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濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況分析報(bào)告
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一、發(fā)展現(xiàn)狀
(一)總部經(jīng)濟(jì)基本情況
聯(lián)街網(wǎng)研究院整理：截止去年底，全市基本具備總部經(jīng)濟(jì)條件的入駐企業(yè)共97家。其中有山東松下、可口可樂(lè)、百事可樂(lè)、中國(guó)重汽、濟(jì)鋼集團(tuán)、山東魯能、山東黃金等35家二產(chǎn)企業(yè)，占全部入駐企業(yè)的36%；中國(guó)工商銀行山東分行、建行山東分行、農(nóng)行山東分行、交通銀行濟(jì)南分行、匯豐銀行濟(jì)南分行、濟(jì)南商業(yè)銀行等47家金融機(jī)構(gòu)，占48.5%，中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)網(wǎng)通、中國(guó)聯(lián)通山東通信公司等其他服務(wù)企業(yè)15家，占15.5%。從地域分布來(lái)看，市中區(qū)39家，歷下區(qū)16家，歷城區(qū)11家，章丘市10家，槐蔭區(qū)6家，高新區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)和天橋區(qū)各5家，濟(jì)陽(yáng)縣、平陰縣和商河縣沒(méi)有。
（二）樓宇經(jīng)濟(jì)基本情況
1.竣工使用情況
2003年以來(lái)，全市（統(tǒng)計(jì)縣區(qū)為歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)和歷城區(qū)）竣工投入使用的寫(xiě)字樓（公司用樓）205個(gè)，總建筑面積約433.4萬(wàn)平方米，入駐企業(yè)6347余家。其中歷下區(qū)竣工投入使用的寫(xiě)字樓（公司用樓）83個(gè)（2000平米以上），總建筑面積約180.6萬(wàn)平方米，入駐企業(yè)3000余家，房屋空置率為10.4%；市中區(qū)有寫(xiě)字樓48個(gè)，面積約123萬(wàn)平方米，入駐企業(yè)1200余家，房屋空置率為4.9%，其中有年稅收過(guò)億元的樓宇9座，均為金融企業(yè)總部辦公樓；槐蔭區(qū)有寫(xiě)字樓12個(gè)，面積約4.65萬(wàn)平方米，入駐企業(yè)360余家，房屋空置率為11%；天橋區(qū)有寫(xiě)字樓6個(gè)，面積約34.8萬(wàn)平方米，入駐企業(yè)193余家，房屋空置率為13.7%；歷城區(qū)有寫(xiě)字樓56個(gè)，面積約90.3萬(wàn)平方米，入駐企業(yè)1594余家，房屋空置率為24%；全市寫(xiě)字樓的區(qū)域分布主要在歷下區(qū)濼源大街的商務(wù)辦公和金融保險(xiǎn)板塊、泉城路及其周邊的的綜合商貿(mào)板塊、文化路的教育文化服務(wù)板塊、山大路、解放路的信息產(chǎn)業(yè)板塊，市中區(qū)主要在轄區(qū)內(nèi)經(jīng)一路至經(jīng)十一路之間，歷城區(qū)樓宇主要集中在二環(huán)東路與花園路。
2.在建情況
目前，全市在建的寫(xiě)字樓、辦公樓及商務(wù)樓有39個(gè)，總建筑面積177.6萬(wàn)平方米，在建規(guī)模在萬(wàn)平方米以上的主要樓體有：歷下區(qū)的文華園、奇源大廈、正大時(shí)代廣場(chǎng)、新開(kāi)元廣場(chǎng)、中潤(rùn)世紀(jì)城、奧體五星級(jí)酒店、魯商國(guó)奧城（查看地圖）、國(guó)際華電、山工新天地等，市中區(qū)的銀座國(guó)際京都和齊魯商會(huì)大廈等，歷城區(qū)的嘉鑫大廈和福誠(chéng)大廈，槐蔭區(qū)的萬(wàn)豐商業(yè)樓，天橋區(qū)的邊莊商務(wù)樓，功能規(guī)劃主要為寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店及綜合商貿(mào)樓宇。
�。ㄈ┩顿Y建設(shè)情況
2008年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)41.9%，2003-2008年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)21.2%。2008年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量274.1億元，占到全社會(huì)投資的19.4%，占三產(chǎn)投資的30.2%，分別比去年提高2.7個(gè)和3.2個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資220.6億元，增長(zhǎng)35.7%，辦公樓投資8.3億元，增長(zhǎng)59%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資33.8億元，增長(zhǎng)154.4%。房屋施工面積1571.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.9%，竣工面積172.2萬(wàn)平方米，下降24%。
(四)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求分析
近年來(lái)，隨著總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全市特別是歷下、市中等中心城區(qū)對(duì)寫(xiě)字樓、辦公樓及商務(wù)樓的市場(chǎng)需求始終比較旺盛。他們依托有利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和多年來(lái)形成的商務(wù)、辦公聚集的基礎(chǔ)，二環(huán)路以內(nèi)寫(xiě)字樓、辦公樓及商務(wù)樓的出租情況良好，樓宇空置面積較少，空置率較低。在建的幾個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)樓宇，也在加快工程進(jìn)度的同時(shí)加大宣傳推介力度，積極開(kāi)展招商工作。目前，主體已經(jīng)竣工的中潤(rùn)世紀(jì)城、齊魯商會(huì)大廈、銀座國(guó)際晶都、銀都國(guó)際大廈（查看地圖）、山工新天地、紫宸大廈（查看地圖）、泉景天沅·鴻園寫(xiě)字樓等多座樓宇，因其地理位置優(yōu)越、樓宇品質(zhì)較高、周邊配套完善，已基本招商完畢。目前，相對(duì)于槐蔭和天橋兩個(gè)區(qū)，缺乏總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體，正在開(kāi)工建設(shè)的京滬高鐵西客站片區(qū)、棚戶區(qū)和舊村居的改造，基本上都是居住型樓宇，適宜總部企業(yè)落戶的純商用高檔樓宇較少。
二、存在問(wèn)題和制約因素
總體上看，我市總部經(jīng)濟(jì)和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于起步階段，與國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市相比，還存在許多問(wèn)題和制約因素。
�。ㄒ唬┛偛拷�(jīng)濟(jì)方面
一是城市綜合實(shí)力不強(qiáng)。我市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在十五個(gè)副省級(jí)城市中，近年來(lái)一直排在十位之后，與南京、杭州等城市差距明顯。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，制造業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)不明顯，經(jīng)濟(jì)外向度較低，總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐力不強(qiáng)。
二是總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)偏少。我市企業(yè)總部主要是原來(lái)駐濟(jì)企業(yè)或省內(nèi)的企業(yè)集團(tuán)，跨國(guó)公司或外省企業(yè)的總部入駐較少，總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚未形成規(guī)模集聚效應(yīng)。
三是商務(wù)環(huán)境有待優(yōu)化�？偛拷�(jīng)濟(jì)是一種對(duì)商務(wù)環(huán)境要求很高的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。與國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市相比，我市市場(chǎng)開(kāi)放程度仍然不高，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不夠成熟，市場(chǎng)秩序不夠規(guī)范，總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需的服務(wù)支撐體系尚不健全。
四是缺乏總體規(guī)劃�？偛拷�(jīng)濟(jì)發(fā)展涉及面廣，需要統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進(jìn)。目前，我市尚未編制總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏規(guī)劃指導(dǎo)。
（二）樓宇經(jīng)濟(jì)方面
一是全市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不均衡。中心城區(qū)一方面隨著大量企業(yè)的引進(jìn)，轄區(qū)的存量樓宇資源日益減少，發(fā)展空間不足，多種因素造成土地資源匱乏、價(jià)格偏高，發(fā)展空間十分有限；另一方面轄區(qū)新建樓宇中，大多為住宅樓或商住樓，商貿(mào)商務(wù)樓宇比例偏小，高品質(zhì)的商務(wù)樓宇則更少。其他城區(qū)商務(wù)樓宇高層建筑較少，建筑面積小、規(guī)模檔次低，沒(méi)有形成規(guī)模化發(fā)展，與歷下、市中區(qū)相比差距較大。
二是缺乏一定的規(guī)劃引導(dǎo)，在產(chǎn)業(yè)布局、土地利用、城市建設(shè)等方面沒(méi)有充分考慮樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，目前發(fā)展基本處于自發(fā)狀態(tài)，缺乏扶持政策支撐，在發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的扶持和獎(jiǎng)勵(lì)政策上基本還是空白，在招商過(guò)程中吸引力不強(qiáng)。
三是配套設(shè)施不到位。部分樓宇存在設(shè)施陳舊、停車泊位緊缺、配套服務(wù)缺乏等問(wèn)題，周邊的銀行、餐飲、健身、休閑娛樂(lè)等與其配套的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少，道路交通、衛(wèi)生、市容市貌等仍有欠缺，給入駐企業(yè)造成不便，制約了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)缺乏現(xiàn)代商務(wù)物業(yè)管理意識(shí)，專業(yè)化服務(wù)程度低，難以吸引或留住國(guó)內(nèi)外大型公司和品牌企業(yè)入駐。
三、加快我市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和樓宇經(jīng)濟(jì)的對(duì)策建議
�。ㄒ唬┐蚶伟l(fā)展基礎(chǔ)，強(qiáng)化總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件
一是提高經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力。切實(shí)把工業(yè)發(fā)展放在更加突出的位置，積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，大力培植主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，夯實(shí)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。二是加強(qiáng)硬件環(huán)境建設(shè)。進(jìn)一步加快交通、通訊、能源、供排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市承載能力。加大污染治理力度，切實(shí)加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，深入推進(jìn)環(huán)境綜合整治，營(yíng)造良好的人居環(huán)境。三是加大人才資源支撐力度。構(gòu)筑人才公共服務(wù)體系，完善各層次人才培訓(xùn)體系，為發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)提供人才支撐。四是健全服務(wù)支撐體系。加快建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)信息平臺(tái)，定期向總部企業(yè)發(fā)布本市發(fā)展規(guī)劃、重大政策、重大項(xiàng)目信息和改革措施。加快完善銀行、保險(xiǎn)、會(huì)展、招商、商貿(mào)、物流、旅游、法律、教育、培訓(xùn)等專業(yè)化服務(wù)體系，為總部企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。優(yōu)先發(fā)展公共服務(wù)，有效解決城市交通、社會(huì)治安、城市管理等熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，努力營(yíng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。
�。ǘ⿵�(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，加快形成總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本框架
編制我市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)各類要素資源加以引導(dǎo)，避免區(qū)域功能雷同、過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、重復(fù)建設(shè)等現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)總部經(jīng)濟(jì)的合理布局和規(guī)模集聚效應(yīng)。一是明確總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。堅(jiān)持發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合，重點(diǎn)在電子信息、交通裝備、機(jī)械裝備、新能源等先進(jìn)制造業(yè)，現(xiàn)代物流、金融、信息、中介、會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域，引進(jìn)和培育企業(yè)總部。二是選準(zhǔn)引進(jìn)總部的重點(diǎn)方向。以省會(huì)城市群經(jīng)濟(jì)圈和半島城市群為重點(diǎn)，積極參與京津冀、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的區(qū)域合作，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)來(lái)濟(jì)設(shè)立區(qū)域性總部或研發(fā)、營(yíng)銷、培訓(xùn)等職能性總部。三是培育本地總部企業(yè)。對(duì)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、關(guān)聯(lián)帶動(dòng)力強(qiáng)、發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的本地優(yōu)勢(shì)企業(yè)給予重點(diǎn)扶持，鼓勵(lì)做大做強(qiáng)，扎根濟(jì)南。四是打造總部經(jīng)濟(jì)集聚基地。優(yōu)化總部企業(yè)區(qū)域布局，形成功能定位比較清晰、空間布局相對(duì)集中的總部企業(yè)集聚基地。市區(qū)二環(huán)路以內(nèi)主要是整合現(xiàn)有資源，加快構(gòu)建金融、商貿(mào)、信息、中介、文化創(chuàng)意等總部基地。高新開(kāi)發(fā)區(qū)和長(zhǎng)清區(qū)主要是根據(jù)企業(yè)總部主體功能和配套功能要求，規(guī)劃一定區(qū)域，建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)總部集聚基地，重點(diǎn)發(fā)展研發(fā)中心、物流配送中心等職能性總部。結(jié)合西客站片區(qū)、奧體文博片區(qū)開(kāi)發(fā)，規(guī)劃建設(shè)新的總部集聚基地，重點(diǎn)引進(jìn)金融、會(huì)展旅游、物流配送、中介服務(wù)、培訓(xùn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部。
（三）完善優(yōu)惠政策，加大總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的扶持力度
為加快發(fā)展總部經(jīng)濟(jì),進(jìn)一步增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力,去年底，市政府下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的意見(jiàn)》，明確提出重點(diǎn)引進(jìn)交通裝備、電子信息、機(jī)械制造、新能源等先進(jìn)制造業(yè)企業(yè),金融、現(xiàn)代物流、信息服務(wù)、中介服務(wù)、會(huì)展旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè),以及國(guó)家級(jí)、省級(jí)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。出臺(tái)了實(shí)施鼓勵(lì)扶持政策、健全完善總部經(jīng)濟(jì)服務(wù)機(jī)制、營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境等一系列政策和措施。目前，市招商辦加強(qiáng)調(diào)查研究，摸清我市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題，制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步明確推進(jìn)我市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工作思路，同時(shí)明確責(zé)任，抓好落實(shí)。
�。ㄋ模┘訌�(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全鼓勵(lì)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工作機(jī)制
一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市里已成立加快總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組，辦公室設(shè)在發(fā)改委，負(fù)責(zé)制定總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)政策，認(rèn)定總部企業(yè)資格，審核有關(guān)資助和獎(jiǎng)勵(lì)事項(xiàng)，分析監(jiān)測(cè)總部經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，協(xié)調(diào)處理總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大問(wèn)題。二是完善統(tǒng)計(jì)和考核體系。建立總部企業(yè)統(tǒng)計(jì)分析體系和統(tǒng)計(jì)核算制度，健全總部企業(yè)聯(lián)系制度，全面準(zhǔn)確掌握全市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。分解落實(shí)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù)目標(biāo)，建立考核評(píng)價(jià)體系，納入全方位目標(biāo)管理。三是加強(qiáng)總部經(jīng)濟(jì)研究和宣傳。政府部門(mén)、研究機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)總部經(jīng)濟(jì)的理論研究和實(shí)證研究，提高把握和促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力和水平。通過(guò)組織舉辦座談會(huì)、推介會(huì)等形式，有計(jì)劃、有重點(diǎn)地宣傳總部經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
（五）開(kāi)展招商引資，加快樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)步伐
我市主城區(qū)要發(fā)揮省會(huì)城市的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的研究，加大對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)的招商力度。發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”應(yīng)把金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)、廣告策劃、影視制作、網(wǎng)絡(luò)公司、律師事務(wù)所和文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)作為主攻方向,積極吸引國(guó)內(nèi)外知名服務(wù)企業(yè)落戶我市。提升我市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展質(zhì)量和水平。各區(qū)要對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，完善樓宇停車場(chǎng)、商務(wù)餐飲、商務(wù)會(huì)展、商務(wù)娛樂(lè)休閑等商業(yè)、文化、生活配套服務(wù)設(shè)施，精細(xì)化運(yùn)作，積極引導(dǎo)同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內(nèi)聚集，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，縮減商務(wù)成本，形成專業(yè)特色樓宇，從而提高樓宇的檔次和水平，打造樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。
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