商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已顯現(xiàn)9大風(fēng)險

目前，商業(yè)地產(chǎn)有日益加溫之勢，很多做住宅的開發(fā)商已轉(zhuǎn)身去經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，看中的是其賺錢機會。

但是，不少業(yè)內(nèi)人士告誡，應(yīng)謹(jǐn)防商業(yè)地產(chǎn)中存在的市場風(fēng)險。目前商業(yè)地產(chǎn)存在九大風(fēng)險，應(yīng)引起高度重視。

風(fēng)險一：對招商過分自信

目前，大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為只有像設(shè)計成果或其它有形、有價的產(chǎn)品才是商品，中介服務(wù)并不重要，結(jié)果直接導(dǎo)致開發(fā)商與專業(yè)顧問公司之間不信任的關(guān)系。例如，河南某大型商業(yè)項目，在顧問公司提出對項目的工作計劃大綱后，開發(fā)商過于自信，直接用該大綱自行進行招商，但招商并無收獲。兩年多來，開發(fā)商與許多商家有過接觸，其中不乏國際大型集團公司，但開發(fā)商并不知道此項目一直未被列入商家下一步發(fā)展計劃，致使招商工作毫無進展。

風(fēng)險二：產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端

由于開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)核心價值的判斷存在偏差，目前商業(yè)地產(chǎn)項目仍然存在大量“簡單”的房屋產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)象。不同于住宅項目直接面對單一住戶，而商業(yè)地產(chǎn)主要面對的是大型商家及海外商業(yè)地產(chǎn)投資基金。這些客戶對商業(yè)項目的消費能力和業(yè)態(tài)組織最為關(guān)注，而不是房屋本身。如果開發(fā)商僅以房屋產(chǎn)權(quán)銷售形式出現(xiàn)，忽略其業(yè)態(tài)內(nèi)容、業(yè)態(tài)間的相互關(guān)系以及不同業(yè)態(tài)對房屋成本承受能力的不同等因素，具備專業(yè)素質(zhì)和能力的大品牌商家不會輕易簽訂合約，最后項目只能以較低的價格“草草”出售。

風(fēng)險三：缺乏科學(xué)規(guī)劃的招租

目前，國內(nèi)地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗，對于Shopping Mall的理解尚不成熟。出于減少市場風(fēng)險的考慮，往往將商場快速招租消化，易租的先租，不易租的低價出租甚至空置，而不是聘請專門的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃公司，對整個商場進行專業(yè)配比和合理的開發(fā)。

風(fēng)險四：項目定位不準(zhǔn)

國內(nèi)大型商業(yè)項目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，只要開發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價上獲得優(yōu)惠并進行規(guī)劃，拿到地進行規(guī)劃后才進行論證。Shopping Mall起源于美國，一般位于城郊。其產(chǎn)生建立在城市不斷擴大，汽車擁有量達(dá)到一定程度，郊區(qū)人口增長設(shè)施的基礎(chǔ)上，需要與之配套的商業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂等設(shè)施相應(yīng)增加。因此，其經(jīng)營發(fā)展與周圍地區(qū)交通狀況及市場需求息息相關(guān)。

風(fēng)險五：輕信主力店

Shopping Mall是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅力量，憑借深入人心的品牌效應(yīng)，能夠提高Mall的影響力，同時自身也能吸引大量客流，帶動周圍小商鋪的運營。于是有些開發(fā)商只看重主力店，事實并不盡然。不同主力店有不同的經(jīng)營目標(biāo)、運營手段和產(chǎn)品定位，開發(fā)商應(yīng)通過專業(yè)商業(yè)策劃對Shopping Mall做整體定位，據(jù)此選擇合適的主力店入駐。例如某些主力店只針對定向消費人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購買家居建材用品的顧客。這些主力店更傾向于設(shè)置自己獨立的對外出入口，顧客流線自成系統(tǒng)，不能對周邊商鋪引入客流形成有效引導(dǎo)。這種情況下，主力店未必能拉動整個Shopping Mall的經(jīng)濟效益。

風(fēng)險六：片面追求最大

部分開發(fā)商認(rèn)為項目規(guī)模越大越好，于是片面追求“中國第一，亞洲最大”等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量，而沒有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。判斷一個Mall的規(guī)模是否適度取決于三方面因素：一是周圍是否有足夠的市場需求支撐；二是與其規(guī)模相適應(yīng)的市政配套是否合理完善；三是是否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標(biāo)準(zhǔn)。

風(fēng)險七：盲目照搬“榜樣”

凡成功的商業(yè)地產(chǎn)，都有其獨特的人文歷史、地理環(huán)境、開發(fā)模式等，經(jīng)得起長時間考驗。然而很多開發(fā)商只看到一些銷售成功的實例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大利潤，盲目模仿照搬，輕信“榜樣”的力量，忽視了案例成功的很多特殊因素。如北京中關(guān)村某商城，其銷售時適逢市場流行“商鋪投資熱”，因此商鋪銷售火爆、身價暴漲。于是引發(fā)了更多開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)投資熱情，其結(jié)果是投資者回報率降低，紛紛轉(zhuǎn)讓甚至空置商鋪。

風(fēng)險八：重建筑設(shè)計輕商業(yè)規(guī)劃

大型Shopping Mall的特性除投入資金大、周期長之外，另一特點是“招商應(yīng)先于設(shè)計”。國外Shopping Mall多是等80%以上主力店確定后才開始整體設(shè)計工作。發(fā)展商在未明確商家的情況下就開始設(shè)計，往往會因缺乏定向設(shè)計依據(jù)，盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期成本和后期招商難度。比如中關(guān)村某商城，一開始即進行國際招投標(biāo)，未經(jīng)專業(yè)商業(yè)規(guī)劃，導(dǎo)致該項目無法獲得預(yù)期經(jīng)濟效益。其次，大型商業(yè)設(shè)計不僅僅是地標(biāo)式建筑，不單靠外觀形象實現(xiàn)市場認(rèn)可和投資收益。

風(fēng)險九：忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求

由于其體量大、投資高、回報周期長等特點，大型商業(yè)設(shè)計是特殊專業(yè)中的專業(yè)領(lǐng)域。國內(nèi)現(xiàn)有發(fā)展商多由住宅產(chǎn)品起家，商業(yè)地產(chǎn)明顯區(qū)別于住宅開發(fā)，開發(fā)模式更加復(fù)雜，完全不能套用。如北京某大型Shopping Mall就因消防設(shè)計不符合規(guī)范而卡殼，被迫做出方案調(diào)整，浪費了大量時間、精力。因此只有擅長大型商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計，擁有豐富設(shè)計經(jīng)驗的專業(yè)設(shè)計機構(gòu)，才能在設(shè)計中少走彎路，節(jié)約時間和成本。