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市場觀察
一個批發(fā)市場的艱難外遷路
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“將改革進行到底！”這部大火的政論專題片片名，正是展延懷抱持已久的心思。
細而話之，他的“改革”就是把市場外遷，遠離鬧市區(qū)。展延懷是堤口果品批發(fā)市場（下稱“堤口果品”）的總經(jīng)理，而這個已有30多年歷史的批發(fā)市場曾是江北最大的“果盤子”。
但他的改革卻舉步維艱，從動了外遷念頭，到如今已過去6年多，市場依然猶如“困獸”，委身鬧市中。
價高貨少 大量本地客戶外流
“再不外遷，濟南在果品批發(fā)方面將被兄弟城市越落越遠！”這讓展延懷很是憂心。建成于1986年的堤口果品批發(fā)市場曾是江北最大的果品批發(fā)市場，創(chuàng)造過國內(nèi)很多個“第一”。作為改革開放后第一批果品專業(yè)批發(fā)市場，堤口果品是唯一獨立經(jīng)營至今的。
“但現(xiàn)在，同行業(yè)開會，我都不好意思說話了！”展延懷直言。讓他覺得“難堪”的是，眼睜睜看著兄弟城市的果品市場不斷崛起壯大，而堤口果品不單難以再現(xiàn)當年盛況，反而在空間上有越來越萎縮之勢。堤口果品占地100多畝，因為修建軌交，又被征用了十多畝地。
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專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢招商銷售運營開發(fā)投資管理機構(gòu)
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《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
浙江（義烏）商成專業(yè)市場研究所發(fā)行
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全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營的全過程，從項目調(diào)研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營全過程需要。
《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機構(gòu)、研究院所等機構(gòu)；
《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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《專業(yè)批發(fā)市場運營管理規(guī)章制度匯編》適用對象： 1、各地各類專業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、市場運營商、市場管理者；2、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各倉儲式商場 、各連鎖店、特許經(jīng)營店、專業(yè)店等各種商業(yè)零售企業(yè)；4，各級政府、職能主管部門；5，各市場策劃咨詢等機構(gòu)、研究院所等機構(gòu)；
《專業(yè)批發(fā)市場運營管理規(guī)章制度匯編》約120余萬字，分電子書、紙介質(zhì)兩種形式發(fā)行。紙質(zhì)規(guī)格:16開，1300頁；電子書，光盤。
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濟南果品市場空間約為每年150億元，其中堤口果品占了1/3，剩下的2/3就分流到了淄博、青島等兄弟城市，也就是說大部分零售業(yè)戶不再從家門口拿貨，而寧愿舍近求遠。為何會這樣？單從體量上來看，淄博的博發(fā)水果市場是目前山東最大的水果市場，占地500多畝，而青島有三個較大的果品批發(fā)市場。
從果品批發(fā)行業(yè)來看，體量大、空間大，大商戶就可能更多，進貨優(yōu)勢也更明顯，最終果品批發(fā)的價格就更便宜，所以濟南的零售業(yè)戶被分流走也就可以理解了。曾有堤口果品的老業(yè)戶直言不諱，“你們市場貨不全，價格又高，我們當然要去其他地方進貨了！”
困于空間 正淪為三級批發(fā)商
導致客戶外流的關(guān)鍵所在就是空間受限。位于緯十二路與堤口路交叉口的堤口果品剛建成的多年里基本相當于地處郊區(qū)，交通優(yōu)勢很明顯，車輛進出也很方便。但現(xiàn)在看來，市場西邊是小區(qū)，東、南、北三面都是馬路，原址擴建的可能性幾乎沒有。
正是受制于空間問題，堤口果品的業(yè)戶結(jié)構(gòu)也很不合理。目前，只有一兩個業(yè)戶年交易額過億元，其余的多是1000多萬元，有的甚至只有幾百萬元。本來就不大的市場，有約150個業(yè)戶。而在展延懷看來，這樣面積的果品市場最多能容納30個業(yè)戶。
為了優(yōu)化業(yè)戶結(jié)構(gòu)，從2015年起，堤口果品開始清理小業(yè)戶，這些多是合同到期者。2015年清理了78個，2016年38個，今年還要繼續(xù)清理一批業(yè)戶。因為小業(yè)戶多，單個實力并不強，業(yè)戶自身多是從廣州等地進貨，這樣整個市場基本就淪為了三級批發(fā)+零售市場。
以香蕉為例，中間多一級批發(fā)商，每斤就要加價5毛錢。目前，堤口果品清理小業(yè)戶后，引進了四個大客戶，而這些大客戶的優(yōu)勢就是直接去產(chǎn)地拿貨，因為減少了中間環(huán)節(jié)，未來濟南香蕉價格有望下降10%。這樣的客戶才算是一級批發(fā)商，而整個市場的目標則是，到2019年，必須成為山東省的一級批發(fā)商。迎來“轉(zhuǎn)機” 有望搬入物流園區(qū)
“多年前，就有大商戶來考察過，但是人家一看這面積就搖頭了！”展延懷很是無奈，濟南在果品行業(yè)的潛力有目共睹，多數(shù)想來濟南扎根的果品大咖都是志在整個山東市場，但是地方不夠大，又處在鬧市區(qū)，車輛進出不便，“就是請人家來，人家也不來了”。
在展延懷看來，要把市場做成一級批發(fā)市場，至少需要350畝—500畝地，這樣才能引來和安放更多大客戶。所以，2011年，堤口果品就提出了在城郊規(guī)劃建立農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)的想法，這個想法引來了濟南多家批發(fā)市場的響應(yīng)。于是，展延懷開始四處找地，最終把地址定在了長清區(qū)平安店。
“當時市里面很重視這件事，我們也一直積極協(xié)調(diào)�！闭寡討颜f，當初的想法是把市區(qū)內(nèi)幾家農(nóng)副產(chǎn)品交易市場都搬過去。2014年12月，長清區(qū)與深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司簽署了《濟南海吉星國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目投資框架協(xié)議》。項目總規(guī)劃用地面積約5124畝，定位為大型一級綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場及全國公益性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)試點項目之一。
公開信息顯示，該項目將重點承接濟南市主城區(qū)內(nèi)老舊農(nóng)批市場的外遷整合，創(chuàng)建濟南市一級“菜籃子”工程。而在今年5月底，《濟南市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃修編(2016—2020)》也顯示，濟南堤口果品批發(fā)市場、山東匡山農(nóng)產(chǎn)品綜合交易市場、濟南海鮮大市場、大峰山農(nóng)產(chǎn)品銷售中心、西李蔬菜苗木批發(fā)市場等都將聚集到濟南海吉星國際農(nóng)產(chǎn)品物流園內(nèi)（下稱“海吉星”）發(fā)展。
談了9次 入園路遲遲難成行
然而，堤口果品等批發(fā)市場的入園路卻遲遲沒成行�！拔覀兒秃＜窍群笳劻�9次，一直沒有談攏�！闭寡討阎毖裕皢栴}的焦點是，海吉星提出要分別占幾個市場的51%的股份，如果能保證市場效益大幅提升也行，但沒人能做出這樣的承諾，我們肯定是有所顧慮的�！�
另一個讓展延懷擔憂的問題是，海吉星2016年又做了一個方案，提出先讓堤口果品批發(fā)市場和山東匡山農(nóng)產(chǎn)品綜合交易市場第一批搬進園區(qū)，但海吉星要“轉(zhuǎn)讓”60%的物業(yè)�！捌鋵嵕褪琴u掉60%，迅速回籠資金�！痹跐仙探绯两嗄甑恼寡討言慷眠^多個市場因為賣場地而陷入困境。
“物業(yè)賣了后，就不屬于市場了，管理權(quán)也就不是市場的了，到時候業(yè)戶想賣啥就賣啥，這就會導致市場混亂不堪�！彼钩�，這個方案根本不可能行得通。記者了解到，目前海吉星還沒有動工，根據(jù)其工作人員的說法，馬上就要動工，按計劃是明年下半年運營。
“市區(qū)的多個批發(fā)市場到底來不來，還沒有完全確定，現(xiàn)在不好說�！焙＜枪ぷ魅藛T表示�！傲吣炅�，企業(yè)是等不了的，越拖越落后，既然入園遲遲推進不了，我們就得自己想辦法了！”展延懷仍在不斷地找地方，但讓他沮喪的是，很多地方一聽想做農(nóng)產(chǎn)品就猶豫了，因為稅收貢獻不大。另外，和幾年前相比，土地價格也漲了不少。
相關(guān)鏈接批發(fā)市場外遷是大勢所趨
2012年，市商務(wù)局就曾提出，之前“大進大出”的批發(fā)模式與目前的城市交通功能是背離的，之前的消費水平、產(chǎn)品檔次等亟須升級。當時計劃對市內(nèi)172家5000平方米以上商品交易市場，分別按照外遷發(fā)展、原址提升、商場化改造、展貿(mào)化發(fā)展、向商業(yè)街轉(zhuǎn)型等方式進行分類引導。
2015年，加快批發(fā)市場轉(zhuǎn)型升級的呼聲再次響起，市里重申將在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)新建大型農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)，重點發(fā)展蔬菜、水果、水產(chǎn)品、糧油以及進出口食品等農(nóng)副產(chǎn)品交易業(yè)務(wù)，形成輻射范圍較廣的區(qū)域性集散中心。將現(xiàn)有不適宜在中心城區(qū)發(fā)展的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場逐步外遷整合，減輕市區(qū)交通壓力。
2017年5月，《濟南市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃修編(2016—2020)》曝出，187個批發(fā)市場去哪兒都有了詳細的規(guī)劃，而133個規(guī)劃都要外遷。在這個文件里，濟南劃定了三個區(qū)域，禁止建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)和適宜建設(shè)區(qū)。按照這三個“圈兒”調(diào)整之后，濟南將有理想的批發(fā)市場布局：“五園三區(qū)多點”空間布局。
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