2009年上海商用物業(yè)市場分析 商鋪?zhàn)饨鹪鏊俜啪?/h1>

    日前，發(fā)布年度報(bào)告顯示，在今年３季度中，上海的甲級寫字樓租金開始下降，并預(yù)計(jì)明年的寫字樓租金可能將繼續(xù)下降。與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)商鋪市場的需求卻仍然保持活躍，租金水平持續(xù)上漲。

 

　　寫字樓租金下跌

 

　　2008年前三季度，上海寫字樓市場的供應(yīng)量驟升，租賃活動(dòng)卻于同時(shí)放緩。

　　前三季度，上海寫字樓市場的總供應(yīng)量達(dá)到約93.07萬平方米，而今年全年供應(yīng)量預(yù)計(jì)將高達(dá)111萬平方米——這個(gè)數(shù)字是2005-2007年間年均供應(yīng)量的2.4倍。與此同時(shí)，在全球金融風(fēng)暴不斷惡化的影響下，企業(yè)的控制支出使得寫字樓市場需求下降。就這樣，在供應(yīng)和需求兩端的共同作用下，市場的供應(yīng)/吸納比在前三季度出現(xiàn)大幅上升，這繼而導(dǎo)致了寫字樓租金增長放緩和市場未租用率的快速上升。

　　今年前9個(gè)月84%的寫字樓新增供應(yīng)多為甲級及超甲級物業(yè)，因此相較于整體市場，甲級及超甲級細(xì)分市場的租金和未租用率的變化也更為劇烈。在第三季度中，上海甲級及超甲級寫字樓租金開始下跌，環(huán)比跌幅為0.9%，而未租用率也較第二季度大幅上漲了7.5個(gè)百分點(diǎn)至16.8%。

　　在2009全球經(jīng)濟(jì)增長無可避免的減速以及部分西方國家經(jīng)濟(jì)可能陷入衰退的情況下，越來越多的企業(yè)已經(jīng)行動(dòng)起來，以裁員和擱置擴(kuò)張計(jì)劃等方式來度過這一困難時(shí)期。世邦魏理仕在報(bào)告中指出，其尚未觀測到市場上有充足的企業(yè)行為去支撐2009年的寫字樓市場需求，目前，一些企業(yè)已考慮選擇市中心區(qū)域以外的商務(wù)園區(qū)以節(jié)約開支。

　　此外，2009年的上海寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到87萬平方米，包括靜安寺的會德豐廣場、陸家嘴的上海國金中心、南京路上的恒基項(xiàng)目等，持續(xù)的高供應(yīng)量將會增加市場修復(fù)目前供過于求狀況的難度。盡管政府出臺的刺激經(jīng)濟(jì)措施以及在全球經(jīng)濟(jì)下滑中跨國公司對中國市場的重視程度的提高會對防止辦公樓需求更深度的萎縮發(fā)揮一定的作用，但綜合考慮市場各方力量， 2009年的上海寫字樓租金很有可能出現(xiàn)下跌。

 

　　出售型寫字樓行情突變

 

　　早在今年7、8月份時(shí)，浦東陸家嘴的寫字樓租金就率先出現(xiàn)下跌，這與國際金融形勢的下滑自然脫不了關(guān)系。而這也證明了，上海的持有型大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的行情，已經(jīng)和國際行情“接軌”。由于當(dāng)前的國際金融市場不景氣，上海的甲級寫字樓市場隨之蕭條，租金水平也進(jìn)而開始下降。

　　這原本只是一個(gè)非常正常的現(xiàn)象，然而，就在上海樓市普遍低迷的形勢下，上海的出售型寫字樓近來卻出現(xiàn)了“突變行情”。

　　10月15日、16日期間，位于虹口區(qū)四川北路、海寧路路口的中信廣場以15.27億元的總價(jià)集中售出了12個(gè)寫字樓整層樓面，建筑面積合共為3.05萬平方米左右，每平方米均價(jià)50034元/平方米。接下來的11月8日和9日，上市公司中海發(fā)展（600026）又整幢購置了上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)辦公配套項(xiàng)目5號辦公樓，作為其行政辦公大樓，總金額約為人民幣6.5774億元，中海發(fā)展將通過自有資金一次性付款。記者粗略估算，按照5號辦公樓15663平方米的建筑面積，中海發(fā)展此次整購5號樓的均價(jià)約為41993元/平方米，但若按照10000平方米的實(shí)際使用面積，此次中海發(fā)展的購樓單價(jià)就高達(dá)驚人的65800元/平方米。一般說來，整購都能獲取一定折讓，如今年發(fā)生的亞太置地收購世紀(jì)商貿(mào)廣場、黑石收購長壽商業(yè)廣場等，均較市場行情有一定的折價(jià)，且世紀(jì)商貿(mào)廣場和長壽商業(yè)廣場都是位于上海成熟地段的成熟物業(yè)。而中信廣場和上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目都還是在建項(xiàng)目，四川北路、北外灘的商務(wù)氛圍也并不成熟，在這樣尚待成熟的地段，中信廣場、上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目的期房卻以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出行情的高價(jià)成交，令人費(fèi)解。

　　更何況，今年下半年開始，上海樓市行情已經(jīng)不能與上半年相比，今年5月，李嘉誠旗下的世紀(jì)商貿(mào)廣場出售給亞太置地的均價(jià)也不過為45100元/平方米，無論是中信廣場，還是上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目，都不能與世紀(jì)商貿(mào)廣場同日而語，然而，就在當(dāng)前周邊經(jīng)濟(jì)不景氣、樓市萎靡不振的情況下，這兩個(gè)出售型寫字樓卻出現(xiàn)了大宗成交，且交易價(jià)格接近了世紀(jì)商貿(mào)廣場的整購均價(jià)，甚至超出了這一水平，而這一“突變”的行情顯然已經(jīng)與國際市場完全“脫節(jié)”。雖然目前只有2、3個(gè)案例，尚不足以構(gòu)成一個(gè)行情，但是這幾個(gè)案例在時(shí)下低迷的樓市行情下卻出現(xiàn)得特別密集，這其中可能有非正常的因素存在，或是同行的幫襯，或是股東作勢，而從專業(yè)眼光來看，不免要打下一個(gè)問號。

 

 明年商鋪?zhàn)饨鹪鏊俜啪?/P>

 

　　與寫字樓市場完全不同的是，隨著眾多零售商的進(jìn)入和擴(kuò)張，上海優(yōu)質(zhì)商鋪的需求保持活躍，市場空置率一直保持在5%-6%的低位，可以說，2008年前三季度的上海優(yōu)質(zhì)商鋪市場，最大的特點(diǎn)就是零供應(yīng)和低空置率。當(dāng)前處于商鋪供應(yīng)的低迷時(shí)期，市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，尤其是中心商圈的旺鋪十分搶手，新進(jìn)名牌難覓空間。而市場供需失衡使得商鋪?zhàn)饨鹚�平在過去12個(gè)月中加速上漲，今年第三季度，上海優(yōu)質(zhì)商鋪底層租金環(huán)比上升5.7%，達(dá)到每天每平方米人民幣47.7元的水平，同時(shí)二樓租金環(huán)比上漲6.9%，到每天每平方米人民幣30.9元的水平。

　　目前，全球經(jīng)濟(jì)減速對于上海零售市場的影響尚未顯現(xiàn)。對于裁員和降薪的憂慮使得家庭開支削減，導(dǎo)致零售市場的消費(fèi)情緒變?nèi)�。同時(shí)，在嚴(yán)酷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，眾多跨國零售商由于在西方國家的利潤下滑，影響了其市場擴(kuò)張的決策，導(dǎo)致商鋪需求下降。“明年預(yù)計(jì)會有30萬平方米左右的優(yōu)質(zhì)商鋪上市，在一定程度上緩解目前市場供應(yīng)緊張的狀況�！钡�是，這些商鋪供應(yīng)更多在二級商圈涌現(xiàn)，在基礎(chǔ)設(shè)施改善之后，這些區(qū)域的競爭力日益增加，將會給優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鸬睦^續(xù)上漲施加阻力。

　　然而，事物也有樂觀的一面。中央政府已經(jīng)開始推行一系列的財(cái)政和金融措施來刺激國內(nèi)消費(fèi)，而當(dāng)跨國零售商在傳統(tǒng)市場的銷售遭遇大幅下滑的情況下，上海市民不斷增長的收入為其繼續(xù)強(qiáng)化在這個(gè)新興市場的地位提供了堅(jiān)實(shí)的依據(jù)。此外，2010年的上海世博會以及屆時(shí)會涌入的7000萬參觀者，對于國內(nèi)外零售商來說都是一個(gè)提升品牌形象和創(chuàng)造財(cái)富的大好時(shí)機(jī)。

　　事實(shí)上，在最近一段時(shí)間以來，上海各大商鋪的業(yè)主紛紛進(jìn)行品牌升級，逐漸淘汰中低端品牌，引進(jìn)高端品牌，年底可能有部分新增供應(yīng)上市，維持租金的理性發(fā)展。目前，香港廣場和力寶廣場進(jìn)入品牌全面調(diào)整階段。淮海中路、瑞金一路路口的新華聯(lián)商廈已經(jīng)關(guān)閉裝修，明年將翻牌為東方商廈。南京西路、陜西北路的金鷹購物廣場也在裝修改造之中，并謀求品牌全面升級；而在各大商場調(diào)整品牌的同時(shí)，不少一線品牌仍然看好上海市場，繼續(xù)以其雄厚的背景和實(shí)力增加自己的零售店鋪，擴(kuò)大市場份額。全球知名的奢侈品公司厲峰集團(tuán)已經(jīng)攜旗下的登喜路、江詩丹頓登陸上海，進(jìn)駐了淮海路796號。MaxMara日前入駐了浦東華潤時(shí)代廣場及梅龍鎮(zhèn)廣場底層旺鋪，而美國以外的第一家“芭比娃娃體驗(yàn)館”據(jù)悉也將落戶淮海路。

　　因此，就總體而言， 2009年上海優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨饘⒗^續(xù)上漲，但增速會有所放緩。

 

　　租金或非簡單上漲

 

　　在全球金融危機(jī)的影響下，不少公司已經(jīng)倒閉，而一些跨國公司已經(jīng)開始減薪，甚至裁員，然而，在這樣的大環(huán)境之下，上海商鋪的租金仍然有所上漲，確實(shí)令記者感到疑惑。

　　在記者看來，大型零售商鋪與寫字樓物業(yè)畢竟不同，甲級寫字樓通常都是全裝修項(xiàng)目，一般公司只需添置一些辦公用具即可進(jìn)駐，其租期也相對較短，一年兩年均可。然而，商鋪則全然不同，商家在進(jìn)駐之前，往往需要進(jìn)行調(diào)查、設(shè)計(jì)及裝修，進(jìn)駐之后也需要一段時(shí)間的培育期，方能進(jìn)入盈利狀態(tài)，因此商鋪的租約期也相對較長，租約5、6年一簽，甚至更多。如此一來，商鋪對租金的固化作用就比較明顯，即便租金下降，也很難有直接的反應(yīng)。

　　另一方面，關(guān)于商鋪的具體租金報(bào)價(jià)，大房東具體收取多少的租金收益誰也不知道，租金報(bào)價(jià)抬高，事實(shí)上并不能完全代表著租金收益提高。記者認(rèn)為，在周邊經(jīng)濟(jì)不景氣的形勢下，大房東很有可能提高底租而求自保，作為交換，其將在營業(yè)分成方面降低一定比例，相應(yīng)地犧牲一點(diǎn)利益。對于大型優(yōu)質(zhì)商鋪而言，不斷有商家計(jì)劃入駐，因此，大房東往往是強(qiáng)勢的，其預(yù)計(jì)明年商戶的營業(yè)款將會有所降低，大房東的壓力將變大，因此提出抬高底租、降低營業(yè)分成比例也是很有可能的。