼”，自發(fā)遷到中山大學(xué)南門對面，漸漸地形成了氣候。由于地處中山大學(xué)校園附近，買賣的商品主要是布料，久而久之被周邊居民叫中大布匹市場。

　　由于發(fā)展初期布市檔口密集，而且規(guī)劃很不規(guī)范，消防隱患比較嚴(yán)重。1996年5月，海珠區(qū)政府開始對中大布匹市場進(jìn)行整治、重建，并明確表示：只有對它進(jìn)行改造、重建才是根本出路。政府把布市原來的地?cái)�、鐵棚鋪等初步改成磚結(jié)構(gòu)的簡易商鋪，商戶也開始入室經(jīng)營。

　　到了2001年，中大布匹市場的升級改造取得實(shí)效，市、區(qū)兩級政府將中大紡織商圈列入升級改造的重頭戲。在2004年，海珠區(qū)政府將布市的管理權(quán)正式交由鳳陽街道辦事處，成立了由區(qū)政府辦公室、公安、工商、稅務(wù)、城管、公安、規(guī)劃、交通、環(huán)衛(wèi)等十幾個(gè)職能部門組成的“中大布匹市場管理委員會”。此時(shí)開始，該區(qū)域經(jīng)營環(huán)境較為穩(wěn)定，呈現(xiàn)一個(gè)以瑞康路為軸心、向東曉南路周邊發(fā)展的趨勢。經(jīng)過幾年的醞釀與發(fā)展，從2005年廣州國際輕紡城崛起開始，“中國輕紡總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”逐步建立。

　　縱觀中大布匹市場的發(fā)展之路，政府對批發(fā)市場升級改造的主導(dǎo)力量一直突出。只不過，從強(qiáng)制“走鬼”入室經(jīng)營，到打造總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的定位實(shí)施，政府所扮演的角色也經(jīng)歷了一個(gè)從單純的“管理者”向“服務(wù)者”轉(zhuǎn)變的過程。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，中大布匹市場的發(fā)展詮釋了傳統(tǒng)批發(fā)市場隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高、城市發(fā)展的限制、產(chǎn)業(yè)升級調(diào)整以及消費(fèi)模式的漸變，而逐步調(diào)整適應(yīng)的過程。從價(jià)值鏈的角度，中大布匹市場正在經(jīng)歷從生產(chǎn)環(huán)節(jié)、批發(fā)貿(mào)易環(huán)節(jié)、研發(fā)環(huán)節(jié)、到總部辦公環(huán)節(jié)、零售貿(mào)易環(huán)節(jié)(現(xiàn)代采購中心、現(xiàn)代展貿(mào)中心)的這個(gè)流程，從價(jià)值低的環(huán)節(jié)向價(jià)值高的環(huán)節(jié)進(jìn)行遷移演變，即從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。與之對應(yīng)，從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度，不同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段需要不同的地產(chǎn)載體，它正從工廠、家庭小作坊，批發(fā)商鋪，批發(fā)商城等建筑形態(tài)，向商貿(mào)綜合體、總部辦公樓宇目前的“中國輕紡總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”、乃至向更高端的城市綜合體發(fā)展。

　　“服務(wù)”兼容“創(chuàng)新”從“會展區(qū)”到“升級版CBD”

　　隨著《琶洲西區(qū)城市設(shè)計(jì)及控規(guī)優(yōu)化》方案于10月25日出爐，琶洲又一次成為城中熱點(diǎn)，全新的定位讓人們意識到，琶洲不只有會展，它早已從“服務(wù)區(qū)”向“創(chuàng)新區(qū)”悄悄轉(zhuǎn)變。

　　已經(jīng)有騰訊、阿里巴巴、唯品會等知名電商企業(yè)搶灘進(jìn)駐的琶洲西區(qū)被視作廣州市互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，為了高規(guī)格地開展建設(shè)，廣州市對琶洲西區(qū)進(jìn)行了重新規(guī)劃，新的規(guī)劃提出，要將琶洲西區(qū)建設(shè)為琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，打造廣州緊湊型新CBD，打造有文化底蘊(yùn)、有嶺南特色、有開放魅力的總部商貿(mào)區(qū)。廣州市市長陳建華對這一地塊寄予厚望，他表示，如果說珠江新城是廣州CBD的1.0版，金融城是2.0版，那么琶洲西區(qū)將是2.5版的CBD。

　　可以說，琶洲西區(qū)的新定位，就是升級版的嶄新CBD，將在廣州經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中起到不可忽視的引擎作用。

　　整個(gè)琶洲島約10平方公里，分為西區(qū)、中1區(qū)、中2區(qū)和東區(qū)，西區(qū)約210萬平方米。西區(qū)需要調(diào)整規(guī)劃的大部分區(qū)域，即新港東以北的158.9萬平方米，備受關(guān)注的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)正位于其中，用地面積約30萬平方米，容積率約3.9。廣州市國土規(guī)劃委表示，琶洲四個(gè)區(qū)塊的規(guī)劃會逐個(gè)優(yōu)化，西區(qū)先行一步。

　　事實(shí)上，今年下半年以來，琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)已經(jīng)賣了14塊商地，政府的土地出讓金收入超過135億元，吸引了包括阿里巴巴、騰訊、復(fù)星集團(tuán)、唯品會、國美集團(tuán)、小米、歡聚時(shí)代YY、環(huán)球市場集團(tuán)等大型電商巨頭總部進(jìn)駐。規(guī)劃剛落地后，近日政府又趁熱打鐵再推出3宗琶洲互聯(lián)網(wǎng)集聚區(qū)的商地，全部是5000平方米以內(nèi)的“蚊形地”，總起拍價(jià)18.6億元。

　　琶洲地區(qū)的規(guī)劃有一個(gè)逐步發(fā)展的過程。從眾所周知的會展區(qū)到嶄新CBD的定位，也是順應(yīng)了頂級電商云集的“互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新”新趨勢。特定類型的商業(yè)地產(chǎn)一旦集聚，就會作用于區(qū)域定位;反過來，區(qū)域定位也可能對商業(yè)地產(chǎn)的走向脈絡(luò)發(fā)生反作用力。因此，商業(yè)地產(chǎn)如何與區(qū)域定位相互影響?

　　專家認(rèn)為，區(qū)域定位與商業(yè)地產(chǎn)聚集相互影響的關(guān)系，就像戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的關(guān)系，戰(zhàn)略著眼大方向，戰(zhàn)術(shù)著眼執(zhí)行細(xì)節(jié)，當(dāng)執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)問題，需要及時(shí)反饋并調(diào)整戰(zhàn)略方向。它們的關(guān)系，又像量變與質(zhì)變的關(guān)系，比如琶洲西區(qū)原本并非定位電商總部集群，但因?yàn)橛辛?個(gè)或10個(gè)的電商巨頭的聚集，它反過來作用于區(qū)域定位，甚至改變了區(qū)域定位。區(qū)域定位并非一成不變，多好的城市規(guī)劃都不能保證20年不變，遵循市場發(fā)展趨勢，不斷完善，不斷調(diào)整，相互影響、相互扶持才是正確的做法。

　　◆業(yè)界聲音

　　規(guī)劃先行引導(dǎo)作用關(guān)鍵 高力國際咨詢服務(wù)華南區(qū)董事 陳厚橋

　　大區(qū)域的發(fā)展?jié)摿�決定了單個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否具有發(fā)展?jié)摿�，而大區(qū)域的發(fā)展?jié)摿τ秩�決于上位的城市整體規(guī)劃，所以在商業(yè)地產(chǎn)的布局中，規(guī)劃先導(dǎo)不僅僅是助益，而是發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用。

　　一個(gè)區(qū)域的發(fā)展在有了規(guī)劃這面大旗前提條件下才能順勢借力，才有了騰飛的可能性。1993年珠江新城被定位為“廣州新城市中心”，2003年珠江新城規(guī)劃檢討，被重新定位為“廣州市二十一世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)(GCBD21)”，正是有了這樣的規(guī)劃，有了匯聚各類資源的凝聚力，珠江新城的商業(yè)地產(chǎn)才有了今天的成功。而海珠的發(fā)展，也正源于引進(jìn)國際會展中心這一高屋建瓴的大規(guī)劃、大定位，才有了今天的琶洲西區(qū)，廣州大中央商務(wù)區(qū)，也才有了商業(yè)地產(chǎn)落地的規(guī)劃載體。

　　當(dāng)然，只有規(guī)劃，而沒有具體實(shí)施措施，沒有大的政府投入，所謂的規(guī)劃先導(dǎo)也不能保證位于該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值或快速實(shí)現(xiàn)價(jià)值。

　　以萬達(dá)操作的武漢中央商務(wù)區(qū)為代表，政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作，“造”出來的商業(yè)地產(chǎn)核心范例不少。一方面，這樣的模式可以集政府之力，更加有組織、有計(jì)劃、各司其職，有利于發(fā)揮各自的優(yōu)勢�！罢�府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作”模式劃清了政府與企業(yè)的職責(zé)邊界，由政府主導(dǎo)重大決策、組織制訂規(guī)劃、確定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、提供政策支持，企業(yè)作為投資及開發(fā)主體，全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)。雙方形成了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的合作關(guān)系，調(diào)動了政府和企業(yè)兩個(gè)方面的積極性。但另一方面，需要注意的是，政府換屆可能帶來影響、政企利益沖突等。因?yàn)檎�府與企業(yè)的出發(fā)點(diǎn)不同，最終項(xiàng)目的運(yùn)作可能偏離市場規(guī)律，變成各方妥協(xié)的平衡體。

　　琶洲西區(qū)位于廣州新中軸線上，地理位置決定這一區(qū)域未來的發(fā)展對廣州有重要的意義。從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度來看，琶洲西區(qū)的新定位在廣州商業(yè)地產(chǎn)的布局中，將是怎樣的一顆“棋子”呢?目前廣州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過于平淡，謹(jǐn)慎而缺乏活力。琶洲西區(qū)的新定位在廣州商業(yè)地產(chǎn)的布局中，就如一條“鯰魚”，需要它能帶來清新活力，攪動廣州的商業(yè)地產(chǎn)。它可能成為“新的發(fā)動機(jī)”，令珠江新城CBD擴(kuò)容和延展，強(qiáng)化廣州千年商都的地位，以及擴(kuò)大廣州國際商品交易會的全球影響力，從而創(chuàng)造出源源不斷的商業(yè)地產(chǎn)新需求。

　　【樣本】

　　批發(fā)市場升級改造的良性縮影

　　“中國輕紡總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”崛起

　　中大布市的發(fā)展雖然經(jīng)歷了金融危機(jī)的阻礙，但是經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整使得市場的恢復(fù)期大大縮短，再加上內(nèi)需的進(jìn)一步擴(kuò)大，布市交易已經(jīng)呈現(xiàn)了良性發(fā)展，對于品牌企業(yè)謀求的總部戰(zhàn)略也對現(xiàn)有布市條件提出了更高的要求，因此總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的出現(xiàn)就是中大布市未來發(fā)展的方向。

　　隨著廣州長江(中國)輕紡城的正式開業(yè)，“中國輕紡總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”形成的條件就逐步成熟。定位為“中國輕紡總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”的廣州長江(中國)輕紡城以40萬平方米的超大規(guī)模使得中大紡織商圈的容量再擴(kuò)大了一倍，是集采購交易、國際商貿(mào)、現(xiàn)代物流、會展、信息咨詢、技術(shù)交流、人才培訓(xùn)等綜合配套功能于一體的面料、輔料一站式采購交易中心，其超前的設(shè)計(jì)和規(guī)劃領(lǐng)先國內(nèi)同類市場20年。加上“珠江紡織城”，中大布市的規(guī)模也接近于浙江柯橋紡織圈，出現(xiàn)了真正意義上旗鼓相當(dāng)?shù)摹氨笨聵�、南中大”的中國輕紡業(yè)格局。

　　打造國內(nèi)最時(shí)尚的紡織產(chǎn)業(yè)基地

　　位于廣州市海珠區(qū)新港西路82號的廣州輕紡交易園，其公共交通非常便利，直接連通地鐵中大站交易園出口。作為廣州乃至廣東規(guī)模最大的“三舊”改造示范項(xiàng)目，廣州輕紡交易園以修舊如舊的理念進(jìn)行改造。其前身為華南縫紉機(jī)廠、本田摩托車廠原廠房�！按笞兩怼焙蟮膹V州輕紡交易園總占地面積達(dá)15萬平方米，展貿(mào)廳超過4000間，其首層展貿(mào)廳多達(dá)2000間，是目前中大紡織商圈占地面積最大、首層展貿(mào)廳最多的國際紡織品交易中心。

　　廣州輕紡交易園在中大布匹紡織商圈的轉(zhuǎn)型升級過程中起著標(biāo)桿作用。據(jù)了解，憑借得天獨(dú)厚的核心區(qū)位優(yōu)勢，結(jié)合科學(xué)規(guī)劃布局，強(qiáng)化硬件建設(shè)，廣州輕紡交易園如今已能為企業(yè)全新構(gòu)建現(xiàn)代化、電子化、人性化、多元化的展示展貿(mào)交易平臺，從企業(yè)研發(fā)到生產(chǎn)、新品發(fā)布、銷售提供一站式服務(wù)支持，同時(shí)，還為采購商提供如檢測、導(dǎo)購、商務(wù)助理等軟件服務(wù)。廣州輕紡交易園展現(xiàn)了它和其他傳統(tǒng)專業(yè)市場的不同，打破傳統(tǒng)的鋪位模式，讓商家有足夠的自由發(fā)揮空間，在特裝展示方面有著其他市場無法比擬的優(yōu)勢，既兼具了展覽交易的功能，又提供了商務(wù)辦公功能。

　　目前，交易園內(nèi)已匯聚了2000多家紡織服裝商家，過千服裝設(shè)計(jì)師在此落戶，創(chuàng)意迸發(fā)，共謀發(fā)展，為中國時(shí)尚行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈條的轉(zhuǎn)型提升，貢獻(xiàn)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)力量。

　　◆投資分析

　　一手成交 價(jià)高供應(yīng)量低

　　受整體定位的影響，琶洲板塊雖然土地儲備量豐富，但近幾年幾乎未有宅地出讓，因此整個(gè)板塊的在售一手樓少之又少，主要是寫字樓、會展中心以及五星級酒店業(yè)態(tài)為主的商業(yè)物業(yè)，僅有兩三個(gè)樓盤在售。

　　據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月4日，琶洲板塊共成交326套住宅，其中保利天悅一盤所占的比例就達(dá)到七成。不過，從環(huán)境、交通、地段以及未來的發(fā)展空間看，琶洲的優(yōu)勢都十分明顯，特別是江景資源，更是成為樓盤打造成高端物業(yè)的底氣，目前在售的幾個(gè)一手樓盤售價(jià)達(dá)到3萬元/平方米以上，最高已經(jīng)突破5萬元/平方米。

　　二手成交 租售走旺

　　最近很多大的互聯(lián)網(wǎng)公司都在琶洲拿地，未來3-5年趨勢會更加明顯。不少在互聯(lián)網(wǎng)公司工作的IT人士，很多都是外地人，存在著租樓甚至買樓的需求。這些年輕人收入高、年輕，后續(xù)的消費(fèi)力一定比一般市區(qū)居民消費(fèi)力強(qiáng)。因此，二手樓的租售均有變旺的趨勢，同時(shí)也帶動了投資的熱潮。

　　近5年來，赤崗、琶洲一帶中高端住宅租金漲幅是每年在遞增，總體來說，5年來租金累計(jì)漲幅達(dá)到大概20%，目前租金回報(bào)率大概在3%-4%。沒有購房名額的投資客，只能選擇不限購的公寓產(chǎn)品。現(xiàn)時(shí)，琶洲不限購的公寓有保利世貿(mào)公寓，現(xiàn)時(shí)的二手價(jià)格大概在2.8萬-3.1萬元/平方米，租金約在100元/平方米。赤崗不限購的公寓有縱橫國際公寓，現(xiàn)時(shí)二手價(jià)格大概在2.7萬-2.8萬元/平方米，50平方米的單位租金可達(dá)6000元/月，而62平方米的單位，租金可達(dá)7000元/月。

    《專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)營管理規(guī)章制度匯編》適用對象： 1、各地各類專業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、市場運(yùn)營商、市場管理者；2、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各倉儲式商場 、各連鎖店、特許經(jīng)營店、專業(yè)店等各種商業(yè)零售企業(yè)；4，各級政府、職能主管部門；5，各市場策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
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