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市場觀察
北京批發(fā)市場外遷 如何規(guī)避風險迎商機？
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在響應京津冀一體化過程中，非首都功能的外遷已迫在眉睫。作為本次專業(yè)批發(fā)市場轉移主要承接地的河北省，在這樣的大環(huán)境下涌現(xiàn)出了一系列投資機會。不過，有關專家表示，對于廣大的經(jīng)營戶和投資客而言，面對投資熱潮都需要關注投資的評判標準，并重視相關風險。
1 北京批發(fā)市場搬遷 河北獲益
近兩年，北京正加大力度推進專業(yè)批發(fā)市場的外遷工作。而一些距離北京較近的地區(qū)因其得天獨厚的交通區(qū)位優(yōu)勢成為承接北京專業(yè)批發(fā)市場轉移的熱門區(qū)域。
北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超表示，北京往外疏解的產(chǎn)能，并非高污染、高耗能產(chǎn)業(yè)，實際上都是較好的產(chǎn)業(yè)，只是不再適合首都的發(fā)展。而對周邊省份城市而言，接納這些產(chǎn)能，將受益匪淺。
河北等地在承接這些產(chǎn)業(yè)上，有較大的優(yōu)勢。原因在于：第一、得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢，離北京最近，比較容易承接批發(fā)市場這類非首都功能的疏解；
第二、本身也有商貿(mào)服務業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎，這為承接北京專業(yè)批發(fā)市場的疏解提供了很好的產(chǎn)業(yè)基礎；
第三、北京的商貿(mào)服務業(yè)，特別是專業(yè)批發(fā)市場，過去客群主要在北京和周邊地區(qū)，其中，環(huán)北京河北的一些區(qū)縣是其中重要的一個輻射區(qū)和客源地，河北等地承接這一產(chǎn)業(yè)和功能，市場和客戶支撐有一定的基礎；
第四，隨著京津冀一體化，河北等地與北京交通體系之間聯(lián)系越來越緊密，交通的到達性越來越便捷，這為功能的疏解提供了交通支撐。
專業(yè)批發(fā)市場的外遷，對周邊承接地有諸多利好。包括促進小城鎮(zhèn)、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進創(chuàng)新要素的集聚。
上世紀80年代浙江出現(xiàn)了“專業(yè)批發(fā)市場+小城鎮(zhèn)+產(chǎn)業(yè)集群”的發(fā)展模式，隨之，帶動一批小城鎮(zhèn)發(fā)展。因此，批發(fā)市場的導入，會帶動當?shù)氐牧鲃尤丝冢丝谠黾邮菂^(qū)域發(fā)展必不可少的要素。
另外，批發(fā)市場屬于貿(mào)易流通產(chǎn)業(yè)，這一產(chǎn)業(yè)有利于創(chuàng)造購買者導向的產(chǎn)業(yè)鏈條，而產(chǎn)業(yè)鏈條形成后會促進地方制造業(yè)集群的發(fā)展，這對地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展起到促進作用。同時，相對北京而言，周邊省市經(jīng)濟相對落后，主要表現(xiàn)在創(chuàng)新要素的集聚不夠。而批發(fā)市場往往是人流、物流信息流、資金鏈集中的區(qū)域，尤其是現(xiàn)代信息產(chǎn)業(yè)在批發(fā)市場內(nèi)有深入應用。批發(fā)市場導入后，對地方信息化發(fā)展水平、基礎設施的提升有較大促進作用。
2 投資項目如何防范風險？
事實上，周邊一些省市已定位為北京專業(yè)批發(fā)市場主要承接地，目前有不少商貿(mào)市場項目正在進行開發(fā)建設。面對投資熱潮，不管是傳統(tǒng)市場的經(jīng)營商戶，還是投資客，在從魚龍混雜的眾多項目中選擇合適的投資項目時都需要關注投資的判斷標準，并重視相關的風險。
首先，投資項目是否有獨立產(chǎn)權。記者了解到，目前北京很多市場要外遷，原來商戶都是租賃店鋪，自己沒有產(chǎn)權，這意味著政府的賠償就與他們無關。因此，有關專家表示，在選擇投資或經(jīng)營地時，需要注意投資項目是否有獨立產(chǎn)權。
實際上，沒有獨立產(chǎn)權，等于沒有房產(chǎn)證，無法過戶，買鋪等于租鋪，今后不管自己經(jīng)營還是進行租賃，都具有極高的隱性成本，產(chǎn)權方可以隨時改變合同、收取額外附加費用等，對買方風險較大。
其次，投資項目建設是否證照齊全。黎乃超表示，需要特別注意投資項目是否有正規(guī)的規(guī)劃手續(xù)和立項。必須要有2個規(guī)劃證及1個開工證，加起來要有3、4個證件。而一些項目缺乏相關證件就收錢，是嚴重違法行為，投資人一旦付款，其財產(chǎn)安全將得不到有效保障。
需要特別注意的是，即便是項目證照齊全也要注意觀察項目報批時的土地使用性質與其正式銷售或招商的類型是否相符。批發(fā)市場項目用地應為商業(yè)用地，某些項目為了節(jié)約土地成本會鋌而走險擅自改變土地使用性質。如果在投資過程中發(fā)現(xiàn)使用工業(yè)用地、物流倉儲用地、村集體流轉土地等非商業(yè)用地開發(fā)建設批發(fā)市場的項目，是嚴重違法違規(guī)的，需謹慎考慮。
此外，黎乃超認為，批發(fā)市場也強調(diào)地段，投資者要研究當?shù)亟?jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展狀況、產(chǎn)業(yè)機構以及交通配套等一系列問題�！绊椖孔詈檬菄壹墶⑹〖壒こ�，這樣就能保障按時完工，不會出現(xiàn)爛尾狀況�！崩枘顺f。
3 要關注軟硬件綜合條件
專業(yè)批發(fā)市場和商貿(mào)服務業(yè)要特色制勝和差異發(fā)展，在進行商貿(mào)市場新的載體和平臺的選擇時，恰如彭劍波所說，要關注產(chǎn)業(yè)特色，產(chǎn)業(yè)生態(tài)、軟硬件的綜合條件。
不僅僅要關注硬件，還要關注軟件。不僅要關注市場建設，還要關注市場運營。只有在硬件和軟件，開發(fā)和運營都能形成較好的發(fā)展狀態(tài)的新興市場和承載區(qū)，才更有競爭力。投資者選擇投資項目時最好選擇開發(fā)主體有建設和運營成功經(jīng)驗的項目。
面對飛速增長的線上交易和不斷升級換代的消費需求的沖擊，新建項目在電子商務平臺和智能化方面的規(guī)劃建設顯得尤為重要。需要更全面和深入的了解市場和相應功能區(qū)的規(guī)劃、建設和運營，做一個全要素的評價。從產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的角度去評價相應的載體，從開發(fā)、建設、運營全過程的角度進行綜合評判，從而才能做出正確的選擇。新京報記者 張曉蘭
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