商業(yè)地產(chǎn)融資活用金融租賃模式

　　金融租賃亦稱(chēng)融資租賃或購(gòu)買(mǎi)性租賃，它是指出租人根據(jù)承租人指定規(guī)格的設(shè)備，與供貨商訂立購(gòu)銷(xiāo)合同，根據(jù)此合同，出租人按照承租人同意的條款取得工廠、資本貨物或其他設(shè)備（以下稱(chēng)設(shè)備），且出租人與承租人訂立一項(xiàng)租賃合同，以承租人支付租金為條件授予承租人使用設(shè)備的權(quán)利。

　　通常，金融租賃的特點(diǎn)有：

　　1、購(gòu)銷(xiāo)合同和租賃合同必須相關(guān)聯(lián)。

　　2、承租人選設(shè)備，出租方只負(fù)責(zé)付款購(gòu)買(mǎi)和收取租賃費(fèi)。

　　3、出租人可以收回全部或大部分該項(xiàng)交易的投資。

　　4、不可解約性：一般情況下，租期內(nèi)租賃雙方無(wú)權(quán)中止合同。

　　5、設(shè)備的所有權(quán)與使用權(quán)長(zhǎng)期分離。

　　6、設(shè)備的保險(xiǎn)、保養(yǎng)、維護(hù)、有效性等風(fēng)險(xiǎn)均由承租人負(fù)擔(dān)。

　　7、首期租期終止后，承租人對(duì)設(shè)備擁有留購(gòu)、續(xù)租或退租的選擇權(quán)。

　　金融租賃有多種形式，其中，售后回租是一種特殊形式的租賃業(yè)務(wù)，它是指承租人將一項(xiàng)自制或外購(gòu)的資產(chǎn)出售后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從出租人那里租回。在售后租回方式下，賣(mài)主同時(shí)是承租人，買(mǎi)主同時(shí)是出租人。通過(guò)售后回租交易，資產(chǎn)的原所有者在保留對(duì)資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)和控制權(quán)的前提下，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資本，在出售時(shí)可取得全部?jī)r(jià)款的現(xiàn)金。

　　售后回租是在企業(yè)缺乏資金，急需改善現(xiàn)金流情況下所采取的一種籌資方式。與普通融資租賃相比，其特點(diǎn)在于它是承租人、出賣(mài)人為同一人的特殊融資租賃方式。在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)中，售后回租是一種不錯(cuò)的融資、避稅的融資手段。

　　參考金融租賃模式中的售后回租形式，可以用一種類(lèi)似的模式為一些進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期的且有大部分或全部產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資。

　　由于資金緊缺，加上商鋪銷(xiāo)售困難，目前國(guó)內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日子實(shí)在難過(guò)，裁員和降薪只是暫時(shí)的生存手段，開(kāi)發(fā)商畢竟要通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目掙取利潤(rùn)來(lái)生存和發(fā)展。而在很多股權(quán)融資和債券融資渠道都行不通的時(shí)候，特別是原來(lái)較為易得的物業(yè)抵押貸款都無(wú)法辦到的話(huà)，需要巨額資金量的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不得不尋找更加有效的融資模式，而前幾年流行的商鋪分散銷(xiāo)售的售后回租模式因其后遺癥較多已在實(shí)際操作中被多數(shù)開(kāi)發(fā)商棄用。富智&澤泰投資認(rèn)為，金融租賃模式中的售后回租同樣適用于部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資，其前提條件是商業(yè)物業(yè)進(jìn)入較為穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)期，且經(jīng)營(yíng)商或開(kāi)發(fā)商擁有全部或大部分的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，與商鋪分散銷(xiāo)售不同，這種形式是商業(yè)物業(yè)整體銷(xiāo)售，之后再進(jìn)行回租。

　　我們暫把這種整體銷(xiāo)售回租的融資形式稱(chēng)為 “整售回租”形式，就是資金方以雙方約定的價(jià)格買(mǎi)下融資方（通常是擁有商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)商）的經(jīng)營(yíng)中的整體或大部分商業(yè)物業(yè)，然后融資方再以雙方約定的租金承租該商業(yè)物業(yè)。雙方也可以約定在一定時(shí)間內(nèi)由融資方進(jìn)行回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格既可以按原售價(jià)，也可以按一定年限適當(dāng)溢價(jià)的原則確定回購(gòu)價(jià)。

　　這種形式可以設(shè)計(jì)以下條款以保證雙方的利益：

　　1、租賃期與產(chǎn)權(quán)有效年限一樣長(zhǎng)。

　　2、租期內(nèi)租賃雙方無(wú)權(quán)中止合同。

　　3、商業(yè)物業(yè)所有權(quán)與使用權(quán)分離，各取所需。

　　4、融資方可以在合同履行一定的時(shí)間后以約定的售價(jià)回購(gòu)商業(yè)物業(yè)。

　　5、租賃方可以將物業(yè)進(jìn)行再抵押融資或轉(zhuǎn)讓給第三方，但必須保證融資方的承租權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)）。

　　6、其他條款。

　　對(duì)融資方而言，這種融資形式的優(yōu)點(diǎn)有：一是達(dá)到融資的目的，使資金投入收益更大的新項(xiàng)目；二是保留商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，使經(jīng)營(yíng)得以繼續(xù)；三是設(shè)計(jì)回購(gòu)條款，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候回購(gòu)商業(yè)物業(yè)；四是與商鋪分散銷(xiāo)售相比，整體銷(xiāo)售的單價(jià)低一些，其絕對(duì)銷(xiāo)售額當(dāng)然也低一些，但其銷(xiāo)售費(fèi)用低，且能快速成交。該形式的主要缺點(diǎn)是管理商或開(kāi)發(fā)商失去了商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而無(wú)物業(yè)增值收益可言。吳德云