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市場觀察
批發(fā)市場轉(zhuǎn)型 合生廣場如何破局
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轉(zhuǎn)型購物中心
位于南三環(huán)外的合生廣場，商業(yè)面積超4萬平方米，轉(zhuǎn)型之后算得上是大紅門地區(qū)惟一一家購物中心。
北京存在著各類大大小小的批發(fā)市場、專業(yè)用品、小商品批發(fā)商城，它們大多興起于上世紀(jì)90年代末和本世紀(jì)初，而合生廣場的前身正是北京欣雅匯國際服裝市場。據(jù)了解，北京欣雅匯國際服裝市場原擁有經(jīng)營面積6.7萬平方米，原有攤位416個，從業(yè)人員900余人，在它的附近曾一度出現(xiàn)摩肩接踵、周邊交通堵塞的情況，但在過年期間卻出現(xiàn)市場空無一人的狀態(tài)，與北京的本地生活有著深深的隔膜。與之前人聲鼎沸、商戶密集開店的情況不同，轉(zhuǎn)型之后的合生廣場于去年12月開業(yè)之后，擁有了寬敞的過道。除此之外，合生廣場的地下一層開了一家物美超市，其中，生鮮商品占整個超市營業(yè)面積的30%以上。超市工作人員表示，超市的生鮮價格絕對惠民。
與原本北京欣雅匯國際服裝市場單一的服裝批發(fā)業(yè)態(tài)相比，合生廣場的業(yè)態(tài)布局更加“豐滿”。在合生廣場樓上還入駐了很多時尚零售品牌，例如VERO MODA等；另外，還有兒童業(yè)態(tài)、餐飲業(yè)態(tài)、生活服務(wù)以及電影院等娛樂業(yè)態(tài)進(jìn)駐。但也有部分商業(yè)區(qū)域依然處于裝修，以及待招商狀態(tài)。合生廣場相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該購物中心可以滿足附近25萬居民的日常生活需求，同時也填補了大紅門地區(qū)購物中心的空白。
周邊待升級
大紅門地區(qū)的批發(fā)業(yè)態(tài)十分集中，也一度是北京商貿(mào)物流的重要部分。北京商報記者走訪時發(fā)現(xiàn)，合生廣場依然被批發(fā)業(yè)態(tài)所包圍。
在合生廣場西側(cè)的街道，輔料批發(fā)商戶、小賣部占據(jù)了臨街的店面。一位臨街開店的批發(fā)商戶向北京商報記者表示，自合生廣場開業(yè)之后，無論他本人還是附近門店商家，均未在此消費過。此外，廣場東側(cè)為方仕國際商貿(mào)城，北側(cè)三環(huán)以內(nèi)便是北京百榮世貿(mào)商城，南側(cè)還有一處大型的輔料商城——北京鴻昌世紀(jì)（輔料）商貿(mào)中心。另外，豐臺區(qū)商務(wù)委相關(guān)負(fù)責(zé)人向北京商報記者表示，今年大紅門地區(qū)的批發(fā)業(yè)態(tài)將全部完成疏解。
另外，據(jù)北京商報記者查詢到一則“北京木樨園合生廣場招商”的信息顯示，合生廣場的開發(fā)商為合生創(chuàng)展集團有限公司，主要發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團。據(jù)了解，合生創(chuàng)展集團有限公司官網(wǎng)顯示，該公司在北京有兩處商業(yè)地產(chǎn)項目，分別為位于朝陽區(qū)西大望路的時代帝景購物中心和位于望京的合生麒麟新天地。
一直以來，批發(fā)市場轉(zhuǎn)型升級是商業(yè)發(fā)展中的一個難題。在此之前，北京商報記者走訪中了解到，位于開陽橋附近的U-SHOW悅秀城購物中心，2015年9月開業(yè)至今，作為三大主力店之一的國美電器已經(jīng)撤離。據(jù)了解，國美電器在悅秀城進(jìn)駐時間僅一年左右，最終選擇撤離悅秀城。而整個悅秀城內(nèi)近2/3的商鋪空置。另外，身處三里屯核心商圈的雅秀時尚購物中心，在2015年下半年開始裝修轉(zhuǎn)型，經(jīng)歷了一年的時間后，便出現(xiàn)了商戶撤離、客流稀少的情況。更早以前，主打服裝批發(fā)的雅秀生意紅火，曾入駐上千家店鋪。
可沿襲服裝商圈
轉(zhuǎn)型為零售百貨商城、購物中心的批發(fā)市場，發(fā)展堪憂。但在北京疏解非首都功能的大背景下，批發(fā)市場的疏解、騰退，需要轉(zhuǎn)型調(diào)整，促進(jìn)提升北京商業(yè)整體品質(zhì)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京乃至全國的商業(yè)設(shè)施都將向服務(wù)綜合化、便利化發(fā)展。但很多轉(zhuǎn)型方向是錯的。從市場走向來看，越來越多的開發(fā)商和運營商已經(jīng)認(rèn)識到城市商業(yè)設(shè)施密度非常大，各司其職的發(fā)展才能更好發(fā)展。形成都市中心、區(qū)域中心、次區(qū)域中心、社區(qū)中心和鄰里中心的多級商業(yè)中心格局。
北商研究院特邀專家、北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)副會長賴陽認(rèn)為，北京的購物中心、百貨商城的業(yè)態(tài)布局趨同，與此同時，實體零售仍然處于“下坡路”，“千篇一律”不能吸引消費者駐足，只有特色化經(jīng)營才有可能逆勢突圍。此外，賴陽表示，大紅門地區(qū)的居民零售消費能力相對較弱，合生廣場可能需要一個較長的培育期，或是廣場適時不斷調(diào)整發(fā)展方向。
對于日后發(fā)展計劃，截至北京商報記者發(fā)稿前，合生廣場并未對記者的采訪做出任何回復(fù)。
另外，賴陽建議，大紅門地區(qū)的服裝產(chǎn)業(yè)氣氛濃厚，即使疏解之后，也可以繼續(xù)沿襲商業(yè)背景形成服裝文化商圈。例如，將服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展出文化韻味，商圈吸引設(shè)計資源，使設(shè)計師、工作室進(jìn)駐，發(fā)展創(chuàng)新底蘊，形成體驗營銷、文化內(nèi)涵的商業(yè)環(huán)境，“同時文化底蘊是在行業(yè)中不可替代的�！辟囮柼寡�。而京津冀協(xié)同發(fā)展的大背景下，北京設(shè)計、創(chuàng)新資源也能帶動周邊地區(qū)的生產(chǎn)、物流發(fā)展。
北京商報記者 吳文治 王維祎
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《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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