2009年商鋪投資全攻略

住宅市場低迷，越來越多的選擇了投資商鋪，那么怎樣選擇適合自己的商鋪，避免一些選擇商鋪的陷阱，更好的經(jīng)營投資自己的商鋪呢？下面我們就來講解一下商鋪投資需要注意的事項(xiàng)。

一、如何選擇有投資潛力的商鋪？

如何選擇合適的同時具有升值潛力的商鋪，實(shí)在大有講究。

投資商業(yè)房地產(chǎn)，除了憑借投資者本身直覺和經(jīng)驗(yàn)的判斷外，學(xué)習(xí)一定的專業(yè)知識也是成功的重要因素，其中也有一定的規(guī)律可循。

譬如投資小型商鋪，首先要考慮所選的區(qū)域商業(yè)氣氛是否濃烈。其次就是一些具體因素，包括人口密集度與人群結(jié)構(gòu)、日均人流量、區(qū)域群體消費(fèi)能力、其他商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以及各種配套設(shè)施等。

一般情況下，一個區(qū)域商圈核心層半徑為250-500米，核心層以外區(qū)域稱為商圈影響層。在該層次內(nèi)就要考慮同公共交通線路相連通的情況，大約步行設(shè)計(jì)控制在10分鐘之內(nèi)。另外需要考慮的是政府對該區(qū)域未來商業(yè)中心的規(guī)劃動向，還有區(qū)域的發(fā)展趨勢等等。

相比股市來說，投資小型商鋪收益較多而風(fēng)險較小。商鋪往往隨時間的增長其升值潛力越來越大，這是商鋪發(fā)展的一般規(guī)律。

二、如何正確評估商鋪價值？

商鋪正以其投資收益穩(wěn)定、保值增值的特性越來越受到房地產(chǎn)投資者的青睞。簡單概括而言，商鋪的投資收益可由以下公式表達(dá)： 商鋪投資收益＝商鋪持有期間出租所獲租金收益＋未來出售所獲增值收益 筆者希望通過這篇文章，可以幫助投資者：正確了解所要投資商鋪的市場租金——為確定商鋪售價提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。其最大理論依據(jù)仍然是——租金收入是引發(fā)一切商用地產(chǎn)交易的動源。這也是與住宅定價最大的區(qū)別，也就是特別強(qiáng)調(diào)突出了租金水準(zhǔn)與商鋪?zhàn)罱K售價之間的關(guān)系如下所列公式：投資回報率＝商鋪購買價值／租金收入 。

要購買商品，首先必須確定商品的價值，然后才能正確定價，同樣道理，要對商鋪進(jìn)行投資，首先要對于該商鋪進(jìn)行正確估價。

根據(jù)筆者數(shù)十年的商業(yè)不動產(chǎn)估價經(jīng)驗(yàn)，目前在一般商鋪估價最經(jīng)常采用的方法——市場比較法。

1、搜集交易實(shí)例——多收集周圍商鋪的成交行情，其中包括買賣和租賃行情。

注意：由于商鋪買賣沒有租賃的成交量大，因此在實(shí)際操作過程中，往往租賃的數(shù)據(jù)多于買賣。

2、選取可比實(shí)例——即從上述成交案例中，挑選出與所評估商鋪?zhàn)罱咏�的３－１０個可比案例。注意：重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是可比性。

3、建立價格可比基礎(chǔ)——包括５方面內(nèi)容：１）統(tǒng)一付款方式；２）統(tǒng)一采用單價；３）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；４）統(tǒng)一面積內(nèi)涵；５）統(tǒng)一面積單位。

注意：這中間很容易將實(shí)際使用面積＆建筑面積混淆——差之毫厘，謬以千里。

4、進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正

在這過程中，提醒投資者注意以下一些要點(diǎn)：

毛租金＆凈租金：即租金中包含了一些其他東西，比如：有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔(dān)、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費(fèi)等。

開價＆實(shí)際成交價：投資者比較容易了解到開價，而較難了解到實(shí)際成交價，但這對于最后的準(zhǔn)確估價有很大影響。

樓層差異：商鋪一樓與二樓的租金差異很大，直接導(dǎo)致了其售價差異，因此在確定交易情況時務(wù)必將各樓層商鋪價格分清。

其他：交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等不再贅述。

注意：進(jìn)行必要修正對于商鋪估價起到不容忽視的作用。

5、綜合評估決定估價額

這里需要特別強(qiáng)調(diào)指出：二手帶租約出售商鋪的價值評估，對于租期內(nèi)的租金收益必須嚴(yán)格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單，那就是——買賣不破租約！

注意：綜合評估需要估價人員有豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

綜上所述，商鋪估價所采用的比較法中間，有許多值得投資者注意的關(guān)鍵點(diǎn)，而其中市場租金的了解與修正對于最后確定商鋪真實(shí)市場價值又起到關(guān)鍵作用。

三、商鋪有哪幾種類型，如何選擇適合自己的商鋪？

超市商鋪

大型超市往往伴隨居住區(qū)誕生，擁有聚集人氣的先天優(yōu)勢；大型超市內(nèi)的商鋪大多是分割型的，較獨(dú)立商鋪來說成本要低，經(jīng)營靈活，因此風(fēng)險也較低。從目前大型超市的商鋪銷售情況看，在超市開業(yè)時幾乎銷售一空，不存在閑置現(xiàn)象。

提醒：超市商鋪是依賴于超市而產(chǎn)生的，超市經(jīng)營的好壞直接影響超市商鋪的贏利狀況。因此選擇有實(shí)力的超市經(jīng)營商或者已經(jīng)樹立起良好口碑的超市會起到事半功倍的作用。

商務(wù)區(qū)商鋪

商鋪投資的訣竅之一就是“看客買鋪”。哪里的消費(fèi)能力高，哪里的商鋪投資就越有價值。從城市的發(fā)展看，每個城市的cbd商務(wù)區(qū)規(guī)劃都非常有限，因此特別適合一些現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)行業(yè)的業(yè)態(tài)入駐。在高質(zhì)量定位的前提下，此區(qū)域內(nèi)的商鋪投資潛力較大，甚至在未來幾年會成為商鋪中的稀缺資源。

提醒：在具體投資項(xiàng)目選擇上，一般來說，cbd商務(wù)區(qū)的商鋪客流消費(fèi)能力相對較高。以商務(wù)樓白領(lǐng)為目標(biāo)消費(fèi)群的酒吧咖啡館、健身健美中心、美容美發(fā)廳、高級餐廳都會是這些地方的主角。

社區(qū)商鋪

提醒：值得投資者注意的是一些開發(fā)商通過對項(xiàng)目的包裝宣傳，從而促成了社區(qū)商鋪銷售價格虛高。這樣商鋪就喪失了升值的空間。因此投資前進(jìn)行詳細(xì)的考察，理性投資非常關(guān)鍵。

商業(yè)街商鋪

商業(yè)街的“經(jīng)典”旺鋪，其優(yōu)越的商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量決定了該類商鋪運(yùn)營收益水平較高。但其租金或單位面積價格也是高不可攀，在商業(yè)較發(fā)達(dá)的城市甚至?xí)�出現(xiàn)千金難求的局面。

提醒：商業(yè)街商鋪的投資回報率高，風(fēng)險也會相應(yīng)增加。商鋪投資專家認(rèn)為，這類位置佳、地段好的所謂“經(jīng)典旺鋪”，其價格已經(jīng)被抬升到一個很高的價位區(qū)間，如果盲目入市，存在巨大的套牢風(fēng)險。

四、商鋪投資案例：

來自江西的姚青住在閘北區(qū)彭浦新村，來上海已經(jīng)好幾年了，本來打算買車自用�！半m然我當(dāng)時很想擁有一輛自己的私人汽車，但是汽車畢竟是一次性投入的消費(fèi)品，以后還要面臨不斷貶值的命運(yùn)�！�

一次很偶然的機(jī)會，姚青去海門出差，發(fā)現(xiàn)海門這個城市雖小，但專業(yè)市場非常多，有汽車城、家具城等，而且還吸引了許多上海投資人在這里購房。那時候，上海的房子價格已經(jīng)很高，姚青也沒有這個實(shí)力，但是海門房價仍然處于低谷，特別是有許多專業(yè)市場，銷售都非常好。經(jīng)過幾天的考察，姚青收集了一些資料，認(rèn)為幾個商鋪擁有很高的物業(yè)上漲回報率，對租金回報也十分有信心。

于是，2005年2月，姚青用12萬元準(zhǔn)備買汽車的錢，買下了兩套位于海門市南海東路48號“海門國際汽車城”的商鋪，面積為50平方米，6000元/平方米，總價在30萬元左右，首付12萬元。

當(dāng)時，姚青是這樣考慮的，長三角以上海為中心形成了汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)，需要汽車的配套產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的支撐，今后是有一定的投資價值的。

事實(shí)上，姚青的判斷是正確的。2005年10月，由于海門國際汽車城銷售非常好，特別是“十一”在上海做推廣期間，吸引了一大批上海投資人前去購房，價格上漲至7500元/平方米，8個月時間內(nèi)單價上漲了1500元，此時，姚青把商鋪賣掉，獲利7.5萬元。

嘗到甜頭的姚青，這次更大膽了，準(zhǔn)備多投資幾套商鋪。起初他擔(dān)心如果購買多套商鋪，在長三角其他城市會不會受到一些政策的限制。好在投資多套商鋪，首先銀行貸款是沒有限制的；其次，長三角除上海以外其他城市也沒有期房限轉(zhuǎn)這一規(guī)定。

2005年11月初，姚青從親戚朋友那邊借了30萬元，在無錫購買了3套東方國際輕紡城的商鋪，總價為120萬元，3套商鋪的首付在48萬元左右。

姚青沒有想到的是，輕紡城的升值比汽車城還快。2005年底，東方國際輕紡城的價格在8000元/平方米左右，到2006年底，輕紡城的價格已經(jīng)漲到11000元/平方米，原本總價40萬元買進(jìn)，此時姚青拋掉的商鋪，總價在55萬元左右。投資3套商鋪，一共賺到45萬元。

姚青認(rèn)為，長三角一些專業(yè)市場總價較低，更適合大筆資金投入。他曾經(jīng)在烏鎮(zhèn)的一個商鋪看到，一個溫州投資人購買了一個樓面的商鋪，總價在300萬元左右，首付100萬元，一年后就賺到80萬元。長三角的一些城市沒有期房限轉(zhuǎn)及稅收的政策限制，做短線也方便。