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市場觀察
白鶴西北飛：專業(yè)市場外遷的第一次
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于是五六年前，濟南提出專業(yè)市場外遷，以緩解市區(qū)擁堵，解決臟亂差等問題。然而時至今日，真正有影響力的專業(yè)市場外遷，沒有一個。最近，北湖片區(qū)拆遷，作為濟南人所熟知、也是市區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的家裝飾材集散地之一——白鶴裝飾材料市場的外遷樣本，或許能折射出專業(yè)市場外遷的趨勢、尷尬、痛苦與期待……
愈發(fā)不好干的生意
老黃是從南方來濟南做建材批發(fā)的生意人，在白鶴裝飾材料市場有一家店鋪，主營壁紙。每天早晨，他開車途經(jīng)水屯路到店鋪，看著路兩邊正在拆除的門面房、已空無一人的居民樓，盡管正值萬物生長的春季，老黃卻依然有種悲涼感。
“十多年前，我剛到這里做生意時，就聽說這里要拆遷，都快麻木了�！崩宵S說，沒想到這次要動真格了。很多重磅信息由不得老黃不相信：北湖片區(qū)被定位為濟南12個地區(qū)中心之一，與CBD等戰(zhàn)略性項目共同發(fā)展。
不過，對老黃造成更大心理震動的，還是發(fā)生在身邊的事情：在裝飾材料市場旁邊，建筑檔次更高的白鶴燈具窗簾商城，去年已經(jīng)全部關(guān)閉，所有商戶都搬到了北園大街南側(cè)的大明家居；如今商城內(nèi)空空如也，門口兩座金黃色雄獅，還在訴說著往日的輝煌。
2月底，天橋區(qū)舉辦北湖片區(qū)拆遷攻堅決戰(zhàn)誓師大會，再次發(fā)出明確信號：白鶴裝飾材料市場加快搬遷拆除，力爭上半年形成凈地，并完成掛牌出讓。消息一出，商戶議論紛紛，既得搬完，又得掛牌出讓，這么短的時間內(nèi)，能完成嗎？
不過，老黃關(guān)心的不是市場能否按期完成搬遷，而是每況愈下的生意。去年，濟南房地產(chǎn)市場火了一把，今年春天，本應(yīng)該是裝修旺季，裝飾材料市場的好時候，但老黃的店鋪有時好幾天都不開張。
至于原因，首先因為聽說市場要搬遷，很多客戶都不來了。其次，今年建材價格猛漲，一些人買房花錢花得差不多了，推遲裝修進度；最后，也是最重要的，市區(qū)及郊區(qū)聚集著很多裝飾材料市場，各自服務(wù)周邊的人們，分散了客源。
虎視眈眈的市場
對老黃“市場多，分散客源”的說法，山東白鶴集團公司總經(jīng)理秦秀菊深有感觸。遙想上世紀90年代初，天橋區(qū)北園一帶還是農(nóng)村，濟南火車東站附近的白鶴村，依靠其獨特的地理位置，開始做建材批發(fā)市場，主要經(jīng)營基礎(chǔ)性材料，物美價廉，生意很好；周邊的邊莊、楊莊、水屯等，陸續(xù)效仿。
隨后，濟南家裝市場越來越大，北園一帶開始分化，一部分做批發(fā)，另一部分做零售，東亞家居、銀座家居、歐亞達、居然之家、紅星美凱龍等陸續(xù)出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前僅北園大街東西沿線聚集的家居建材市場，總經(jīng)營面積200余萬平方米，競爭激烈程度，可見一斑。
“問題的關(guān)鍵是，不僅北園一帶有建材市場，全市范圍都遍地開花�！痹诒眻@一帶代理銷售紫荊花漆的蔡先生說，在南部，有十六里河裝飾材料市場、東八建材市場等；在北部，除了北園一帶外，還有黃臺建材市場、蓋家溝等；在東部，有七里河建材市場、王舍人建材市場等；在西部還有金牛建材、月星家居等。
尤其值得一提的是，濟南建材市場規(guī)模還在擴大，在東部的工業(yè)北路與機場路交叉口附近，一家建材市場正在招商，準備“五一”開業(yè)；東北部的零點國際商貿(mào)物流港，也在全力針對建材五金類商戶進行招商。
“這就是專業(yè)市場往往搬不動的原因�！鼻匦憔照f，從市場主辦方的角度來講，都知道市區(qū)交通擁堵，周邊都是居民區(qū)，擴張受限，只有搬出去，才能有更大發(fā)展空間；但問題又來了，沒建新市場就搬遷，商戶就會跑到其他市場去。
事實上，在濟南最早也是最積極推動專業(yè)市場外遷的，是堤口果品市場總經(jīng)理展延懷，呼吁了五六年，一直沒有找到合適新址，至今蝸居在原址，動彈不得。
“搬一次窮三年”
在秦秀菊看來，白鶴裝飾材料市場之所以能有望成為濟南市區(qū)內(nèi)第一個外遷的規(guī)模較大專業(yè)市場，除了企業(yè)有意愿外，更重要的是因為政府支持，給市場提供了新的地址：藥山片區(qū)，就在藍翔路時代總部基地南側(cè)。
記者注意到，為了推動商戶搬遷，白鶴市場門口還貼出了新址的具體位置，以及規(guī)劃設(shè)計方案、效果圖。即使如此，在白鶴市場經(jīng)營板材的汝成龍，依然對搬遷充滿了擔憂：“畢竟，搬一次，窮三年啊，以前不是沒經(jīng)歷過。”
最初，白鶴裝飾材料市場位于北園大街以南，現(xiàn)在的大明家居附近；2002年左右，順河高架北延、北園大街拓寬，市場需要搬遷到現(xiàn)在的位置——水屯路濱河南路一帶，汝成龍作為老商戶，一同搬遷：“從北園大街到目前的位置，只有1公里左右的距離，但影響很大。”以汝成龍的店鋪為例，以前天天有訂單，一個月下來也少不了40單；搬遷之后，部分老客戶找不到店鋪，有時候一連好幾天，沒有一個訂單。
后來，白鶴市場加大了宣傳推廣力度，歷經(jīng)3年時間，汝成龍的業(yè)務(wù)量才恢復(fù)過來。“那次搬遷，盡管政府有一些補貼，但綜合算起來，損失也是千萬級的�！鼻匦憔栈貞浾f，但凡事都有兩面性，有失必有得，市場搬遷后，原來只有四五萬平方米，一下子增加到15萬平方米，發(fā)展空間變大了。與此同時，騰出后的舊址進行了升級改造，成為大明家居，主攻零售。由此，山東白鶴集團的各種業(yè)態(tài)布局，日臻完善、合理，成為北園眾企業(yè)中，業(yè)態(tài)最為全面的之一。
“從某種意義上可以說，沒有那次搬遷，也沒有白鶴的今天。”秦秀菊說，每次搬遷都是一次陣痛與重生。
看不透的未來
如今，白鶴市場需要再一次動遷，又一次站到了十字路口上�！拔以缇椭�，這一天遲早要到來�！鼻匦憔照f，因此在政府公布北湖片區(qū)拆遷方案之前，她已在籌劃著外遷到西城、華山一帶、黃河北等，但由于種種原因沒有談攏，沒想到這次北湖片區(qū)拆遷，政府在藥山片區(qū)給找了塊地。
談及未來，秦秀菊認為更多是機遇。首先，新址市場面積大了，占地500余畝，總建筑面積63萬平方米，其中地上43萬平方米，地下20萬平方米，是原來市場面積的4倍多，集建材市場、商務(wù)樓、大型公寓于一體，不僅可以做大進大出式的建材批發(fā)，還可以向兩頭延伸，做倉儲式物流、電商、購物中心等，發(fā)展空間會大大變廣。
但在業(yè)內(nèi)分析人士看來，挑戰(zhàn)也不小。它畢竟搬離了北園大街建材家居聚集區(qū)，吸引客源是個問題。
不過，秦秀菊也有著自己的邏輯：白鶴搬過去后，會與周邊的金牛建材、月星家居等，形成新的西北極，吸引客源；另外，未來新白鶴市場的定位更多是批發(fā)，裝修公司及社區(qū)小建材市場的業(yè)戶不會太在乎距離的遠近。
遠慮與近憂
企業(yè)家總有著常人難以理解的信心，這也許就是商業(yè)眼光，但一個事實不容回避：一方面，白鶴市場要搬遷的新址目前仍在拆遷、土地熟化中，下一步還要走招拍掛程序，然后才能建設(shè)，總計63萬平方米顯然非一日之功；另一方面，它的現(xiàn)址，政府卻要求上半年形成凈地，完成掛牌出讓，兩者矛盾何以協(xié)調(diào)？
“這也是我最發(fā)愁的。”秦秀菊坦言，她目前要做的是爭取以最短時間把圖紙變成現(xiàn)實，爭取年中動工年底封頂，明年重新開業(yè)。不然，現(xiàn)有的商戶沒有搬入的地方，就最容易流失到其他市場。
“我估計短期內(nèi)，不會有太多流失�！鼻懊嫣岬降慕ú纳倘瓿升堈f，“因為此前，我們已經(jīng)交了去新市場的定金，不退錢的那個‘定’�！边@也是秦秀菊心里有底兒的原因：“去年，我們?yōu)榱税徇w，為新市場招商，不到3天時間，招了3000余家，是目前舊市場容量的兩倍多，說明大家還是認可未來新市場的，不然不會交錢�！�
當然，這也取決于新市場的建設(shè)速度，如果久拖不決，商戶們也有可能及時止損，另覓其他市場。
“濟南要打造區(qū)域性物流中心，以建材為代表的專業(yè)批發(fā)市場輻射能力一定要強，如果再在市區(qū)發(fā)展，顯然已經(jīng)沒有前途�！睗仙探缛耸坷钕壬f，建議相關(guān)部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，再在郊區(qū)打造一個建材家居集散地，以增強濟南輻射能力，而不應(yīng)該像現(xiàn)在這樣，應(yīng)急性地搞單個市場搬遷，四處找地兒，既不利于市場發(fā)展，也不利于產(chǎn)業(yè)聚集、抱團發(fā)展。(記者劉彪)
綜合服務(wù)業(yè)，商貿(mào)綜合體，專業(yè)市場策劃咨詢、整合運營 、升級改造專家
專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢招商銷售運營開發(fā)投資管理機構(gòu)
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《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
浙江（義烏）商成專業(yè)市場研究所發(fā)行
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全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營的全過程，從項目調(diào)研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營全過程需要。
《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機構(gòu)、研究院所等機構(gòu)；
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