商業(yè)地產(chǎn)的概念

　　商業(yè)地產(chǎn)首先是房地產(chǎn)，它的重點(diǎn)是商業(yè)，而要支撐商業(yè)地產(chǎn)生存發(fā)展的應(yīng)該是金融。往深里說(shuō)，如果商業(yè)地產(chǎn)靠商業(yè)經(jīng)營(yíng)去掙錢，真的是一個(gè)很辛苦很辛苦的錢，跟農(nóng)民種地一樣，都是靠一分一分摳出來(lái)的。我們看看現(xiàn)在北京市場(chǎng)上一些大的商業(yè)地產(chǎn)的玩家，絕對(duì)不是純粹的開發(fā)商。像中糧集團(tuán)，每年有三千億流水在變動(dòng)，他有一個(gè)很好的帳期，大概有三百億在手上。其中花了30億買了一個(gè)西單大悅城，商業(yè)的增長(zhǎng)是很厲害的，中糧把幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打包起來(lái)做一個(gè)基金，也是一個(gè)很好的方向。包括融科最近和國(guó)外機(jī)構(gòu)乘現(xiàn)在物業(yè)價(jià)格谷底的時(shí)候買了一個(gè)項(xiàng)目，投資較少，可能五年以后就能翻幾番了。

　　商業(yè)地產(chǎn)是作為商業(yè)用途的房地產(chǎn)物業(yè)，重點(diǎn)是商業(yè)，一個(gè)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵是要消費(fèi)。有人流的地方，即使搭個(gè)棚子都可以，就能收租子，沒有人流的地方，再好再漂亮的摩天大樓建筑也沒有用。

大家理解中的商業(yè)地產(chǎn)，包括零售，酒店和商業(yè)。這些商業(yè)有一個(gè)共同點(diǎn)：使用者和投資者分離的，買酒店的和投資酒店者以及使用酒店的人，是不一樣的。借用了一下國(guó)外的名字，僅僅從狹義上來(lái)講商業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)零售地產(chǎn)。這可能不符合國(guó)人的理解，我們看金源mall里不光有零售，還有餐飲，娛樂業(yè)態(tài)呢，人家國(guó)外說(shuō)法里，餐飲及休閑娛樂業(yè)在零售(retail)里面。下個(gè)定義，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)的一種形態(tài)，這種物業(yè)是為了滿足各種經(jīng)營(yíng)商家的使用需求，并且通過(guò)租金的形式獲得投資收益。簡(jiǎn)單地說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)就是為商品交易和服務(wù)提供的場(chǎng)所。

服務(wù)對(duì)象上分兩大類，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)商業(yè)，一個(gè)是消費(fèi)商業(yè)

所謂產(chǎn)業(yè)商業(yè)就像大紅門，百榮世貿(mào)那樣。大紅門，我們知道是一個(gè)服裝批發(fā)的中心，它的服務(wù)對(duì)象是誰(shuí)呢？不是我們最終的消費(fèi)者，而是中間商，這種就是產(chǎn)業(yè)商業(yè)。還有一種是直接面對(duì)消費(fèi)者的，即消費(fèi)商業(yè)�；蛘哒f(shuō)一個(gè)是B to B，一個(gè)是B to C，這兩種操作方法完全不一樣。

　　現(xiàn)在大部分人研究的重心是消費(fèi)商業(yè)，包括配套消費(fèi)商業(yè)和旅游消費(fèi)商業(yè)。配套很簡(jiǎn)單，就是服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用袢粘Ｏ�費(fèi)的商業(yè)，也就是我們平常所見到的所謂購(gòu)物中心，所謂的百貨。旅游商業(yè)是服務(wù)外來(lái)旅游者消費(fèi)的商業(yè)。我們說(shuō)西單和王府井是哪種屬性呢？我覺得他偏重旅游消費(fèi)商業(yè)，有部分配套消費(fèi)商業(yè)。

　　另外還可以按照建筑形式和業(yè)態(tài)聚合形式分類。從建筑形態(tài)上看，可以分集中性商業(yè)(大板商業(yè))，商業(yè)裙樓、底商、商業(yè)街(區(qū))等等。像金源是屬于大板塊的商業(yè)，它的商業(yè)功能不受其他商業(yè)的影響，這是它的優(yōu)勢(shì)。它的劣勢(shì)是什么呢？不好拆分。如果大門關(guān)了，分拆出去的都做不活。商業(yè)群樓一個(gè)明顯的劣勢(shì)就是，建筑格局取決于樓上的建筑。底商是開發(fā)商非常喜歡的形式，為什么呢？好變現(xiàn)，這是最簡(jiǎn)單的操作模式。還有商業(yè)街區(qū)，北京今年開業(yè)了兩點(diǎn)比較新潮的商業(yè)街，就是三里屯Village (論壇 相冊(cè))和藍(lán)色港灣。其實(shí)北京不太適合開發(fā)商業(yè)街的形態(tài)，因?yàn)槭墉h(huán)境的影響非常大。對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，如果是缺少資金，想變現(xiàn)，商業(yè)街區(qū)是很理想的形態(tài)，散鋪的投資者關(guān)心什么，就是我買了以后自己可以控制，即使別人不開門，我可以開門。這是從建筑形式上分類的。

　　從業(yè)態(tài)聚合上說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)可以分購(gòu)物中心，專業(yè)店，還有一種像萬(wàn)通商城，天意這樣的綜合市場(chǎng)，我從來(lái)不認(rèn)為購(gòu)物中心是一種業(yè)態(tài)，它應(yīng)該是業(yè)態(tài)的一種聚合形式。大家覺得北京哪個(gè)地方商業(yè)物業(yè)有最高的租金？應(yīng)該是在天雅那邊。那樣的地方一天一平米一百塊錢很正常，所以千萬(wàn)不要不低看這類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。中國(guó)第一個(gè)上市的基金是什么，越秀，越秀基金里最大商業(yè)是什么？白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)�，F(xiàn)在百榮的零售批發(fā)非常多，那里最有名的是床品，一般的商品可以比商場(chǎng)便宜70%，綜合市場(chǎng)在一定階段內(nèi)在國(guó)內(nèi)還是有市場(chǎng)的。

商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展

商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展史

第一個(gè)階段是二戰(zhàn)以前是簡(jiǎn)單的綜合化階段，主要是百貨市場(chǎng)。二戰(zhàn)以后至80年代中后期，是專業(yè)化的及細(xì)分化階段，包括連鎖超市、折扣店、便利店、大賣場(chǎng)等等。第三個(gè)階段，深度專業(yè)化及專業(yè)化集階段，從80年代中后期至今。在這一階段里，百貨市場(chǎng)的空間漸漸衰落并轉(zhuǎn)型，這時(shí)出現(xiàn)了一個(gè)新的業(yè)態(tài)，就是購(gòu)物中心。這是現(xiàn)代零售業(yè)發(fā)展的三個(gè)階段。

　　第一個(gè)百貨商場(chǎng)階段，1852年，全世界第一個(gè)百貨店在法國(guó)出現(xiàn)，從此主宰世界零售業(yè)百年歷史。是利用了社會(huì)化分工的社會(huì)機(jī)遇，明碼標(biāo)價(jià)，貨品全，得到了一個(gè)發(fā)展。

　　消費(fèi)者不同品類的需求導(dǎo)致了專業(yè)化的發(fā)展，進(jìn)入第二階段，在非市場(chǎng)購(gòu)物的要素里面，包括一些感情消費(fèi)的要素在里面，這是有一個(gè)不同的需求層面，所以專業(yè)化店的分離是有一個(gè)心理深層次的驅(qū)動(dòng)的。首先是食品和日用品抽離出來(lái)形成了超市，服裝從百貨里抽出去了，做成的專賣店。電器在這個(gè)階段里也被抽離出去了，有了像國(guó)美，蘇寧。家具類的商品也被抽離出去，化妝品也是，像屈臣氏發(fā)展起來(lái)了。所以慢慢的，百貨里剩下不了多少東西了�，F(xiàn)在的百貨在做什么呢？2005年和2006年百盛的財(cái)務(wù)報(bào)表里體顯出來(lái)的。最大的是服飾，占了50%，另外將近30%是化妝品及飾品。

　　未來(lái)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展方向是兩條線，過(guò)去的20年用專業(yè)化，細(xì)分化來(lái)表示。未來(lái)二十年，用兩句話表示，一個(gè)是深度專業(yè)化和更多的品類殺手會(huì)涌現(xiàn)出來(lái)，還有一句話，專業(yè)化需求的整合——購(gòu)物中心的興盛。

　　中國(guó)的市場(chǎng)在歷史上出現(xiàn)很早的，公元前700年，在西安，就是原來(lái)的長(zhǎng)安，出現(xiàn)了東市和西市，東市是針對(duì)達(dá)官貴人的，西市是針對(duì)老百姓的。大家知道東西這個(gè)詞是怎么來(lái)的，就是東西二市，慢慢被說(shuō)成東西。

　　其實(shí)百貨這個(gè)詞出現(xiàn)很早，1750年是被乾隆皇帝提起過(guò)。在江南有個(gè)人做了一個(gè)萬(wàn)貨全的商店，乾隆去了說(shuō)，這個(gè)萬(wàn)字你不能用，我是萬(wàn)歲爺。他說(shuō)我說(shuō)一個(gè)東西，你要沒有的話，你趕緊把這個(gè)牌匾摘了，我給你提一個(gè)匾。然后就問(wèn)有沒有金糞叉子，這只有在宮廷里才能用的，店主只能說(shuō)沒有，乾隆于是為這店提名：百貨全。

　　中國(guó)零售業(yè)真正的大發(fā)展是1991年鄧小平南巡講話以后，跟中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一樣開始了一個(gè)大的騰飛。92到96年四年的時(shí)間中國(guó)百貨的發(fā)展達(dá)到一個(gè)高峰。96年的時(shí)候有超過(guò)600家超過(guò)億元銷售額的百貨店。96年，深圳沃爾瑪開業(yè)。從此超市主導(dǎo)了中國(guó)零售業(yè)大發(fā)展的十年，也導(dǎo)致了百貨的衰微，這些超市到了中國(guó)不僅僅做食品、日化，服裝也做，家電也做，因?yàn)辇嫶蟮倪B鎖性和規(guī)模效應(yīng)，用便宜的價(jià)格和購(gòu)物便利性一下子把百貨擠到一個(gè)很尷尬的境地，中國(guó)百貨或破產(chǎn)或轉(zhuǎn)型。

　　2002年是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志性年份，2002年上海正大廣場(chǎng)開業(yè)標(biāo)志著中國(guó)正式進(jìn)入購(gòu)物中心時(shí)代，2003年中國(guó)的中信城 (論壇 相冊(cè) 戶型)市廣場(chǎng)開業(yè)，2004年金源mall開業(yè)，2005年華南Mall開業(yè)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界購(gòu)物中心熱興起。

　　零售業(yè)態(tài)的分類

　　說(shuō)零售業(yè)態(tài)的分類。這是商務(wù)部的一個(gè)分類，分有店鋪銷售和非店鋪銷售。有店鋪類銷售，有食雜店，便利店，折扣店，超市，倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店，其實(shí)我一直搞不清楚中國(guó)的超市、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員、便利店折扣店有什么區(qū)別，明顯的這個(gè)還是一個(gè)國(guó)外的分類方式。然后是百貨店，專業(yè)店、專賣店及購(gòu)物中心。專業(yè)店里可能集合了很多品牌的產(chǎn)品在里面，專賣店是只賣我這個(gè)品牌的。他把家居建材商店作為一個(gè)獨(dú)立的業(yè)態(tài)提煉出來(lái)了。

　　非店鋪銷售里，電視購(gòu)物，郵購(gòu)，網(wǎng)上商店等等，但是我們做商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)心的是有店鋪銷售。