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市場觀察
義烏小商品城鋪位轉租秘密
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“商貿城是個好平臺，我從這里獲得很多客戶，學到很多，我為什么還一定要在這個格子間待著？我換個離我廠子更近、出口更方便的大包間可以吧？”不久前轉讓了二區(qū)五金商位的江蘇商人劉先生告訴記者，商位的接手者，情況比他當初來的時候好，他相信對方未來會比他更好。
但吳永權則懷疑他的鄰居多半因為窘境離開，他所在的床上用品區(qū)，存在部分關門的情況，這在整個商貿城是非常罕見的。
“15平方米的商位，一年差不多40萬元，但轉租出去才11萬元。”他認為這與床上用品行業(yè)整體不景氣有關，這導致他的一些鄰居在殘酷的競爭中迅速出局，但整個區(qū)域的租金并沒有降低。
事實上，《中國經(jīng)營報》記者走訪的五個區(qū)中幾十名商戶，都稱租金并沒有出現(xiàn)下調，但一些管理費用降低了。
“如果少數(shù)商戶認為活不下去，那是行業(yè)內競爭淘汰你；如果整個行業(yè)認為活不下去，那就該騰出片區(qū)給其他行業(yè)了�！眳怯罊嗟囊晃煌蟹Q，她進一步解釋了這一殘酷理論的根基：“商貿城不是普通商場，他的商戶是全國來的，客戶是全世界的，你走了，馬上有人來，你憑什么讓人家降租金？”
吳永權則認為，床上用品不景氣有很多原因，除了大環(huán)境外，更因為越來越多的外商直接去了工廠集中地，而非義烏�！耙粎^(qū)為什么那么火，因為一區(qū)那些行業(yè)的商品，從設計到生產都在義烏和周邊，其他區(qū)很多是外地廠商的代理、代表在這里�！�
“以前毛線區(qū)火到什么程度？很大一片，現(xiàn)在萎縮到了一小塊；以前都沒有打底褲，現(xiàn)在是商貿城里面很大一塊區(qū)域。毛線的廠家人員撤走，打底褲的進駐，這些變化，都會通過轉手商位來實現(xiàn)�！�
商城集團的工作人員稱，這些變化可以解讀出很多東西，所以商貿城不僅是世界上最大的中小商品商城，更是世界中小商品的情報站�！拔覀兊拇髷�(shù)據(jù)建設也在積極推進。當然，商戶要比我們更能迅速掌握變化和趨勢�！�
在吳永權所羨慕的一區(qū)，被公認是人流量最大、最繁忙的區(qū)域，主要商品為飾品與玩具。2016年，一區(qū)東市場投入使用，新增2500個商位，均分配給飾品行業(yè)。
“不高興！利潤在減少，忙得飯都吃不上，等網(wǎng)上做起來，我就租個其他地方自己做飯吃�！�2月15午后，一名玩具商家抱怨道，雖然店內并沒有多少人，但她幾乎始終在網(wǎng)聊、通電話、做記錄——處理老客戶的訂單。按照慣例，再過幾天，會迎來春節(jié)后訂單高峰，屆時會更忙。
這位要求匿名的女商家，隨后也坦稱即使離開商貿城，她也無法離開義烏，拋開設計、工廠在附近，更因為她依賴當?shù)氐奈锪�。她對租金沒有抱怨，但對飲食意見很大：“整個商貿城有幾個像樣吃飯的地方？”
“如果空置的很多，肯定會降租，現(xiàn)在你都看不到空置的，怎么會降租？”當問及租金和轉手等問題時，這位商戶認為即使按照290個“轉手”計算，也不過是一區(qū)的3.6%，說明不了任何問題。
而商城集團介紹，過去三年中，商城方面培育、引進了9個行業(yè)，這種“刷新”本身也會體現(xiàn)在商位的變換上。
“引狼入室”
利潤減少，是眾多商家均表達的憂慮。這在義烏當?shù)孛襟w中亦頗多表述，但均與“國際市場”“經(jīng)濟下行”等表述并列出現(xiàn)。商貿城的外貿依賴度很高，記者采訪到的各個區(qū)商戶中，鮮有人認為自己的外貿占總比低于七成。
“2008年的時候，大家談信心比黃金還重要，結果外國經(jīng)濟危機，歐洲人民生活水準下降，對廉價中小商品熱衷度上升，我們義烏外貿猛漲�！鄙坛羌瘓F工人員回顧稱，但這一情形在9年后，有了另一番解析：有分析認為，國外低端需求增加，對我國制造業(yè)有誤導作用，導致產業(yè)升級、創(chuàng)新滯后，甚至有論者稱其作用猶如毒品，使人麻醉，自滿卻忽視危機。
不過，如果說9年前義烏遭遇了“美麗迷惑”，那么，近幾年，則正經(jīng)歷著“引狼入室”：一邊派出力量在全國搜尋各行業(yè)拔尖企業(yè)入駐，一邊大力推廣著電商平臺。這些舉措，最初讓商戶感到困惑：你找更好的來，教我們做電商是什么意思？
“我們幾乎所有中層，都在對接商戶，叫他們注冊義烏購，教他們具體操作，最初的不理解是有的。就是我們內部，也有理解不多的，認為人家電商要吃你，你還主動靠過去了�！鄙坛羌瘓F下屬外貿企業(yè)一位中層告訴記者。
事實上，義烏購并不是簡單網(wǎng)購平臺。商城集團工作人員介紹，他們將義烏購定義為撮合交易平臺，強調的是線下與線上結合�！昂唵握f，外國客戶可以通過義烏購做攻略，也可以直接下單，我們商城集團做背書；商戶則可以展示、比對，走的更廣闊。”
商貿城外，義烏市也在積極推進電商發(fā)展，北苑街道高橋村成為跨境電商第一村，高鐵站對面建立了電商城。“可以說我們對電商化的問題思考得很清楚，看上去是狼，實際就是一個新的渠道、工具，而我們本來就擁有非常強大的物流、實體，這是最好的結合�！�
“去年我們派出很多人，去全國各地尋找各個行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)，來入駐商貿城，租金可以談，費用可以減，稅收，也可以通過我們來幫助協(xié)商降低。”商城集團工作人員稱，過去一年中，這一舉措有了明顯成效——2016年的出租率超過2013年，創(chuàng)下新的峰值96.31%。
把好的企業(yè)引進來，本身就是促進場內競爭的加壓行為。但這也會讓創(chuàng)新、求變發(fā)生得更快。“過去是我們開門等大家來，門檻只是租金，現(xiàn)在我們走出去，去找強大的企業(yè)來，從而讓各個行業(yè)在義烏實現(xiàn)優(yōu)中選優(yōu)，讓商戶迅速提升，給外國客戶更好的選擇�！�
2月16日夜間，一位轉讓商位的本地商人告訴記者，他認為這或許也是導致商位轉手更多的原因：“像他們說的，過去是毛線變打底褲，現(xiàn)在是你還找打底褲里的前十名來，那肯定轉手的多了，因為，這是在加速淘汰不行的打底褲啊�！�
這位商人還證實了另一個商戶與商城的判斷：在商位承租中擔任“二房東”角色的轉租商人正在減少�！拔易约壕褪�，過去有幾個商位，但現(xiàn)在人們認為利潤沒過去多了，不愿意從我這里租，也是有的，你只好轉讓。”
“馬太效應是明顯的，你喊來了狼，大家都會變成狼，這就是市場。引狼進來這個舉措本身，就是我們對社會、市場的擔當，用狼來促進市場創(chuàng)新求變�！鄙坛羌瘓F工作人員稱。
路徑明晰
利潤究竟減少了多少？沒有人愿意給出確切的數(shù)據(jù)，人們這樣表述：最初國內貿易占比不低，但隨著國內貿易利潤減少，外貿占比開始增加；但最近幾年，外貿的利潤也開始攤薄，商戶們再次開始注重內貿。
“過去我每天零售流水都有一兩萬元，十來個營業(yè)員忙不過來，現(xiàn)在你看到了，一整天都沒幾個人，零售上千都比較難，營業(yè)員也只有四五個。過去離不開，吃不上飯，現(xiàn)在你出去玩半天都沒事�！眳怯罊喔嬖V記者，過去外貿一年八九千萬，現(xiàn)在卻只有兩三千萬，外貿則從四五千萬掉到一千萬不到。
但即使這樣，他也認為未來必須將內貿再次抓起來。對于鄰居們的離開，他在發(fā)完“租金高”的常規(guī)牢騷后，也認為這是競爭趨于激烈的表現(xiàn)。
無疑，至今仍以較大的店面留在商貿城中的他，是上一個階段的勝者。不過未來顯然還會更加激烈。談到未來，吳永權似乎頗有想法。
2月15日下班后，五區(qū)商位燈滅，漆黑中，他仍充滿憧憬地向記者講述著自己的計劃：花150萬元做APP和網(wǎng)站，一定請國外的人來做翻譯和介紹，確保不會有一丁點兒錯誤，要精準，不僅吸引老外，更要他們依賴起來……
同樣，2月16日，商城集團的高層也明確地談起未來思路：進一步打造文創(chuàng)平臺，讓創(chuàng)新力量與商戶進一步結合起來；大力打造數(shù)據(jù)電商平臺，讓虛與實、線下與線上進一步融合；打造“一站式”金控平臺，構建市場生態(tài)金融圈；打造新型供應鏈平臺，加強品牌化發(fā)展……商城的這些思路和已有舉措，與義烏市高度重合。
“國外的人口優(yōu)勢正在凸顯，比如東南亞、印度，那么我們傳統(tǒng)的價格優(yōu)勢會遭到挑戰(zhàn)，必須從原創(chuàng)性上實現(xiàn)突破，必須內部有更充分的競爭力推動創(chuàng)新求變�！鄙坛羌瘓F高層稱，除了“引狼入室”，集團每年都在下大力氣培訓商戶，提高他們英語、法律方面的知識技能。
“抱怨肯定會有，表面化的、簡單化的抱怨，只是一種壓力下的情緒釋放，你得知道問題背后真正的原因，知道要怎么做。我覺得我們的大多數(shù)商戶是知道這一點的，也知道該怎么做，這就是我們的信心，比黃金更重要！”商城集團高層在結束采訪時強調，和吳永權一樣，他們有清晰的思路，對未來充滿憧憬。
日落前，商貿城周邊一如既往地擁堵起來，一位險些因此錯過列車的外商向周圍人感慨：這里，才是世界的中心。
義烏專業(yè)市場運營策劃
專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產策劃咨詢招商銷售運營開發(fā)投資管理機構
義烏市商興成市場投資管理有限公司
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電話 0579 85099786 15325915356
《中國商業(yè)地產專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
浙江（義烏）商成專業(yè)市場研究所發(fā)行
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全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營的全過程，從項目調研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營全過程需要。
《中國商業(yè)地產專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產專業(yè)批發(fā)市場運營商、商業(yè)地產市場管理者；2商業(yè)地產、各商場、商城，購物中心、集貿市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機構、研究院所等機構；
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