資金移情商業(yè)地產(chǎn) 火熱背后存隱憂

    去年，在住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了頻頻調(diào)控之時(shí)，各路資金紛紛轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，將其視為避風(fēng)港。最新數(shù)據(jù)顯示，深圳、廣州、上海、北京以及香港的商用物業(yè)，都在2010年獲得快速發(fā)展，無論租金，還是售價(jià)都出現(xiàn)提升。

2011年，商用物業(yè)將迎來供應(yīng)的高峰期。但在業(yè)內(nèi)人士看來，部分一線城市的商用物業(yè)，將出現(xiàn)投資回報(bào)下降的局面，個(gè)別地區(qū)甚至?xí)�出現(xiàn)空置率上升的可能。

 資金蜂擁

根據(jù)第一太平戴維斯及仲量聯(lián)行最新發(fā)布的總結(jié)數(shù)據(jù)，2010年，深圳、廣州、上海、北京的甲級(jí)寫字樓租金均出現(xiàn)上漲，分別為159.3元/平方米/月，124.5元/平方米/月，198元/平方米/月和188元/平方米/月，同比上漲幅度為24.5%，14.1%，0.9%和19%。

以深圳為例子，在高檔寫字樓的購買需求持續(xù)活躍、業(yè)主惜盤不售的情況下，深圳寫字樓平均售價(jià)已快速上漲至38600元每平方米，同比漲幅高達(dá)41.5%，位于福田中心區(qū)寫字樓售價(jià)則首次超過4萬元/平方米，部分高端物業(yè)更逼近5萬元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，政府對(duì)住宅投資的控制使得部分資金流入了不在調(diào)控范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。

而借商業(yè)地產(chǎn)的東風(fēng)，外高橋、世茂股份、金融街等商業(yè)地產(chǎn)占比較高的企業(yè)已經(jīng)開始崛起并受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。保利、華潤、萬科等大型地產(chǎn)商也已經(jīng)做好進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的準(zhǔn)備。

供應(yīng)井噴

截至去年年底，北京、上海錄得的空置率則分別下降至8.8%和0.3%，為10.8%和11.3%。不過進(jìn)入2011年，一線城市的商用物業(yè)進(jìn)入供應(yīng)高峰，深圳和廣州的寫字樓以及商鋪都面臨空置上升的風(fēng)險(xiǎn)。盡管如此，租金上升的預(yù)期卻還在加強(qiáng)。

 
據(jù)仲量聯(lián)行測(cè)算，雖然深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)今年將達(dá)75萬平方米，但租金預(yù)計(jì)漲幅在15%左右，售價(jià)漲幅在15%-25%。新增供應(yīng)增長較快和租金、售價(jià)預(yù)期較高可能會(huì)導(dǎo)致空置率有所上升

今年，上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量將接近100萬平方米，“但受跨國企業(yè)租戶的擴(kuò)張及升級(jí)需求驅(qū)動(dòng)，空置率的上升空間相對(duì)有限�！敝倭柯�(lián)行上海分公司董事總經(jīng)理顧東尼預(yù)計(jì)，上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金在2011年將繼續(xù)上漲，漲幅在10%至15%之間。

值得注意的是，境外投資者已經(jīng)成為上海商用物業(yè)的主要投資者，投資總額占全年總交易量的72%，這與2009年的情況截然相反。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2009年境內(nèi)投資者的投資額約占市場(chǎng)總成交量的88%。

與此同時(shí)，第一太平戴維斯預(yù)計(jì)零售商業(yè)市場(chǎng)也將迎來供應(yīng)井噴期。

“2011至2012年是深圳購物中心供應(yīng)的高峰期，預(yù)計(jì)有五個(gè)購物中心陸續(xù)落成，合并提供超過80萬平方米的新增供應(yīng)，市場(chǎng)將進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。”第一太平戴維斯報(bào)告顯示，如所有項(xiàng)目如期開業(yè)，廣州明年將有139萬平方米優(yōu)質(zhì)購物中心投入市場(chǎng)。在巨大供應(yīng)量入市的背景下，空置率有可能明顯上升。

上海也不樂觀�！凹s有316000平方米的優(yōu)質(zhì)商鋪供應(yīng)計(jì)劃在2011年進(jìn)入市場(chǎng)，其中很大一部分將在下半年入市，屆時(shí)空置率將被推高�！敝倭柯�(lián)行大中華區(qū)商鋪部總監(jiān)鄧汝舜表示。

仍被低估？

盡管面臨供應(yīng)激增以及回報(bào)下降等不利局面，但是仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，2011年商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)仍將活躍。

一方面政府仍將嚴(yán)格限制住宅市場(chǎng)的投資性行為，并出臺(tái)辦法指引資金流向。去年9月5日，保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，規(guī)定保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)將僅限于商業(yè)、辦公，以及與保險(xiǎn)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療等不動(dòng)產(chǎn)，且五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

業(yè)內(nèi)估算，未來約有4500億元的保險(xiǎn)資金可以用于投資商業(yè)地產(chǎn)。

另一方面，城市化、人均收入等宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也完全支持商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模增長，且目前住宅價(jià)格高于商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，住宅與商業(yè)的長期背離也終將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值重估的出現(xiàn)。

總而言之，“短期政策環(huán)境有助于資金流向商業(yè)地產(chǎn)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的投資建設(shè)，會(huì)對(duì)現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)公司起到利好作用�！币晃婚L期跟蹤房地產(chǎn)行業(yè)的研究員表示。