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市場(chǎng)觀察
京津冀批發(fā)市場(chǎng)上演“變形記”
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“馳名中外”的北京動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)，其實(shí)是由十幾個(gè)批發(fā)兼零售大型服裝市場(chǎng)組成的“時(shí)尚商圈”，地處北京西二環(huán)與西三環(huán)之間。久負(fù)盛名的市場(chǎng)，發(fā)展歷程都是相似的：上世紀(jì)８０年代中期開始，“動(dòng)批”從最初賣牛仔褲、裙子、絲襪等服飾的路邊攤起步，經(jīng)過(guò)三十多年的發(fā)展，逐漸成為了中國(guó)北方最大的服裝批發(fā)集散地之一。北京市西城區(qū)副區(qū)長(zhǎng)孫碩形象地披露了兩三年前“動(dòng)批”的影響力：“在開展疏解工作之前，我們?cè)?qǐng)市場(chǎng)評(píng)估公司做過(guò)評(píng)估，‘動(dòng)批’這個(gè)品牌當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值在３０到６０億元。對(duì)于商戶來(lái)說(shuō)，品牌價(jià)值體現(xiàn)在商戶到浙江和廣州等服裝產(chǎn)地拿貨的時(shí)候，只要說(shuō)自己是‘動(dòng)批’哪個(gè)市場(chǎng)的，第一可以賒貨，第二資金可以遲緩支付。這就是‘動(dòng)批’的品牌價(jià)值。”
國(guó)家大戰(zhàn)略致富普通小商戶 京津冀批發(fā)市場(chǎng)上演“變形記”
北京市西城區(qū)副區(qū)長(zhǎng)孫碩介紹“動(dòng)批”疏解進(jìn)展。
隨著人流車流物流的不斷聚集，營(yíng)業(yè)面積約３０萬(wàn)平方米的“動(dòng)批”，從業(yè)人員超過(guò)４萬(wàn)，日客流量接近８萬(wàn)。不過(guò)，與市場(chǎng)迅速發(fā)展同步而來(lái)的還有“臟亂差堵”。對(duì)周圍市民來(lái)說(shuō)，“動(dòng)批”附近的交通、治安、環(huán)境等社會(huì)問題而非常突出�！安荒茉谶@住，吵得要命，睡不好覺。動(dòng)物園是交通樞紐，過(guò)度集聚就會(huì)產(chǎn)生過(guò)度擁擠�！�
分析認(rèn)為，北京人口過(guò)度膨脹、交通日益擁堵、房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，資源環(huán)境承載力嚴(yán)重不足，造成這些問題的根本原因是北京集聚了過(guò)多的非首都功能。中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院高級(jí)城市規(guī)劃師張文奇分析認(rèn)為：“動(dòng)物園確實(shí)是交通樞紐，所以吸引了這些購(gòu)物者，吸引太多了，就變成了交通的瓶頸。過(guò)度的聚集就會(huì)產(chǎn)生過(guò)度的擁擠。”
２０１５年，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)實(shí)施的《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》明確將“有序疏解北京非首都功能”作為關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重中之重。按照規(guī)劃，北京將在２０１７年全面完成“動(dòng)批”的疏解，而津冀兩地也積極承接�！皠�(dòng)批”所在的西城區(qū)副區(qū)長(zhǎng)孫碩說(shuō)：“在京津冀協(xié)同發(fā)展的大背景下，我們從２０１４年上半年開始就一直在為商戶在外面的集中發(fā)展找可供合作的平臺(tái)和集聚的市場(chǎng)集中地，包括河北廊坊、天津、河北滄州和石家莊。這幾個(gè)地方都是政府搭平臺(tái)，推出當(dāng)?shù)乇容^不錯(cuò)的承接地，而且當(dāng)?shù)卣渤兄Z‘動(dòng)批’商戶過(guò)去后能提供相關(guān)保障，推動(dòng)他們到那里能夠立得下、活得好、有生意、有前景�！�
市場(chǎng)疏解，在北京老百姓看來(lái)，路好走了、環(huán)境整潔了、秩序規(guī)范了；依托電商和物流，“買買買”也并沒有變難變貴。
在遷到河北的商戶眼中，租金少了、成本低了、服務(wù)提升了、囤貨空間大了、周邊更多省市的新客戶來(lái)了，離開北京，也并沒有變難變窮。
國(guó)家大戰(zhàn)略致富普通小商戶 京津冀批發(fā)市場(chǎng)上演“變形記”
騰籠換鳥后的“動(dòng)批”吸引了現(xiàn)在支付等高新企業(yè)入駐。
經(jīng)營(yíng)時(shí)尚女裝的老板李國(guó)用去年９月從“動(dòng)批”的世紀(jì)天樂批發(fā)市場(chǎng)搬到了河北滄州的明珠商貿(mào)城，這里對(duì)“動(dòng)批”老商戶減免兩年房租，購(gòu)物出行成本都低。截至今年２月初，李老板的生意已經(jīng)頗有起色，他有自己的“小賬本”。李國(guó)用說(shuō)：“在‘動(dòng)批’每天的銷售額是１萬(wàn)，去掉人工、房租和物流等費(fèi)用后，到手的利潤(rùn)是１０％�，F(xiàn)在這邊平均營(yíng)業(yè)額４０００元，因?yàn)闆]有房租，人工就是我和媳婦兩個(gè)人，沒有任何其他外在的成本，保守算下來(lái)我的利潤(rùn)在２５％左右。其實(shí)利潤(rùn)和北京比一點(diǎn)也不少，更可觀的是，它（利潤(rùn)）在增長(zhǎng)。”
位于河北滄州的明珠商貿(mào)城，現(xiàn)已入駐商戶四千家，其中大部分都是從北京各大服裝批發(fā)市場(chǎng)疏解過(guò)來(lái)的。商貿(mào)城生意興隆，有著１５００年歷史的古城滄州也更加時(shí)尚，滄州人還立志把這里打造成中國(guó)北方的時(shí)尚研發(fā)、購(gòu)物、旅游中心。
“動(dòng)批”的變遷，不僅讓滄州有了新目標(biāo)，也讓北京的故地“騰籠換鳥”，成為了吸引科技、金融等嶄新業(yè)態(tài)入駐的創(chuàng)新中心。比如，“天皓城”批發(fā)市場(chǎng)的空間現(xiàn)在有了“新業(yè)主”，已在新三板上市的移動(dòng)支付公司——現(xiàn)在支付ＣＥＯ賈勝介紹說(shuō)：“動(dòng)物園這塊區(qū)域準(zhǔn)備打造成為第二個(gè)新的金融中心，我們公司也是致力于支付服務(wù)創(chuàng)新的公司和國(guó)家高新企業(yè)。確實(shí)領(lǐng)導(dǎo)也給了小型初創(chuàng)企業(yè)有租金方面的優(yōu)惠政策，讓我們這些高速發(fā)展型公司能夠在這里入駐下來(lái)�！�
除了動(dòng)批，地處北京西四環(huán)外的“錦繡大地”批發(fā)市場(chǎng)也在疏解中轉(zhuǎn)型升級(jí)。在功能疏解之前，這個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)的干果、糧油等農(nóng)副產(chǎn)品滿足了北京三分之一的市場(chǎng)需求，從業(yè)人員多達(dá)２．１８萬(wàn)人。
在功能疏解后，“錦繡大地”關(guān)閉了水產(chǎn)、蔬菜、糧油、肉類等多個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，市場(chǎng)面積壓縮超過(guò)一半，商戶只留下了不到五分之一。向電商轉(zhuǎn)型，發(fā)展智慧倉(cāng)儲(chǔ)和物流，是錦繡大地“瘦身”和實(shí)現(xiàn)疏解的主要手段。錦繡大地電子商務(wù)有限公司總經(jīng)理張穎介紹說(shuō)：“我們把中小戶疏解了，把保障供應(yīng)的大戶進(jìn)了物流港的一層，繼續(xù)保障北京地區(qū)的供應(yīng)。我們把倉(cāng)儲(chǔ)物流搬離到了河北涿州，建立中央倉(cāng)，由線上下單，由中央倉(cāng)向北京發(fā)貨。”
數(shù)據(jù)顯示，目前，北京已累計(jì)疏解了動(dòng)物園、大紅門、天意等批發(fā)市場(chǎng)商戶３７０余家。此外，一般性制造企業(yè)、學(xué)校和醫(yī)院等功能也在有序向外疏解轉(zhuǎn)移。截至２０１６年末，北京市常住人口為２１７２．９萬(wàn)人，增量同比減少了１６．５萬(wàn)人，其中，中心城區(qū)常住人口實(shí)現(xiàn)了由增到減的拐點(diǎn)。
根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)北京將繼續(xù)疏解提升市場(chǎng)１２０個(gè)，通過(guò)做功能疏解的“減法”，換取經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化的“加法”，走出一條減量發(fā)展、瘦身健體、提質(zhì)增效的新路。北京市副市長(zhǎng)李士祥說(shuō)：“對(duì)北京而言，今后隨著土地、人口、能源以及水資源等紅線約束越來(lái)越強(qiáng)，我們必須放棄大而全的經(jīng)濟(jì)體系，構(gòu)建高精尖的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，發(fā)展‘白菜心’，不要‘白菜幫’�！�
有意思的是，與北京的“瘦身健體”相對(duì)應(yīng)，河北因積極承接北京非首都功能，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)了“健身增效”——２０１６年地區(qū)生產(chǎn)總值３.１８萬(wàn)億元人民幣，增速６.８%。
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專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢招商銷售運(yùn)營(yíng)開發(fā)投資管理機(jī)構(gòu)
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《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬(wàn)字，約2300頁(yè)。16開上中下三冊(cè)。
浙江（義烏）商成專業(yè)市場(chǎng)研究所發(fā)行
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全書分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營(yíng)管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購(gòu)招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等合同（協(xié)議）。幾乎無(wú)所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程需要。
《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
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《專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理規(guī)章制度匯編》約120余萬(wàn)字，分電子書、紙介質(zhì)兩種形式發(fā)行。紙質(zhì)規(guī)格:16開，1300頁(yè)；電子書，光盤。
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