商業(yè)地產(chǎn)突圍“中年之殤”

商業(yè)地產(chǎn)突圍“中年之殤”
　　商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷電商沖擊、同質(zhì)化競爭之后，一些新的購物中心面臨的問題是搶客流，而一些老的商業(yè)巨頭面臨的困境是穩(wěn)定客流。隨著北京市租金上漲，一些傳統(tǒng)購物中心租售比已近警戒線。這種背景下，抱團取暖、異業(yè)引流，是他們 王府井新華都新世界萬科Ａ工商銀行所經(jīng)歷特殊商業(yè)階段的特殊現(xiàn)象。

《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
    浙江（義烏）商成專業(yè)市場研究所發(fā)行 
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    全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營的全過程，從項目調(diào)研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營全過程需要。
    《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機構(gòu)、研究院所等機構(gòu)；
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　　記者 王營 北京報道

　　一個工作日的下班時間，位于北京西單大街的君太百貨商場卻顯得十分喧鬧。每一個品牌柜臺都站一個售貨員舉著鮮艷的促銷廣告牌。一家銷售各大國際品牌眼鏡的賣場前，年輕的白領顧客們已經(jīng)排了長長的隊伍。她們要分批進去，才能買到比專柜價便宜一半甚至更低折扣的眼鏡。
　　西單與王府井、大柵欄并稱為北京三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。據(jù)一份研究機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2015年，北京排名前20位的商場中，包括西單大悅城、漢光百貨、君太百貨這三家西單大街的商業(yè)巨頭就占據(jù)了三位。表面上看，這里永遠不缺少客流。
　　但所有的事物發(fā)展到一定程度，都將遇到它的瓶頸。
　　“隨著供給側(cè)改革逐步推進，所謂的存量市場，也就是核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)，自身的相對調(diào)整期到來。我們也開始面臨越來越多的調(diào)改型客戶�！庇�石集團研究中心總經(jīng)理張平對21世紀經(jīng)濟報道記者說。

　　“中年危機”

　　身在高位更有危機感。

　　由零售男人圈、iziRetail （逸芮）聯(lián)合出品發(fā)布了2015年全國170多家商場的業(yè)績。據(jù)了解此次數(shù)據(jù)依然來源于非官方渠道，有些含優(yōu)惠券，有些包括團購，有些租賃部分的收益是估算而來，但具備較高可信度。由于統(tǒng)計口徑不同，該數(shù)據(jù)僅供商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士參考。
　　而其中可供參考的是，西單大街的商業(yè)巨頭西單大悅城、漢光百貨、君太百貨銷售額分別為40.4億元、22.8億元、15.8億元；同比2014年，增長率分別為12.2%，0.4%，-0.4%。
　　西單商會會長、西單大悅城總經(jīng)理沈新文也認可這個數(shù)據(jù)。“以前，我們總說西單大悅城要引領商圈，高于商圈。現(xiàn)在大悅城真的要感謝商圈。商業(yè)需要扎堆，正是因為這種商圈聯(lián)動，消費者才愿意來，大家才能存活，大悅城才能與商圈一起分享客流紅利。”

　　沈新文與他的伙伴們目前有著深刻的危機感。“目前西單商圈的客流量總體平穩(wěn)略微下滑�？土髁吭谝欢ǔ潭鹊南禄瑢儆诹夹�，但下降到一定程度就屬于惡性�？土髁康拇蠓�下滑必然帶來銷售額巨幅下降，最終可能就留不住品牌。”

　　行業(yè)環(huán)境更為嚴峻。上述報告顯示，在171個商場里，有95個項目出現(xiàn)了業(yè)績下滑，占總樣本數(shù)的55%。從項目性質(zhì)看，百貨類項目的下跌更加普遍，業(yè)績下滑的95個項目中有87家是百貨，占到92%，而這些百貨中跌幅超過10%的有40家，也就是說業(yè)績出現(xiàn)下滑的百貨項目中，將近一半的百貨跌幅較大。從業(yè)績排行來看，2015年度北京SKP（原新光天地）以總業(yè)績78億位居榜首，繼續(xù)穩(wěn)固“最賺錢的百貨”稱號，但同比上年業(yè)績上漲幅度僅4%。
　　根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)RET睿意德統(tǒng)計，去年有超過一半比例的百貨業(yè)者，其關店速度快于開店速度，萬達百貨僅在2015年就關店56家。一些購物中心還出現(xiàn)了虧損狀況。比如，百盛商業(yè)集團有限公司2015年度業(yè)績報告顯示，當年經(jīng)營虧損9450萬元，整體虧損高達1.83億元，同比下降174.3%。新華都2015年度業(yè)績快報顯示，期內(nèi)凈利潤虧損3.87億元，較上年同期大幅下降1155.70%。新世界百貨業(yè)績預告顯示，2015年下半年的凈利潤僅為5981萬港元，同比下滑70.96%。
　　“百貨類普遍下降，這是大趨勢沒有辦法。一些城市由于新增供應太多，商場考慮的都是如何縮小跌幅�！蔽鲉未髳偝侵�理總監(jiān)晏琪爾告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，考核一家商場的經(jīng)營情況會有很多角度。比如，銷售額、客流、車流、客單價、提袋率、會員消費占比等，但主要還是看銷售額增幅和股東業(yè)績回報。比如，銷售額高但客流略微下降，就會比較有緊迫感。而對于業(yè)績考核，上市公司的壓力最大，國企外資類企業(yè)其次，私企尚好。

　　租金警戒線

　　2015年，西單大悅城在北京商場的銷售額排名第四位。但他們與其他核心區(qū)商業(yè)一樣，有著強烈的危機感。作為上市公司又是國企，且是大悅城體系領頭羊，西單大悅城內(nèi)部人士將他們目前所遭遇的狀態(tài)稱為“中年之殤”。
　　成因是多方面的。包括北京新增商業(yè)逐年增加，電商沖擊以及同質(zhì)化競爭等�！拔覀兏�多是面臨著自己的高位。租金已達天際，客流飽和，區(qū)域發(fā)展滯緩�！标嚏鳡柗Q。
　　一家遠郊區(qū)知名購物中心總經(jīng)理告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，北京商業(yè)地產(chǎn)的整體趨勢與城市疏解密不可分。比如，通州萬達廣場的開業(yè)分流了通州客群，昌平萬科購物中心的開業(yè)分流了昌平客群。另外，“城里”（指北京城八區(qū)）的消費者消費意識與遠郊區(qū)消費意識也大有不同。城里的消費者對于電商的接受程度普遍比遠郊區(qū)高，而遠郊區(qū)的消費者更認可實體商業(yè)。電器類就是明顯例證。越是核心區(qū)商業(yè)，電器類越難以存活；而一些遠郊區(qū)的蘇寧、國美反而生意更好。
　　該人士進一步透露，他們即將在遠郊區(qū)開業(yè)的商場每平方米每天的租金僅5元，而核心區(qū)租金動輒幾十塊錢。相對而言，核心區(qū)商業(yè)面臨的成本壓力更大。
　　西單大悅城推廣部總監(jiān)陳蘇波坦言，目前西單大悅城的商戶租金已經(jīng)逼近行業(yè)默認的警戒線，所能上升的空間已經(jīng)非常有限。核心區(qū)商業(yè)對展會活動的限制又較高，通過活動吸引客流的難度較大。
　　沈新文明顯感受到，西單大街的商業(yè)巨頭們比以前更愿意溝通、協(xié)調(diào)共贏意識更強，也更愿意抱團取暖。

　　四面圍攻之下，如何突圍“中年之殤”？

　　漢光百貨總經(jīng)理浦嘉嘉對外稱，在折扣季一年比一年提前的情況下，能明顯感受到品牌方面壓力很大。這些年，漢光百貨斥資億元進行了最大規(guī)模調(diào)整。今年還將調(diào)整最重要的化妝品樓層。
　　西單大悅城也對品牌進行了大范圍調(diào)整。沈新文稱，商場在去年將一層的化妝品專柜調(diào)整到二層，一層主打輕奢品牌。今年還將繼續(xù)對餐飲品牌進行調(diào)整，并陸續(xù)推出化妝品體驗店組團。并考慮推出大悅城特色的場景化、小街區(qū)化品牌店組合。

　　但這僅能穩(wěn)固現(xiàn)有客流。

　　陳蘇波稱，隨著整個商業(yè)發(fā)展，商業(yè)布局完整，客流的提升是有限的。目前，西單大悅城最重要的方向是，提升消費者黏性，提升提袋率，提升銷售額成長，挖掘客源自身價值，保持雙位數(shù)業(yè)績增長水平�！耙簿褪钦f，如何在一個競爭非常激烈的環(huán)境中開發(fā)出適合我們的商業(yè)理念�！�

　　異業(yè)引流

　　危機令所有的競爭關系都可能變成合作關系。

　　沈新文與他的伙伴們尋找到的破局點是使用會員紅利。即，用他們四年來所積攢的會員與其他線上線下平臺進行異業(yè)引流，將商圈外的客流通過一定技術手段帶到商圈內(nèi)。試圖將大悅城打造成一個接口型平臺破局。

　　西單大悅城技術部負責人張燦告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，今年下半年將重點打造會員通用平臺，多商戶平臺打通數(shù)據(jù)，具備會員資格及積分互認功能。

　　比如美團大眾點評上的會員可以在西單大悅城享受會員待遇，反之亦然。

　　“目前該平臺還在內(nèi)部應用階段，上線后將實現(xiàn)線上線下異業(yè)引流。”張燦介紹，在整個平臺上連接消費者、合作方、商家和西單大悅城，涵蓋美團大眾點評等線上企業(yè)以及金融業(yè)的廣發(fā)銀行和工商銀行、服務業(yè)的機場以及通訊行業(yè)的中國移動、中國電信。

　　“我們針對不同的企業(yè)有不同轉(zhuǎn)化率，消費者在微信服務號上就可以直接完成積分轉(zhuǎn)化，服務號是兌換窗口。目前已圈定初期首批合作方，囊括了互聯(lián)網(wǎng)等至少四個行業(yè)�！�

　　據(jù)透露，他們正在開發(fā)的合作平臺包括中糧我買網(wǎng)、滴滴出行、河貍家、途牛旅游、阿里旅游、市政一卡通、糯米等。

　　西單大悅城運用自有實體商業(yè)平臺與合作伙伴進行“試驗田”式研發(fā)，開創(chuàng)了低成本運營O2O平臺的特有模式。與騰訊、中國移動、百度、美團、智慧圖的合作不局限在數(shù)據(jù)資源共享，在未來更多的模式將被研發(fā)出來并在西單大悅城率先投入使用。張燦表示，打通會員平臺是O2O的一部分，前期完成了對會員的沉淀。并且在西單商圈內(nèi)，也會以電子會員卡的形式來打通。
　　此外，張燦透露，預計在今年6月還將推出金融類產(chǎn)品，一部分應用到顧客，提供小額貸款，用到為他們所創(chuàng)造的生態(tài)圈中，在場外的業(yè)態(tài)額度可以通用；另外就是針對商戶，提供短期的經(jīng)營貸款。“拓展線上、異業(yè)合作，打造會員金融平臺，這都是未雨綢繆的舉措�！�